है ॥ Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04 ए आदेश अन्तर्गत धारा-3 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCRI44/08/80i50/202! प्रीति कुमारी बनाम भूटानी ग्रुप प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज fart जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या- 753, Block- & में बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 42,78,000,/- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 44,49,263/— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा आश्वासन दिया गया था कि यूनिट का कब्जा अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह में उपलब्ध करा दिया जायेगा, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 25.4.20i7 की प्रति, भुगतान विवरण, की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनकी परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत है और परियोजना की भूमि का मालिकाना हक सी.बी.एस इंटरनेंशनल wif के पास है। शिकायतकर्ता को ब्लॉक ए में यूनिट Weri753 आवंटित की गयी थी, जिसका कूल क्षेत्रफल 200 वर्गफुट है। उक्त यूनिट के सापेक्ष बिल्डर aay अनुबन्ध पत्र दिनांक 25.44.2047 को निष्पादित किया गया, जिसके प्रस्तर-3 के अनुसार विपक्षी द्वारा 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना की समयावधि कोविड-49 के कारण प्राधिकरण द्वारा विस्तारित की गयी। विपक्षी द्वारा परियोजना » 2 का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं सभी वांछित प्रमाण-पत्रों के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता/ अधिभोग प्रमाण पत्र हेतु दिनांक 26.4.202 को आवेदन किया जा चुका है, परन्तु सक्षम प्राधिकरण द्वारा Vat आवेदन पर न तो सहमति प्रदान की गयी है और न ही विपक्षी के प्रार्थना-पत्र को निरस्त किया गया है। विपक्षी द्वारा रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.209 के आदेश का उल्लेख करते हुए अंकित किया गया है कि उक्त आदेश के अनुसार यदि सक्षम प्राधिकरण विपक्षी के प्रार्थना-पत्र को 07 कार्य दिवसों में निरस्त नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में उक्त प्रार्थना पत्र को डीम्ड ओ.सी/सी.सी की श्रेणी में माना जायेगा। यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देयता का भुगतान शीघ्र ही कर दिया जाता है, तो विपक्षी, शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी/सी.सी के आधार पर 30 दिनों के अन्दर यूनिट का कब्जा देने हेतु तैयार है।

विपक्षी द्वारा कथन के समर्थन में वांछित प्रमाण पत्रों की प्रति, ओ.सी हेतु आवेदन प्रार्थना पत्र की प्रति, रेरा कार्यालय आदेश दिनाक 46.09.2049 एवं आदेश दिनांक 06.06.2020 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के dal को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :- 4. क्या विपक्षी, शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा Ses ओ.सी / सी. सी. के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? निस्तारण बिन्दु Wear—7 बिन्दु dee इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी.//सी.सी. अथवा Ses ओ.सी/सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं सभी वांछित प्रमाण-पत्रों के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता,/अधिभोग प्रमाण पत्र हेतु दिनांक 26.:4.202 को आवेदन किया जा चुका है, परन्तु सक्षम प्राधिकरण द्वारा उक्त आवेदन पर न तो सहमति प्रदान की गयी है और न ही विपक्षी के प्रार्थना-पत्र को निरस्त किया गया है। विपक्षी द्वारा रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.2049 के आदेश का उल्लेख करते हुए अंकित किया गया है कि उक्त आदेश के अनुसार यदि 36 3 सक्षम प्राधिकरण विपक्षी के प्रार्थना-पत्र को 07 कार्य दिवसों में निरस्त नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में उक्त प्रार्थना पत्र को डीम्ड ओ.सी /सी.सी की श्रेणी में माना जायेगा।

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत शिकायत वाणिज्यिक परियोजना से सम्बन्धित है एवं रेरा प्राधिकरण को वाणिज्यिक परियोजना के सम्बन्ध में सुनवाई का क्षेत्राधिकर प्राप्त है, जिसके सम्बन्ध में ke अधिनियम की धारा-2(०) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ है :- (e) "apartment" whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other name, means a separate and self- contained part of any immovable property, including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or any part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended to be used for any residential or commercial use such as residence, office, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or Sor any other type of use ancillary to the purpose specified; उक्त धारा के अवलोकन' से विदित है कि रेरा प्राधिकरण को वाणिज्यिक परियोजना से सम्बन्धित प्रकरण की सुनवाई का क्षेत्राधिकार है। wand परियोजना के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा नोएडा औद्यौगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता / अधिभोग प्रमाण-पत्र हेतु दिनांक 26.44.2024 को आवेदन किया जा चुका है एवं वर्तमान समय में भी प्राधिकरण द्वारा विपक्षी कि परियोजना से सम्बंधित पूर्णता / अधिभोग प्रमाण-पत्र प्रदान नहीं किया गया है।

उत्तर प्रदेश अपार्टमेंट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्द्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) में यदि प्राधिकरण द्वारा पूर्णता/ अधिभोग प्रमाण-पत्र आवेदन के उपरान्त पूर्णता/अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी या आपत्ति न किये जाने के सम्बन्ध में निम्न प्राविधान अंकित है:- "(5) An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building byelaws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the A 4 promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this subsection "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be."

उक्त अधिनियम की धारा के अवलोकन से विदित है कि यदि प्रोमोटर द्वारा निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने के उपरान्त सभी वांछित प्रमाण पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी.,/सी.सी. हेतु आवेदन किये जाने के 3 माह के अंतर्गत यदि समप्रवर्तक के आवेदन पर यदि कोई अनुमोदन नहीं प्रदान किया जाता है तो ॥ स्थिति में समप्रवर्तक के var ओ.सी./ सी.सी. आवेदन को (डीम्ड Wes) माना जायेगा। BO WO अर्बन प्लानिंग एवं डेवलपमेंट wae 4973 की धारा-45(५) में यदि प्राधिकरण द्वारा पूर्णता,/अधिभोग प्रमाण-पत्र आवेदन के उपरान्त पूर्णता,/अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी या आपत्ति न किये जाने के सम्बन्ध में निम्न प्राविधान अंकित है:- i5-A Completion Certificate:-(]) Every person or body having been granted permission under sub-section (3) of section |, shall complete the development according to the approved plan and send a notice in writing of such completion to the Authority, and obtain a completion certificate from the Authority in the manner prescribed or provided in the bye-laws of the Authority. Provided that if completion certificate is not granted and refusal to grant it is not intimated within three months after receipt of the notice of completion, it shall be deemed that the Completion certificate has been granted by the Authority.

(2) No person shall occupy or permit to be occupied any commercial building or use are permit to be used such building or part thereof affected building or work until- completion certificate has been issued by the Authority, or Authority has failed for three months after the receipt of notice of completion to intimate its refusal of grant of the said certificate. ver अधिनियम की धारा के अवलोकन से विदित है कि यदि सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी.,/सी.सी. हेतु आवेदन किये जाने के 3 माह के अंतर्गत यदि समप्रवर्तक के आवेदन पर यदि कोई अनुमोदन नहीं प्रदान किया जाता है और यदि vad आवेदन पर कोई आपत्ति व्यक्त की जाती है तो ऐसी स्थिति में समप्रवर्तक के sad आवेदन को (डीम्ड Wes) माना जायेगा। ei 5

नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण को U.P Industrial Area Development Act, 976 के तहत गठित किया गया है। उत्तर प्रदेश अपार्टमेंट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण or dada) अधिनियम, 2040 की किसी भी धारा को ULP Industrial Area Development Act, 976 (नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण) में sifted नहीं किया गया है एवं उ0 प्र0 ada प्लानिंग एवं डेवलपमेंट एक्ट 4973 का अध्याय 7 और धारा-30, 32, 40, 44, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 49, 50, 5, 53 एवं 58 को UP Industrial Area Development Act, 976 (नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण) में अंगीकृत किया गया है, जबकि पूर्णता,/अधिभोग प्रमाण-पत्र (डीम्ड wes) को उत्तर प्रदेश अपार्टमेंट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्द्धन) अधिनियम, 200 की धारा-4(5) एवं उ0 HO अर्बन प्लानिंग एवं डेवलपमेंट एक्ट 4973 की धारा-45(8) में उल्लेख किया गया है और धारा-4(5) एवं धारा-45(8) को U.P Industrial Area Development Act, 976 (नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण) द्वारा अंगीकृत नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के द्वारा आवेदन किये गये ओ.सी. /सी.सी. को डीम्ड़ wes की त्रेणी में माना जाना उचित नहीं होगा। तद्नुसार बिन्दु der निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा आश्वासन दिया गया था कि यूनिट का कब्जा अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह में उपलब्ध करा दिया जायेगा, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल बिल्डर बायर अनुबन्ध पत्र दिनांकित 25.44.2047 के पृष्ठ संख्या-09 के प्रस्तर-3. में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार अनुबन्ध पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.05.2024 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- हि 6 "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 25.05.202 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया न्यायोचित है, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया जिससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " > अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6e के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। Tea बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2022 तक ओ.सी/सी.सी OS 8 सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.05.2024 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा ANS अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | इस आदेश का vera भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 9 /// /2022 2 ers Tay (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण