उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित पीठ-3 (पूर्व पीठ-2) आदेश उपस्थित-: Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम do शिकायत संख्या a यूनिट न0 | पत्रावली पर उपलब्ध रसीद / साक्ष्य के अनुसार जमा धनराशि 0 आवंटन की तिथि Ze | ai कब्जा दिये जाने की तिथि अनुतोष NCRI44/08/9863/2022 शैलेन्द्र मैथानी सी-608 4 रु0 39,80,343 / 26.07.204 बनाम wal बिल्डवेल इन्फ्रा wife. 30 माह तथा 6 माह oye अवधि अर्थात ial यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलग्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Victoryone Amara में यूनिट संख्या सी-608 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि wo 39,80,343 /- का विपक्षी को भुगतान किया गया। अत: शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र व जमा की गयी धनराशि की रसीदों की छाया प्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- --कस्‍्च्ला

क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि | संख्या (रु0) 4 रसीद संख्या 793 27.06.205 BO 4,2,955 / रसीद संख्या 4372 24.42.2044 BO 2,05,462 / रसीद संख्या 293 43.4.2044 BO 4,0,924 / रसीद संख्या 024 07.08.2044 BO 8,49,56 / रसीद संख्या 0690 03.04.2044 %0 50,000 / रसीद संख्या 0760 25.04.2044 BO 7,7,846 / चेक संख्या 463428 07.08.2024 रु0 2,80,000/ कुल योग :- BO 39,80343/.... विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति दाखिल की गयी जिसमें यह उल्लिखित किया है कि परियोजना विक्ट्रीवन अमारा में कुल 7 टावर्स », 8, ०८ 0, ६, ४, ७ है। टॉवर 8 & ८ पूर्ण है तथा विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत विपक्षी ने ओ.सी हेतु जुलाई 2049 में आवेदन भी कर दिया है। फ्लैट में निर्माण कार्य पूर्ण है और विपक्षी शिकायतकर्ता को कब्जा देने के लिए तैयार है तथा शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने पर सब-लीज-डीड करने को भी तैयार है। विपक्षी कम्पनी की यूनिट संख्या सी-608 तैयार है और विपक्षी को टॉवर बी व सी का ओ.सी भी प्राप्त हो चुका है। विपक्षी ने ओ.सी प्राप्त होने के उपरांत मार्च 2020 से रजिस्ट्री प्रारम्भ कर दी है। जबकि शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट संख्या सी-608 का कब्जा नहीं दिया गया है।

अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता शैलेन्द्र मैथानी को यूनिट संख्या सी-608 आवंटित की गयी थी जिसके सापेक्ष दिनांक 26.07.2004 को आवंटन अनुबंध पत्र निष्पादित हुए। अनुबंध ,//आवंटन के अनुसार यूनिट का कब्जा 30 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। विपक्षी ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया है एन.जी. टी के आदेश के कारण परियोजना में निर्माण कार्य बाधित रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा लगाया गया आरोप आधारहीन है क्‍योंकि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण है और >, शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित यूनिट संख्या सी-608 के सम्बंध में पजेशन लेटर जारी किया जा चुका है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये है | 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया. जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या et संख्या-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स Avie होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि एन.जी.टी आदेश के कारण निर्माण कार्य बंद था जिस कारण परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,// 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:-

"Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में alfas—i9 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड--49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी wifas—i9 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? पत्रावली का अवलोकन किया जिससे यह विदित है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 26.07.20:4 को vat आवंटित यूनिट के सम्बंध में आवंटन पत्र निष्पादित

हुआ। आवंटन पत्र के प्रस्तर संख्या 45 के अनुसार शिकायतकर्ता को 30 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात जुलाई 2047 तक यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी ने कथन किया है कि एनजीटी के आदेश के फलस्वरूप परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित रहा है जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि परियोजना तैयार है और वह कब्जा देने के लिए तैयार है। विपक्षी की ओर से वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त होने तथा ओ.सी हेतु आवेदन किये जाने तथा ओ.सी प्राप्त होने का तर्क लिखित आपत्ति में अंकित किया बताओ»... 4 गया है परन्तु विपक्षी द्वारा वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र , ओ.सी हेतु आवेदन व ओ.सी की प्रति दाखिल नहीं की गयी है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि परियोजना करीब 6 वर्ष से अधिक विलम्बित है तथा शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है. जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6e4s-so/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- “the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint,

wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee 5 Ss

does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRt ORE की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी a — 6 भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश

L. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 जून 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.08.20i7 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि WO 39,80,343,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर 7 —_—— ee शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय erm यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का veces भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —=hr-=» “OV. 8 ८ +०२% (डा०दीपक स्वरूप Wan) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर