उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय,गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ--04 उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य E कम Go शिकायत to शिकायतकर्ता धनराशि यूनिट रु0/- संख्या- | = =a — ‘ SAMARAS /09/447/20I9 | यश एवं निशा दुआ 49,02,944 | D-606 | 2 Viailsini44 / 08/0343 /20I9 | अनुज qa wire | a3.aaosa टिका 3 Taxil.aiei44 / 07 /0444 / 2049 मिथुन कुमार सोनी 45,90,069.. [70-80] | बनाम फ्लोरल रियलकॉन प्रा.लि. उपरोक्त सूचीबद्ध मामलों में समस्त शिकायतकर्तागण द्वार प्रतिवादी | के विरूद्ध ओ.सी /सी.सी प्रमाण-पत्र प्राप्त करते हुये बुक की गयी यूनिट | के सम्बन्ध में कब्जा, मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज, सैटलमेंट ऑफ डिमांड, किराया, एवं मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु शिकायतें संस्थित की गई है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना “APEX GOLF AVENUE" से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी शिकायतों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण द्वारा कथन किया गया है कि प्रतिवादी की परियोजना "APEX GOLF AVENUE" में यूनिट बुक की गयी है, जिसके _ब------ननम5ा<-+ण--मआआ+------ा७॥------ा ०-5 «------७७- E

एवज में शिकायतकर्तागण ने प्रतिवादी को धनराशि का भुगतान किया है। दोनों, पक्षों के मध्य अनुबंधपत्र हस्ताक्षरित किये गये है, जिसके अनुसार अनुबंध-पत्र हस्ताक्षरित होने की तिथि से दिसम्बर 2048 के अंत तक समस्त निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध कराया जाना था जो कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी अवगत कराया गया कि परियोजना में समस्त निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किये गये हैं और प्रश्नगत परियोजना के सम्बंध में ओ.सी/ सी.सी प्रमाण-पत्र सम्बंधित प्राधिकरण से प्रतिवादी द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गयी यूनिट के सम्बन्ध में वैधानिक कब्जा एवं मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा वादपत्र के समर्थन में लिखित शिकायतपत्र, अनुबन्ध-पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदे, आदि अभिलेखों की छायाप्रति दाखिल की गई हैं। प्रतिवादी द्वारा को प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। प्रतिवाद पत्र के ब्रीफ फैक्ट एवं Rens के प्रस्तर-4 में यह कथन किया गया कि — प्रतिवादी की परियोजना "Apex GOLF AVENUE "at में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण कमांक UPRERAPRI8585 है। जिसमें 5 टॉवर A,B, ८. 2, £5 हैं, जो कि पूर्ण किये जान चुके हैं तथा Electric NOC, , services NOC,STP NOC, Lift NOC, structure vetting certified by IIT, Height NOC प्राप्त किये जा चुके हैं। शिकायतकर्ता को दिनांक 05.42.2048 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। परियोजना में 450 से अधिक परिवार

निवास कर रहे हैं। शिकातयकर्ता बकाया धनराशि का भुगतान करके कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। प्रतिवादी कथन के अनुसार वह समस्त शिकायतकर्तागण को वैधानिक कब्जा साथ ही यूनिट के सम्बंध में रजिस्ट्र्ड सेल डीड,/लीज डीड /सब लीज डीड का कियांवयन कराये जाने हेतु प्रतिवादी प्रयासरत है। रु 3 प्रतिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, परियोजना से सम्बन्धित सर्टीफिकेट दाखिल किये गये हैं। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारित किये गये है:- 4... क्या इस प्राधिकरण को यह प्रकरण सुनने का अधिकार है ? 2 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है ? 3. क्‍या आवंटन पत्र में आर्बिट्रेशन acta होने के कारण इस वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है? 4. क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव? 5. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्या होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ प्रतिवादी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-6 में यह आपत्ति अंकित की गई है कि क्‍या इस अथारिटी को यह प्रकरण सुनने का अधिकार है ? जहाँ तक प्राधिकरण के विधिक रूप से सुनवाई करने के क्षेत्राधिकार का प्रश्न है, इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि प्रथम दृष्टया किसी परिवाद को दर्ज कराये जाने के लिए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 के धारा-34 के अन्दर प्राविधान दिये गये है जो कि निम्न रूप से उल्लेखित है-

37. (l) Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder against any promoter allottee or real estate agent, as the case may be. Explanation.—For the purpose आर 4 of this sub-section "person" shall include the association of allottees or any voluntary consumer association registered under any law for the time being in force. (2) The form, manner and fees for filing complaint under sub-section (7) shall be such as may be specified by regulations उपरोक्तानुसार कोई पीड़ित व्यक्ति, किसी सम्प्रवर्तकत, आवंटी या भू-सम्पदा अभिकर्ता के विरूद्दर अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के किसी अतिकमण या उल्लंघन के लिए मामलों के अनुसार (as the case may 9०) प्राधिकरण या waht अधिकारी के समक्ष शिकायत दाखिल कर सकता. है। इससे स्पष्ट है कि शिकायत को प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी दोनों के समक्ष उनके क्षेत्राधिकार एवं मामलों के अनुसार (as the case may ४७०) प्रस्तुत किये जा सकते है। प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार और उनके सुन जाने वाले मामले रेरा अधिनियम में सम्बंधित प्राविधानों के अन्तर्गत उल्लेख किये गये है। रेरा अधिनियम में प्राधिकरण (Authority) ERT प्रयोग किये जाने वाली शक्तियों (Powers) का अधिकार धारा-35,36,37,38, के अन्तर्गत दी गयी है। इनमें से मुख्य शक्ति जो कि धारा-38 में प्राधिकरण को दी गयी है, जिसका पढ़ा जाना उचित होगा, जो कि निम्नवत है :-

38. (३) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, inregard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. 5 F Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an_ appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. उपरोक्त प्राविधान की धारा-38 की उपधारा-4 यह है कि प्राधिकरण को, सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं के किसी भी उल्लंघन के सम्बंध में, इस अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों और विनियमों के अधीन अर्थदंड (Penalty) या ब्याज (Interest) अधिरोपित करने की शक्ति होगी। इससे स्पष्ट है कि सम्प्रवर्तक, आवंटियों और भून-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन के लिए अर्थदंड (Penalty) और ब्याज (Interest) UIT ERT घारा 38(॥) के अन्तर्गत अधिरोपित किया जायेगा।

इसके अतिरिक्त न्यायनिर्णयन करने की शक्ति भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046, की धारा-74 में दी गयी है। जो कि निम्नवत्‌ है-: 7... [27.2 For the purpose of adjudging compensation under sections 72, 74, 76 and section 29, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard: Provided that any person soa 6 whose complaint in respect of matters covered under sections 72, 44, 46 and section 79 is pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under section 9 of the Consumer Protection Act, /966, on or before the commencement of this Act, he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act.

(2) The application for adjudging compensation under sub-section (7), shall be dealt with by the adjudicating officer as expeditiously as possible and dispose of the same within a period of sixty days from the date of receipt of the application: Provided that where any such application could not be disposed of within the said period of sixty days, the adjudicating officer shall record his reasons in writing for not disposing of the application within that period. (3) While holding an inquiry the adjudicating officer shall have power to summon and enforce the attendance of any person acquainted with the facts and circumstances of the case to give evidence or to produce any document which in the opinion of the adjudicating officer, may be useful for or relevant to the subject matter of the inquiry and if, on such inquiry, he is satisfied that the person has failed to comply with the provisions of any of the sections specified in sub-section na 7 (2), he may direct to pay such compensation or interest, as the case any be, as he thinks fit in accordance with the provisions of any of those sections.

उपरोक्त प्राविधान की aRie7i(i) यह है कि प्राधिकरण की धारा-42, aRIH4, धारा-48 और धारा-49 के अधीन जहाँ क्षतिपूर्ति (Compensation) arid करने के लिए, प्राधिकरण समुचित सरकार के परामर्श से ऐसे एक या अधिक न्यायिक अधिकारी जैसा आवश्यक समझे, जो जिला न्यायधीश है या रहा है, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के रूप में नियुक्त करेगा, जो कि किसी संबद्ध व्यक्ति को सुनवाई का समुचित अवसर प्रदान किये जाने के पश्चात्‌, विहित रीति (Prescribed manner) में जाँच wen ऐसे में यह स्पष्ट है कि जहाँ क्षतिपूर्ति (Compensation) की मांग की जायेगी, तो उसका निर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इससे यह भी प्रतीत होता है कि प्राधिकरण की शक्ति न्यायनिर्णायक अधिकारी के fra हेतु अहम है, क्योंकि मुख्यतः नियुक्तिकर्ता प्राधिकरण है जो कि सरकार के परामर्श से करेगा। अतः रेरा अधिनियम की धारा-38 एवं धारा-74 से स्पष्ट है कि धारा-38 में प्राधिकरण की शक्तियां दी गयी है जिसमें कि सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदाओं अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन (Any Contravention) के सम्बंध में, अर्थदंड (Penalty) एवं ब्याज (7७८४) अधिरोपित किया जायेगा और धारा-74 में क्षतिपूर्ति (Compensation) हेतु न्यायनिर्णयन करने की शक्ति का अधिकार न्यायनिर्णायक अधिकारी को है जो कि केवल a2, धारा-44, धारा-48 और धारा-49 (Only for Sections 2,4,8,9) के अधीन किया जायेगा। रेरा अधिनियम की धारा-42 में निम्न प्राविधान है :-

42, Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus, or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement 8 included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and _ the compensation in the manner provided under this Act. उपरोकक्‍्तानुसार प्राविधान से यह है कि जहाँ कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन प्रास्पेक्ट्स में दिये जानकारी के आधार पर कोई अग्रिम देता है या जमा करता है और उसे उसमें सम्मलित गलत, मिथ्या कथन के कारण कोई हानि या नुकसान उठाना पढ़ता है, तो उसकी सम्प्रवर्तक द्वारा इस अधिनियम के अधीन यथा उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति की जायेगी। ऐसे में जहाँ शिकायतकर्ता धारा i2 3 प्राविधानों के अनुसार ससाक्ष्य क्षतिपूर्ति की माँग करेगें वहाँ उसका अभिनिर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा।

इसी धारा के प्राविधान के दूसरे अनुच्छेद (Paragraph 2) में यह कहा गया है कि पीड़ित आवंटी परियोजना से यदि अपना नाम- वापस लेना चाहता है, तो उसके निवेश की गयी धनराशि, ब्याज सहित, ऐसी दर जो कि पर जो कि विहित की जाए के अनुसार लौटाया जायेगा, और अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति के अनुरूप उसकी क्षतिपूर्ति की जायेगी। स्पष्टतया यदि केवल ब्याज सहित धनराशि वापिस माँगी गई है व ब्याज दर विहित है तो उसमें अभिनिर्णय का कोई अंश समाविष्ट नहीं है। अतः इस धारा में 2 अंग है, पहला (Para l) जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न है वह न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णय किया जायेगा और दूसरा (Para 2) जहाँ जमा धनराशि मय ब्याज का प्रश्न है वह प्राधिकरण द्वारा निर्णीत किया जायेगा, a 9 इसी प्रकार रेरा अधिनियम की oii की उपधारा-3 निम्नवत प्राविधानित है-: 74(3) In case any structural defect or any other defect in workmanship, quality or provision of services or any other obligations of the promoter as per the agreement for sale relating to such development is brought to the notice of the promoter within a period of five years by the allottee from the date of handing over possession, it shall be the duty of the promoter to rectify such defects without further charge, within thirty days, and in the event of promoter's failure to rectify such defects within such time, the aggrieved allottees shall be entitled to receive appropriate compensation in the manner as provided under this Act.

धारा-44 में सम्प्रवर्तक द्वारा मंजूर रेखांको और परियोजना विनिर्देशों का पालन किये जाने का प्राविधान है। इसी कम में aia की उपधारा-3 में यह प्राविधानित है कि यदि कब्जा सौपें जाने की तारीख से 5 वर्ष की अवधि के भीतर आवंटी द्वारा, ऐसे विकास से सम्बंधित किसी संरचनात्मक त्रुटि या सेवाओं के कर्मकौशल, क्वालिटी या उपबन्ध या सम्प्रवर्तक की किन्‍्हीं अन्य बाध्यताओं की ओर सम्प्रवर्तक का ध्यान दिलाया जाता है, तो सम्प्रवर्तक का यह कर्तव्य होगा कि वह ऐसी त्रुटियों को बिना किन्‍्हीं अतिरिक्त प्रभारों के 30 दिन के भीतर दूर कराये और सम्प्रवर्तक द्वारा ऐसी त्रुटियों को ऐसे के भीतर दूर करने में असफल रहने की दशा में पीड़ित आवंटी समुचित प्रतिकर पाने का हकदार होगा, जो इस अधिनियम के अधीन उपबंधित हो। इससे भी यह स्पष्ट है कि इसमें क्षतिपूर्ति के निर्धारण का प्रश्न है जो कि बाध्यकारी शर्तों को पूरा न किये जाने के लिए इस धारा के अन्तर्गत, इसका निर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा। परन्तु पीड़ित व्यक्ति को यह स्वतंत्रता होगी कि वह, सम्प्रवर्तक द्वारा उन बाध्यकारी शर्तों को पूर्ण कराये जाने हेतु आदेश के लिए, प्राधिकरण के समक्ष अपना वाद प्रस्तुत कर सकते है। १0 रेरा अधिनियम की ais के अन्तर्गत निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये है 26. (4) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,—

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registralion under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf _ including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. उपरोक्त प्राविधान यह है कि यदि सम्प्रवर्तक-: (क). विकय करार के निबन्धों के अनुसार उसमें निर्धारित तारीख तक सम्यक रूप से पूरा करने में, या (ख). इस अधिनियम के अधीन अथवा किसी अन्य प्रकरण से रजिस्ट्रीकरण का निलंबन या प्रतिसंहरण के कारण विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द होने के कारण, 4

यथास्थिति, किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का पूरा करने में असफल रहता है या उसका कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर, यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो यथास्थिति, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बंध में उसके द्वारा प्राप्त रकम को, ऐसी दर पर ब्याज सहित, जो इस नियमित विहित की जाये एवं इस अधिनियम के अधीन यथा उपबन्धित रीति में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का पात्र होगा। परन्तु जहाँ किसी आवंटी का परियोजना से बाहर आने का आशय नहीं है, वहाँ सम्प्रवर्तक द्वारा उसे कब्जा सौपें जाने तक विलम्ब के प्रत्येक माह के लिए उस दर पर जो विहित की जाये, ब्याज पाने का अधिकारी होगा। अतः यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन पूर्ण नहीं किया जाता है, या कब्जा नहीं दिया जाता है और यदि आवंटी परियोजना से बाहर आना चाहता है, तो वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित और क्षतिपूर्ति भी पाने का अधिकारी होगा। यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है, तो प्रतिमाह विलम्ब के लिए ब्याज देय होगा। इससे भी यह स्पष्ट है कि धारा-38 के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह शक्ति है कि जहाँ ब्याज और अर्थदंड का प्रश्न होगा, तो यह प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार में होगा और जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न होगा, तो वह धारा-74 के अन्तर्गत न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार में होगा।

इन प्राविधानों को संयुक्त रूप से पढ़ा जाये, तो इन प्राविधानों की भाषा में यह प्रस्तावित है कि यदि प्रोमोटर द्वारा अपने बाध्यकारी अनुबन्ध के निबन्धनों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो आवंटी को यह दावा करने का अधिकार होगा कि अपना. जमा धनराशि ब्याज सहित वापस ले सकेगें | उपरोक्तानुसार विशेष रूप से ais को दृष्टिगत रखते हुए भू-सम्पदा (वेनियमन और विकास) अधिनियम की धारा-84 के अन्तर्गत उ0प्र0 भू-सम्पदा नियमावली, 2or6 बनायी गयी। जिसमें प्राधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए फार्म “एम” fraq—a3(t) एवं न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष आवेदन करने के लिए फार्म “एन” नियम-34(4) का प्राविधान है। इसके अतिरिक्त उ0प्र0 भू-सम्पदा प्राधिकरण \— 2 (सामान्य) विनियमन, 2049 के प्रस्तर 24 के अन्तर्गत ऑनलाईन शिकायत दर्ज कराना का भी प्राविधान है। इसी कम में आवंटियों के हित के लिए निम्न प्राविधान हैं :- Right of Allottee 49, (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder.

उपरोक्तानुसार यह है कि यदि सम्प्रवर्तक विकय करार के निबन्धों के अनुसार या इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के अधीन उसके रजिस्ट्रीकरण निलम्बन या प्रतिसंहरण हो जाने के कारण, विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द हो जाने के कारण या विकय करार के निबन्धानुसार अनुपालन करने में असफल रहता है या, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो आवंटी द्वारा सम्प्रवर्कक को दिये गये धनराशि ऐसी ब्याज दर पर वापस जायेगी जो कि विहित की जायेगी तथा अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति सहित दावा करने का हकदार होगा । अतः यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा किये गये विकय करार के नियम एवं शर्तों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो वह अधिनियम के अधीन नियम एवं नियमावली के अन्तर्गत जमा धनराशि ब्याज सहित दावा करने का हकदार होगा और इसके अतिरिक्त क्षतिपूर्ति पाने का भी अधिकारी होगा। ऐसे में यह अवधारित किया जा सकता है कि जहाँ आवंटी जमा धनराशि का ब्याज सहित दावा करने का हकदार है, तो उसका क्षेत्राधिकार Sl 3 प्राधिकरण के अन्तर्गत मानी जायेगी, जिसकी शक्ति धारा-38 के अन्तर्गत दी गयी है, क्‍योंकि ब्याज दर राज्य सरकार द्वारा विहित है एवं इसमें कोई “एडज्यूडिकेशन” का प्रश्न निहित नहीं है। जहाँ तक क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो यह क्षेत्राधिकार ane के अनुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा, क्‍योंकि इसमें निर्धारित प्रकियानुसार weal के आधार पर क्षतिपूर्ति का निर्धारण अपेक्षित है। ह

रेरा अधिनियम धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा क्षतिपूर्ति पर विचार किये जाने वाले कारण के बारे में भी प्राविधान दिये गये है जो कि निम्नवत्‌ है :- 72. While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 77, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage,. wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (व) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice. इस धारा के प्राविधान में ब्याज भी जोड़ा गया है, क्योंकि क्षतिपूर्ति की धनराशि की मात्रा का निर्धारण एकमुश्त धनराशि अथवा समकक्ष ब्याज दोनों के रूप हो सकता है। स्पष्टतया क्षतिपूर्ति के रूप दिये जाने वाला ब्याज, आवंटी की जमा धनराशि की ब्याज सहित धनवापसी के प्रकरण से अलग है। जहाँ ब्याज के रूप में दी जाने वाली क्षतिपूर्ति की राशि में ब्याज दर का निर्धारण सम्मिलित है, प्राधिकरण द्वारा धनराशि ब्याज सहित वार्षिक करने की दशा में ब्याज दर पूर्व निर्धारित है तथा उसमें अभिनिर्णय का अंश नहीं है। 44 धनवापस किये जाने वाले प्रकरण में भुगतान किये जाने वाले ब्याज की दर राज्य सरकार द्वारा बनाये गये नियमावली के अन्तर्गत दी जाती है और क्षतिपूर्ति निर्धारण या ब्याज की गणना अधिनिर्याणक द्वारा निम्न 4 बिन्दुओं को दृष्टिगत रखते हुए दिये जाते है। (क) व्यतिकम के परिणाम स्वरूप अनुपातिक लाभ या अनुचित फायदे की, जहाँ कहीं अनुमान्य हो, रकमः

(ख) व्यतिकम के परिणामस्वरूप हानि की रकम: (ग) व्यतिकम के पुनरावुत्तिपूर्ण प्रकृति: (घ) ऐसे अन्य कारक, जो न्यायनिर्णायक अधिकारी न्याय के अग्रसरण के मामले में आवश्यक समझें | ऐसे में यह स्पष्ट है कि क्षतिपूर्ति वाले प्रकरण के निस्तारण जो न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा किया जाएगा, उसका जमा धनराशि मय ब्याज वापस किये जाने वाली धनराशि से कोई लेन-देना नहीं है। यह भी है कि रेरा अधिनियम में क्षतिपूर्ति एवं जमा धनराशि मय ब्याज हेतु अलग-अलग प्राविधान दिये गये है। क्षतिपूर्ति की गणना धारा-72 में दिये गये सिर्फ 4 आधारों एवं धारा 42, 4, 8 व १9 के प्राविधानों तथा शर्तों के अनुसार ही दी जायेगी। , अधिनियम के अनुसार प्राधिकरण को भू-सम्पदा सेक्टर को नियमित रूप विभिन्‍न प्राविधानों के अनुसार विकास करने हेतु दिये गये है साथ प्राधिकरण को एक अधिनिर्णायक अधिकारी को नियुक्त करने का अधिकार दिया गया है जो सिर्फ विशिष्ठ रूप से कृत्य अनुसार क्षतिपूर्ति वाली धनराशि का निर्धारण करेगें। जहाँ तक ब्याज, अर्थदंड, क्षतिपूर्ति में अन्तर का प्रश्न है, तो इन सभी के अन्तर के सम्बंध में निम्नवत्‌ साक्ष्यों के आधार पर स्पष्ट किये गये है माननीय उच्च न्यायालय ae द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया आदि में अभिनिर्धारित किया गया है कि-: , 258. In paragraph-9 of Alok Shanker Pandey v. Union of India, (2007) 3 SCC 545, the Apex Court has held that “There is misconception a Bis)

about interest. Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the normal accretion on capital. For example if A had to pay B a certain amount, sayl0 years ago, but he offers that amount to him today, then he has pocketed the interest of the principal amount. Had A paid that amount to B 70 years ago, B would have invested that’ amount somewhere and earned interest thereon, but instead of that A has kept that amount with himself and earned interest on it for this period. Hence equity demands that A should not only pay back the principal amount but also the interest thereon to B.” The object of Section 26 is to recompense an allottee for depriving him of the use of the funds paid by him. The promoter who has received money from the allottee but has failed to adhere to his contractual or statutory obligations, cannot claim that he is entitled to utilize the monies without paying any interest with respect thereto to the allottee. उक्त से स्पष्ट है कि ब्याज अर्थदंड नहीं है और न ही कोई सजा है, किन्तु साधारण रूप से रकम पर हुई अभिवृद्धि है। ais का लक्ष्य आवंटी को जमा किये गये धनराशि के उपयोग का प्रतिदान करने हेतु है। इसी कारण यह अनुतोष प्राधिकरण द्वारा क्षेत्राधिकारिता के अन्तर्गत प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए दिया जा रहा है। तद्नुसार बिन्दु deat निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 प्रतिवादी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र के ब्रीफ फैक्ट एवं रिप्लाई के

प्रस्तर-4 में यह आपत्ति अंकित की “गई है कि क्या रेरा में रजिस्ट्रेशन के समय दी गयी तिथियों के आधार पर ही परियोजना के विलम्ब की गणना होगी ? इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /207 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन 46 ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है। जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-: The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into betwéen him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale.

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा किन्तु उक्त समय सीमा रेरा में दिये गये “पीनल कन्सीक्वेसिज़”. से बचा सकता है किन्तु उससे वह अनुबन्ध में दिये गये उत्तरदायित्वों से मुक्त नहीं होगा। इससे अवधारित किया जा सकता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायित्व है एवं विलम्ब की गणना अनुबन्ध की तिथि के अनुसार की जायेगी। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं०-3 दोनों पक्षों के मध्य आवंटन पत्र हस्ताक्षरेत किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्तागण व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बीट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। विपक्षी द्वारा अपने अनुबन्ध पत्र की बिन्दु 69 में कथन किया गया है कि :- a | 47 " The arbitration proceedings shall be governed by the Arbitration & Conciliation Act, 4996 or any Statutory amendments/modifications thereof for the time being in force. The arbitration proceedings shall be held at an appropriate location in New Delhi/Delhi. Subject to the Arbitration as referred above, the courts at Delhi/New Delhi Shall have the exlusive jurisdiction in all the matters arising out

offor touching upon and /or in connection with this Agreement." जिससे विदित है कि अनुबन्ध के अनुसार दोनो पक्षों के मध्य किसी भी विवाद का निस्तारण परस्पर सहमति से Indian Arbitration and Conciliation Act 996 के अन्तर्गत किया जायेगा, जिसका क्षेत्राधिकार दिल्‍ली होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा बूज एलन व हेमिल्टन gm आदि बनाम एस.बी.आई.होम फाईनेंस feo व अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " all aspects of arbritrability have to be decided by the court seized of the suit, and cannot be left to the decision of the Arbitrator. Even if an arbitration agreement exists and the dispute is covered therein, the court will refuse to refer the parties to arbitration — if the subject matter of the suit is capable of adjucdication only by a public forum or the relief clamied can only be granted by a special court or Tribunal." इसके अतिरिक्त ए.अय्यास्वामी बनाम ए परमाशिवम में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " there are classes of disputes that fall within the exclusive domain of special 8 bodies created under legislation that confers jurisdiction ot the exclusion of ordinary civil courts. Such disputes would not then be capable of resolution by arbitration," साथ माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा भी यह निर्णीत किया गया है कि:-

The NCDRC finally held that in light of the overall architecture of the CPA and Court- evolved jurisprudence, amended sub- section (7) of Section 8 cannot be construed as a mandate to the Consumer Fora, constituted under the CPA, to refer the parties to arbitration in terms of the Arbitration Agreement. the principle that - Jurisdiction of specially constituted judicial authorities cannot be ousted by a blanket mandate to refer disputes to arbitration under the umbrella of Section 8, A&C Act. On the ground level, it provides relief to a party to avail special remedies available under a statute, despite presence of an arbitration clause. This serves to protect parties from lop-sided and sparely- negotiable standard form agreements. From another angle, parties will no longer be mandated to adopt the relatively long and expensive process of arbitration - in disputes arising under specific statutes having specific — dispute redressal mechanisms, This judgment could also be used to interpret Section 79 of the Real Estate (Regulation and Development) Act 2076 (“Real Estate Act”) which bars the Jurisdiction of civil courts in matters involving real estate. The NCDRC applied the reasoning in Ayyaswamy to conclude that the same principles could apply to cases under the Real Estate Act, which YO i9 provides a_ special mechanism for resolution of disputes between buyers and builders. माननीय उच्चतम न्यायालय एवं माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा

पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन sift के आवरण से बेदखल नहीं किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये हैं और दीवानी न्यायालय के अतिरिक्त क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आर्ब॑ट्रिटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20:6 की धारा 79, आबिंट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर.सी. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि एक ही सिद्धांत रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रिटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु Ho 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 विपक्षी की ओर से दाखिल बहस पत्र के प्रस्तर-4 में यह कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) के कारण परियोजना में निर्माण विलम्बित रहा है। . इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया हैः- 747, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period

given in the flat-buyers agreement during the period from 2074-73., The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land 2० acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to | be paid. That order was affirmed by this Court in 2075 in Savitri Devi v. State of UP. (205) 7 SCC 27. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact .whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 2077 to 2075 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone.

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि af 207 से वर्ष 2045 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई स्थगन आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 204: से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र प्रदशन की बात है, वह निराधार है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं ell 2i अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या--234 एवं WER tt0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। TAR बिन्दु संख्या-4 निस्‍्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु tio 5 बिन्दु vo 5 इस आशय का विचारित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्ब के लिए ब्याज दिलाया जा सकता है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचारित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्तागण द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है और शिकायतकर्तागण कब्जा प्राप्त करने का इच्छुक है साथ ही विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक कराया गया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। किन्तु परियोजना जबकि पूर्णता की ओर है और प्रतिवादी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन समस्त शिकायतकार्तगण को प्रेषित किया जा चुका है। चूंकि दिनांक t6.09.20:9 को पारित आदेश के अनुसार प्रतिवादी समस्त शिकायतकर्तागण को वैधानिक कब्जा साथ ही यूनिट के सम्बंध में रजिस्ट्र्ड सेल डीड,/लीज डीड ,/सब लीज डीड का कियांवयन कराये जाने हेतु प्रयासरत है। ऐसी दशा में समस्त शिकायतकर्तागण को कब्जा मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। a 22 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 76(7)(8) lays down that if the promoter Jails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि कां उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय 23 है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 647, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड. पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 02.05.2046e) WH YF अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 07.05.206 से रेरा के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 77.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Rvents of default) परिभाषित है, जिसमें wee o.2(ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में 3॥वंटी eg प्राविधानित & far— The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank eo. 24 of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/ 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession, " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी ert | तद्नुसार बिन्दु सं0-5 निस्तारित किया जाता है। 25 जहां तक क्षतिपूर्ति (Compensation) 24 का प्रश्न है, तो यह एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के क्षेत्राधिकार में है। अतः इस बिन्दु पर पीठ द्वारा कोई आदेश पारित नहीं किया जा रहा | उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते | है। आदेश 4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए सम्बन्धित प्राधिकरण से occupation certificate UIT | करके शिकायतकर्तागण को आदेश पोर्टल पर अपजोड होने की तिथि से 45 दिन के अंत तक बुक की गई यूनिट का कब्जा (physical possession) देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये।

2, प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र,/ Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि / delayed period के सम्बंध में (क) ओ.सी/»सी.सी प्राप्त होने [अथवा इलैक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट green सर्टिफिकेट सहित ओ.सी.,/ सी.सी. के लिए आवेदन दिये जाने के तिथि के 8 दिन बाद] अथवा (ख) कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर McLRt प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। साथ ही जिस अवधि में शिकायंतकर्ता द्वारा यूनिट पर कब्जा ग्रहण किया गया है, उस अवधि में ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | 3. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 की धारा 2 (ali) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। | पाप, 6 4. प्रमोटर / प्रतिवदी के पास प्रश्नगत परियोजना के सम्बंध में Electrical Safety Certificate, Fire Certificate, Lift Installation Certificate & Structural Engineer Certificate उपलब्ध है, तो ऐसी दशा में यूनिट के सम्बंध में शिकायतकर्ता क़े पक्ष में wore’ सेल डीड»/लीज डीड / सब लीज डीड का कियांवयन आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अंत तक कराया जाना सुनिश्चित करे।

5... इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित art के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता /आवंटी को यह अधिकार होगा कि somo. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके | इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | festa /> 2 / 2020 Ko one. (कल्पना मिश्रा) ४१० ~ (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पद्रा विनियामक प्राधिकरण