उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-38/40/03 से See SESS (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : Waeitere44 / 08 / 99202 / 2022 तरूण आनन्द एवं ज्योतिका आनन्द बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा. लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 47.0.2025 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- !. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/ अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ:सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.44.207 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 27,67774,/ (रु० सत्ताइस लाख सडसठ हजार सात सौ चौहत्तर) पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2076 की धारा 2(22)(0)के

अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ॥टाए+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा oe —_— SS # ॥ | प्र > - B NY ( ७ aN {i a SLO Vac LN

लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 3. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 4. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 5. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा wr अधिनियम की oat के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 47.40.2025 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 08.i22025 को दिया, जिस पर क्रियान्वयन शाखा से सिस्टम जनरेटेड नोटिस ई-मेल के माध्यम से दिनांक 40.42.2025 को प्रेषित कर विपक्षी को आदेश दिनांक 47.0.2025 की अनुपालन आख्या 45 दिन के अन्दर उ.प्र. रेरा मे उपलब्ध कराये जाने हेतु निर्देशित किया गया है परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नही की गयी। धारा-38 /40/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 43.04.2026 व 25.06.2026 को सुनवाई की गयी। विपक्षी को अनुपालन आख्या दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल नहीं की गयी जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 25.06.2026 को विपक्षी का अनुपालन आख्या दाखिल किये जाने का अवसर समाप्त करते हुए उभयपक्षों के cat को सुना गया। विपक्षी द्वारा कहा गया कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने को तैयार है बशर्ते शिकायतकर्ता देय धनराशि का भुगतान कर दें। इसके अतिरिक्त उभयपक्ष को लिखित बहस दाखिल करने हेतु 7 दिन का समय प्रदान किया गया था परन्तु उभयपक्ष द्वारा निर्धारित अवधि में कोई लिखित बहस दाखिल नही की गयी है।

) ~ ५) SS —_—_= इस प्रकार विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा रेरा अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 47.0.2025 के अनुसार 45 दिन में आदेश का अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "'34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act; " धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी. या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः- #3&, (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or Y / Ps ays (b) has effect of market power of monopoly situation being Qe abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैः- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भून्सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2o6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, roe के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा aa धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ "कर सकता है। हे पक 3) उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 47.40.2025 HAS ; नहीं OS” के क्रम संख्या ॥ व 2” का अनुपालन नहीं किया है। ——— 4 यद्यपि विपक्षी द्वारा दिनांक 25.06.2026 को सुनवाई के दौरान कहा गया कि वह शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराने को तैयार है बशर्ते शिकायतकर्ता देय धनराशि का भुगतान कर दें। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत न्‍यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष आदेश दिनांकित 47.40.2025 के क्रम संख्या “4” के अनुसार यूनिट को पुर्नस्थापित कराते हुए यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु दिनांक 30.09.2026 के लिए संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.्ररेरा, को निर्देशित किया जाता है कि पीठ द्वारा दिनांक 7.0.2025 को ost के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “2” के अनुसार जमा धनराशि eo 27,677774,/- पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 30.09.2026 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें । विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये कक By ७5), 9202 ७ (डा0 दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण