उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-04 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या — NCR44/08/80375/202 रुद्र देव मिश्रा बनाम मैसर्स कैपिटल इंफ्राटेकहोम्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Capital Athena (?॥98०-) में यूनिट GEN-CA4/03 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 6,20,775/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 45,00,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 4 वर्ष का विलम्ब किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध शिकायत दर्ज की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित शिकायत, यूनिट PeN-CA4/03 के सापेक्ष आवंटन पत्र दिनांक 40.03.2024, स्वागत पत्र दिनांक 40.03.2024, प्रार्थना पत्र दिनांक 20.04.2024, ई-मेल WTI, अहस्ताक्षरित समझौतानामा आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Capital Athena (Tower-4) में यूनिट संख्या-2»-04/40 बुक करायी गयी थी और प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष दिनांक i eo

0१.05.2043 को उभयपक्षों के मध्य यूनिट का विक्रय मूल्य 60,68,400/— रुपये के साथ बुकिंग फॉर्म निष्पादित कराया गया। sat बुकिंग फॉर्म के माध्यम से यूनिट संख्या-0»-04/40 आरक्षित करायी गयी थी, परन्तु वर्तमान शिकायत यूनिट dem—ca-04/03 के लिए योजित की गयी है, जो शिकायतकर्ता को आवंटित नहीं की गयी है और न ही उनके मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी यूनिट को cA0440l से यूनिट Wer-ca-0403 में परितवर्तित करने हेतु इच्छा व्यक्त की गयी और शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 22.07.2024 को इंडेम्निटी बॉन्ड हस्ताक्षरित किया गया, जिसमें उल्लेखित शर्त के अनुपालन में किसी भी चूक के मामले में शिकायतकर्ता बाध्यकारी होगा, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को हस्ताक्षर हेतु अनुबन्ध भेजा गया और अनुबन्ध में उललेखित नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार नहीं किया गया और उसमें उल्‍लेखित नियम एवं शर्तों का विरोध करते हुए वापस भेज दिया गया। यूनिट परिवर्तन के सम्बन्ध में अनुबन्ध निष्पादित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध दाखिल किया गया है, जो पक्षकारों के मध्य निष्पादित नहीं है, जिससे स्पष्ट है कि उक्त अनुबन्ध वैधानिक नहीं है। शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट dearsoi आवंटित करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 24.:220i8 तक 42,77,243/- रुपये का भुगतान किया गया तथा अवशेष धनराषि 48,43,602//- रुपये भुगतान नहीं किया गया, जिसके सम्बन्ध अनुस्मारक पत्र निर्गत किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई उत्तर प्राप्त नहीं हुआ। परियोजना आकस्मिक बाधाओं के कारण विलम्बित हुई, जिसके सम्बन्ध में निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-26, 27, 28 व 29 में उल्लेखित किया गया है। परियोजना माननीय एन.जी.टी. व मा0 उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेशों के कारण विलम्बित हुई। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत यूनिट wWen-t03 के सम्बन्ध योजित की गयी है, जोकि शिकायतकर्ता को आवंटित नहीं करायी गयी है, जिस कारण शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में रेरा अधिनियम की धारा-2(6) एवं 48 का ode

2 उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा उक्त कथनों के आधार पर उक्त शिकायत को निरस्त करने का आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, बुकिंग फॉर्म, इंडेम्निटी बॉन्ड दिनांक 22.07.2024, अहस्ताक्षरेत आवंटन पत्र दिनांक 40.03.202, जमा धनराशि की wie, ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के कार्यालय आदेश दिनांक 46.44.2024, मा० सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 08.44.2049, मा0 एन.जी.टी. के आदेश आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया।

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित शिकायत के माध्यम से अवगत कराया गया है कि अप्रैल, 2048 में विपक्षी द्वारा यूनिट Wear-cag/4ol के सापेक्ष प्रस्तावित आवंटन पत्र की प्रति उपलब्ध करायी गयी, जिसकी शर्तें उन्हें स्वीकार नहीं थी, जिसके उपरांत जून, 2020 में विपक्षी द्वारा 250,000,//- रुपये प्राप्त करते हुए निःशुल्क कार पाकिंग उपलब्ध कराने का आश्वासन दिया गया था, जिस पर लिखित में कार पार्किंग के सम्बन्ध में पत्र मांगा गया, परन्तु विपक्षी द्वारा इंकार कर दिया गया, जिसके उपरांत अनुबन्ध पत्र निष्पादित करने के लिए अनेकों बार अनुरोध किया गया, परन्तु बिल्डर द्वारा कोई उत्तर नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा t650-700 वर्ग फूट कारपेट एरिया वाली यूनिट को पूर्व में निर्धारित दरो पर आवंटित कराये जाने व यूनिट संख्या-0५4/॥03 के सापेक्ष यूपी. रेरा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराये जाने एवं सुपर एरिया में 3 प्रतिशत की वृद्धि के मद में अतिरिक्त धनराशि की मांग न किये जाने और यूनिट उपलबध कराये जाने में अनुचित विलम्ब के लिए कानून के तहत कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज भी दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये = t. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव। 2. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से आरक्षित यूनिट के सापेक्ष निर्धारित दरों से अधिक धनराशि की मांग की जा सकती है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु do 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (Force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक eer आदेश, निर्णय व feat से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,// 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में अभिनिर्धारित किया गया है:-

॥[4]., On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20il-l5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 205 in Savitri Devi v. State of U.P. (205) 7 SCC 2]. There was no interim stay granted by the High Court 4 NY = construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20ll to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त ऑब्जरवेशन से यह स्पष्ट है कि a 2044 से वर्ष 20:5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई wer आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर sree नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, carthquake or any other calamity caused by nature." wat फोर्स Ava के परिभाषा से यह we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 eo बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से पूर्व में आरक्षित यूनिट के सापेक्ष निर्धारित दरों से अधिक धनराशि की मांग की जा सकती है ?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा बुकिंग के समय आरक्षित यूनिट को 2350/— रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से उपलब्ध कराने की सहमति व्यक्त की गयी थी, जिसके समर्थन में शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग फॉर्म की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता द्वारा शपथ पत्र दिनांक 22.07.202 को निष्पादित कराते हुए आरक्षित यूनिट को स्थानांतरित कराते हुए शीघ्र कब्जा प्राप्त करने योग्य उपलब्ध कराने का अनुरोध किया गया है। उक्त शपथ पत्र पत्रावली पर उपलब्ध है, जिसमें अंकित है कि आरक्षित यूनिट Wen-Cca4/40l है, जिसके स्थान पर शिकायतकर्ता को समान दरों पर समकक्ष क्षेत्रफल की यूनिट WeN-ca403 उपलब्ध करायी जाएगी, परन्तु विपक्षी द्वारा अत्यधिक दरों पर यूनिट Wen-ca4/i03 के सापेक्ष धनराशि की माँग की जा रही है। प्रस्तावित आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-02 के प्रस्तर-6 पर निम्नवत्‌ उल्लिखित है :-

"The Allottee has applied for an apartment in the Project vide application No.__dated___and has been allotted apartment No.l03 having Super area of 275 square feet, carpet area of [22.6 square meters (35 square feet), type 8N on First Floor in [tower/block/building], No. CA-04("Building") along with garage/covered parking No. _ admeasuring___square meters (___square feet) in the___|Please insert the location of the garage/covered parking], as permissible under the applicable law pro rata share in the common areas ("Common Areas") as defined under clause (9) of Rule 2(4) of U.P. Real Estate (Regulation & Development) Rules, 206. and deed of declaration submitted before the concerned authority (hereinafter referred to as the "Apartment" more particulary described in Schedule A and the floor plan of the apartment is annexed hereto and marked as Schedule B." उपर्युक्त शर्तों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा निर्धारित यूनिट से स्थानांतरित की गयी यूनिट के सम्बन्ध में क्षेत्रफल की वृद्धि की गयी है तथा निर्धारित दरों के अनुरूप प्रस्तावित अनुबन्ध में नियम एवं शर्तें निहित नहीं है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा रेरा अधिनियम के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा शपथ पत्र दिनांक 22.07.2024 के माध्यम से आरक्षित यूनिट को शीघ्र कब्जे योग्य यूनिट मे स्थानांतरित करने हेतु सहमति प्रदान की गई, परंतु क्रेता-विक्रेता ae 6

अनुबंध पत्र हस्ताक्षरित किया गया हो, यह पत्रावली पर उपलब्ध अनुबन्ध से स्पष्ट नहीं होता। यह स्पष्ट है कि यूनिट परिवर्तन का शपथ पत्र शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित किया गया, उसके पश्चात्‌ प्रस्तावित आवंटन यूनिट संख्या- CA4/03 & क्रम में ही हुआ। यह भी स्पष्ट है कि समान शर्तों पर ही नई यूनिट आवंटित हुई। शपथ पत्र के अतिरिक्त एक बुकिंग फार्म की भी प्रति पत्रावली पर दाखिल है, जो यूनिट Wen-cag4ol के आवंटन से सम्बन्धित है व शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित है। प्रश्न यह है कि विपक्षी द्वारा प्रस्तावित एग्रीमेन्ट दोनो पक्षों के मध्य हस्ताक्षरित भी हुआ हो, परन्तु क्या विपक्षी द्वारा प्रस्तावित एग्रीमेन्ट राज्य सरकार की विज्ञप्ति संख्या-4740 / 8-3-8-65 विविध ,/ 46 दिनांक 47.40.2048 के अनुरूप है। इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता पूर्व में आवंटित यूनिट के सुपर एरिया के अनुसार निर्धारित दरों पर भुगतान करने हेतु उत्तरंदायी होंगे। जहाँ तक शिकायतकर्ता को प्रस्तावित अनुबन्ध निष्पादित कराने का प्रश्न है, तो विपक्षी राज्य सरकार की विज्ञप्ति संख्या-740,// 8--3--48--65 fafar/ie दिनांक 7.0.20i8 के अनुरूप प्रस्तावित अनुबन्ध पत्र में नियम एवं शर्तों का संशोधन करते हुए शिकायतकर्ता को प्रेषित कर अनुबन्ध निष्पादित करायें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य आवंटन पत्र को निष्पादित नहीं किया गया है, जिससे विदित हो सके कि शिकायतकर्ता को किस अवधि तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा स्वयं अपने प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायत्तकर्ता द्वारा उनकी परियोजना में दिनांक 04.05.2043 को यूनिट बुक करायी गयी थी। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20i7 ted फॉर्च्यून इंफ्रास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है fH: I5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. सा ? In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20I4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के ऑब्जरवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। उक्त प्रकरण में विपक्षी द्वारा स्वयं अपने प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना में दिनांक 04.05.2043 को यूनिट बुक करायी गयी थी, ऐसी दशा में दिनांक 04.05.2043 से कब्जा दिये जाने हेतु समयावधि की गणना करना उचित माना जाएगा। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए इस प्रकरण में भी 3 वर्ष एवं 6 माह ग्रेस पीरियड में शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा दिये जाने की समयावधि माना जाना waif है। ऐसे में उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने की तिथि 34.40.2046 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.44.206 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रत्तीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the lull Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April a The Respondent 8 tS — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार site. प्राप्त होने या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली ais अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये 9

विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2Gi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the 7 purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी Mcir+i प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 fafaer/i6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" i क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा

दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की « अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। जहां तक क्षतिपूर्ति (Compensation) दिये जाने का प्रश्न है, तो यह ; एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के क्षेत्राधिकार में है। अतः इस बिन्दु पर पीठ द्वारा कोई आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के भीतर यूनिट संख्या-0७4/03 के सापेक्ष प्रस्तावित अनुबन्ध में नियम एवं शर्तों का संशोधन करते हुए राज्य सरकार की विज्ञप्ति wea-i740 /8-3-48-65 विविध / 46 दिनांक 47.40.2048 के द्वारा मॉडल Wire के अनुरूप शिकायतकर्ता को पूर्व में तय दरों पर आवंटन पत्र/अनुबन्ध निष्पादित करना सुनिश्चित करें। उसके उपरांत विपक्षी आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 34.40.2022 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.44.206 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर धटा॥२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। ा rel = विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4... यदि विपक्षी द्वारा यूनिट Wea-cA4/03 के सापेक्ष सुपर एरिया बढ़ाये जाने के मद में शिकायतकर्ता से अतिरिक्त धनराशि प्राप्त की गयी है, तो विपक्षी प्राप्त की गयी अतिरिक्त धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अन्तिम देय धनराशि में समयोजित करना सुनिश्चित करें। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा Wart | 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए | दिनांक:- 22/07 / 2022

\ ana कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण