उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की a3 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट न0 | पत्रावली पर आवंटन की | कब्जा दिये वांछित अनुतोष उपलब्ध रसीद के | तिथि जाने की तिथि अनुसार जमा धनराशि रु0 पएलाग्राह्मऋठलरकठ सिद्धार्थ औवास्तवा | सी-2405 | रु0 24,52,623,// | 74.04.20:8 | दिसम्बर 209 यूनिट का व दीपिका कब्जा व श्रीवास्तवा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम रतन बिल्डटेक प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना RATAN PEARLS (एप्र&ढा70-) में यूनिट संख्या सी-2405 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 24,52,623 का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंध के अनुसार दिनांक 07.2.20I9 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु विपक्षी द्वारा आज की तिथि तक यूनिट का कब्जा स्थानान्तारित नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा ओसी/सी.सी के राथ यूनिट का कब्जा दिये जाने का आश्वासन दिया गया था परन्तु वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करने में असफल रहा। आवंटित यूनिट की कुल कीमत wo 33,05,200,// है जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 75 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी कथन के समर्थन में बिल्डर बायर whe, प्रतिउत्तर पत्र व जमा की गयीं धनराशि कीं ite की छाया प्रतियाँ दाखिल की —_—_—S तर गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया-स्टेटमेंट | 5.06.20:8 रु0 5,76,707 / ऑफ एकाउंट- 06. @ 08.08.2022) लोन (08.06.2088 |, o9 2040 रु0 3,83,562 / रसीद संख्या-एचओ / 7 46.09.2049 BO 4,42,000 / रसीद संख्या-एचओ / 47 44.04.2048 रसीद संख्या एचओ /47 44.04.2048 0 40.000/ रु0 3,40,354 / कुल योग + रु0 24,52,623 /

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना रतन पर्ल्स (फेज-॥) में टॉवर-सी में यूनिट संख्या सी-2405 बुक करायी गयी थी जिसके सम्बंध में दिनांक ॥4.04.2048 को बिल्डर बायर एणग्रीमेंट निष्पादित हुआ। विपक्षी की परियोजना दिसम्बर 20:9 तक पूर्ण होनी थी परन्तु फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार कब्जा दिसम्बर 209 तक दिया जाना था परन्तु फोर्स मैज्योर के अधीन। इस बीच नोट बंदी व कोविड-49 महामारी होने के बावजूद विपक्षी ने परियोजना पूर्ण करते हुए वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करके विपक्षी ने वर्ष 2024 में ओ.सी,/सी.सी हेतु आवेदन कर दिया है जो एनेक्चर-2 है। विपक्षी को दिनांक 46.09.2022 को ओ.सी प्राप्त हो चुका है जो एनेक्चर-3 है। यह भी उल्लेखनीय है कि ओ.सी में टॉवर- टी 4, टी 2 व टी 3 अंकित है जबकि आवंटन में टॉवर ए, बी, सी अंकित है। टॉवर के नाम ugha में अंतर केवल आवंटन हेतु किया गया था, केवल इसके आधार पर ओ.सी अवैधानिक नहीं मानी जा सकती। विपक्षी को ओ.सी प्राप्त होने के उपरांत विपक्षी ने दिनांक t4.44.2022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन मांग पत्र के साथ जारी किया। विपक्षी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत केवल सह आवंटी की क्षमता में दाखिल की है तथा शिकायत दाखिल करते समय यूनिट के मूल आवंटी को पक्षकार नहीं बनाया गया है जिस कारण वर्तमान प्रकरण में आवश्यक पक्षकारों के शामिल न होने के कारण शिकायत पोषणीय नहीं है। अतः शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में 2 oe

माननीय उच्च न्यायालय द्वारा Samar Krishna Nath Vs Amarendra Nath and Ors 205 (452) AIC 693, P. Seelayeev Subbammal S.A No 527 of 997 dated 04.04.207, Laxmi Shankar hari Shankar Bhatt Vs Yashram Vasta AIR 993 SC 587 में पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा कोविड व एनजीटी के आदेश से समय समय पर निर्माण कार्य पर रोक लगाये जाने के सम्बन्ध में पीठ द्वारा शिकायत संख्या Vase 44 /07 / 78240 / 2024 कुशल कुमार झा बनाम रतन Aosta प्रा.लि. में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायत पोषणीय न होने के कारण अर्थदण्ड के साथ निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वार अपनी कथन के समर्थन में बिल्डर बायर एग्रीमेंट, वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र, ओसी हेतु आवेदन दिनांक 34.07.2024, ऑफर ऑफ पजेशन 44.44.2022 की छाया प्रतियाँ दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना रतन पर्ल्स में यूनिट संख्या सी-2405 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष दिनांक 4.04.208 को बिल्डर बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 04.42.2049 में प्राप्त होना था परन्तु आज की तिथि तक विपक्षी कब्जा देने में असफल रहा। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 75 प्रतिशत धनराशि GO 24,52,623 / का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी की परियोजना 60 माह से अधिक विलम्बित है। विपक्षी द्वारा एन. जीटी आदेश के कारण निर्माण कार्य बंद होने का कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 44.442022 को ऑफर ऑफ पजेशन भेजा गया जबकि यूनिट का कब्जा 04.2.2049 में दिया जाना प्रस्तावित था। विपक्षी की परियोजना 60 माह से अधिक विलम्बित है। विपक्षी सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी प्राप्त करने में असफल रहा है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया गया है :- 4. विपक्षी द्वारा यह आपत्ति की गयी है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवश्यक पक्षकार न बनाये जाने के कारण परिवाद पोषणीय नहीं है? _—— 3

2. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या i प्रश्न Wea इस आशय का विरचित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यह आपत्ति की गयी है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवश्यक पक्षकार न बनाये जाने के कारण परिवाद पोषणीय नहीं है। विपक्षी का यह तर्क है कि शिकायतकर्ता उचित पक्षकार नहीं है। वर्तमान शिकायत शिकायतकर्ता-सिद्धार्थ श्रीवास्तवा द्वारा संस्थित की गयी है। शिकायतकर्ता वर्तमान प्रकरण में आवश्यक पक्षकार नहीं है जिस कारण वह परिवाद दर्ज नहीं कर सकते है जिस कारण विपक्षी ने परिवाद को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया है। पत्रावली का अवलोकन किया। विपक्षी द्वारा यह आपत्ति व्यक्त की गयी है कि इस परिवाद को शिकायतकर्ता सिद्धार्थ श्रीवास्तवा द्वारा संस्थित नहीं की जा सकती है क्‍योंकि शिकायतकर्ता आवश्यक पक्षकार नहीं है। पत्रावली पर उपलब्ध बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक i404208 के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता रिद्धार्थ श्रीवास्तवा सह-आवंटी है। रेरा अधिनियम की धारा 34(॥) में यह प्राविधानित है कि :

3. (4) Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder against any promoter allottee or real estate agent, as the cae may be. Explanation.—For the purpose of this sub-section "person" shall include the association of allottees or any voluntary consumer association registered under any law for the time being in force. उक्त प्राविधानों से यह we है कि शिकायतकर्ता wa ,व एसोशिएसन ऑफ एलॉटी के द्वारा शिकायत दर्ज करायी जा सकती है। पत्रावली पर उपलब्ध बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अवलोकन से स्पष्ट है कि सह आवंटी के रूप में सिद्धार्थ श्रीवास्तवा का नाम अंकित है। उपरोक्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि परिवादी आवंटी की श्रेणी में आता है क्योंकि बिल्डर बायर एग्रीमेंट में मूल आवंटी, सह आवंटी द्वारा हस्ताक्षर किये गये है। परिवाद दायर होने तथा अंतिम सुनवाई तक मूल आवंटी द्वारा कोई आपत्ति : 4 जाट दर्ज नहीं कराई गयी और न ही विपक्षी द्वारा इस इस सम्बन्ध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। अतः सह आवंटी अकेला परिवाद दायर कर सकता है और अनुतोष प्राप्त करने का भी अनुरोध कर सकता है।

यहां यह भी उल्लेखनीय है कि प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 45.07.2024 को पीठ के निर्देशानुसार दीपिका श्रीवास्तवा को पक्षकार बनाया जा चुका है। तद्नुसार प्रश्न संख्या 4 का निस्तारण किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित रहा जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध-कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में, पारित, आदेश, दिनांक 04-7:-209 4 निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held 5 i ——— responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्‍त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 //4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-ii-20i9 से दिनांक 44--02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4-2049 से दिनांक 09--42--2049) एवं 33 fea(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Ua 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए 6 परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09:2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। dager प्रश्न संख्या- निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3 -: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता a कंब्जां एवं विलम्बित अंवंधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 44.04.208 को बिल्डर बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुए। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार शिकायतकर्ता को दिसम्बर 209 तक यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर , एन.जी.टी व कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित हुई है परन्तु विपक्षी द्वारा का यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी को सितम्बर 2022 में ओ.सी प्राप्त होने के उपरांत शिकायतकर्ता को ऑफर आफ पोजेशन दिनांक 44.472022 को जारी किया जा चुका है जो अनुबंधानुसार कब्जा दिये जाने की तिथि से काफी पश्चात्‌ का है। ? लिए जा

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार यह भी स्पष्ट है विपक्षी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 46.09.2022 को प्राप्त होने के उपरांत विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 4.44.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है परन्तु पत्रावली पर उपलब्ध अधिभोग प्रमाण पत्र व ऑफर ऑफ पजेशन प्रपत्रों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी को प्राप्त अधिभोग प्रमाण पत्र शिकायतकर्ता को टॉवर सी में आवंटित यूनिट संख्या सी-2405 से सम्बन्धित नहीं है तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जारी ऑफर ऑफर पजेशन पत्र में भी टॉवर-सी का उल्लेख नहीं किया गया है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी को शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित यूनिट टॉवर-सी का अधिभोग प्रमाण पत्र नहीं प्राप्त हुआ है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता कब्जा के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the

Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " a उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to

complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "~ अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा 9

विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्टं की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ fed की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा घनराशि रु० 24,52,623,/ पर MCLR+] प्रतिशत ब्याज अदा करना 40 7 >}

सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या i के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 /985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za\(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है,तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Se as लनटर (डा०दीपक स्वरूप WaT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 4