उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-- NCRI44/08/98465/2022 शम्भु कुमार बनाम मैसर्स राइज प्रोजेक्ट्स प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना «Rise Resort Residences Phase 4 यूनिट संख्या- 40 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 64,06,725 /— रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 25,00,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि कई बार अनुस्मारक तथा अनेकों कार्रवाई के बावजूद भी विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जे दिये जाने के सम्बन्ध में कोई स्पष्ट जवाब नहीं दे रहा है और हमारी यूनिट रद्द करके किसी अन्य व्यक्ति विकय करने की बात विपक्षी द्वारा की जा रही है। विपक्षी द्वारा ई-मेल के माध्यम से गृह प्रवेश पूजा का निमंत्रण प्रेषित किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ब्रोशर की प्रति, पेमेंट प्लान की प्रति, स्वागत पत्र, आवंटन पत्र दिनांक 47.04.2024, जमा धनराशि की रसीदें, ई-मेल की प्रति आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र दिनांक 47.04.2024 के अनुसार यूनिट संख्या-404 टॉवर-2 में Street में आवंटित की गयी थी, जिसकी कुल कीमत 64,06,725/— रुपये थी, जिसके मद में शिकायतकर्ता द्वारा 22,85,73 /-रूपये का भुगतान किया गया था, जिसका कब्जा विपक्षी को दिनांक 34.07.2022 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ दिनाक 37.07.2023 को दिया जाना था। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता एलॉटी की श्रेणी में = . नहीं आता है, क्‍योंकि शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट दिनांक 76.05.2022 को निरस्त कर दिया गया है तथा शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष गृह ऋण के लिए आवेदन किया गया था, परन्तु बैंक द्वारा शिकायतकर्ता को गृह ऋण स्वीकृत नहीं किया गया है, जिसके कम में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित करते हुए सबलीज डीड भी निष्पादित की जा चुकी है। विपक्षी द्वारा प्राधिकरण से अनुरोध किया गया है कि प्रश्नगत शिकायत को खारिज किया जाये तथा शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाये कि शिकायतकर्ता यूनिट निरस्तीकरण पत्र के कम में अपनी धनराशि को प्राप्त करना सुनिश्चित करें।

दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वार प्रत्युत्तर पत्र दिनांकित 46.08.2023 दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि यूनिट की कुल कीमत 64,06,725,/-रूपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 25,00,000/-रूपये का भुगतान किया जा चुका है तथा अवशेष धनराशि 39,06,775 /-रूपये का भुगतान बैंक लोन के माध्यम से किया जाना था| कोविड-49 महामारी में भारत सरकार द्वारा लगाये गये प्रथम लॉकडाउन के कारण परियोजना में हुए विलम्ब को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार किया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- L क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि कई बार अनुस्मारक तथा अनेकों कार्रवाई के बावजूद भी विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जे दिये जाने के सम्बन्ध में कोई स्पष्ट जवाब नहीं दे रहा है और हमारी यूनिट रद्द करके किसी अन्य व्यक्ति विकय करने की बात विपक्षी द्वारा की जा रही है। विपक्षी द्वारा ई-मेल के माध्यम से गृह प्रवेश पूजा का निमंत्रण प्रेषित किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। hu

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा जवाब में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान न किये जाने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट दिनांक 46.05.2022 को निरस्त कर दी गयी है तथा विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित करते हुए सबलीज़ डीड का भी निष्पादन किया जा चुका है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट निरस्त किये जाने के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को दिनांक 46.04.2022 को प्रारम्भिक निरस्तीकरण पत्र भेजा गया, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अंतरिम निरस्तीकरण पत्र के सम्बन्ध में कोई भी साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध अंतिम निरस्तीकरण पत्र प्रेषित नहीं किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष भेजे गये निरस्तीकरण पत्र से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा, शिकायतकर्ता को भेजा गया निरस्तीकरण पत्र दिनांकित t6.05.2022 अवैधानिक है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 47.04.2024 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ dearte के प्रस्तर-7.4.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 34.07.2022 तक कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में gerd यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील do se4o-so/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe:—

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " Ch __++ उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.08.2022 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा | “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा ST (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.208 को | भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली cog अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के vex 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण =

(Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2Gi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी were 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ध८ा॥रका प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |४०,२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेश की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर आदेश अपलोड किये जाने की तिथि से 45 दिनों में ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक ot.08.2022 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा wa जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 के बीच यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। Che विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा zai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, core की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। fora) 5 lhe | 2d (सदस्य) sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण