उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-4 | कार्यवाही अन्तर्गत धारा-63 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या :—NCRI44/08/80375/202 - रुद्र देव मिश्रा बनाम aad कैपिटल इंफ्राटेकहोम्स uo fo यह पत्रावली पूर्व में पारित आंदेश के उल्लंघन एवं अधिनियंम St धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। शिकायतकर्ता की शिकायत में पीठ द्वारा दिनांक 22.07.2022 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- 4. faveit को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के भीतर यूनिट Weat—cagi03 के सापेक्ष प्रस्तावित अनुबन्ध में नियम एवं शर्तों का संशोधन करते हुए राज्य सरकार की विज्ञप्ति संख्या-4740 / 8--3-48--65 विविध // 46 दिनांक 47.0.2048 के द्वारा मॉडल Wire के अनुरूप शिकायतकर्ता को पूर्व में तय दरों पर आवंटन-पत्र/अनुबन्ध निष्पादित करना सुनिश्चित wt) उसके उपरांत विपक्षी आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर sit सी. / सी.सी. सहित दिनांक 34.0.2022 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दित्ञांक o.44.20i6 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+H प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4, यदि विपक्षी द्वारा यूनिट dea-ca4/i03 के सापेक्ष सुपर एरिया बढ़ाये जाने के मद में शिकायतकर्ता से अतिरिक्त धनराशि प्राप्त की गयी है, तो विपक्षी प्राप्त की गयी अतिरिक्त धनराशि को para जाने के समय अन्तिम देय धनराशि में समयोजित करना सुनिश्चित करें | 5... यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायणकर्णा को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें।

दिनांक 08.09.2022 को शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रोमोटर / विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 22.07.2022 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी को दिनांक 40.09.2022 को पत्रांक संख्या-2949 / रेरा / अनु0नोटिस / 2022—23 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया कि वे दिनांक 30.09.2022 तक अनुपालन आख्या उपलब्ध -कराना सुनिश्चित करें, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। विपक्षी को पुनः दिनांक 07.40.2022 को कारण दर्शाओ नोटिस (पत्रांक संख्या-3258 / FART / 2022-23) के माध्यम से जारी करते हुए उन्हें सूचित किया गया कि वे आदेश दिनांक 22.07.2022 की अनुपालन आख्या दिनांक 25.40.2022 तक निश्चित रूप से उपलब्ध कराएं, परन्तु आदेश दिनांक 22.07.2022 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। पत्रावली को धारा-63 के अन्तर्गत अंतिम सुनवाई हेतु .दिनांक 22.42.2022 को प्रस्तुत किया गया, जिसमें उभयपक्ष उपस्थित हुए। दिनांक 22.42.2022. को सुनवाई के दौरान शिकाग्रतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अभी तक अनुपालन नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा तर्क प्रस्तुत किया गया कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 22.07.2022 के विरुद्ध मा०0 अपीलीय अधिकरण, लखनऊ में अपील योजित की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा योजित अपील defective हैं और पत्रावली पर रेरा अधिनियम की धारा-436) के अनुपालन के सम्बन्ध में अपीलीय अधिकरण में जमा की गयी धनराशि का कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं है।

इस सम्बन्ध में दिनांक 44.4.2024 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 // 202 “tad न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स io feo बनाम उ0प्र0 राज्य एवं अन्य” में दिया गंया ऑब्जरवेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- d 36. It is indeed the right of appeal which is a creature of the statute, without a statutory provision, creating such a right the person aggrieved is not entitled to file the appeal. It is neither anabsolute right nor an ingredient of natural justice, the princi ples of which must be followed in all judicial and quasi- judicial litigations and itis always be circumscribed’ with the conditions of grant. At the giventime, itis open for the legislature in its wisdom to enacta law thatno appeal shall lie or it may lie on fulfillment of pre-condition, if any, against the order passed by the Authority in question.

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह wre है कि यह वास्तव में अपील का अधिकार है जोकि एक वैधानिक प्रावधान के बिना कानून का एक प्राणी है, इस तरह अपील के अधिकार afta व्यक्तियों को प्राप्त है, परन्तु किस प्रकार से अपील दाखिल की जानी है, यह अधिनियमित किया गया है। अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा इस सम्बन्ध में wr अधिनियम के अन्तर्गत कुछ सिद्धांतो को प्रतिपादित किया गया है, जो वह पीड़ित व्यक्तियों -द्वारा अपील दाखिल करने के लिंए लागू होंगे। उ0प्र0० रेरा अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा 400 प्रतिशत धनराशि जमा करने के उपरांत ही अपील की सुनवाई किये जाने का रेरा अधिनियम के अन्तर्गत अपील के सिद्धांत को प्रतिपादितं किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा मान्यता दी गयी है। अतः माननीय उच्च न्यायालय में लम्बित अपील, जिसमें कोई wera आदेश पारित न किया गया हो और न ही कोई निर्देश अधीनस्थ न्यायालय द्वारां इस सम्बन्ध में जारी किये गये हों। ऐसी स्थिति में वर्तमान शिकायत में आदेश पारित न किया जाना नैसर्गिक न्याय के विपरीत है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 की धारा-40 के अन्तर्गत निम्न प्राविधान है :-

40. () If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made there under, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer’ or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made there under, then in case of failure by any शा 3 = person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. उपरोकतानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 की धारा-40 में यह प्राविधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है तो सहायक अधिकारी या नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियम, 2046 में नियम-24 में अंकित है कि :-

24-.For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made there under, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, dr personally works for gain.

उपरोक्‍्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के नियम-24 में we प्राविधान है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-40 के उप-खंड (2) के प्रयोजन के लिए यदि पक्षकार न्याय निर्णायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो सहायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्‍्यायाधिकरण के लिए मामले को प्रिंसिपल सिविल कोर्ट को इस तरह के आदेश को निष्पादित करने के लिए, जिनके अधिकार क्षेत्र में अचल सम्पत्ति परियोजना स्थित है या स्थानीय सीमाएं स्थानीय नागरिक अदालत, जिसके दायरे में वह व्यक्ति होता है, जिसके खिलाफ आदेश जारी किया जा रहा है, वास्तव में और स्वेच्छा से रहता है या व्यापार पर किया जाता है या व्यक्तिगत रूप से लाभ के लिए काम करता है, भेजा जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 में धारा-63 के अन्तर्गत निम्न प्रावधान दिए गए हैं :- d 63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as. determined by the Authority.

उपरोक्‍तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 एवं 63 में यह प्रावधान है कि यदि कोई सम्प्रवर्तक, जो प्राधिकरण के किन्हीं आदेशों या निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहता है या उनका उल्लंघन करता है, तो वह ऐसे प्रत्येक दिन के लिए, जिराफे दौरान to cafe जारी रहता है, ऐसी शारिय्र के लिए, जो रांचयी रूप से, प्राधिकरण द्वारा यथा अवधारित भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत के 5 प्रतिशत तक की हो सकेगी, दायी होगा। उक्त प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए प्रश्नगत प्रकरण में धारा-40 के अन्तर्गत विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी किये जाने का प्राविधान है। रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा दिनांक 22.07.2022 को पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है, जिसमें विपक्षी को रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-43 के अन्तर्गत यूनिट WeNI-CA4/03 के सापेक्ष उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध / 46 दिनांकित 47.40.2048 के प्रारूप पर पूर्व में तय दरों पर आवंटन पत्र/अनुबन्ध निष्पादित कराये जाने हेतु आदेशित किया गया था, इस सम्बन्ध में तकनीकी सलाहकार /सचिव, रेरा अग्रेत्तर कार्यवाही करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक प्रति तकनीकी सलाहकार /सचिव, रेरा को प्रेषित की जाए। सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में धारा-40 के अन्तर्गत पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 22.07.2022 के अनुसार विलम्बित sat के ब्यांज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने की कार्यवाही करना सुनिश्चित करें |

यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा आदेश का उल्लंघन किया गया है, ऐसी स्थिति में रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-63 के अन्तर्गत wa अधिरोपित करने हेतु सचिव, रेरा, उक्त प्रकरण को प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करने हेतु आवश्यक कार्यवाही Hr | पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के कब्जे की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सन्दर्भित की जाए। दिनांक:- 26 / 42 ,/ 2022 ~~ कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण . . ’ के ‘ a a 4 * , ढ़ पं t ‘ . 5 ‘ ’ ‘ ' , ‘ ' ' ‘ ‘ ‘ t ‘ . |