E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/08/80769/202 विशाल गुप्ता एवं कोमल गुप्ता बनाम एस.जे.पी. होटल्स एण्ड रिजॉर्ट्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 28-05-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता स्वयं एवं उनकी ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सी.के. झा की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री सहेली चक्रबर्ती उपस्थित हुईं तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं | इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के aot को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 28-05-2025 को ही सुरक्षित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 b प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गदश्ी Page | of 5 बध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- "38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate. project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना Page 2 of 5 E-Court की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक taredl लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत्‌ है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend

up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है | उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45-42-2022 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 23-08-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 47-42--2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05-04-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 28-03-2023, दिनांक 08-09-2023, दिनांक 40—-44-2023, दिनांक 09-02-2024, दिनांक 03--05-2024, दिनांक 42--07-2024, दिनांक 27-09--2024, दिनांक 06--42--2024, दिनांक 44--02-2025, दिनांक 09--04--2025 एवं दिनांक 28-05-2025 को की गयी | प्रार्थी , शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 24-03-2025 दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों ar weit / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख कर, विपक्षी कम्पनी को शीत्र Page 3 of 5 प्रश्नगत यूनिट का कब्जा तथा पंजीकृत cect डीड निष्पादित कराये जाने हेतु Make किये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cot को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन fear | gerd शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 23-08-2022 को निम्न्‌ आदेश पारित किये गयेः- “4, विपक्षी को आदेशित किया जाता & कि वह शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र जारी करते समय ग्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत में 65 प्रतिशत धनराशि की छूट प्रदान करना छुनिश्वित Be |

2 प्रकरण में प्रथम gear यह ग्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा धू-सस्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पटटा के लिए कराए नियमावली 2079 के नियम के अधीन निर्धारित area पर आवंटन पत्र निष्पादित नहीं कराया TA है/ अतः इस आदेश की एक प्रति सचिद tr को इस निर्देश के साथ संदर्गित की जाती है कि वे मायले का परीक्षण कराकर यथाआवश्यकता OT अधिनियम,/“नियमावली के अन्तर्गत नियमानुसार अग्रेतर कार्यवाही Pere | 3. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायवकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप ग्राप्त करने के अषिकारी होगें। 4. थिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से उपहार स्कीम के अन्तर्गत 757 Pree दिलाये जाने एवं veer योजना के अन्तर्यत 24 माह का कियये का भुगतान कराये जाने ag निर्देशित किये जाने wer है. तो इस सम्बन्ध में रेस अधिनियम की धारा-7/ के अनुसार धारः-72 74 78 व 9 में क्षविपूर्ति के आधार दिये यये हैं. जिनमें उक्त मद की क्षतिपूर्ति ग्रम्मिलित 8) अतः थिक्रायतकर्ता आवश्यक een सहित उक्त wal की क्षतिपूर्ति के निर्धारण eg yt अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए FATA हैं 5. इस आदेश का secret wera (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धारा-69 तथा अन्य yer ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वार इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो थिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेश प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा WPT |” उपर्युक्त पीठ err ani-3t के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 23-08-2022 के प्रस्तर-04 एवं 03 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विफल Page 4 of 5 E-Court

oe पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र जारी करते समय प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि की छूट प्रदान करने तथा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक 43-02-2025 को भौतिक रूप से दाखिल अनुपालन AAMT, दिनांक 44-02-2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य, प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 23-08-2022 % weR-0 एवं 03 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी करते हुए प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि की छूट प्रदान की जा चुकी हो तथा यूनिट का भौतिक देते हुए सभी चार्जेज अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त किये गये हों। ' अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 23-08-2022 के किसी भी TER का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 23-08-2022 के प्रस्तर-04 एवं 03 के अनुसार प्रार्थी // शिकायतकर्ता को विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी कराते हुए प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत में 05 प्रतिशत धनराशि की छूट प्रदान कराने तथा विपक्षी कम्पनी को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए सभी चार्जेज अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त कराने की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 04-42-2025 को संदर्भित की जाती है। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 23-08-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं । आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 06--40--2025. 4 (संजय आर,/भूसरेड्डी) अध्यक्ष, रेरा। Page 5 of 5