U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, [?]-t69, Gamma-2, Greater Noida, Gautam Buddh Nagar-204308 Hearing [?] (formerly Bench-04-A) Judgment and Order under Section 34 read with Section 37 Presiding Officer: Shri Sanjay R. Bhoosreddy, Hon'ble Chairman Complaint No.: NCR44/09/006[?]/2022 Pradeep Sanghvi and Rita Sanghvi vs. Hebe Infrastructure Pvt. Ltd. (Mahagun Group) The complainant's complaint was listed for final hearing through video conferencing on 34-04-2024. When called, the complainant's representative, Shri Amresh Sinha, appeared, and the learned advocate Shri Manendra Kumar appeared for the opposite party. After hearing both parties in detail on the [cet → "[?]"], the file was fixed for order on 2:-02-2024 and was reserved for order on 2+-02—-2024. The original petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking possession of the unit in question and interest for the delayed period. In brief, the complainant's statement is that on 20-03-20:8 they booked flat no. 243, Type V-, in the opposite party's project Mahagun Mantra [?]. The total price is Rs. 80,00,000/-, and the complainant has paid Rs. 76,00,000/-.

The complainant also states that the opposite party has not completed construction of the project in question within the stipulated time, and that a delay of more than 03 years has occurred from the actual date of possession mentioned in the BBA, due to which the complainant is paying money towards rent. The opposite party is demanding money although the complainant has already paid 95 per cent of the amount. The opposite party is also charging amounts under the heads of parking and others [?]. Hence the complainant has requested possession of the unit in question and interest for the delayed period.

E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई We-o (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/09/006|/2022 प्रदीप संघवी एवं रीता संघवी बनाम हेबे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) ०] | शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक | 34-04-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिनिधि श्री | अमरेश सिन्हा उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मनेन्द्र कुमार उपस्थित हुए। उभय पक्षों के cet को विस्तार से सुनने के उपरान्त पत्रावली आदेश हेतु | दिनांक 2:-02-2024 को नियत की गयी तथा दिनांक 2+-02—-2024 को पत्रावली आदेश | हेतु सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द प्रश्नगत यूनिट का | कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 20-03-20:8 को विपक्षी की परियोजना Mahagun Mantra व में फ्लैट संख्या: 243 Type V- बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत रू.80,00,000 /— है और शिकायतकर्ता द्वारा रू76,00,000 /— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में प्रश्नगनत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और बी.बी.ए. में उल्लिखित कब्जे की वास्तविक की तिथि से 03 वर्ष से अधिक का विलम्ब | हो चुका है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में धनराशि का भुगतान किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा धनराशि की माँग की जा रही है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान पूर्व में ही किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा पार्किंग व अन्य ए48० ०] E-Court = के मद में धनराशि की APT की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित अभिकथन, दिनांक 05-06-2023 दाखिल कर, प्रश्नगत मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध-पत्र दिनांक 07-04-2048 को निष्पादित कराया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को wea यूनिट का कब्जा दिनांक 30—09-209 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी ने रेरा द्वारा अनुमोदित अधिभोग प्रमाण-पत्र या डीम्ड अधिभोग प्रमाण प्राप्त नहीं किया है, जो कि रेरा अधिनियम की धारा-44(॥) एवं धारा-8 का उल्लंघन है। विपक्षी द्वारा दिनांक 25-05-2023 को ऑफर--ऑफ-पोजेशन पत्र प्रेषित करते हुए विभिन्‍न मदों में अवैधानिंक रूप से धनराशि की माँग की जा रही है। शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में किये गये तथ्यों का खण्डन किया गया है और प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में पत्र दिनांक 20-06-2003 | की प्रति, जमा धनराशि की wie, एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल दिनांक 07-04-2048 की प्रति, ई-मेल संवाद की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 49-04-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायत्तकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Mahagun Mantra Ud Villament Tower में दिनांक 20-03-2048 को फ्लैट | 243 fy आवेदन किया गया, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 070-04-2048 को निष्पादित कराया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30-09-2049 तक समस्त देयों के भुगतान तथा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये BA के आदेश, कोविड-49 महामारी प्रथम व द्वितीय वेव फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर दिनांक 34-07-2023 या इससे पूर्व wena यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में सिविल Re पिटीशन संख्या: 4435 / 2020 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम Page 2 of ]]

प्न् जयत्रण) प्राधिकरण के विभिन्‍न पत्रों की प्रतियाँ, ऑफर-ऑफ-पोजेशन पत्र, दिनांक 25-05-2023 की प्रति, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, विद्युत सुरक्षा प्रमाण-पत्र, दिनांक 2:-07-2023 की प्रत्ति, अग्नि सुरक्षा प्रमाण-पत्र दिनांक 42-05-2022 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के et ot सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं:- 4... क्या Force Majeure ४५०॥७ होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2... क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज | दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि । परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, कोविड-49 महामारी प्रथम व द्वितीय da फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट =a के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न | विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया गया है।

पत्रावली पर उपलब्ध एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 07-04--208 के प्रस्तर-7.। में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित हैः-- “77, Schedule for possession of the said Apartment - The Promoter agrees an d understands that timely delivery of possession of the Apartment to the Allottec and the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the Apartment along with ready and complete common areas with all specifications, amenities and facilities of the project in place on or before 30" September 2079, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure Page 3 ०] E-Court

| ..। then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the Apartment, provided that such Force Majeure conditions are not of a nature which make it impossible for the contract to be implemented. The Allottees agrees and confirms that, in the event it becomes Impossible for the Promoter to implement the project due to Force Majeure conditions, then this allotment shall stand terminated and the Promoter shall refund to the Allottee the entire amount received by the Promoter from the allotment within 45 days from that date. The promoter shall intimate the Allottees about such termination at least thirty days prior to such termination. After refund of the money paid by the Allottee, the Allottes agrees that he/she shall not have any rights, claims etc. against the Promoter and that the Promoter shall be released and discharged from all its obligations and liabilities under this Agreement." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “एम सी: मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- |

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” a अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.72,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict enforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Page 4 of ।] .ः the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-74-209 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40--2--209 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल-35+33568 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त Ty. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06--2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25-03-2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25--03--2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। 3 बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि कया शिकायतकर्ता को | प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और बी.बी.ए. में उल्लिखित कब्जे की वास्तविक की तिथि से 03 वर्ष से अधिक का विलम्ब हो चुका है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में धनराशि का भुगतान किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा धनराशि की माँग की जा रही है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान पूर्व में | ही किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा पार्किंग व अन्य चार्जेज के मद में धनराशि की माँग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 5 ०] E-Court

अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित अभिकथन, दिनांक 05-06-2023 दाखिल कर, प्रश्नगत मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध-पत्र दिनांक 07-04-2048 को निष्पादित कराया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को vera यूनिट का कब्जा दिनांक 30-09-209 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी ने रेरा द्वारा अनुमोदित अधिभोग प्रमाण-पत्र या डीम्ड अधिभोग प्रमाण प्राप्त नहीं किया है, जो कि रेरा अधिनियम की धारा-44() एवं धारा-48 का उल्लंघन है। विपक्षी द्वारा दिनांक 25-05-2023 को ऑफर-ऑफ-पोजेशन पत्र प्रेषित करते हुए विभिन्‍न मदों में अवैधानिक रूप से धनराशि की माँग की जा रही है। शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में किये गये तथ्यों का खण्डन किया गया है और प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 49-04-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त कर दिनांक 3:-07-2023 या इससे पूर्व प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा, परन्तु vat समयावधि में व्यतीत हो चुकी है। रेरा एक्ट की धारा-48() में प्राविधान है किः- "Section 76, Return of Amount and Compensation- (9 “Uf the promoter fails to complete or is unable to give possession of an = plot or building:-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु Page 6 णा।ा E-Court = ERI Vad यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये | जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल पक्षकारों के मध्य निष्पादित एग्रीमेन्ट-फॉर- सेल दिनांक 07-04-20:8 & प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30-09-20:9 तक दिया जाना था, था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में vera यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल-68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या: ot में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 /20:8, “orca लिमिटेड बनाम रजनी ग्रोयल” में | माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "...the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 30-09-209 + 68 दिन फोर्स मैज्योर के मद में (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या: o7 में वर्णित है|) अर्थात्‌ दिनांक a, से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “बीलकमल Raced waar ग्रालि आदि ware यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 78(7) (8) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this. behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the Page 7 of Il | Ee Sees | he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RT एक्ट की धारा-2(०) में प्राविधान है कि:-- "(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation — For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottce shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid;" a= तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन | और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय,“ पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- उक्त विलम्बित जाता

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 79% unless provided otherwise under the Rules. within forty- five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित 3 | i प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को crest प्रतिशत की ब्याज दर पर म्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया Té fe यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी Page 8 of l4 = प्रह्ञितत को दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2०)6) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 3289 / 2020, | “ear बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स WL TIT पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06--02-2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

“Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent #0.7 (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.I had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause (ii) of the Rules, 2078 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 7% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 2076, providing otherwise.” तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या: सी: 9:20 /2020, “हैब्वीटेक sorgera लिमिटेड | बनाम उ.प्र woe सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06-07-2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन | देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:- |

| "On 72.09.2079 the respondent authority directed the petitioner to refund the | entire amount alongwith interest @ MCLR + 72% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020... ... and only on complaint under Section 46 authority —— to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @MCLR + 7%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 2OTB.s.r.csccaereeassoes Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice." माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + 7% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना | है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा Page 9 of I] E-Court = अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को We कक ऑफ इण्डिया के MCLR+/ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर Mcie+i प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। L. to

तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 75-04-2004 तक ओ.सी./ सी.सी. सहित भौतिक कब्जा देते हुए, शिकायतकर्ता से देय er शुल्क यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08-42--2049 से ओसी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने | की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक | | कायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ॥८7+/ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यद्वि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-२८०) ७) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी mcrr+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। = Page 0 of II E-Court = विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल / अनुबन्ध-पत्र के अनुरूप ही अधिरोपित करेगें। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। दिनांक: 28-02--2024. Page 7] ०|

U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, [?]-t69, Gamma-2, Greater Noida, Gautam Buddh Nagar-204308 Hearing [?] (formerly Bench-04-A) Judgment and Order under Section 34 read with Section 37 Presiding Officer: Shri Sanjay R. Bhoosreddy, Hon'ble Chairman Complaint No.: NCR44/09/006[?]/2022 Pradeep Sanghvi and Rita Sanghvi vs. Hebe Infrastructure Pvt. Ltd. (Mahagun Group) The complainant's complaint was listed for final hearing through video conferencing on 34-04-2024. When called, the complainant's representative, Shri Amresh Sinha, appeared, and the learned advocate Shri Manendra Kumar appeared for the opposite party. After hearing both parties in detail on the [cet → "[?]"], the file was fixed for order on 2:-02-2024 and was reserved for order on 2+-02—-2024. The original petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking possession of the unit in question and interest for the delayed period. In brief, the complainant's statement is that on 20-03-20:8 they booked flat no. 243, Type V-, in the opposite party's project Mahagun Mantra [?]. The total price is Rs. 80,00,000/-, and the complainant has paid Rs. 76,00,000/-.

The complainant also states that the opposite party has not completed construction of the project in question within the stipulated time, and that a delay of more than 03 years has occurred from the actual date of possession mentioned in the BBA, due to which the complainant is paying money towards rent. The opposite party is demanding money although the complainant has already paid 95 per cent of the amount. The opposite party is also charging amounts under the heads of parking and others [?]. Hence the complainant has requested possession of the unit in question and interest for the delayed period.

E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई We-o (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/09/006|/2022 प्रदीप संघवी एवं रीता संघवी बनाम हेबे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) ०] | शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक | 34-04-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिनिधि श्री | अमरेश सिन्हा उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मनेन्द्र कुमार उपस्थित हुए। उभय पक्षों के cet को विस्तार से सुनने के उपरान्त पत्रावली आदेश हेतु | दिनांक 2:-02-2024 को नियत की गयी तथा दिनांक 2+-02—-2024 को पत्रावली आदेश | हेतु सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द प्रश्नगत यूनिट का | कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 20-03-20:8 को विपक्षी की परियोजना Mahagun Mantra व में फ्लैट संख्या: 243 Type V- बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत रू.80,00,000 /— है और शिकायतकर्ता द्वारा रू76,00,000 /— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में प्रश्नगनत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और बी.बी.ए. में उल्लिखित कब्जे की वास्तविक की तिथि से 03 वर्ष से अधिक का विलम्ब | हो चुका है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में धनराशि का भुगतान किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा धनराशि की माँग की जा रही है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान पूर्व में ही किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा पार्किंग व अन्य ए48० ०] E-Court = के मद में धनराशि की APT की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित अभिकथन, दिनांक 05-06-2023 दाखिल कर, प्रश्नगत मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध-पत्र दिनांक 07-04-2048 को निष्पादित कराया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को wea यूनिट का कब्जा दिनांक 30—09-209 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी ने रेरा द्वारा अनुमोदित अधिभोग प्रमाण-पत्र या डीम्ड अधिभोग प्रमाण प्राप्त नहीं किया है, जो कि रेरा अधिनियम की धारा-44(॥) एवं धारा-8 का उल्लंघन है। विपक्षी द्वारा दिनांक 25-05-2023 को ऑफर--ऑफ-पोजेशन पत्र प्रेषित करते हुए विभिन्‍न मदों में अवैधानिंक रूप से धनराशि की माँग की जा रही है। शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में किये गये तथ्यों का खण्डन किया गया है और प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में पत्र दिनांक 20-06-2003 | की प्रति, जमा धनराशि की wie, एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल दिनांक 07-04-2048 की प्रति, ई-मेल संवाद की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 49-04-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायत्तकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Mahagun Mantra Ud Villament Tower में दिनांक 20-03-2048 को फ्लैट | 243 fy आवेदन किया गया, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 070-04-2048 को निष्पादित कराया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30-09-2049 तक समस्त देयों के भुगतान तथा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये BA के आदेश, कोविड-49 महामारी प्रथम व द्वितीय वेव फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर दिनांक 34-07-2023 या इससे पूर्व wena यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में सिविल Re पिटीशन संख्या: 4435 / 2020 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम Page 2 of ]]

प्न् जयत्रण) प्राधिकरण के विभिन्‍न पत्रों की प्रतियाँ, ऑफर-ऑफ-पोजेशन पत्र, दिनांक 25-05-2023 की प्रति, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, विद्युत सुरक्षा प्रमाण-पत्र, दिनांक 2:-07-2023 की प्रत्ति, अग्नि सुरक्षा प्रमाण-पत्र दिनांक 42-05-2022 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के et ot सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं:- 4... क्या Force Majeure ४५०॥७ होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2... क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज | दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि । परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, कोविड-49 महामारी प्रथम व द्वितीय da फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट =a के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न | विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया गया है।

पत्रावली पर उपलब्ध एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 07-04--208 के प्रस्तर-7.। में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित हैः-- “77, Schedule for possession of the said Apartment - The Promoter agrees an d understands that timely delivery of possession of the Apartment to the Allottec and the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the Apartment along with ready and complete common areas with all specifications, amenities and facilities of the project in place on or before 30" September 2079, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure Page 3 ०] E-Court

| ..। then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the Apartment, provided that such Force Majeure conditions are not of a nature which make it impossible for the contract to be implemented. The Allottees agrees and confirms that, in the event it becomes Impossible for the Promoter to implement the project due to Force Majeure conditions, then this allotment shall stand terminated and the Promoter shall refund to the Allottee the entire amount received by the Promoter from the allotment within 45 days from that date. The promoter shall intimate the Allottees about such termination at least thirty days prior to such termination. After refund of the money paid by the Allottee, the Allottes agrees that he/she shall not have any rights, claims etc. against the Promoter and that the Promoter shall be released and discharged from all its obligations and liabilities under this Agreement." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “एम सी: मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- |

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” a अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.72,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict enforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Page 4 of ।] .ः the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-74-209 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40--2--209 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल-35+33568 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त Ty. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06--2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25-03-2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25--03--2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। 3 बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि कया शिकायतकर्ता को | प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और बी.बी.ए. में उल्लिखित कब्जे की वास्तविक की तिथि से 03 वर्ष से अधिक का विलम्ब हो चुका है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में धनराशि का भुगतान किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा धनराशि की माँग की जा रही है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान पूर्व में | ही किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा पार्किंग व अन्य चार्जेज के मद में धनराशि की माँग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 5 ०] E-Court

अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित अभिकथन, दिनांक 05-06-2023 दाखिल कर, प्रश्नगत मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध-पत्र दिनांक 07-04-2048 को निष्पादित कराया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को vera यूनिट का कब्जा दिनांक 30-09-209 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी ने रेरा द्वारा अनुमोदित अधिभोग प्रमाण-पत्र या डीम्ड अधिभोग प्रमाण प्राप्त नहीं किया है, जो कि रेरा अधिनियम की धारा-44() एवं धारा-48 का उल्लंघन है। विपक्षी द्वारा दिनांक 25-05-2023 को ऑफर-ऑफ-पोजेशन पत्र प्रेषित करते हुए विभिन्‍न मदों में अवैधानिक रूप से धनराशि की माँग की जा रही है। शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में किये गये तथ्यों का खण्डन किया गया है और प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 49-04-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त कर दिनांक 3:-07-2023 या इससे पूर्व प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा, परन्तु vat समयावधि में व्यतीत हो चुकी है। रेरा एक्ट की धारा-48() में प्राविधान है किः- "Section 76, Return of Amount and Compensation- (9 “Uf the promoter fails to complete or is unable to give possession of an = plot or building:-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु Page 6 णा।ा E-Court = ERI Vad यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये | जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल पक्षकारों के मध्य निष्पादित एग्रीमेन्ट-फॉर- सेल दिनांक 07-04-20:8 & प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30-09-20:9 तक दिया जाना था, था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में vera यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल-68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या: ot में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 /20:8, “orca लिमिटेड बनाम रजनी ग्रोयल” में | माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "...the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 30-09-209 + 68 दिन फोर्स मैज्योर के मद में (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या: o7 में वर्णित है|) अर्थात्‌ दिनांक a, से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “बीलकमल Raced waar ग्रालि आदि ware यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 78(7) (8) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this. behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the Page 7 of Il | Ee Sees | he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RT एक्ट की धारा-2(०) में प्राविधान है कि:-- "(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation — For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottce shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid;" a= तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन | और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय,“ पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- उक्त विलम्बित जाता

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 79% unless provided otherwise under the Rules. within forty- five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित 3 | i प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को crest प्रतिशत की ब्याज दर पर म्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया Té fe यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी Page 8 of l4 = प्रह्ञितत को दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2०)6) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 3289 / 2020, | “ear बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स WL TIT पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06--02-2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

“Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent #0.7 (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.I had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause (ii) of the Rules, 2078 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 7% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 2076, providing otherwise.” तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या: सी: 9:20 /2020, “हैब्वीटेक sorgera लिमिटेड | बनाम उ.प्र woe सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06-07-2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन | देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:- |

| "On 72.09.2079 the respondent authority directed the petitioner to refund the | entire amount alongwith interest @ MCLR + 72% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020... ... and only on complaint under Section 46 authority —— to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @MCLR + 7%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 2OTB.s.r.csccaereeassoes Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice." माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + 7% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना | है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा Page 9 of I] E-Court = अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को We कक ऑफ इण्डिया के MCLR+/ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर Mcie+i प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। L. to

तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 75-04-2004 तक ओ.सी./ सी.सी. सहित भौतिक कब्जा देते हुए, शिकायतकर्ता से देय er शुल्क यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08-42--2049 से ओसी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने | की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक | | कायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ॥८7+/ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यद्वि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-२८०) ७) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी mcrr+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। = Page 0 of II E-Court = विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल / अनुबन्ध-पत्र के अनुरूप ही अधिरोपित करेगें। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। दिनांक: 28-02--2024. Page 7] ०|