उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित - Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या gall यूनिट न0 | जमा धनराशि vo | आवंटन पत्र | अनुबंधानुसार | वांछित सं० की तिथि कब्जा दिये | अनुतोष जाने की * तिथि |; . | भिट२44/09/00007/2022 | चांदनी erat g =| 3263 | रु0 35,04,363 / | 04.0520I5 | आवंटन पत्र | यूनिट का अमित शर्मा निष्पादित | कब्जा व होने की विलम्बित तिथि से 36 | अवधि का माह अर्थात lh दिलाये जाने का मई 208 अनुरोध किया गया है। बनाम वोकेशनल एजुकेशन फाउन्डेशन शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध arte ar कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु ae Read योजित की गयी: है।

संक्षेप में शिकायतकर्त॒ा्का meat है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना White House Apartments 4 यूनिट संख्या ॒ 3463 बुक कशई गई थी जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 35,04,363// का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना 04 वर्ष से अधिक विलम्बित है तथा विपक्षी को परियोजना के सापेक्ष ओ.सी / सी.सी प्राप्त नहीं हुआ है जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा मई 20I8 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि बुकिंग फार्म दिनांक 44.03.205 के माध्यम से यूनिट आवंटित हुई है जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 04.05.20i5 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि यूपी रेरा के तकनीकी दल द्वारा दिनांक 23.03.2022 को परियोजना स्थल का निरीक्षण किया गया जिसके अनुसार परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, लिखित कथन व रसीदों की छाया प्रतियां दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई घनराशि [संख्या (रु0)

विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 563 49.03.205 ®%0 ,00,000 / रसीद संख्या 500 30.03.2045 रु० 2,00,000 / रसीद संख्या 406 20.05.205 रु० 3,00,000/ रसीद संख्या 452 07.02,205 रु० 23,63,983 / रसीद संख्या 300 02.03.206 BO 50,000/ रसीद संख्या 03.03.2046 BO 54,22/ रसीद संख्या 450 44.0.206 BO 4,44,68/ चेक संख्या 343737 30.05.2048 रु0 4,00,000/ रसीद संख्या 5.05.209 BO —25,000/ रसीद संख्या 09.02.2049 रु0 2,00,000/ कुल an: रु० 35,04,363 / विपक्षी के अधिवक्ता पंत्रावली” पर-दिनांक .22.74,2023 को उपस्थित हुए। विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल करने हेतु पर्याप्त अवसर प्रदान किये गये परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दांखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 07.08.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। पीठ द्वारा दिनांक 04.42.2025 को पत्रावली विपक्षी के विरूद्ध एकपक्षीय कार्यवाही करते हुए शिकायतकर्ता की एकपक्षीय बहस सुनी गयी। उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण पत्रावली में एकपक्षीय निर्णय पारित किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रपत्रों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किये गये :- ॥ 4. FTW आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? | an शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

निस्तारण प्रश्न We :- प्रश्न Wee इस तथ्य पर विरचित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /“ 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate‘of the Act 2026."

उपरोक्त विधि AMA tea Sf रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित*हुँए या अंधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सँग्रवर्तक द्वारा. wre. at far गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJ7722 है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न HTH निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? ॥ शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 07.05.20i5 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा ३6 माह में दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा आवंटन की तिथि 04.05.2045 से 36 माह अर्थात मई 20i8 4 प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं प्राप्त हुआ है। विपक्षी की ओर से न तो लिखित जवाब और न ही ओ.सी /सी. सी या वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध, कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना«अभी पूर्ण नहीं. हैं. और. न ही विपक्षी को ओ.सी / सी.सी प्राप्त हुआ है। फिर भी शिकायतकर्ताण्द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया. गया..है।...ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की धारा ia (4st में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि — ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को 4 SS घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,//4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2,209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42, That it is respectfully submitted that it’is*normally experienced that in month of December,.depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial, ban could be in place of construction activities in as much,as.no. construction should,be.permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-7:-20I9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04--4-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Uta 06 बजे से 5 — +---ज सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त wifas—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी ज़ायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिन्नांक 25.09:2020 तक 'परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा'आवंटियों ara? दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लियाँ जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व “माननीय॑“उच्चतमं-न्‍्यायालय>के*आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी afas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over JERS possession. The Respondent — Purchaser ought not to be (en) “So > allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " —_—_—__—SS 6 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त PM आलोक-में ae स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के व ct के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। " । प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर *

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" 7 SS

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+i9 feed की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |४2,2₹+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(24)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। TR प्रश्न संख्या-2 freak किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि. वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिज्ञ०के भीतर शिकायतकर्तासे अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध«के SRT: सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ. सी/सी.सी सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प

शुल्क प्राप्त कर POA. RSET कराएं | 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 0.06.20I8 से ओ.सी / सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 35,04,363/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा ERS सिविल अपील संख्या 43029/i985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज 8 बनना बट. की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

5. विपक्षी द्वारा यदि इसर«आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा "प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। ँ - ‘ : 6. आदेश पोर्टल पर अपलोड:किया-जाये.॥- ee "व Zayed: 28% (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित - Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या gall यूनिट न0 | जमा धनराशि vo | आवंटन पत्र | अनुबंधानुसार | वांछित सं० की तिथि कब्जा दिये | अनुतोष जाने की * तिथि |; . | भिट२44/09/00007/2022 | चांदनी erat g =| 3263 | रु0 35,04,363 / | 04.0520I5 | आवंटन पत्र | यूनिट का अमित शर्मा निष्पादित | कब्जा व होने की विलम्बित तिथि से 36 | अवधि का माह अर्थात lh दिलाये जाने का मई 208 अनुरोध किया गया है। बनाम वोकेशनल एजुकेशन फाउन्डेशन शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध arte ar कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु ae Read योजित की गयी: है।

संक्षेप में शिकायतकर्त॒ा्का meat है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना White House Apartments 4 यूनिट संख्या ॒ 3463 बुक कशई गई थी जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 35,04,363// का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना 04 वर्ष से अधिक विलम्बित है तथा विपक्षी को परियोजना के सापेक्ष ओ.सी / सी.सी प्राप्त नहीं हुआ है जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा मई 20I8 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि बुकिंग फार्म दिनांक 44.03.205 के माध्यम से यूनिट आवंटित हुई है जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 04.05.20i5 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि यूपी रेरा के तकनीकी दल द्वारा दिनांक 23.03.2022 को परियोजना स्थल का निरीक्षण किया गया जिसके अनुसार परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, लिखित कथन व रसीदों की छाया प्रतियां दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई घनराशि [संख्या (रु0)

विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 563 49.03.205 ®%0 ,00,000 / रसीद संख्या 500 30.03.2045 रु० 2,00,000 / रसीद संख्या 406 20.05.205 रु० 3,00,000/ रसीद संख्या 452 07.02,205 रु० 23,63,983 / रसीद संख्या 300 02.03.206 BO 50,000/ रसीद संख्या 03.03.2046 BO 54,22/ रसीद संख्या 450 44.0.206 BO 4,44,68/ चेक संख्या 343737 30.05.2048 रु0 4,00,000/ रसीद संख्या 5.05.209 BO —25,000/ रसीद संख्या 09.02.2049 रु0 2,00,000/ कुल an: रु० 35,04,363 / विपक्षी के अधिवक्ता पंत्रावली” पर-दिनांक .22.74,2023 को उपस्थित हुए। विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल करने हेतु पर्याप्त अवसर प्रदान किये गये परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दांखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 07.08.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। पीठ द्वारा दिनांक 04.42.2025 को पत्रावली विपक्षी के विरूद्ध एकपक्षीय कार्यवाही करते हुए शिकायतकर्ता की एकपक्षीय बहस सुनी गयी। उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण पत्रावली में एकपक्षीय निर्णय पारित किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रपत्रों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किये गये :- ॥ 4. FTW आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? | an शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

निस्तारण प्रश्न We :- प्रश्न Wee इस तथ्य पर विरचित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /“ 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate‘of the Act 2026."

उपरोक्त विधि AMA tea Sf रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित*हुँए या अंधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सँग्रवर्तक द्वारा. wre. at far गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJ7722 है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न HTH निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? ॥ शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 07.05.20i5 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा ३6 माह में दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा आवंटन की तिथि 04.05.2045 से 36 माह अर्थात मई 20i8 4 प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं प्राप्त हुआ है। विपक्षी की ओर से न तो लिखित जवाब और न ही ओ.सी /सी. सी या वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध, कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना«अभी पूर्ण नहीं. हैं. और. न ही विपक्षी को ओ.सी / सी.सी प्राप्त हुआ है। फिर भी शिकायतकर्ताण्द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया. गया..है।...ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की धारा ia (4st में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि — ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को 4 SS घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,//4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2,209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42, That it is respectfully submitted that it’is*normally experienced that in month of December,.depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial, ban could be in place of construction activities in as much,as.no. construction should,be.permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-7:-20I9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04--4-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Uta 06 बजे से 5 — +---ज सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त wifas—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी ज़ायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिन्नांक 25.09:2020 तक 'परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा'आवंटियों ara? दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लियाँ जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व “माननीय॑“उच्चतमं-न्‍्यायालय>के*आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी afas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over JERS possession. The Respondent — Purchaser ought not to be (en) “So > allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " —_—_—__—SS 6 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त PM आलोक-में ae स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के व ct के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। " । प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर *

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" 7 SS

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+i9 feed की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |४2,2₹+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(24)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। TR प्रश्न संख्या-2 freak किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि. वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिज्ञ०के भीतर शिकायतकर्तासे अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध«के SRT: सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ. सी/सी.सी सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प

शुल्क प्राप्त कर POA. RSET कराएं | 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 0.06.20I8 से ओ.सी / सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 35,04,363/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा ERS सिविल अपील संख्या 43029/i985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज 8 बनना बट. की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

5. विपक्षी द्वारा यदि इसर«आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा "प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। ँ - ‘ : 6. आदेश पोर्टल पर अपलोड:किया-जाये.॥- ee "व Zayed: 28% (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर