उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या --NCR44/08/80769/202 विशाल गुप्ता एवं कोमल गुप्ता बनाम एस.जे.पी. seca एंड रिजार्टस्‌ oo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि वापस दिलाये जाने जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Wynn में यूनिट Wea—Sun-3-060l बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 52,00,842,/- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 44,20,49 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा vera यूनिट t0-90 स्कीम के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, जिसके अन्तर्गत विपक्षी द्वारा wera यूनिट की कुल कीमत में 5 प्रतिशत धनराशि की छूट प्रदान की जानी थी aly Yea योजना के अन्तर्गत 24 माह का किराये का भुगतान किया जाना थ। dal उपहार स्कीम के अन्तर्गत 454 गिफ्ट अन्यथा 3 लाख रूपये कब्जे फे समय समायोजित किये जाने थे, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त धनराशि का समायोजन करने से इनकार कर दिया गया। विपक्षी द्वारा उक्त स्कीम के सम्बन्ध में आवंटन पत्र निष्पादित किये जाने के समय सहमति पत्र दिनांक 07.07.2020 दी थी, जिसकी पुष्टि ई-मेल दिनांक 24.04.2024 के माध्यम की गयी, परन्तु बाद में विपक्षी द्वारा मना कर दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को उक्त स्कीम के अन्तर्गत धनराशि को समायोजित करते हुए वैद्यानिक माँग पत्र जारी किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने अनुरोध किया गया है। 2

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र एवं लिखित बहस दाखिल करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, रेरा में हुई सुनवाई का विवरण, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित यूनिट की कुल कीमत में 5 प्रतिशत की छूट प्रदान किये जाने हेतु पत्र दिनाक 07.07.2020 की प्रति, 454 गिफ्ट के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनाँंकित 07.07.2020 की प्रति, रेन्टल स्कीम के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित पत्र की प्रति, स्वागत पत्र, आवंटन पत्र दिनांकित 44.08.2020 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, ऋण सम्बन्धी दस्तावेज की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 02.09.2024 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि 26.40.2024 नियत हैं, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 26.40.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित हुए, परन्तु उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को अग्रिम नियत तिथि से पूर्व प्रतिवाद पत्र दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। द्वितीय सुनवाई दिनांक 20.42.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित रहे, परन्तु उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को अग्रिम नियत तिथि से पूर्व प्रतिवाद पत्र दाखिल

करने हेतु निर्देश दिये wa) सुनवाई दिनांक 44.04.2022, दिनांक 22.02.2022, दिनांक 26.04.2022, दिनांक 20.06.2022 को गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित रहे, परन्तु उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है। सुनवाई दिनाक 06.07.2022 एवं अंतिम सुनवाई दिनांक 07.08.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित हुए और यह पाया गया कि विपक्षी को अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल करने हेतु कई अवसर प्रदान किये जा चुके हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र,जवाब दाखिल नहीं किया गया है और विपक्षी को समुचित अवसर दिये जाने के बाद भी उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र /लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी है। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट Tot पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति में एक पक्षीय आदेश पारित करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया जाता है :- 4. ger शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है ? हे

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट 40-90 स्कीम के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, जिसके अन्तर्गत विपक्षी द्वारा wera यूनिट की कुल कीमत में 5 प्रतिशत धनराशि की छूट प्रदान की जानी थी और Sea योजना के अन्तर्गत 24 माह का किराये का भुगतान किया जाना था तथा उपहार स्कीम के अन्तर्गत 454 गिफ्ट अन्यथा 3 लाख रूपये कब्जे के समय समायोजित किये जाने थे, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त धनराशि का समायोजन करने से इनकार कर दिया गया। विपक्षी द्वारा vat स्कीम के सम्बन्ध में आवंटन पत्र निष्पादित किये जाने के समय सहमति पत्र दिनांक 07.07.2020 दी थी, जिसकी पुष्टि ई-मेल दिनांक 24.04.2024 के माध्यम की गयी, परन्तु बाद में विपक्षी द्वारा मना कर दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को उक्त स्कीम के अन्तर्गत धनराशि को समायोजित करते हुए वैद्यानिक माँग पत्र जारी किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता का मुख्य अनुतोष विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत में 5 प्रतिशत धनराशि की छूट प्रदान किये जाने, रेन्टल योजना के अन्तर्गत 24 माह का किराये का भुगतान कराये जाने, उपहार स्कीम के अन्तर्गत 454 गिफ्ट अन्यथा 3 लाख रूपये कब्जे के समय समायोजित करते हुए वैद्यानिक माँग पत्र जारी किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत में 5 प्रतिशत धनराशि की छूट प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर उपलब्ध विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित यूनिट की कुल कीमत में 5 प्रतिशत की छूट प्रदान किये जाने हेतु पत्र दिनोक 07.07.2020 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत में 5 प्रतिशत धनराशि की छूट कब्जा ऑफर किये जाने के समय प्रदान किये जाने आश्वासन दिया गया है। वर्णित स्थिति में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र जारी करते समय प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत में 5 प्रतिशत धनराशि की छूट प्रदान करें। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से उपहार स्कीम के अन्तर्गत i54 गिफ्ट दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिसके सम्बन्ध में पत्रावली पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रेषित उपहार योजना के अन्तर्गत 454 गिफ्ट दिये जाने सम्बन्धी सहमति पत्र दिनांक 07.07.2020 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा उपहार योजना के अन्तर्गत 454 गिफ्ट दिये जाने का आश्वासन बुकिंग के समय दिया गया है। pn इस सम्बन्ध रेरा अधिनियम की धारा-42 का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ है :- 42. Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus, or on the basis of any model apartment,plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act:

Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act. URE जहाँ कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन या प्रास्पेक्ट्स में अंतर्विष्ट जानकारी के आधार पर या, यथास्थिति, किसी asa अपार्टमेन्ट, भूखंड या भवन के आधार पर कोई अग्रिम देता है या जमा करता है और उसे उसमें सम्मिलित किसी गलत, मिथ्या कथन के कारण कोई हानि या नुकसान उठाना पड़ता है, तो उसकी संप्रवर्तक द्वारा इस अधिनियम के अधीन यथा उपबन्धित रीति में प्रतिपूर्ति की जाएगी। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित उक्त बिन्दु के सम्बन्ध में क्षतिपूर्ति निर्धारण किये जाने हेतु अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने हेतु aa है। जहाँ तक शिकायततकर्ता द्वारा विपक्षी से Sea योजना के अन्तर्गत 24 माह का किराये का भुगतान कराये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है, तो इस सम्बन्ध में रेशा अधिनियम की aR के अनुसार धारा-42,44,8 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें किराये के मद में क्षतिपूर्ति सम्मिलित है। अतः शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित किराये के मद में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए waa है।

इसके अतिरिक्त प्रकरण में पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांकित 74.08.2020 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिससे प्रथम gear यह प्रतीत होता है कि उक्त अनुबन्ध उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8—3-8-65 विविध / 46 दिनांकित 47.40.2048 के प्रारूप पर कर निष्पादित नहीं हुआ है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम, 2046 की धारा--43 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि :- 43, No deposit or advance to be taken by Promoter without first entering into agreement for sale.- (l) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force.

(2) The agreement for sale referred to in sub-section (l) shall be in such form as may be prescribed and shall specify the particulars of development of the project including the construction of building and apartments, along with specifications and internal development works and external development works, the dates and the manner by which payments towards the cost of the apartment, plot or building, as the case may be, are to be made by the allottees and the date on which the possession of the apartment, plot or building is to be handed over, the rates of interest payable by the promoter to the allottee and the allottee to the promoter in case of default, and such other particulars, as may be prescribed. उपरोकतानुसार से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन की लागत के १0 प्रतिशत से अधिक राशि अग्रिम संदाय अथवा आवेदन फीस के रूप में किसी व्यक्ति, उस व्यक्ति के साथ लिखित करार किये बिना, स्वीकार नहीं करेगा और var विकय करार को तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन पंजीकृत करेगा। ऐसे में यह विपक्षी का दायित्व है कि वह यदि प्लॉट की कुल कीमत की io प्रतिशत से ज्यादा की धनराशि लेता है, तो निश्चित रूप से निर्धारित प्रारूप के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित करेगें और यदि नहीं करते हैं, तो रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दंडनीय होगा। अतः इस आदेश की एक प्रति सचिव, रेरा को इस निर्देश के साथ संदर्भित की जाती है कि वे इस प्रकरण में किए गये अनुबन्ध का परीक्षण कराकर, यदि वह राज्य सरकार द्वारा निर्धारित प्रारूप के अनुरूप न हो, तो ने

6 मामले में रेरा अधिनियम,नियमावली के अन्तर्गत नियमानुसार अग्रेतर कार्यवाही करायें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र जारी करते समय प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत में 5 प्रतिशत धनराशि की छूट प्रदान करना सुनिश्चित करें| 2. प्रकरण में प्रथम दृष्टया यह प्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली, 2048 के नियम के अधीन निर्धारित प्रारूप पर आवंटन पत्र निष्पादित नहीं कराया गया है। अतः: इस आदेश की एक प्रति सचिव, रेरा को इस निर्देश के साथ संदर्भित की जाती है कि वे मामले का परीक्षण कराकर यथाआवश्यकता रेरा अधिनियम ,/ नियमावली के अन्तर्गत नियमानुसार अग्रेतर कार्यवाही करायें। 3. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने के अधिकारी होगें। 4. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से उपहार स्कीम के अन्तर्गत 454 गिफ्ट दिलाये ज़ाने एवं tea योजना के अन्तर्गत 24 माह का किराये का भुगतान कराये जाने हेतु निर्देशित किये जाने प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में रेशा अधिनियम की धारा 74 के अनुसार धारा-42,44,48 व 49 गें क्षतिपूर्ति के आपार दिये गये है, जिनमें उक्त मद की क्षतिपूर्ति सम्मिलित है। अतः शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहिए wert मदों की क्षत्तिपूर्ति के निर्धारण हेतु पुन अपन। वाद माननीय syria अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए wast है।

5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। BY 7 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा wat | दिनांक :- 2 Y 08/2022 mr eee (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण