उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष | कम संख्या शिकायत संख्या | _शिकायतकर्तागण | | I | _—_NCR44/03/72924/202 विपिन कुमार गुप्त | 2 पटरा4408/80764/200। | सुनील कुमार | | 3 | NCRI44/08/80325/202I संजीव कुमार गुप्त 4 | NCRI44/06/7505/202 शिप्रा कटियार एवं दिनेश सिंह | 5 | NCR44/08/80729/202 | Piet कुमार बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता विपिन कुमार गुप्ता के साथ 4 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना Gaur City Center से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCRI44/03/72924/202i विपिन कुमार गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur City Center में यूनिट संख्या-,6-46 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 40,50,000,/- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 44,28,74 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 640 दिन (दिनांक 04.4.2048 से दिनांक 04.08.2020 तक) की अवधि के लिए विलम्बित अवधि के ब्याज के मद 9.5 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से 20,50,000,/- रूपये वापस दिलाये जाने, एडवांस मेंटेनेन्स के मद में 53,922/— रूपये, डी.एक्स. कूलिंग सिस्टम के मद में 4,890,//- रूपये वापस दिलाये जाने, दिनांक 29.06.20:7 को भुगतान रा 2 किये गये 9,99,000,/- रूपये पर अधिरोपित किये गये अतिरिक्त जी.एस.टी. एवं सर्विस टैक्स को वापस दिलाये जाने, 30.0.2020 से कब्जे की तिथि तक ॥8 प्रतिशत की दर से 44,28,474,/- रूपये पर ब्याज दिलाये जाने, रेरा में योजित शिकायत के मद में अदा किये गये 4,000,/- रूपये, धोखाधड़ी एवं मानसिक उत्पीड़न के मद में 2 लाख रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में माँग पत्र, आवेदन पत्र, स्वागत पत्र, आवंटन पत्र दिनांक 44.07.2047, जमा धनराशि की रसीदें, ई-मेल संवाद, एप्लीकेन्ट लेजर की प्रति, प्रत्युत्तरर आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण की जा चुकी है और आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को दिनांक 20.07.2020 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Gaur City 0०॥०- में यूनिट संख्या-ा,6 46 (224 वर्ग फुट) बुक करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में अनुबन्ध दिनांक 44.07.2047 को निष्पादित किया गया। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण WN-UPRERAPRI4780 है। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 37.0:.2024 है। भारत सरकार के हाऊसिंग अर्बन के मंत्रालय ने दिनांक 43.05.2020 को aifis—t9 की परिस्थितियाँ मानते हुए 6 माह की अवधि बढ़ा दी है और अब पूर्णता की तिथि 34.07.2024 हो गयी है। दिनांक 28.04.2020 को प्रश्नगत परियोजना का पार्ट कम्पलीशन /ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया गया और सभी वांछित प्रमाण पत्रों के साथ सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया जा चुका है। प्रश्नगत टॉवर का कम्पलीशन सर्टिफिकेट दिनाक 07.09.2020 को प्राप्त किया जा चुका है।

दिनांक 25.40.2049 से दिल्ली ४८४ में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली NCR 4 किसानों द्वारा ds जलाये जाने,निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध gel दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित ही जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 2047 में दिनांक 09.44.20i7 से दिनांक 09.:.20:7 (9 दिन) तक, प्र वर्ष 20i8 में दिनांक 04.44.208 से दिनांक 40.44.2048 (io दिन) तक, वर्ष 209-2020 में दिनांक 26.0.209 से दिनांक 30.40.2049 (6 दिन), दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 4.02.2020 (.02 दिन) तक निर्माण कार्य प्रभावित रहा। पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है और कोविड-49 महामारी के कारण भी परियोजना पर विपरीत प्रभाव पड़ा। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 465 दिनों का de पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता को यह स्पष्ट किया गया है कि डी.एक्स, वाटर कूल्ड कम्प्रेशर का प्रयोग परियोजना में एयर कंडीशनिंग इकाई है। उक्त चार्जेज़ ऑप्शनल हैं और यदि शिकायतकर्ता द्वारा यह सुविधा नहीं ली जाती है, तो उक्त चार्जेज़ हटा लिये जायेगें। मेंटेनेन्स चार्ज अनुबन्ध के अनुसार लिये जायेगें। शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 20.07.2020 को किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए यूनिट का कब्जा प्राप्त कर, सब-लीज़ डीड का निष्पादन नहीं कराया जा रहा है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 20.07.2020, माँग पत्रों की प्रतियाँ, रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.20:9, परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र, ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु किये गये आवेदन पत्र दिनांक 28.0.2020, ओ.सी. दिनांक 29.05.2020, सिविल Re पिटीशन संख्या-43029//4985 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण का पत्र दिनांक 44.02.2020, पत्र दिनांक 04.4.2049 एवं पत्र दिनांक 08.44.2049, पत्र दिनांक 04.44. 2049, पत्र दिनांक 25.40.2049, पत्र दिनांक 42.44.2048, पत्र दिनांक 27.02078 आदि पत्रों की प्रतियाँ, एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेशों की प्रतियाँ, “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या के अवलोकन से विदित है कि rem परियोजना के स्वीकृत मानचित्र के अनुसार कुल 04 टॉवर है, जिसका विन्यास (B+LG+G+UG+I8) है और स्ट्रक्‍्चर वर्क 400 प्रतिशत, ब्रिक वर्क 45 प्रतिशत, इनर प्लास्टर 45 प्रतिशत, आउटर प्लास्टर 80 प्रतिशत, फायर फाइटिंग 50 प्रतिशत, प्लम्बरिंग 50 प्रतिशत, इलेक्ट्रिक 50 प्रतिशत, फ्लोरिंग 45 प्रतिशत, फिनिशिंग 40 प्रतिशत, कॉमन एरिया 45 प्रतिशत, डेवलपमेन्ट वर्क लगभग यथा रोड़ वर्क 90 प्रतिशत, फूटफाथ वर्क 80 प्रतिशत, स्ट्रीट लाइट 75 प्रतिशत, रेन वॉटर हार्वेस्टिंग 00 प्रतिशत, सीवर लाइन t00 प्रतिशत, सीवेज ट्रीटमेन्ट wre 50 प्रतिशत, वाटर सप्लाई 50 प्रतिशत तक पूर्ण किया गया है| 4 weed परियोजना में कुल i6 लिफ्ट का कार्य होना प्रस्तावित है, जिसमें परियोजना में 02 लिफ्ट (G+3) तक प्रस्तावित है, जिसका कार्य पूर्ण हो चुका है तथा 44 लिफ्ट में से 02 सर्विस लिफ्ट बिल्डिंग के दोनों तरफ क्रियाशील है एवं अन्य शेष लिफ्टों में लिफ्ट इन्सटॉलेशन का कार्य होना अभी शेष है और परियोजना में कार्य पूर्ण नहीं हुआ है। परियोजना स्थल पर 45 से 50 लेबर द्वारा निर्माण कार्य किया जा रहा है। परियोजना स्थल पर कन्स्ट्रक्शन मटेरियल उपलब्ध है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या प्रश्नगत वाद Rr में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि 34.07.2024 से पूर्व पोषणीय नहीं है ? क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? क्‍या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी.//सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ?

क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (afta कुमार गुप्ता तथा संजीव कुमार गुप्ता) के प्रकरण में वाटर aes कम्प्रेशर के मद में माँगी गयी अतिरिक्त धनराशि को माफ किया जाना उचित है ? क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता तथा संजीव कुमार गुप्ता) के प्रकरण में एडवांस मेटेनेन्स चार्जेज़ के मद में माँगी गयी अतिरिक्त धनराशि को माफ किया जाना उचित है ? क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता) को जी.एस.टी इनपुट क्रेडिट का लाभ दिलाया जाये? क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है क्या रेरा में दी गयी पूर्णता की अवधि से पूर्व वाद पोषणीय नहीं है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। ay विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या-एशराह्मर4ए२04780 है। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 34.04.2024 है। भारत सरकार के हाऊसिंग अर्बन के मंत्रालय ने दिनांक 43.05.2020 को oifas—i9 की परिस्थितियाँ मानते हुए 6 माह की अवधि बढ़ा दी है और अब पूर्णता की तिथि 34.07.2024 हो गयी है। इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,/2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-449 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है किः-

"Under the provisions of RERA, the promoter is given a facility to revise the date of completion of project and declare the same under Section 4. The RERA does not contemplate rewriting of contract between the flat purchaser and the promoter. The promoter would tender an application for registration with the necessary preparations and requirements in law. While the proposal is submitted, the promoter is supposed to be conscious of the consequences of getting the project registered under RERA. Having sufficient experience in the open market, the promoter is expected to have a fair assessment of the time required for completing the project. After completing all the formalities, the promoter submits an application for registration and prescribes a date of completion of project. It was submitted that interest be made payable from the date of registration of the project under RERA and not from the time-line consequent to execution of private agreement for sale entered between a promoter and a allottee. It was submitted that retrospective effect of law, having adverse effect on the contractual rights of the parties, is unwarranted, illegal and highly arbitrary in nature."

उपरोक्त आब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम में अपूर्ण परियोजना के पूर्णता हेतु नई तिथि दिये जाने की सुविधा दी गयी है, जिससे कि प्रोमोटर अपनी परियोजना के शेष कार्यों को शीघ्र एवं निर्धारित समयावधि के अन्दर पूर्ण कर लें और यह भी स्पष्ट किया गया है कि पूर्व में किये गये अनुबन्ध का पुर्नलेखन नहीं किया जायेगा। | dy’ इसके अतिरिक्त में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-3584-3590 /2020 “eet इम्पेरिया स्ट्रक्‍्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी एवं अन्य“ में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-33 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि —

33. We may now consider the effect of the registration of the Project under the RERA Act. In the present case the apartments were booked by the Complainants in 20I]- 202 and the Builder Buyer Agreements were entered into in November, 203. As promised, the construction should have been completed in 42 months. The period had expired well before the Project was registered under the provisions of the RERA Act. Merely because the registration under the RERA Acct is valid till 3.2.2020 does not mean that the entitlement of the concerned allottees to maintain an action stands deferred. It is relevant to note that even for the purposes of Section 8, the period has to be reckoned in terms of the agreement and not the registration. Condition ‘no, (x) of the letter dated 7..20I7 also entitles an allottee in same fashion. Therefore, the entitlement of the Complainants must be considered in the light of the terms of the Builder Buyer Agreements and was rightly dealt with by the Commission. ऐसे में विपक्षी का कथन कि प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी तिथि 34.07.2024 से पूर्व पोषणीय न होने का तर्क बलहीन है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events 8M के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिनांक 25.40.2049 से दिल्‍ली NCR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित aN aterm और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली NcR में किसानों द्वारा do जलाये जाने,निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया war! परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 20:7 में दिनांक 09..207 से दिनांक 09.44.20:7 (9 दिन) तक, वर्ष 2048 में दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 40.4.2048 (i0 दिन) तक, वर्ष 2049-2020 में दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 (5 दिन), दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020 (i02 दिन) तक निर्माण कार्य प्रभावित रहा। पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है और ofas—i9 महामारी के कारण भी परियोजना पर विपरीत प्रभाव पड़ा। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 465 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-3 व 4 पर फोर्स मैज्योर को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Force Majeure Clause:- means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the company's ability to perform obligations under this allotment, which shall include but not be limited to: (a) "Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters (b) explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. (c) Strikes or lock outs, industrial dispute. oY (d) (०) () (g) उपरोकतानुसार फोर्स मैज्योर की जो परिस्थितियाँ अंकित की गयी है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो का उल्लेख किया है, जो कि प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। फोर्स मैज्योर की परिभाषा में लॉक-आऊट सम्मिलित है। इसके अतिरिक्त न्यायालय द्वारा स्थगन आदेश, न्यायालय के अन्य और सरकार द्वारा जारी किये गये निर्देश No-availability or cement, steel or other construction material due to strikes of manufacutres, supplies, transporters or other intermediaries or due to any reason whatever. War and hostilities or was, riots, bandh, act of terrorism or civil commotion

The promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party/company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this allotment; or any legislation, order or rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority(ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said project/said Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices notifications by the competent authority(ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or; for any reason whatsoever." सम्मिलित हैं। कब्जा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन देना था। माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.4.2047 के पृष्ठ संख्या-6 पर निम्नलिखित vectra है — l. All the construction (structural) activity of any kind in the entire NCR is hereby prohibited and will not be carried on by any person, private or Government Authority in the entire NCR till the next date of hearing. However, the internal finishing and interior work (causing no dust whatsoever) where no construction material is used can be carried on. r Ns List these matters on Tuesday that is |4th November, 207 when we will consider whether these directions should be vacated or continued for any longer time.

माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 47.4.20:7 & ys संख्या-5 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- The Eastern and Western Express highway have already been permitted and are hereby permitted to continue their construction work but all construction activity should take all preventive and precautionary steps to ensure that they do not generate pollution by dust which is beyond the prescribed limits. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.

We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with २5.] Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. eke 40 इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20I9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"l2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय waste. /EPA के आदेश दिनांक 09.4420I7 एवं दिनांक 47.44.20I7 में 9 दिन (दिनांक 09.4.20:7 से दिनांक 47.44.20:7), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 40.4.2048), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.0.2049 में 2.5 दिन (दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.44.209 में 5 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 08.4.20I9 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण { aN व्‌ प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44209 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 4.02.2020 तक साय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 9+0+2.5+35+33 = 89.5 (90 in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त woo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता) के प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि सभी वांछित प्रमाण पत्रों के साथ दिनांक 28.07.2000 को wetted परियोजना का पार्ट कम्पलीशन,ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया गया और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 20.07.2020 को किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है :-

An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. oy 42 Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be.

उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, व, (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध का प्रस्तर-24 निम्नवत्‌ उल्लिखित है :- "That any delay on account of the authority for issuance of the completion certificate/part completion shall not be considered as a delay in completion on the part of Company. The date of applying the completion certificate shall be presumed as the date of completion, the Company shall not be liable for the penalty for delay in possession after the said date, any claim for delay in possession will be confined up to the date of applying for the completion certificate only. It is shall also cleared that the completion certificate in part could also be obtained after depositing the requisite fee and obtaining the NOC's from all the concemed departments. After the expiry of 90 days from the date of applying for the completion certificate along with all the requisite formalities and documents in case not issued/provide by the Authority, it shall be deemed as 3

issued provided in law/by laws; therefore the issuance of completion certificate shall not be a reason for denial of taking the possession." अनुबन्ध का प्रस्तर-3 निम्नवत्‌ उल्लिखित है — "That the Uttar Pradesh Apartment (Promotion of Construction, Ownership and Maintenance) Act, 2070 (hereinafter refermed to as ACT). As per section 2 of the Act, shopping malls and multiplexes are specifically excluded from its preview. Thus the very Act entails non application of its provisions upon shopping malls and multiplexes. That the building plans of proposed project have been duly submitted/sanctioned to/by _ the Development Authority. The project will have Commercial Units of different sizes and dimensions on various Floors."

उपरोक्त के अवलोकन से विदित है कि wean शिकायतकर्तागण की प्रश्नगत यूनिटस्‌ कॉमर्शियल प्रोजेक्ट में है और उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 के प्राविधान कॉमर्शियल प्रोजेक्ट पर लागू नहीं होते है। अतः स्वयं बिल्डर द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि शिकायतकर्ता की इकाई एक कामर्शियल प्रोजेक्ट में है तथा यह दोनों पक्षों को मान्य है कि इस पर यूपी. अपार्टमेन्ट एक्ट के प्राविधान लागू नहीं होते। अनुबन्ध के प्रस्तर-3 में स्पष्ट किया गया है कि प्रश्नगत यूनिटस्‌ का सिर्फ कॉमर्शियल उपयोग ही हो सकता है। स्पष्टतया यह निष्कर्ष निकलता है कि “Ses कम्पलीशन” की यू. पी. अपार्टमेन्ट एक्ट में दी गई व्यवस्था प्रश्नगत प्रकरणों में लागू नहीं होगी। वर्तमान परियोजना यूपी. रेरा में पंजीकृत है तथा रेरा एक्ट व wes आदि इस पर लागू होते हैं। रेश अधिनियम की ae-i7 के अनुसार इकाई का कब्जा “sega सर्टिफिकेट” / पार्ट सी.सी. के बाद ही दिया जा सकता है, जो प्रश्नगत इकाई के संदर्भ में दिनांक 07.09.2020 को प्राप्त हुआ। वर्णित स्थिति में सिविल अपील संख्या:--6649--50 // 208 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के क्रम में शिकायतकर्तागण ओ.सी. / सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होगें। cage बिन्दु संख्या-3 Pena किया जाता है। ay ) 34 निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु संख्या 4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता तथा संजीव कुमार गुप्ता) के प्रकरण में वाटर aes कम्प्रेशर के मद में माँगी गयी अतिरिक्त धनराशि को माफ किया जाना उचित है? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता) द्वारा कूलिंग सिस्टम के मद में 4,890 /- रूपये वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि शिकायतकर्ता को यह स्पष्ट किया गया है कि डी. एक्स. वाटर eos HAW का प्रयोग परियोजना में एयर कंडीशनिंग इकाई है। उक्त ata ऑप्शनल हैं और यदि शिकायतकर्ता द्वारा यह सुविधा नहीं ली जाती है, तो उक्त asta हटा लिये जायेगें। इस सम्बन्ध में उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र में “वाटर aw कम्प्रेशर” के मद में कोई उल्लेख नहीं किया गया है और विपक्षी द्वारा भी पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि उनके द्वारा “वाटर कूल्ड कम्प्रेशर” के मद में धनराशि की माँग की जानी है और इसका क्‍या आधार है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को यह स्पष्ट किया जाता है कि वह विपक्षी से “वाटर ae कम्प्रेशर” लगवाने के लिए बाध्य नहीं है और यदि शिकायतकर्ता द्वारा “वाटर Fes SAR” लगवाने की सहमति दी जाती है, तभी विपक्षी, शिकायतकर्ता से “वाटर कूल्ड कम्प्रेशर” के मद में धनराशि की माँग करने के अधिकारी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5

बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता तथा संजीव कुमार गुप्ता) के प्रकरण में एडवांस मेटेनेन्स चार्जेज़ के मद में माँगी गयी अतिरिक्त धनराशि को माफ किया जाना उचित है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता) द्वारा एडवांस मेंटेनेन्स के मद में 53,922 //- रूपये वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि मेंटेनेन्स चार्ज अनुबन्ध के अनुसार लिये जायेगें। dy 45 इस सम्बन्ध में उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 44.07.2047 के प्रस्तर-34 निम्नलिखित उललेखित है :- "That tha non-refundable Interest Free Maintenance Security (IFMS) of amount Rs. |077/-per sq.mtr. based on the total area shall be charged for commercial unit.The monthly maintenance charges in advance is also applicable and payable that will be charged through the electricity meter and the amount will be utilized for electricity expenses, cleaning, maintenance of lifts, parks, roads, security and other amenities falling under the common use and for the common areas of the project. *Presently the monthly maintenance charges has been decided for commercial unit @ Rs. l08/- per sq. mtr. based on the total area of commercial unit, however, the rate decided by the company considering the rates of consumable and wages etc. at the time of possession shall be final and binding."

इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा जारी किये गये ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 20.07.2020 के प्रस्तर-8 में यह कथन किया गया है कि — The rate of monthly maintenance charges has been decided for the unit @ Rs. 7/- Per Sq.ft. per month of the super-built up area and all other fixed charges like prevailing fix charges for the electricity per KVA per month in accordance with the norms of the Uttar Pradesh Electricity Regulatory Commission (UPERC). fixed charges for power back-up @ Rs.300/- per KVA per month along with prevailing taxes shall also be applicable, all the said charges may increase taking in to the consideration of prevailing rate of consumable, wages, and tariff ctc. पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र d अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा एडवांस मेटेनेन्स चार्जेज़ के मद में धनराशि अनुबन्ध के प्रस्तर-34 के अनुसार sos /- प्रति वर्ग मीटर रुपये व मासिक अनुरक्षण व्यय के मद में किस दर से धनराशि ली जायेगी यह अंकित नहीं है। ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 20.07.2020 के अनुसार i7/— रूपये प्रति वर्ग फुट की दर से अनुरक्षण व्यय भुगतान किये जाने का प्राविधान है। पत्रावली पर उपलब्ध माँग पत्र के अवलोकन से विदित है कि x / 46

विपक्षी द्वारा एडवांस मेंटेनेन्स चार्ज के मद में 53,922,/- रूपये की धनराशि की माँग की गयी है। अनुबन्ध # Interest Free Maintenance Security (IFMS) के मद में 40977 /- रूपये प्रतिवर्ग मीटर की धनराशि का भुगतान किया जाना है, परन्तु एडवांस मेंटेनेन्स का अनुबन्ध में कोई प्राविधान नहीं है। मॉडल We का जो प्राविधान विपक्षी की ओर से अग्रिम अनुरक्षण व्यय के क्रम में उद्धरत किया गया है, वह नवम्बर 2048 में जारी किया गया है एवं तद्नुसार वर्तमान प्रकरण में लागू नहीं होगा। “ऑफर ऑफ पोजेशन” पत्र दिनांक 20.07.2020 के प्रस्तर-7 में निम्न उल्लेख है:- 7. After obtaining No Dues Certificate from our possession office and procurement of the stamp paper/e- stamp certificate the final touch will be given to the apartment, which will take atleast 45-60 days for an individual Apartment and you may get that finalized in your presence, if so desired. इसी पत्र के प्रस्तर-8 में यह भी उल्लेख है कि:- Allottee shall be liable to clear all the dues to the promoter within 30 days from this letter issuing date, however the compulsory maintenance charges shall commence from 4 months (20 days) from this letter's issuing date and no further fit-out grace shall be entertained in this regards hence completing the viz formalities of the offer of possession shall be sole responsibilty of the allottee, further on expiry of total 7 months from the issuing date of this letter, holding charges would be payable by allottee even then possession has not been taken .

उपरोक्त पत्र में अनुरक्षण व्यय दिनांक 20.07.2020 से 420 दिन से प्रारम्भ होने का प्राविधान है। ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने के बाद ही कब्जा ऑफर किया जा सकता है। वर्तमान प्रकरण में स्पष्ट है कि “एडवांस मेटेनेन्स” जो देय नहीं है, के कारण डिमांड को संशोधित करने की आवश्यकता है। ऐसी स्थिति में उचित होगा कि यदि इस आदेश के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी कर व इकाई पूर्ण कराकर कब्जा दिया जाये। इस सम्बन्ध में प्रोमोटर यदि मासिक अनुरक्षण व्यय रू. 408 /- रूपये प्रति वर्ग मीटर की दर से अधिक धनराशि प्राप्त करते हैं, तो इस मद में हुए Sate व्यय के “ऑडिटिड अकाउन्टस्‌” व उसका प्रति वर्ग फूट व्यय भी प्रत्येक त्रिमाही में अपने वेबसाईट पर डालेगें। सम्पूर्ण परिस्थिति को देखते हुए उचित होगा dy ॥7 कि ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने के बाद कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि से अनुरक्षण माँगा जाये। तद्नुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-6 बिन्दु संख्या-6 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (fats कुमार गुप्ता) के प्रकरण में जी.एस.टी इनपुट क्रेडिट का लाभ दिलाया जाये? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता) द्वारा दिनांक 29.06.2047 को भुगतान किये गये 9,99,000 /- रूपये पर अधिरोपित किये गये अतिरिक्त जी.एस.टी. एवं सर्विस टैक्स को वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल जवाब में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है।

इस सम्बन्ध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत यूनिट के बाबत उनके द्वारा जी.एस.टी के मद में धनराशि किस दर से ली गयी है, “इन्पुट केडिट” क्लेम लिया गया है अथवा नहीं तथा प्रो-रेटा आधार पर शिकायतकर्ता का क्या देय अंश था, इन्हें “चार्टेड अकाउण्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ता को उक्त स्थिति स्पष्ट करें व तदनुसार यदि कोई “eye केडिट” इस इकाई के सम्बन्ध में ges किया गया हो, तो तद्नुसार अपेक्षित समायोजन करें। तदनुसार बिन्दु संख्या-6 frenka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-7 शिकायतकर्ता द्वारा 640 दिन (दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 07.08.2020 तक) की अवधि के लिए विलम्बित अवधि के ब्याज के मद 9.5 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से 20,50,000,/- रूपये वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण की जा चुकी है और आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को दिनांक 20.07.2020 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। RI एक्ट की धारा ta (॥) में प्राविधान है कि :- Section ॥4 (72 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- IY 48 (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 47.07.20:7 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि यूनिट का कब्जा दिनांक 30.04.2048 + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 30.40.208 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 90 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /208 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. XU उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का 9 The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.40.2048 + 90 दिन अर्थात्‌ दिनांक 29.04.2049 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना vara होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar wh बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। Qs 20

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में add हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा (विपिन कुमार गुप्ता) द्वारा wr में योजित शिकायत के मद में अदा किये गये 4,000/- रूपये, धोखाधड़ी एवं मानसिक उत्पीड़न के मद में 2 लाख रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने और उपरोक्त सारणी के क्रमांक संख्या-5 के शिकायतकर्ता (सुनील कुमार) द्वारा वित्तीय हानि एवं मानसिक उत्पीड़न तथा कष्ट हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने तथा शिकायतकर्ता (शिप्रा कटियार एवं दिनेश सिंह) द्वारा मानसिक उत्पीड़न एवं कष्ट तथा वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-74 के अनुसार घारा-42,4,48 4 ty J क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें धो।धड़ी एवं मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय तथा वित्तीय हानि सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरणों को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। क्षतिपूर्ति का प्रकरण एडज्यूडिकेटिंग अधिकारी के कार्यक्षेत्र में होने के कारण, उस पर कोई निर्णय नहीं दिया जा रहा है। हे 2l उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2022 तक ओ.सी. / MA. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। a

विपक्षी, शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता) को दिनांक 29.04.2049 से ओ.सी. “सीसी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की विलम्बित अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में उपरोक्तानुसार अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के पक्ष में संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। ry दिनांक :-0 | / 0% / 2022 22

शिकायतकर्तागण (विपिन कुमार गुप्ता तथा संजीव कामार गुप्ता), विपक्षी से “वाटर कूल्ड TR लगवाने के लिए बाध्य नहीं हैं और यदि शिकायतकर्तागण द्वारा “वाटर eS HIM” लगवाने की सहमति दी जाती है, तभी विपक्षी, शिकायतकर्तागण से “वाटर aes HA" के मद में धनराशि की माँग करने के अधिकारी है। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता तथा संजीव कुमार गुप्ता) पर मेंटेनेन्स चार्ज ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने के t20 दिन बाद की तिथि से अधिरोपित करेगें। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता (विपिन कुमार गुप्ता) के प्रकरण में यूनिट के बाबत उनके द्वारा जी.एस.टी के मद में धनराशि किस दर से ली गयी है, “इन्पुट केडिट” germ लिया गया है अथवा नहीं तथा प्रो-रेटा आधार पर शिकायततकर्ता का क्‍या देय अंश था, इन्हें “चार्टेड अकाउण्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ता को उक्त स्थिति स्पष्ट करें व तद्नुसार यदि कोई “इनपुट केडिट” इस इकाई के सम्बन्ध में क्लेम किया गया हो, तो तद्नुसार अपेक्षित समायोजन करें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। कै ] 5p 03, ० (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण