sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, te—4 उपस्थिति — श्री cio वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-- ॥२८7२44/08/98636/2022 ऋषि प्रसाद मिश्रा बनाम मैसर्स एस्टेरॉयड शेल्टर होम्स प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट की पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Galaxy Diamond Plaza के टॉवर-८ में यूनिट WeN-FC-l बुक करायी गयी थी, यूनिट का कुल मूल्य 4,:,570/- रूपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 4,,570 /— रूपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुचित धनराशि की मांग की जा रही है और उक्त यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को पूर्ण भुगतान किया जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा दिनांक 22.07.2049 को कब्जा ऑफर भी किया जा चुका है, परन्तु अभी तक यूनिट का वास्तविक भौतिक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी द्वारा अवैध रूप से परियोजना के लेआउट प्लान में परिवर्तन बताते हुए 49 वर्ग फूट के अतिरिक्त क्षेत्रल हेतु अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है, जबकि Alo रेरा प्राधिकरण द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 09.02.2022 में प्रमोटर को निर्देश दिया था कि वह शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा और सुपर एरिया के

क्षेत्रफल में हुई वृद्धि के सम्बन्ध में उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगी, परन्तु आदेश दिनांकित 09.02.2022 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया और दिनांक 46.03.2022 = | को फिर से एक अवैध मांग पत्र भेजा गया, जिसमें शिकायतकर्ता से | 9,24,38|/—- रूपये अतिरिक्त धनराशि का भुगतान करने के लिए कहा गया और भुगतान न करने की स्थिति में शिकायतकर्ता की यूनिट को निरस्त करने की धमकी दी गयी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा दिलाये जाने एवं आवंटन पत्र की शर्तों के अलावा कोई अन्य शुल्क लगाए बिना पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस कारण | शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत यूनिट की सेल डीड कराये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन प्रत्युत्तर, आवंटन पत्र दिनांकित 24.07.2047, re प्लान, खाता विवरण, कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 22.07.2049, रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा vat यूनिट के सापेक्ष कब्जे हेतु पारित आदेश दिनांकित 09.02.2022, रेरा प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा किये गये परियोजना के स्थलीय निरीक्षण की निरीक्षण आख्या दिनांक 40.03.2022, प्रथम ओ.सी. दिनांकित 7.07.2049, परियोजना से सम्बन्धित फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 09.05.20i9 एवं लिफ्ट सर्टिफिकेट दिनांकित 48.09.2049, कैलकुलेशन शीट, अस्थायी ओ.सी. दिनांकित 05.02.2020, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि उनकी परियोजना Galaxy Diamond Plaza रेरा में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण संख्या-तशरष्गा२७ए२6760 है। शिकायतकर्ता परियोजना में एक आवंटी है, जिसने कॉमर्शियल स्पेस में i“ फ्लोर पर यूनिट WeN—-Hc-i बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में भी शिकायत योजित की जा चुकी है, जिसकी शिकायत WEI-NCRI44/0/67798/202 है और शिकायतकर्ता द्वारा दर्ज की गयी पूर्व शिकायत में भी समान अनुतोष मांगे गये थे, जिसके लिए दिनांक 09.02.2022 को आदेश पारित किये जा चुके हैं और विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन में शिकायतकर्ता को बढ़े हुए क्षेत्रफल के विवरण की एक प्रति Ce 2

प्रदान की जा चुकी है, जिसे शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में स्वीकार किया गया है, जिसकी प्रति संलग्नक 2 के रूप में सलंग्न है। विपक्षी को शिकायतकर्ता से इस तरह के बढ़े हुए क्षेत्रफल के भुगतान की मांग करने का अधिकार है, जिसके सम्बन्ध में माननीय प्राधिकरण द्वारा पूर्व शिकायत में निर्णय दिया जा चुका है, जिसकी प्रति संलग्न है और शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत भी समाने अनुतोष पाने हेतु योजित की गयी है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि दिनांक 47.07.2049 को परियोजना का ओ-सी. प्राप्त करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता को दिनांक 22.07.209 को पहले ही कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है, जोकि शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के आदेश दिनांक 09.02.2022 का अनुपालन करने और अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता i564 af फुट के वास्तविक सुपर एरिया के लिए अपेक्षित पूर्ण और अंतिम भुगतान करने के लिए बाध्य था, जिसे कब्जे और उप-पट्टा विलेख /सब-लीज Sts के पंजीकरण से पहले ही दिनांक 28.40.2020 को ई-मेल के माध्यम 9,55,05/— रूपये की मांग के लिए सूचित किया जा चुका है, जिसकी प्रति संलग्नक ३-6 के रूप में संलग्न है। आदेश दिनांकित 09.02.2022 के अनुपालन में उक्त क्षेत्रफल की कैलकुलेशन शीट दिनांक 46.03.2022 को ई-मेल के माध्यम से विधिवत शिकायतकर्ता को उपलब्ध करा दी गयी थी और अनुपालन आख्या भी रेरा पोर्टल पर अपलोड कर दी गयी है और सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 47.07.2049 को परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र भी प्राप्त कर लिया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि रेरा प्राधिकरण के तकनीकी दल द्वारा किये गये परियोजना के ache निरीक्षण की निरीक्षण आख्या दिनांकित 40.03.2022 की एक प्रति दिनांक 46.03.2022 को ई-मेल के माध्यम से शिकायतकर्ता को उपलब्ध करायी जा चुकी है, जिसकी प्रति संलग्न है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा मांगे गये अनुतोष निराधार हैं और उपर्युक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

3 be विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष कब्जे हेतु पारित आदेश दिनांकित 09.02.2022 की प्रति एवं उसके सम्बन्ध में अनुपालन आख्या दिनांकित 46.03.2022, दिनांक 40.03.2022 को रेरा प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा किये गये परियोजना की wea निरीक्षण आख्या, परियोजना का ओ.सी. दिनांकित 47.07.20:9, परियोजना से सम्बन्धित फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 09.05.2049 एवं लिफ्ट सर्टिफिकेट दिनांकित 809.20:9, कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 22.07.2049, स्टेटमेंट ऑफ अकाउंट दिनांक 22.07.2049, कैलकुलेशन शीट दिनांकित 28.40.2020, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा रेरा प्राधिकरण के समक्ष पूर्व शिकायत योजित की गयी थी, जिसकी शिकायत WeM-NCR44/0/67798/202! थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 09.02.2022 को आदेश पारित किया गया था और विपक्षी ने माननीय प्राधिकरण द्वारा दिनांक 09.02.2020 के आदेश में दिये गये निर्देशों का कभी भी अनुपालन नहीं किया, उसके पश्चात शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वर्तमान शिकायत योजित की गयी और दोनों शिकायतों को दर्ज करने का आधार अलग-अलग है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांकित 24.07.2047 के अनुसार आवंर्टित यूनिट का बिल्टअप एरिया 405 वर्ग फुट है और शिकायत GT-NCR44/0/67798/202 में दिनांक 09.02.2022 को पारित आदेश के अनुक्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 46.03.2022 को शिकायतकर्ता से 9,24,38i/— रूपये की अवैध धनराशि की मांग की गयी।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया गया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय है :- 4. क्या शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री करायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा उनके यूनिट की रजिस्ट्री नहीं करायी जा रही है और अवैध रूप से परियोजना के लेआउट प्लान में _ ४ / _ र॒ |//झ$|ऋ' he परिवर्तन बताते हुए 49 वर्ग फुट के अतिरिक्त क्षेत्रफल हेतु 9,24,38i/— रूपये अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है।

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है उक्त यूनिट के सापेक्ष समान अनुतोष हेतु शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में भी शिकायत योजित की जा चुकी है, जिसकी शिकायत WeT-NCR44/08/98636/2022 है, जिसमें दिनांक 09.02.2022 को आदेश पारित किये जा चुके हैं और विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन में शिकायतकर्ता को बढ़े हुए क्षेत्रफल के विवरण की एक प्रति प्रदान की जा चुकी है, जिसे शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में भी स्वीकार किया गया है, जिसकी प्रति संलग्नक 2 के रूप में सलंग्न है। विपक्षी को शिकायतकर्ता से इस तरह के बढ़े हुए क्षेत्रफल के भुगतान की मांग करने का अधिकार है, जिसके सम्बन्ध में माननीय प्राधिकरण द्वारा पूर्व शिकायत में निर्णय दिया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि दिनांक 7.07.209 को परियोजना का ओ.सी. प्राप्त करने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता को दिनांक 22.07.209 को पहले ही यूनिट का कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है, साथ ही यह भी कहा गया है कि आदेश दिनांकित 09.02.2022 के अनुपालन में उक्त क्षेत्रल की कैलकुलेशन शीट दिनांक 6.03.2022 को ई-मेल के माध्यम से विधिवत शिकायतकर्ता को उपलब्ध करा दी गयी है।

पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 47.07.2049 को परियोजना का ath. wet fear जा चुका है और शिकायतकर्ता को दिनांक 22.07.2049 को यूनिट का कब्जा ऑफर भी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है, यह भी स्पष्ट है कि आदेश दिनांकित 09.02.2022 के अनुपालन में उक्त क्षेत्रफल की कैलकुलेशन शीट दिनांक 46.03.2022 को ई-मेल के माध्यम से विधिवत शिकायतकर्ता को उपलब्ध करा दी गयी है। जहाँ तक उक्त शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त क्षेत्रफल हेतु अतिरिक्त धनराशि की मांग के सम्बन्ध में उठाया गया प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध 5 be में प्राधिकरण की पीठ द्वारा दिनांक 09.02.2022 को आदेश पारित किया जा चुका है, ऐसी स्थिति पुनः: कोई आदेश पारित किया जाना सम्भव नहीं है। पत्रावली पर रेरा प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा किये गये परियोजना के wee निरीक्षण की निरीक्षण आख्या दिनांक 0.03.2022 उपलब्ध है, जिसके अवलोकन से विदित है है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। रेरा अधिनियम में प्रोमोटर द्वारा किये जाने वाले कृत्य एवं कर्तव्य के किन कलम कक कक कमल फल सम्बंध में निम्न प्रावधान दिये गये हैं, जिसे विपक्षी द्वारा पूर्ण किये जाने का दायित्व है:-- 6) अधिनियम के अध्याय-3 की aRI- की उपधारा-€4) में सम्प्रवर्तक के कृत्य और कर्तव्य (Functions And Duties of Promoter) दिये गये हैं, जो कि सम्प्रवर्तक द्वारा आवंटियों के संगम के प्रति निर्वहन किये जाने हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उल्लेखित है:- ¥ (4) The promoter shal!l—

(a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be: Provided that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub-section (3) of section 4, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed. (b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be; 6 (c) be responsible to obtain the lease certificate, where the real estate project is developed on a leasehold land, specifying the period of lease, and certifying that all dues and charges in regard to the leasehold land has been paid, and to make the lease certificate available to the association of allottees;

(d) be responsible for providing and maintaining the essential services, on reasonable charges, till the taking over of the maintenance of the project by the association of the allottees; (e) enable the formation of an association or society or co-operative society, as the case may be, of the allottees, or a federation of the same, under the laws applicable: . Provided that in the absence of local laws, the association of allottees, by whatever name called, shall be formed within a period of three months of the majority of allottees having booked their plot or apartment or building, as the case may be, in the project; (f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; (g) pay all outgoings until he transfers the physical possession of the real estate project to the allottee or the associations of allottees, as the case may be, which he has collected from the allottees, for the payment of outgoings (including land cost, ground rent, municipal or other local taxes, charges for water or electricity, maintenance charges, including mortgage loan and interest on mortgages or other encumbrances and such other liabilities payable to competent authorities, banks and financial institutions, which are related to the project):

Provided that where any promoter fails to pay all or any of the outgoings collected by him from the allottees or any liability, mortgage loan and interest thereon before be transferring the real estate project to such allottees, or the association of the allottees, as the case may be, the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay such outgoings and penal charges, if any, to the authority or person to whom they are payable and be liable for the cost of any legal proceedings which may be taken therefor by such authority or person; (h) after he executes an agreement for sale for any apartment, plot or building, as the case may be, not mortgage or create a charge on such apartment, plot or building, as the case may be, and if any such mortgage or charge is made or created then notwithstanding anything contained in any other law for the time being in force, it shall not affect the right and interest of the allottee who has taken or agreed to take such apartment, plot or building, as the case may be;

उपरोक्त अधिनियम की omni की उपधारा-4(क) में यह प्राविधान दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा अधिनियम, नियम, नियमावली के अन्तर्गत सभी बाध्यताओं, उत्तरदायित्वों और कर्तव्यों का निर्वहन किया जाएगा और आवंटियों के प्रति एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार एवं आवंटियों के संगम के प्रति वह तब तक के लिए उत्तरदायित्व होंगे, जब तक की सम्पूर्ण रूप से सभी अपार्टमेंट, प्लॉट एवं बिल्डिंग का हस्तांतरण समान क्षेत्रों सहित आवंटियों को संगम एवं सक्षम प्राधिकारी को हस्तांतरित न कर fear जाए। अधिनियम के अध्याय-3 की धारा-47 की उपधारा-(4) एवं उपधारा-(2) में प्रमोटर द्वारा हक का अन्तरण (Transfer of Title) किये जाने के सम्बंध में प्रावधान दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उल्‍लेखित है:- 7. (0) The promoter shall execute 8 registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (l), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate.

उपरोक्त अधिनियम की ai-i7 की उपधारा-() में यह कहा गया है कि प्रमोटर द्वारा आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में एक पंजीकृत हस्तांतरण विलेख सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित निष्पादित करेगा और स्थानीय विधियों के अधीन उपबंधित मंजूर रेखांको के अनुसार विनिर्दिष्ट अवधि के भीतर किसी भू-सम्पदा परियोजना में आवंटियो, को, यथास्थिति, भू-सम्पदा परियोजना, अपार्टमेन्टों या भवनों का, यथास्थिति, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को समान्य क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और उससे सम्बन्धित अन्य अधिकारों के दस्तावेजों को प्रमोटर द्वारा सौंपा जाएगा। TR बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट PAI-FC-] को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के भीतर शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान किये जाने में विलम्ब किया गया है तो वह रेरा आने (दिनांक 04.05.2047) के पश्चात्‌ MCLRtH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से ब्याज की गणना की जाएगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। 227०१ ss (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 0