E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-3। सपठित धारा-37 | आदेश अन्तर्गत धारा-3। सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/08/99 26/2022 Bet BAR वार्ष्णेय एवं सुगन्धी वार्ष्णेय बनाम लॉजिक्स हाईट्स प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 20-08-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से अधिकृत प्रतिनिधि करन भोला उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तकों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 20-08-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-3 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 23-03--2022 को विपक्षी की परियोजना "MAHAGUN MEADOWS" गौतमबुद्धनगर में यूनिट संख्या: VILLA-05 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.4,25,00,000,//- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.4,25,00,000,//- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा | कब्जा नहीं दिया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष Page l of 5 E-Court धनराशि का भुगतान मई, 2022 तक किया जा चुका है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा अप्रैल, 2022 को तय नवीकरण कार्य को पूर्ण कर, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज, समस्त सुविधाओं सहित दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 22-7-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि उभय पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एवं निष्पादित अनुबंध पत्र के प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो ओ.सी./सी.सी. सहित यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया गया और न ही उनके द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित करने की प्रक्रिया प्रारम्भ की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. रेरा की स्थलीय निरीक्षण आख्या पर बल देते हुए कहा गया है कि उक्त aren एवं संलग्न फोटोग्राफ्स से स्पष्ट है कि प्रश्नगत यूनिट का कार्य अपूर्ण है। फोर्स मैज्योर के विषय में शिकायतकर्ता का कथन है कि अनुबन्ध किए जाने की तिथि 27-04-2022 के बाद ऐसी कोई घटना नहीं हुई, जिसे फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना जा सके और इस आधार पर विपक्षी को उक्त मद मे लाभ नहीं दिया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 20-0-2022 को अपूर्ण स्थिति में दिया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी./सी.सी. सहित यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कर, संरचनात्मक त्रुटियों के मद में प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रश्नगत फ्लैट की स्थिति दशाते हुए फोटोग्राफ्स, प्रतिकर के सम्बन्ध में गणना, विभिन्‍न ई-मेलों की प्रतियाँ, माँग-पत्र की प्रति, भौतिक कब्जा दिए जाने हेतु पत्र, नवीकरण की सूची, धनराशि भुगतान के सम्बन्ध में रसीदें, आवंटन-पत्र की प्रति, बुकिंग फॉर्म की प्रति, अनुबन्ध पत्र, दिनांक 27-04-2022 की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र की प्रति, कब्जा प्रस्ताव-पत्र की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी कम्पनी द्वारा अपना लिखित आपत्ति-पत्र, Petia 3:-0:-2023 दाखिल एवं अपलोड करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “ध&प्र&6एघ MEADOWS? में विला संख्या: 05, LANCANSHIRE STREET TOWER के लिए आवेदन किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि उभय पक्षों के मध्य प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 27-04-2022 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित किया गया, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30--06-2022 तक Page 2 of 5 E-Court दिया जाना था। इसके अतिरिक्त उक्त कब्जा दिया जाना फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन था।

विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष AM. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन प्रस्तुत कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 40-05-2022 को प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा घोषणा-पत्र, दिनांक 04-40-2022 हस्ताक्षरित किया गया है, जिसमें उनके द्वारा यह घोषणा की गयी है कि विपक्षी पर शिकायतकर्ता की कोई अतिरिक्त धनराशि बकाया नहीं है तथा वह भविष्य में विपक्षी के विरूद्ध प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कोई भी दावा नहीं करेंगे। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 2:-70-2022 को दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधि व्यवस्थाओ एवं इस पीठ द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख कर, प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जा ऑफर पत्र एवं माँग-पत्र, दिनांक t0-05—2022 की प्रति, भौतिक कब्जा लिये जाने हेतु पत्र, दिनांक 04-40-2022, की हैण्डओवर किये जाने हेतु पत्र, दिनांक 2-70-2022, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनाक 0:-7:-2022 की प्रति, फायर एन.ओ.सी., दिनाक 34—I2—202 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनोक 22-42-2024 की प्रति, waa एन.ओ.सी., दिनांक 44-0:-2022 की प्रति, विद्युत अधिष्ठापन से सम्बन्धित ड्राइंग के अनुमोदन से सम्बन्धित पत्र,..दिनांक 23-42-2024 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- 4. क्या Force Majeure Events कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी.//सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यदि नहीं तो क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित घोषणा-पत्र मान्य है ? 3... क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? a Page 3 of 5 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में यह कहा गया है कि उभय पक्षों के मध्य werd यूनिट के सम्बन्ध में अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 27-04-2022 निष्पादित एवं हस्ताक्षरित किया गया, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था। इसके अतिरिक्त उक्त कब्जा दिया जाना फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन था। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में लाभ प्रदान किये जाने तथा vera शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि अनुबन्ध किए जाने की तिथि 27-04-2022 के बाद ऐसी कोई घटना नहीं हुई, जिसे फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना जा सके और इस आधार पर विपक्षी को उक्त मद मे लाभ नहीं दिया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 20-40-2022 को अपूर्ण स्थिति में दिया है। इस सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/ 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05.72.2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under: - #42, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2076) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB

Page 4 of 5 E-Court is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more.Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर परिस्थितियों का मात्र मौखिक रूप से veers किया गया है। विपक्षी द्वारा न ही अपने लिखित आपत्ति-पत्र में फोर्स मैज्योर की श्रेणी में आने वाली परिस्थितियों का उल्लेख किया गया है और न ही अपने कथन को बल देने हेतु उक्त परिस्थितियों के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। इसके अतिरिक्त यह बात उल्लेखनीय है कि उभय पक्षों के मध्य अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 27-04-2022 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित किया गया है, जिससे स्पष्ट है कि उक्त तिथि उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को पारित आदेश में उललेखित कोविड-49 (Corona Virus Disease) की अवधि में दिये जाने वाले लाभ के बाद की तिथि है। ऐसी स्थिति में उपर्युक्त आधारों पर विपक्षी को फोर्स मैज्योर का लाभ प्रदान किया जाना न्यायोचित नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यदि नहीं तो क्या शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित घोषणा-पत्र मान्य है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी का यह कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन प्रस्तुत कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 40-05-2022 को प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा घोषणा-पत्र, दिनांक 04-40-2022 हस्ताक्षरित किया गया है, जिसमें उनके द्वारा यह घोषणा की गयी है कि विपक्षी पर शिकायतकर्ता की कोई अतिरिक्त धनराशि बकाया नहीं है तथा वह भविष्य में Page 5 045 E-Court विपक्षी क॑ विरूद्ध प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कोई भी दावा नहीं करेंगे। Saw अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 2(-40-2022 को दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधि व्यवस्थाओ एवं इस पीठ द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख GY, WTA शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर शिकायतकर्ता का यह कहना है कि उभय पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एवं निष्पादित अनुबंध-पत्र के प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो ओ.सी.,/सी.सी. सहित यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया गया और न ही उनके द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित करने की प्रक्रिया प्रारम्भ की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. रेरा की स्थलीय निरीक्षण आख्या पर बल देते हुए कहा गया है कि उक्त आख्या एवं संलग्न फोटोग्राफ्स से स्पष्ट है की प्रश्नगत यूनिट का कार्य अपूर्ण है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-44(4) 0) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी.»सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर आवंटी को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त नवीन ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4. में निम्नलिखित उल्लेखित हैः- “Regulation 20.0: Notice for issue of occupancy certificate - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix-9. Regulation 20.4.70 Occupancy certificate necessary for occupation -

No building erected, re-erected, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix 7, Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 90 days of the date of receipt of application for occupancy certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building. In case objections are intimated by the Chief Executive Officer or by an authorized officer showing inability to issue occupancy certificate the owner shall take necessary action to remove the objections. If the objections remain un-removed for a period of Page 6 of 5 E-Court 6 months the application for issue of occupancy certificate shall stand automatically rejected. Thereafter the Chief Executive Officer shall take suitable action for removal of unauthorised construction with fee. Thereafter, the applicant has to apply afresh with fee for occupancy certificate and in such case time extension shall not be required.” उपर्युक्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित

किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा ओ.सी. प्राप्ति के आवेदन से 90 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,“पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 तथा नवीन ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त/प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय एवं अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि sad द्वारा नवीन-ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 200 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में वर्णित उपर्युक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण Ene ait. सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20I6 की ERI-(4( में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:--

“...execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 22 of this Act;” Page 7 of 5 , E-Court साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की eIRT—9(0) एवं anya vetdtr के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:-- ढ॥(0 Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (779 Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act” भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-47 निम्नवत्‌ है :-

#47, (I) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical Possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्‍्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय Page 8 of 5 4 E-Court में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना /टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी.» सी.सी. जारी किया जा चुका हो और न ही उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में Ses ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त हुआ है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक t0-05—2022 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है।

जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा प्रेषित घोषणा पत्र की मान्यता का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा घोषणा-पत्र, दिनांक 04-40-2022 हस्ताक्षरित किया गया है, जिसमें उनके द्वारा यह घोषणा की गयी है कि विपक्षी पर शिकायतकर्ता की कोई अतिरिक्त धनराशि बकाया नहीं है तथा वह भविष्य में विपक्षी के विरूद्ध प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कोई भी दावा नहीं करेंगे। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 24-40-2022 को दिया जा चुका है। इस पर शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा न तो ओ.सी. / सी.सी. सहित यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया गया और न ही उनके द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित करने की प्रक्रिया प्रारम्भ की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. रेर की स्थलीय निरीक्षण आख्या पर बल देते हुए कहा गया है कि उक्त आख्या एवं संलग्न फोटोग्राफ्स से स्पष्ट है प्रश्नगत यूनिट का कार्य अपूर्ण है।

पत्रावाली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रश्नगत यूनिट के फोटोग्राफ्स के अवलोकन एवं रेरा की तकनीकी टीम की स्थलीय निरीक्षण आख्या के आधार पर यह निष्कर्ष निकालना उचित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा कार्य अपूर्ण होने तथा प्रश्नगत यूनिट में कुछ सुविधायें अपूर्ण स्थिति में होने के कारण दवाब में दिया गया है, जबकि प्रश्नगत यूनिट का विधिक कब्जा (उपरोक्त निष्कर्ष के अनुसार) विपक्षी द्वारा ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किए जाने के उपरान्त ही दिया जा सकता था। ऐसी स्थिति में यह मानना न्‍्यायोचित होगा कि शिकायतकर्ता द्वारा अविधिक कब्जा दिये जाने की प्रक्रिया को पूर्ण कराए जाने के क्रम में उक्त घोषणा-पत्र, दिनांक 47-09-2024 पर दवाब में हस्ताक्षर किए गए। अतः शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित घोषणा पत्र, दिनांक 04--0-2022 अमान्य होने के आधार पर निरस्त किया जाता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या: 02 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो Page 9 of 5 E-Court ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उभय पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एवं निष्पादित अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं wed wera यूनिट का कब्जा दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो ओ.सी.,/सी.सी. सहित यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया गया और न ही उनके द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित करने की प्रक्रिया प्रारम्भ की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. रेरा की स्थलीय निरीक्षण आख्या पर बल देते हुए कहा गया है कि उक्त आख्या एवं संलग्न फोटोग्राफ्स से स्पष्ट है कि प्रश्नगत यूनिट का कार्य अपूर्ण है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-48(॥) में प्राविधान है किः- "Section 476, Return of Amount and Compensation- (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, ull the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता की मूल शिकायत में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है। Page 0 ण5 E-Court शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित wire फॉर सेल /अनुबन्ध, दिनांक 27-04--2022 के प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 /208, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fH:— "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20767 respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होंगे। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता--को विपक्षी a दिनांक 04-07-2022 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. / सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर-पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"Section 78(7/2(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who Page II of 5 E-Court has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज़ दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ॥#27+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका dear सी: 9420/2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” FA उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार)-नियमावली, 20:8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर merry प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्याः 03 निस्तारित किया जाता है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि var धनराशि को डिक्रिटल (०००८४ धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा want बनाम Raraer प्रदेश आवास विकास परिषद 20 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 27 Page 2 of 5 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उन of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDROC) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act.

40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. यू, In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर Merch क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव YET, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी सारईनाथ राजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत mer निम्नवत्‌ है-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. 9. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 765977 which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. Page 3 of 5 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2027 and our order dated 4-3-2027, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5th instalment which became due on 20-7-2024, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. जहाँ तक शिकायतकर्ता को संरचनात्मक त्रुटियों के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो उसका क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की इस पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति के लिए अपना ae/uRae सक्षम प्राधिकारी / न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत करने के लिए wars हैं।

उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को एग्रीमेन्ट फॉर सेल,अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी./ सी.सी. सहित विधिक भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 04-07-2022 से ओ.सी. » सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी.,/ सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि * पर MCLRH प्रतिशत की दर से विलम्ब ब्याज अदा/भुगतान करना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-2(७०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। Page 4 of 5 E-Court 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी ania Ure फॉर सेल/अनुबन्ध के अनुसार प्राप्त करने के अधिकारी हैं।

5. विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 455 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। 6. यदि प्रश्नगत शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का कोई आदेश या कोई WE आदेश पारित किया गया है, तो उसे तद्नुसार समाप्त किया जाता है। 7. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-शा7 की धारा-63 एवं अन्य सुसंगत प्राविधानों, तथा उ.प्र. रेरा नियमावली, 2048 एवं उ.प्र. रेरा विनियमन के उल्लंघन हेतु दण्डनीय होगा। 8. शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति .रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 09-02-2026. (संजय आर. न अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 5 of 5

E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-3। सपठित धारा-37 | आदेश अन्तर्गत धारा-3। सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/08/99 26/2022 Bet BAR वार्ष्णेय एवं सुगन्धी वार्ष्णेय बनाम लॉजिक्स हाईट्स प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 20-08-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से अधिकृत प्रतिनिधि करन भोला उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तकों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 20-08-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-3 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 23-03--2022 को विपक्षी की परियोजना "MAHAGUN MEADOWS" गौतमबुद्धनगर में यूनिट संख्या: VILLA-05 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.4,25,00,000,//- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.4,25,00,000,//- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा | कब्जा नहीं दिया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष Page l of 5 E-Court धनराशि का भुगतान मई, 2022 तक किया जा चुका है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा अप्रैल, 2022 को तय नवीकरण कार्य को पूर्ण कर, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज, समस्त सुविधाओं सहित दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 22-7-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि उभय पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एवं निष्पादित अनुबंध पत्र के प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो ओ.सी./सी.सी. सहित यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया गया और न ही उनके द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित करने की प्रक्रिया प्रारम्भ की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. रेरा की स्थलीय निरीक्षण आख्या पर बल देते हुए कहा गया है कि उक्त aren एवं संलग्न फोटोग्राफ्स से स्पष्ट है कि प्रश्नगत यूनिट का कार्य अपूर्ण है। फोर्स मैज्योर के विषय में शिकायतकर्ता का कथन है कि अनुबन्ध किए जाने की तिथि 27-04-2022 के बाद ऐसी कोई घटना नहीं हुई, जिसे फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना जा सके और इस आधार पर विपक्षी को उक्त मद मे लाभ नहीं दिया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 20-0-2022 को अपूर्ण स्थिति में दिया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी./सी.सी. सहित यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कर, संरचनात्मक त्रुटियों के मद में प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रश्नगत फ्लैट की स्थिति दशाते हुए फोटोग्राफ्स, प्रतिकर के सम्बन्ध में गणना, विभिन्‍न ई-मेलों की प्रतियाँ, माँग-पत्र की प्रति, भौतिक कब्जा दिए जाने हेतु पत्र, नवीकरण की सूची, धनराशि भुगतान के सम्बन्ध में रसीदें, आवंटन-पत्र की प्रति, बुकिंग फॉर्म की प्रति, अनुबन्ध पत्र, दिनांक 27-04-2022 की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र की प्रति, कब्जा प्रस्ताव-पत्र की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी कम्पनी द्वारा अपना लिखित आपत्ति-पत्र, Petia 3:-0:-2023 दाखिल एवं अपलोड करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “ध&प्र&6एघ MEADOWS? में विला संख्या: 05, LANCANSHIRE STREET TOWER के लिए आवेदन किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि उभय पक्षों के मध्य प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 27-04-2022 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित किया गया, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30--06-2022 तक Page 2 of 5 E-Court दिया जाना था। इसके अतिरिक्त उक्त कब्जा दिया जाना फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन था।

विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष AM. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन प्रस्तुत कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 40-05-2022 को प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा घोषणा-पत्र, दिनांक 04-40-2022 हस्ताक्षरित किया गया है, जिसमें उनके द्वारा यह घोषणा की गयी है कि विपक्षी पर शिकायतकर्ता की कोई अतिरिक्त धनराशि बकाया नहीं है तथा वह भविष्य में विपक्षी के विरूद्ध प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कोई भी दावा नहीं करेंगे। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 2:-70-2022 को दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधि व्यवस्थाओ एवं इस पीठ द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख कर, प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जा ऑफर पत्र एवं माँग-पत्र, दिनांक t0-05—2022 की प्रति, भौतिक कब्जा लिये जाने हेतु पत्र, दिनांक 04-40-2022, की हैण्डओवर किये जाने हेतु पत्र, दिनांक 2-70-2022, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनाक 0:-7:-2022 की प्रति, फायर एन.ओ.सी., दिनाक 34—I2—202 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनोक 22-42-2024 की प्रति, waa एन.ओ.सी., दिनांक 44-0:-2022 की प्रति, विद्युत अधिष्ठापन से सम्बन्धित ड्राइंग के अनुमोदन से सम्बन्धित पत्र,..दिनांक 23-42-2024 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- 4. क्या Force Majeure Events कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी.//सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यदि नहीं तो क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित घोषणा-पत्र मान्य है ? 3... क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? a Page 3 of 5 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में यह कहा गया है कि उभय पक्षों के मध्य werd यूनिट के सम्बन्ध में अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 27-04-2022 निष्पादित एवं हस्ताक्षरित किया गया, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था। इसके अतिरिक्त उक्त कब्जा दिया जाना फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन था। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में लाभ प्रदान किये जाने तथा vera शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि अनुबन्ध किए जाने की तिथि 27-04-2022 के बाद ऐसी कोई घटना नहीं हुई, जिसे फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना जा सके और इस आधार पर विपक्षी को उक्त मद मे लाभ नहीं दिया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 20-40-2022 को अपूर्ण स्थिति में दिया है। इस सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/ 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05.72.2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under: - #42, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2076) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB

Page 4 of 5 E-Court is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more.Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर परिस्थितियों का मात्र मौखिक रूप से veers किया गया है। विपक्षी द्वारा न ही अपने लिखित आपत्ति-पत्र में फोर्स मैज्योर की श्रेणी में आने वाली परिस्थितियों का उल्लेख किया गया है और न ही अपने कथन को बल देने हेतु उक्त परिस्थितियों के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। इसके अतिरिक्त यह बात उल्लेखनीय है कि उभय पक्षों के मध्य अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 27-04-2022 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित किया गया है, जिससे स्पष्ट है कि उक्त तिथि उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को पारित आदेश में उललेखित कोविड-49 (Corona Virus Disease) की अवधि में दिये जाने वाले लाभ के बाद की तिथि है। ऐसी स्थिति में उपर्युक्त आधारों पर विपक्षी को फोर्स मैज्योर का लाभ प्रदान किया जाना न्यायोचित नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यदि नहीं तो क्या शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित घोषणा-पत्र मान्य है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी का यह कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन प्रस्तुत कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 40-05-2022 को प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा घोषणा-पत्र, दिनांक 04-40-2022 हस्ताक्षरित किया गया है, जिसमें उनके द्वारा यह घोषणा की गयी है कि विपक्षी पर शिकायतकर्ता की कोई अतिरिक्त धनराशि बकाया नहीं है तथा वह भविष्य में Page 5 045 E-Court विपक्षी क॑ विरूद्ध प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कोई भी दावा नहीं करेंगे। Saw अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 2(-40-2022 को दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधि व्यवस्थाओ एवं इस पीठ द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख GY, WTA शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर शिकायतकर्ता का यह कहना है कि उभय पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एवं निष्पादित अनुबंध-पत्र के प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो ओ.सी.,/सी.सी. सहित यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया गया और न ही उनके द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित करने की प्रक्रिया प्रारम्भ की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. रेरा की स्थलीय निरीक्षण आख्या पर बल देते हुए कहा गया है कि उक्त आख्या एवं संलग्न फोटोग्राफ्स से स्पष्ट है की प्रश्नगत यूनिट का कार्य अपूर्ण है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-44(4) 0) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी.»सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर आवंटी को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त नवीन ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4. में निम्नलिखित उल्लेखित हैः- “Regulation 20.0: Notice for issue of occupancy certificate - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix-9. Regulation 20.4.70 Occupancy certificate necessary for occupation -

No building erected, re-erected, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix 7, Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 90 days of the date of receipt of application for occupancy certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building. In case objections are intimated by the Chief Executive Officer or by an authorized officer showing inability to issue occupancy certificate the owner shall take necessary action to remove the objections. If the objections remain un-removed for a period of Page 6 of 5 E-Court 6 months the application for issue of occupancy certificate shall stand automatically rejected. Thereafter the Chief Executive Officer shall take suitable action for removal of unauthorised construction with fee. Thereafter, the applicant has to apply afresh with fee for occupancy certificate and in such case time extension shall not be required.” उपर्युक्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित

किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा ओ.सी. प्राप्ति के आवेदन से 90 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,“पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 तथा नवीन ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त/प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय एवं अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि sad द्वारा नवीन-ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 200 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में वर्णित उपर्युक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण Ene ait. सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20I6 की ERI-(4( में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:--

“...execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 22 of this Act;” Page 7 of 5 , E-Court साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की eIRT—9(0) एवं anya vetdtr के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:-- ढ॥(0 Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (779 Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act” भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-47 निम्नवत्‌ है :-

#47, (I) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical Possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्‍्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय Page 8 of 5 4 E-Court में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना /टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी.» सी.सी. जारी किया जा चुका हो और न ही उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में Ses ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त हुआ है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक t0-05—2022 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है।

जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा प्रेषित घोषणा पत्र की मान्यता का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा घोषणा-पत्र, दिनांक 04-40-2022 हस्ताक्षरित किया गया है, जिसमें उनके द्वारा यह घोषणा की गयी है कि विपक्षी पर शिकायतकर्ता की कोई अतिरिक्त धनराशि बकाया नहीं है तथा वह भविष्य में विपक्षी के विरूद्ध प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कोई भी दावा नहीं करेंगे। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 24-40-2022 को दिया जा चुका है। इस पर शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा न तो ओ.सी. / सी.सी. सहित यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया गया और न ही उनके द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित करने की प्रक्रिया प्रारम्भ की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. रेर की स्थलीय निरीक्षण आख्या पर बल देते हुए कहा गया है कि उक्त आख्या एवं संलग्न फोटोग्राफ्स से स्पष्ट है प्रश्नगत यूनिट का कार्य अपूर्ण है।

पत्रावाली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रश्नगत यूनिट के फोटोग्राफ्स के अवलोकन एवं रेरा की तकनीकी टीम की स्थलीय निरीक्षण आख्या के आधार पर यह निष्कर्ष निकालना उचित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा कार्य अपूर्ण होने तथा प्रश्नगत यूनिट में कुछ सुविधायें अपूर्ण स्थिति में होने के कारण दवाब में दिया गया है, जबकि प्रश्नगत यूनिट का विधिक कब्जा (उपरोक्त निष्कर्ष के अनुसार) विपक्षी द्वारा ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किए जाने के उपरान्त ही दिया जा सकता था। ऐसी स्थिति में यह मानना न्‍्यायोचित होगा कि शिकायतकर्ता द्वारा अविधिक कब्जा दिये जाने की प्रक्रिया को पूर्ण कराए जाने के क्रम में उक्त घोषणा-पत्र, दिनांक 47-09-2024 पर दवाब में हस्ताक्षर किए गए। अतः शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित घोषणा पत्र, दिनांक 04--0-2022 अमान्य होने के आधार पर निरस्त किया जाता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या: 02 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो Page 9 of 5 E-Court ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उभय पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एवं निष्पादित अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं wed wera यूनिट का कब्जा दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो ओ.सी.,/सी.सी. सहित यूनिट का कार्य पूर्ण कर, समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया गया और न ही उनके द्वारा रजिस्ट्री निष्पादित करने की प्रक्रिया प्रारम्भ की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. रेरा की स्थलीय निरीक्षण आख्या पर बल देते हुए कहा गया है कि उक्त आख्या एवं संलग्न फोटोग्राफ्स से स्पष्ट है कि प्रश्नगत यूनिट का कार्य अपूर्ण है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-48(॥) में प्राविधान है किः- "Section 476, Return of Amount and Compensation- (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, ull the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता की मूल शिकायत में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है। Page 0 ण5 E-Court शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित wire फॉर सेल /अनुबन्ध, दिनांक 27-04--2022 के प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 30-06-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 /208, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fH:— "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20767 respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होंगे। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता--को विपक्षी a दिनांक 04-07-2022 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. / सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर-पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"Section 78(7/2(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who Page II of 5 E-Court has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज़ दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ॥#27+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका dear सी: 9420/2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” FA उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार)-नियमावली, 20:8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर merry प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्याः 03 निस्तारित किया जाता है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि var धनराशि को डिक्रिटल (०००८४ धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा want बनाम Raraer प्रदेश आवास विकास परिषद 20 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 27 Page 2 of 5 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उन of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDROC) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act.

40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. यू, In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर Merch क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव YET, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी सारईनाथ राजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत mer निम्नवत्‌ है-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. 9. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 765977 which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. Page 3 of 5 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2027 and our order dated 4-3-2027, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5th instalment which became due on 20-7-2024, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. जहाँ तक शिकायतकर्ता को संरचनात्मक त्रुटियों के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो उसका क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की इस पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति के लिए अपना ae/uRae सक्षम प्राधिकारी / न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत करने के लिए wars हैं।

उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को एग्रीमेन्ट फॉर सेल,अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी./ सी.सी. सहित विधिक भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 04-07-2022 से ओ.सी. » सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी.,/ सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि * पर MCLRH प्रतिशत की दर से विलम्ब ब्याज अदा/भुगतान करना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-2(७०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। Page 4 of 5 E-Court 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी ania Ure फॉर सेल/अनुबन्ध के अनुसार प्राप्त करने के अधिकारी हैं।

5. विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 455 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। 6. यदि प्रश्नगत शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का कोई आदेश या कोई WE आदेश पारित किया गया है, तो उसे तद्नुसार समाप्त किया जाता है। 7. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-शा7 की धारा-63 एवं अन्य सुसंगत प्राविधानों, तथा उ.प्र. रेरा नियमावली, 2048 एवं उ.प्र. रेरा विनियमन के उल्लंघन हेतु दण्डनीय होगा। 8. शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति .रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 09-02-2026. (संजय आर. न अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 5 of 5