उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर - पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- slo दीपक स्वरूप URAL क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट | जमा धनराशि wo | आवंटन» अनुबंधानुसार | वांछित अनुतोष सं0 न0 कक बायर | कब्जा दिये एग्रीमेंट की | जाने की तिथि तिथि : . | NCRI44/08/98602/2022 | पूनम अग्रवाल | जी 4- | So 2,0,467/ | 03.06.203 | 40 माह तथा यूनिट का 4405 06 माह कब्जा व अनुग्रह अवधि | विलम्बित के साथ अवधि का अर्थात ब्याज दिलाये अप्रैल 2007 | जाने का अनुरोध किया गया है। का अनुरोध किया है। . शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन,” फ्लैट बायर एग्रीमेंट, प्रतिउत्तर व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- बनाम पटेल एडवांस जेवी शिकायतकर्ता द्वारा-विपक्षी के विरुद्ध aac ar कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतुल्‍यह शिकायत-संस्थितःकी गयीं है। संक्षेप में शिकायतकर्त्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना NEOTOWN एप्त॒487--में...यूनिड-«संख्यो--जी -4--4405- बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 24,:0,467/-ar भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्ष द्वारा जारी रसीद रसीद संख्या 4442 23.07.2040 रु0 4,00,000 / रसीद संख्या 4957 - | 23.08.2040 रु0 90,60/ रसीद संख्या 3723 26.05.2044 BO 2,46,800/ रसीद संख्या 4790 06.07.2043 रु०0. 8,448 /

रसीद संख्या 5657 06.02.2044 रु0 2,08,624/ —_—_= रसीद संख्या 8745 43.06.2045 BO 4,7,285/ रसीद संख्या 8246 30.07.2045 BO 2,44,440/ रसीद संख्या 8376 48.40.2045 BO 2,09,45i / रसीद संख्या 934 45.06.2046 BO 4,22,342/ रसीद संख्या 4495 40.44.2046 रु0 76,500/ रसीद संख्या 427 06.44.2046 रु0 4,50,000/ कुल at: रु0 22,40,467 /

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने निवेश के उद्देश्य से यूनिट बुक किया था। शिकायतकर्ता को जून 20i3 में यूनिट आवंटित की गयी थी। आवंटन के क्लाज-24(ए) के अनुसार यूनिट का कब्जा 40 माह तथा 06 aque अवधि के साथ अर्थात अप्रैल 2047 तक दिया जाना था। विपक्षी द्वारा वांछित एनओसी प्राप्त करते हुए ओ.सी/सी.सी के लिए आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा 2 डी के अनुसार आवंटी नहीं है क्योंकि आवंटित यूनिट विपक्षी द्वारा निरस्त की जा चुकी है। वर्तमान प्रकरण<पोषणीय नहीं है क्‍योंकि विपक्षी ने रेरा अधिनियम की धारा 6) के अनुसार यूनिट निरस्त कर दी है। विपक्षी ने उल्लिखित किया है कि ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण से भूमि विवाद होने पर प्राधिकरण के पत्र दिनांक 34.05.2044 से निर्माण कार्य रोक दिया गया। भूमि से सम्बन्धित याचिका संख्या 27508 /20I0 माननीय सर्वोच्च न्यायालय में विचाराधीन थी। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा याचिका का निस्तारण करते हुए भूमि पर. कार्य प्रारम्भ किये जाने का आदेश पारित किया गया। विपक्षी को दिनांक 26.44.20i5 को पत्र प्राप्त हुआ कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा विवाद का निस्तारण करते हुए भूमि मालिक को अतिरिक्त कम्पनसेशन दिये जाने का आदेश पारित किया गया है। विपक्षी ने कथन किया कि भूमि विवाद, नोट बंदी, दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने से निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध, afas—t9 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित हुयी है। विपक्षी ने फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा बिक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य सिविल अपील संख्या o40/20i7 में पारित आदेश, suet पीठ-4 द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर।(45 / 44 // 85434 ,// 2024 सुनील कुमार जैन बनाम एम आर मित्तल व शिकायत संख्या एनसीआर।44 /09 / 64244 /2020 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स

2 आला छत गौर wa हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया है। शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में असफल रहा है। विपक्षी द्वारा धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र 07.42.2024, 48.04.2022 व 04.08.2022 को प्रेषित किये गये है। लेकिन शिकायतकर्ता ने आज तक धनराशि का भुगतान नहीं किया है जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 40.08.2022 को आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी। इसके उपरांत शिकायतकर्ता को दिनांक 44. 44.2022 को पत्र इस आशय का भेजा गया कि ऑफिस आकर धनराशि wo 48,24,32/ प्राप्त कर cil अतः विपक्षी ने परिवाद को निरस्त oe. तथा शिकायतकर्ता को विपक्षी से अवशेष धनराशि प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में विद्युत सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 03.09.2024, लिफ्ट सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 26.07.2024, अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 06.08.2024, स्ट्रकक्‍्चरल सुरक्षा प्रमाण पत्र-दिनांक 04.09.2024, कम्पलीशन सर्टिफिकेट आवेदन हेतु 2409.2024, मांग Us, अन्नुस्मारक पत्र व यूनिट निरस्तीकरण के उपरांत अवशेष देय धनराशि भुगतान किये जाने के सम्बन्ध में पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी. है।

शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के लिखित जवाब पर प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए आवंटित यूनिट को पुर्नस्थापित, शिकायतकर्ता के पक्ष में सब लीज निष्पादित कराये जाने, यूनिट का कब्जा समस्त सुविधाओं के साथ व विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने, तृतीय पक्ष का अधिकार सृजित न किये जाने, रेरा प्राधिकरण के द्वारा जारी गाइड लाइन के अनुसार बैंक एकाउंट मैनटेन करना, यूपी रेरा अधिनियम की धारा "ie अनुसार आवंटियों का समूह बनाये जाने, यूपी रेरा अधिनियम की धारा 3,4,4,2,3 व 48 का Secrest होने के कारण अर्थ दण्डित अधिरोपित किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रकरण में लिखित बहस दाखिल की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा यह तथ्य उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट पर दिनांक 02.2.2023 को तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये जा चुके है। 3 a —— 7

जबकि शिकायतकर्ता द्वारा साल 04 माह पूर्व प्रश्नगत शिकायत दिनांक 44.08. 2022 को योजित की गयी थी जिस कारण वाद लम्बित रहने के दौरान विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किया जाना वैधानिक नहीं है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से प्रश्नगत यूनिट पर सृजित किये गये तृतीय पक्ष के अधिकार को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तर्को को सुना गया। उभयपक्ष के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या विपक्षी द्वारा vera यूनिट का निरस्त किया जाना तथा उक्त यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किया जाना वैधानिक है अथवा नही? 3. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर-के कारण विलम्बित हुई है? 4. कया शिकायतकर्ता को-कब्जा-एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 :- प्रश्न Ge इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स oo fio बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and 4 आलिया = therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and 2 future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना eT ALA पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI7256-2 | अतः. वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना ada ay 'ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या se आशय का विरचित किया गया

है कि क्या विपक्षी द्वारा genre यूनिट को निरस्त किया जाना तथा तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किया जाना वैधानिक है अथवा नहीं? इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए अनेकों मांग पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि का भुगतान नही किया गया जिस कारण आवंटित यूनिट दिनांक 40.08.2022 को निरस्त कर दी गयी तथा शिकायतकर्ता को सूचित भी किया गया कि धनराशि भुगतान हेतु चेक प्राप्त कर ले तथा विपक्षी द्वारा उक्त शिकायत को निरस्त करने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा सुनवाई की तिथि दिनांक 79.05.2025 को कथन किया 5 SS गया कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर दी गयी है तथा उक्त यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार भी सृजित किये जा चुके है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी ने लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु दिनांक 04.08.2024, 07.2.2024 को मांग पत्र तथा दिनांक 48.04.2022 को अंतिम मांग पत्र भेजे गये लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट दिनांक i0.08.2022 को निरस्त कर दी गयी है। उक्त के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा 9.3 (2) में यह प्राविधानित है कि :- धारा 9.3

ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favourof the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall. thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination. पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि उभयपक्ष के मध्य दिनांक 03.06.2043 को एलॉटमेंट / फ्लैट बायर एग्रीमेंट निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 40 माह तथा 06 माह अनुग्रह अवधि में परियोजना पूर्ण कर यूनिट का कब्जा अप्रैल 20:7 तक उपलब्ध कराया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु Hager लिंक पेमेंट प्लान का चयन किया गया था जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा चरणबद्ध रूप से देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार यूनिट की कुल कीमत Bo 20,94,080,/ के सापेक्ष GO 2,40,467 / का भुगतान किया जा चुका है जो कि यूनिट की कुल कीमत से भी अधिक है जिस कारण हु 6 — Ss

विपक्षी द्वारा किया गया यह तर्क कि शिकातयकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है संधारणीय नहीं है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु दिनांक 04.08.2024 व 07.42.2024 को दो मांग पत्र भेजे गये जिसके पश्चात विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अंतिम मांग पत्र दिनांक 48.04.2022 को प्रेषित किया गया तथा उसके पश्चात विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट.दिनांक 42.44.2022 को अंतिम रूप से निरस्त कर दी गयी जबकि उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किये जाने से पूर्व प्री-कैंसिलेशन भेजकर सूचित किये जाने का प्राविधान है तथा शिकायतकर्ता द्वारा प्री-कैंसिलेशन के पश्चात 30 दिन के अन्दर देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर सकता है परन्तु वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किये जाने से पूर्व कोई प्री-कैंसिलेशन पत्र प्रेषित नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किये ord पश्चात शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष जमा करायी गयी धनराशि>शिकायतकर्ता- को वापस नहीं की गयी है। उपरोक्त प्राविधानों में यह स्प्रष्ट उल्लिखित है कि यदि प्रमोटर स्वयं दोषी है तो वह उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त नहीं कर सकता है और न ही उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार लाभ ले सकता है। अतः उक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक नहीं है।

यहाँ यह भी उल्लिखित किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा wera शिकायत दिनांक 7.08.2022 को योजित की गयी थी तथा विपक्षी द्वारा प्रश्नगनत यूनिट पीठ के समक्ष विचारणीय रहने के दौरान दिनांक 42.4.2022 को निरस्त करते हुए vat यूनिट पर दिनांक 02.42.2023 को तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये गये है। इस सम्बन्ध में माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या 485,/2023 अलका ढींगरा एव तोशन ढींगरा बनाम WRT रियलटेक प्रा.लि. में दिनांक 48.02.2025 को पारित आदेश का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण प्रतीत होता है। माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा उक्त आदेश के प्रस्तर 28 व 29 में यह उल्लिखित किया गया है कि — 7 —_—_—_—SS 28- It was held that lis pendens commences at the stage of institution of the petition and not at the stage when the notice is issued by the court. Thus, taking Review Petition pending, though defective, it was held that Section 52 of the Transfer of Property Act would apply to the third-party purchases, once the sale was executed after the review petition was instituted before the Court. In other words, the transfer of property that is made during the pendency of the suit/proceedings is subject to the final decision of the litigation. Paragraph 47 and 49 is extracted:

“47. ॥ short, the doctrine of lis pendens that Section 52 of the Transfer of Property Act encapsulates, bars the transfer of a suit property during the pendency of litigation. The only exception to the principle is when it is transferred under the authority of the court and on terms imposed by it. Where one of the parties to the suit transfers the suit property (or part of it) to a third-party, the latter is bound by the result of the proceedings even if he did not have notice of the suit or proceedings...” “ 49. The purpose of lis pendens is to ensure that the process of the court is not subverted and rendered infructuous. In the absence of the doctrine of lis pendens, a defendant could defeat the purpose of the suit by alienating the suit property. This purpose of the provision is clearly elucidated in the explanation clause to Section 52 which defines “pendency”. Amending Act 20 of 929 substituted the word “pendency” in place of “active prosecution”. The amending Act also included the Explanation defining the expression “pendency of suit or proceeding”. “Pendency” is defined to commence from the “date of institution” until the “disposal”. The argument of the respondents that the doctrine of lis pendens does not apply because the petition for review was lying in the registry in a defective state cannot be accepted. The review proceedings were

“instituted” within the period of limitation of thirty days. The doctrine of lis pendens kicks in at the stage of “institution” and not at the stage when notice is issued by this Court. Thus, Section 52 of the Transfer of Property Act would apply to the third-party purchases once the sale was executed after the review petition was instituted before this Court. Any transfer that is made during the pendency is subject to the final result of litigation.” [vide M/s. Siddamsetty Infra (supra)] 29. .._न्‍ून्‍न्‍- It is categorical and specific case of respondent that the unit came to be deemed cancelled on 02.09.20i9 during pendency of the complaint. Further, during pendency of the complaint, third party right was created by the respondent deliberately and willfully. Therefore, sale deed executed in favour of third party by the respondent is in the teeth of the principle of lis pendens. Sale deed in favour of third party would be subject to the outcome of this appeal, which is continuation of the complaint. The allotment/sale deed of the unit made to a third party during subsistence of the agreement and pendency of the complaint would. be hit by Section.22(4)(h) and Section (5) of Act, 2026. उपरोक्त UWI AR के अवलोकन से स्पष्ट है वाद पीठ के समक्ष

विचाराधीन होने के दौरान शिकायतकर्ता की शिकायत रेरा अधिनियम की धारा 44 (4)(एच) तथा धारा 446) में उल्लिखित प्राविधान उभयपक्षों पर बाध्य है तथा पीठ द्वारा शिकायत का निस्तारण करते समय जो निर्णय दिया जाएगा वह निर्णय तृतीय पक्ष पर भी बाध्यकारी होगा। उपरोक्त वर्णित तथ्यों के अवलोकन से यह विदित होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष यूनिट की कीमत से अधिक धनराशि का भुगतान किया गया है तथा विपक्षी द्वारा बिना किसी आधार के तथा उपरोक्त उल्लिखित प्राविधानों के विपरीत शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त करते हुए vat यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार वर्तमान शिकायत में पीठ में लम्बित रहने के दौरान सृजित किये गये है जोकि विधि waa तथा उपरोक्त =e नजीर एवं प्राविधानों के 9 = विपरीत है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना तथा उक्त यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किया जाना वैधानिक नहीं है। TR प्रश्न संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्बित होने का कारण माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश, एनजीटी द्वारा जारी आदेश व कोविड-49 महामारी को बताया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 प्रस्तर 54-4 यह-प्राविधानित किया गया है कि :- ' ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर Gitte में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” i0 इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,// 985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2.2029, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"१2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. ”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (few o4-:-20:9 से दिनांक 44-02--2020 तक) की अवधि के «लिए निर्माण oreo रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक Ua 06 बंजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण it Ss सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसर प्रश्नग सख्या 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: प्रश्न संख्या-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त var यूनिट के>सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 03.06.20:3 को अनुबंध पत्र .निष्पादित हुआ। अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 40 माह तथा 06 मांह-अनुग्रह-अवधि के साथ दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा अप्रैल 2047 में प्राप्त होना था। विपक्षी द्वारा वांछित अनापत्तति प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत दिनांक 24.09.2024 को कम्पलीशन सर्टिफिकेट हेतु आवेदन किया जा चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 04 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। 52

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था क॑ अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि«बंनोम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि +-

"Section | 8(I)(b),lays down.that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोंक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को 43; ना आन

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,ए+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायत्रकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MceR+ ofege. की दर से ही. ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में -भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 freak किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता को आवंटित को पुर्नस्थापित करते हुए शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 4 6. : विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 24,40,467,// (र० Vast लाख दस हजार चार सौ सडसठ) पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 3 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029/4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है,-तों उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित कियाँ जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(००)0) के अनुसार ACR लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी mMcrr+: प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 45 7. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | 8. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। eat. 7. = (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 46