उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0॥ (पूर्व में पीठ--0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/08/80764/202 सुनील कुमार बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 07-44-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ध्रुव गुप्ता उपस्थित हुए। इस | पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक | 07-44-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र | निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के | अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(9) में निम्नलिखित प्राविधान है:-- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 H प्राविधान के = प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके Be Page | of 8

E-Court बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। | धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own proce dure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case | may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. | (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any Gey) person to do any act, or refrain from doing any act, which it is ey > empowered to do under this Act or the rules or regulations made ie bef a thereunder, then in case of failure by any person to comply with such SS) ge J ™ order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may Sh 6S, be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का a Page 2 of 8 QE SEU ST lays a (4, is 9) Sy) a k में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of | the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” | यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) | अधिनियम, 2076 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक | प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण [| को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता a प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45-06-2022 तक पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 0—-03-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी |

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 24-06-2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 40-07-2022 तक उक्त आदेश का (अनुपालन कर, अनुपालन SIREN प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा | कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा “एक्जीक्यूशन Ree” प्राप्त होते ही नोटिस जारी की गयी, a: क्रम में पीठ द्वारा धारा-38, 40 एवं 63 के अन्तर्गत सुनवाई, दिनांक 42-09-2022, दिनांक 4-44-2022 एवं दिनांक 05-42-2022 को की गयी और पीठ द्वारा पत्रावली अवलोकन से यह पाया गया कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में /मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ में अपील संख्या: 777/2022 योजित की जा चुकी है, | जिसके क्रम में पीठ द्वारा अपने आदेश, दिनांक 40--04-2023 के माध्यम से पत्रावली lm Abeyance में रखा गया, जिसके उपरान्त प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा लिखित प्रार्थना-पत्र दाखिल करते हुए अवगत कराया गया कि प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में Page 3 of 8 E-Court | विपक्षी द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 747/2022 Aifsra की गयी थी, जिसमें मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा उक्त अपील में सुनवाई के उपरान्त | अपने अंतिम आदेश, दिनांक o6—74-2024 के माध्यम से var अपील को खारिज कर दिया गया, जिसके क्रम में प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को पुनर्स्थापित ' किये जाने का अनुरोध किया गया। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत उपर्युक्त प्रार्थना-पत्र को स्वीकार करते हुए, पीठ द्वारा धारा-38, 40 एवं 63 के अन्तर्गत पुनः दिनांक 9-02-2025, दिनांक 09--05--2025 | एवं दिनांक o7—44-2025 को सुनवाई की गयी।

प्रकरण में प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 08--06--2025 एवं लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 26-02-2026 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत | अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन | करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का Geers किया | गया है और अवगत कराया गया है कि पीठ द्वारा arta के अन्तर्गत पारित आदेश, fie 04-03-2022 के विरूद्ध विपक्षी कम्पनी द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ | के समक्ष अपील संख्या: 777/2022 योजित की गयी थी, जिसको मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक 06-44-2024 के माध्यम से खारिज किया | [जा चुका है, जिसकी प्रमाणित प्रति प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल की गयी है। | तदोपरान्त विपक्षी कम्पनी की ओर से मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपील | संख्या: 777/2022 में पारित आदेश के विरूद्ध मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद लखनऊ पीठ के समक्ष RERA Appeal Defective No 22025 योजित किया गया था, जिसको मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद लखनऊ पीठ द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक | 24-04-2026 के माध्यम से खारिज किया जा चुका है, जिसकी प्रमाणित प्रति प्रार्थी / | शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल की गयी है। इन आधारों पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर | से पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 0-03-2022 का पूर्ण रूप से | अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

| प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने उपर्युक्त कथन के समर्थन में मा. न्यायालयों द्वारा | पारित आदेशों की प्रमाणित प्रतियाँ, कस्टमर लेजर, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ | दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त | साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। | gen शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा aps के अन्तर्गत दिनाक | 0०4-03-2022 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- Page 4 of 8 8 (an) Vas & i * & ‘4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है fe वह शिकायतकतगयिण के यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 36--04--2022 तक ओसी,सी सी सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय RTT Yow WT कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना छुनिश्चित Fe |

2 विपक्षी! थिकायतकर्ता (aftr कुमार Tm) को दिनांक 29--07-2079 से ओसी,/सी सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की fa, जो भी बाद में हो तक की विलस्बित अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराधि पर ATT ब्याज के रुप में MCLR+ ग्राविशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें/ साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है fe ब्याज की यह धनराशि आंतिम थुयतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है. तो नियमानुसार थिकायतकर्ता को वापस की जाये। oR मैज्योर पीरियड को दृष्टियगत रखते हुए (दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब eg ब्याज की यणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में थिकायतकर्ता arr यदि ale आतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा/ अन्य शिकायतकतायिण के प्रकरण में उपरोक्तानुसार अनुबन्ध के अनुरूप ora ब्याज की यणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि er अधिनियम 2076 की धारा 2(८०)6) के अनुसार यदि रेय ary होने के बाद wis ब्याज दर आवंटी के pice से UNE’ द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने we भरी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः fer भुगतान पर थिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से कोर्ड धनराशि रेरा ary होने को बाद आवंटी से era ag ली THR है तो cara अवधि eg ब्याज की धनराथि की भी उसी दर से गणना की जायेगी / 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है fe वह शिकायतकतगयिण के पक्ष में weaned aT पत्र जारी करना सुनिश्चित Be]

5. शिकायतकतगिण (विपिन कुमार yar तथा संजीव कुमार गुप्त) विपक्षी से “वाटर Bes PAIR” लगवाने के लिए बाध्य नहीं हैं और यदि शिकायतकतायिण ERT वाटर Bos BERR” लगवाने की सहमति दी जाती & तभी विपक्षी थिकायतकर्तायण से “वाटर कूल्ड कग्रेशर” के मद में TTI की माँग करने के अधिकारी है। Page 5 of 8 E-Court 6. विपक्षी को आदेशित किया जाता है fe वह थिकायतकर्ता (विपिन ear गुप्ता कथा संजीव कुमार गुप्त पर मेंटेनेन्स चार्ज ओसी सी सी wT करने को ॥20 दिन बाद की तिथि से अधिरोपित Ber] 7. विपक्षी को aera किया जाता है कि शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्त) के प्रकरण में यूनिट के बाबत उनके द्वारा जीएसटी के मद में धनराशि किस दर से ली ययी है. “sye क्रेडिट” aera लिया wer है अथवा नहीं तथा ग्रो-रेटा आधार पर शिकायतकर्ता का क्‍या देय अंश था; इन्हें “चार्टेड अकाउण्टेंट” से 45 feat में | अनाणित कराकर थिकायतकर्ता को उक्त Reikt ere करें व तदूनुसार ale कोर्ड | ‘eye wie” इस gor के सम्बन्ध में क्लेम किया गया हो तो तदृनुसार । अपेक्षित स्रमायोजन करें।/ 8. इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित प्रत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिप्रादित सिद्धान्त के ayer धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | 9 इस आदेश का उललघ॑न थ्‌-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 | की धारा-63 तथा अन्य BATA ग्राविधानों के अन्तर्गत es होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। | 70. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता & तो शिकायतकतयिण को यह अधिकार होगा कि RT प्राधिकरण को माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा TPT |”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 0:-03-2022 के | अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 30-04-2022 तक प्रश्नगत | यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा | करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं | भौतिक रूप से दाखिल विस्तृत अनुपालन amen, दिनांक 05-05-2025 तथा ./, प्रार्थना-पत्र, दिनांक 45--40-2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज | Sy fa, | पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा | धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-03-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी // शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट Vea कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अत: उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है | कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 04-03--2022 के किसी भी | प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया 3 | Page 6 of 8 E-Court | रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 | में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक | 04-03-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 30-04--2026 को संदर्भित की जाती है। जहाँ तक विपक्षी कम्पनी के कथनानुसार उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 777/2022 योजित की गयी थी और रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-43(5) के अनुपालन में रु.66,846 /-, डी.डी. संख्या: 520937, दिनांक 23-42-2022 के माध्यम से जमा कराई गयी है, परन्तु उक्त अपील मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक 06-44-2024 के माध्यम से खारिज की जा चुकी है, तदोपरान्त विपक्षी कम्पनी की ओर से मा. अपीलीय | अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपील संख्या: 7:7/2022 में पारित आदेश, दिनांक 06-44-2024 के विरूद्ध मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद लखनऊ पीठ के समक्ष RERA Appeal Defective No.- 2/2025 योजित किया गया था, जिसको मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद लखनऊ पीठ द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक 24-04-2026 के माध्यम से खारिज किया जा get है, जिसकी प्रमाणित प्रतियाँ प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल की गयी हैं, जो कि पत्रावली पर उपलब्ध हैं। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में प्रश्नगत प्रकरण को वर्तमान में Abeyance में रखे जाने का कोई विधिक आधार एवं औचित्य नहीं है।

अतः सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 04-03-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 20-04-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना कराकर निम्नानुसार कार्यवाही करें:- (क) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 77/2022 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त हुई है, तो उसे तत्काल | प्रार्थी / शिकायतकर्ता के खाते में स्थानांतरित कर, पीठ द्वारा ania के अन्तर्गत पारित | आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि | में घटाते हुए, अवशेष धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें | (ख) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 777/2022 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त नहीं हुई है, तो ऐसी स्थिति में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी hig देय Page 7 of 8 / E-Court | प्रमाण-पत्र जारी करायें। तदोपरान्त पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को | उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | | | | यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैँ कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत erat, दिनांक 0-03—-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक । अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को | | वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 28-03-2026. Page 8 of 8