उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष कम सं0 शिकायत सं0 [ शिकायतकर्तागण है] एन.सी.आर।44 / 09 / 0976 / 209 | रैसुद्दीन खान 2 एन.सी.आर44 /09 /0977/20:9 | कमरूद्‌दीन खान बनाम उप्पल चढढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता रैसुद्दीन खान के साथ 4 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें UCHDPL- 8९९८००-6 Plots से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Go एन.सी. amei44 / 09/0976 / 2049 रैसुद्दीन खान अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL- 8०७०-6 ए०७ में प्लॉट नं०-34 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किस्तों के आधार पर 44,55,000 /-रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 48.03.2009 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना t0 वर्ष से अधिक विलम्बित है, उनके द्वारा प्लॉट दिनांक 8.03.2006 को बुक कराया गया था, जिसका कब्जा 36 माह में दिया जाना था, परन्तु विपक्षी ने अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया है और न ही उनकी परियोजना में निर्माण कार्य शुरू हुआ है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई .के दौरान दिनांक 43.02.2020 को शिकायतकर्ता गे 2 द्वारा विपक्षी की परियोजना में समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रतिउत्तर, जमा धनराशि की रसीदें, विपक्षी को लिखे गये पत्र आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। »

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना में निर्माण कार्य न होने की वजह से शिकायतकर्ता को अभी तक कोई भी प्लॉट /यूनिट आवंटित नहीं की गयी है। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। परियोजना force majeure events के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस किये जाने हेतु तैयार है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 43.02.2020 को विपक्षी द्वारा शपथ पत्र दिनांक 42.02.2020 दाखिल किया गया है, जिसमें विपक्षी द्वारा यह कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता को प्लॉट आवंटित करने हेतु प्रयासरत हैं, परन्तु भूमि विवाद और force majeure events के कारण वह शिकायतकर्ता को यूनिट आवंटित नहीं कर सका है। शिकायतकर्ता यदि चाहे तो वह उन्हें Vaex-5,6 अथवा १8 में प्लॉट आवंटित कर सकता है, जो कि कब्जे हेतु अग्रिम स्थिति पर है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- lL. क्‍या उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया जाना अनिवार्य है ? 2. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन air होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्रिधिधार इस पीठ को नही है ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु Wo 4 बिन्दु den. इस तथ्य पर विचरित है क उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया जाना अनिवार्य है ? SS

पत्रावली पर दाखिल रसीदें एवं अन्य अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में प्लॉट बुक किये जाने हेतु धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट के सापेक्ष में 44,55,000 /- रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी है, जो कि प्लॉट के कुल कीमत 38,50,000 /— रूपये के t0 प्रतिशत भुगतान से कहीं ज्यादा अधिक है और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्लॉट आवंटित नहीं किया गया है और न ही प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध पत्र निष्पादित कराया गया है। अत: यह विचार किया जाना आवश्यक है कि क्‍या विपक्षी द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-43 के अनुसार यूनिट की कुल कीमत की t0 प्रतिशत से अधिक धनराशि लेने के उपरान्त भी अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया है। वर्णित परिस्थितियों में शिकायतकर्ता को आवंटन किये गये फ्लैट de-3at का अनुबन्ध विधिक रूप से रेरा के प्राविधानों के अनुसार निष्पादित कराये जाना आवश्यक था, जो कि विपक्षी द्वारा नहीं कराया गया। रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-43 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है किः- 3. No deposit or advance to be taken by Promoter without fiorst entering into agreement for sale.- (I) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force.

(2) The agreement for sale referred to in sub-section (!) shall be in such form as may be prescribed and shall specify the particulars of development of the project including the construction of building and apartments, along with specifications and internal development works and external development works, the dates and the manner by which payments towards the cost of the apartment, plot or building, as the case may be, are to be made by the allottees and the date on which the possession of the apartment, plot or building is to be handed over, the rates of interest payable by the promoter to the allottee and the allottee to the promoter ¥ 4 in case of default, and such other particulars, as may be prescribed.

उपरोक्तानुसार से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन की लागत के t0 प्रतिशत से अधिक राशि अग्रिम संदाय अथवा आवेदन फीस के रूप में किसी व्यक्ति, उस व्यक्ति के साथ लिखित करार किये बिना, स्वीकार नहीं करेगा और war विकय करार को तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन पंजीकृत करेगा। ऐसे में यह विपक्षी का दायित्व है कि वह यदि फ्लैट की कुल कीमत की t0 प्रतिशत से ज्यादा की धनराशि लेता है, तो निश्चित रूप से विकय करार अनुबन्ध निष्पादित करेगा और यदि नहीं कराता है, तो रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दंडनीय होगा। अभिलेखों से विदित है कि विपक्षी द्वारा we अधिनियम की ai-73 का उल्लंघन किया गया है। यदि यह मान भी लिया जाये कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र हस्ताक्षर करने हेतु दिये गये थे, जो अभी शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षर नहीं किया गया। फिर भी यह विपक्षी का उत्तरदायित्व था कि वह ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता से 0 प्रतिशत से अधिक की धनराशि न लेते। स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया है। यदि शिकायतकर्ता, विपक्षी की परियोजना में प्लॉट लेने हेतु इच्छुक हैं, तो इस आदेश के 30 दिनों के भीतर राज्य सरकार द्वारा विज्ञप्त प्रारूप पर अनुबन्ध कर पंजीकृत करायें। इसी के साथ-साथ आदेश की एक प्रति सचिव, रेरा को sRI-3 RI अधिनियम के उल्लंघन के सम्बन्ध में अग्रेतर कार्यवाही हेतु कहा जाये। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2

fas wo 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) के कारण परियोजना विलंबित हुई | विपक्षी की ओर से किसी स्पेसिफिक फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के समर्थन में कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित हुआ। इस सम्बंध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या-4430 /206 ” नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- कि Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under :

"Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant. "Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down! would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' haying been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." oh

इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्‌नुसार बिन्दु to 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नहीं है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. लैन्ड लिमिटेड बनाम आफताब सिंह" 208 SCC Online SC थया में अभिनिर्धारित किया गया है कि — ५55, In view of the afore-going discussion, we arrive at the following conclusions: (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable;

(ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution; (iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and हे, subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; (iv) Section 2(3) of the Arbitration Act recognizes schemes under other legislations that make disputes non- arbitrable and

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नहीं किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को Peake करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नहीं है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य”, (206) !0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं facet के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु सं० 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 48.03.2009 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है।

उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया है, जिससे स्पष्ट हो सके कि शिकायतकर्ता को कब्जा कब तक मिलना था और न ही विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कब्जा दिये जाने का कोई उल्लेख किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 8.03.2006 को प्लॉट बुक कराया गया था, Wed विपक्षी ने अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया है और न ही उनकी परियोजना में निर्माण कार्य शुरू हुआ है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार शिकायतकर्ता को कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 “Set फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के We १5 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि:-

Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract ie., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार प्लॉट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 48.03.2009 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया।

जहाँ तक परियोजना के कब्जे में हो रहे विलम्ब के लिए ब्याज/धनराशि दिलाये जाने का प्रश्न है, तो शिकाय(कर्ता को उपरोक्‍्तानुशार दिनांक 49.:03.2009 से aah /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने, जो भी बाद में हो तक की विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिका संख्या- 2737 /2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ys Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित नहीं किया गया है, परन्तु इस परियोजना के अन्य प्रकरणों में अनुबन्ध के WER 42.2 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 #-रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिदिन की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 48, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. of 40

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में xr के प्रभाव में (दिनाक 0:.05.2006) 4 पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 02.05.206 से रेरा के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा UT (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा बिलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४टा॥एका प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLRI प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted » i2 that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.//सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तद्नुसार बिन्दु सं0-4 Prema किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की सहमति से आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 60 दिनों के अन्दर अपनी किसी अन्य विकसित परियोजना में विकसित प्लॉट का ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय erg शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 49.03.2009 से दिनांक 30.04.206 तक 5,/-रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिदिन की दर से व दिनांक 04.05.2046 से ओ. सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक ४८,२+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में भी उपरोक्तानुसार गणना की जाये। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा। OM 2 4. सचिव, रेरा विपक्षी के विरूद्द रेश अधिनियम की ois के उल्लंघन पर कार्यवाही करना सुनिश्चित करें। आदेश की एक प्रति सचिव, रेरा के कार्यालय को प्रेषित की जाये। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।

6. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। feria QL/ 02/2020 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण