उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 ए आदेश अन्तर्गत IRI-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCR44/08/805/202 कुंज लता बनाम हैबिटेक इंफास्ट्रक्चर लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। उभयपक्ष को दिनांक 42.08.2022 तक अपनी-अपनी लिखित बहस दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये थे। विपक्षी द्वारा लिखित बहस दिनांक 0.08.2022 दाखिल की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Habitech Crystal में यूनिट संख्या- 620 A, 6 th Floor बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 43,00,500/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 43,59,025 /-- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 44.06.2046 को विपक्षी की परियोजना में आवेदन किया गया था, जिसके उपरान्त उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध दिनांकित 46.06.2047 निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा दिसम्बर 208 तक अनुग्रह अवधि सहित कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त समयावधि तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 24.07.2024 को इंटीमेंशन ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा 44 प्रतिशत प्रतिवर्ष के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने तक एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा मई 2020 के उपरान्त से ही एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ब्रोशर की छायाप्रति, एम.ओ.यू दिनांकित 46.06.2047, शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांक 23.05.2047, जमा धनराशि की रसीदें, लिखित शिकायत पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। अब a Av 2

विपक्षी की ओर से जवाब दिनांकित 07.03.2022 में अंकित किया गया है कि उभयपक्ष के मध्य आवंटन /अनुबन्ध पत्र निष्पादित नहीं हुआ है। ऐसे में शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा- 2d) के अन्तगर्त नहीं आते है। विपक्षी का यह भी कहना है कि एम.ओ-यू दिनांकित 606.20:7 मात्र एश्योर्ड रिटर्न के सम्बन्ध में है न कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में है। विपक्षी द्वारा वांछित प्रमाण-पत्रों की छायाप्रतियां प्राप्त की जा चुकी है एवं उनके द्वारा ओ.सी हेतु सक्षम प्राधिकरण को आवेदन भी किया जा चुका है। रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 26.09.20/9 के अनुसार विपक्षी, शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित कर सकते है। शिकायतकर्ता ww अधिनियम के अन्तर्गत विलम्बित अवधि हेतु ब्याज और एश्योर्ड / प्री-ई.एम.आई, दोनों अनुतोष प्राप्त नहीं कर सकते है। शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर किया जा चुका है, जिसकी पुष्टि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं की जा चुकी है, परन्तु शिकायतकर्त यूनिट का कब्जा नहीं लेने चाह रहे है। विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य विभिन्‍न कारणों की वजह से बाधित रहा है, जो उनके नियंत्रण में नहीं था। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में माननीय पीठ 2 एवं पीठ 4 द्वारा पारित आदेशों की छायाप्रतियां, वांछित प्रमाण-पत्रों की छायाप्रति, रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 6.09.20:9 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वा7 लिखित बहस दिनांकित 40.08.2022 दाखिल करते हुए अपने जवाब दिनांकित 07.03.2022 में अंकित कथनों के अतिरिक्त यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी आवंटित यूनिट का कब्जा जून 2023 तक उपलब्ध करा दिया जायेगा।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव ? 2... क्‍या उभयपक्ष के मध्य निष्पादित MOU. के अंतर्गत शिकायतकर्ता Assured Retum का अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है अथवा नहीं? 3... क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी.//सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? 2 f \ निस्तारण बिन्दु de बिन्दु den- इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना बिन्दु संख्या- इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विपरीत प्रभाव पड़ा है। इस सम्बन्ध में एम.ओ.यू दिनांकित t606.207 के पृष्ठ संख्या-4 पर फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित हैः- FORCE MAJEURE

"The Investor agrees that the development of the Project is subject to force majeure conditions which include delay for any reason beyond the control of the Company like enemy action and/or natural calamities Floods, Earthquake and/or any acts of God/ nature and/or in case of delay in possession as a result of any notice, order, tule, notification of the government/public/competent authority, strike or lockout/ Riots/ Insurrection/ War (Undeclared or Declared) Embargoes or blockages / Explosions/ Fire Industrial Disturbance/ Inevitable Accidents and/or delay in issue of completion certificate/occupancy certificate, water/electric power supply connection or any reason beyond the control of the Company and in such an event the Company shall be entitled to reasonable extension of time without the Investor being entitled to claim compensation of any nature whatsoever for the period of delay." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.:4.20:9 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 /i985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया।मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण कार्य में बुरा प्रभाव पड़ा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,// 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.4.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the Q4v municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with रि5.] Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील WeT-73029 /985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"I2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20]8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. i Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:4.209 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 09.2.20:9) एवं 33 दिन (6622) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या MOU. के अंतर्गत शिकायतकर्ता Assured Return का अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है? शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य एम.ओ.यू. दिनांक 6.06.2047 को निष्पादित किया गया था। जिसके पृष्ठ संख्या 3 के अनुसार :-

"The Investor has chosen the below mentioned committed Return Plan:- The office space (CRYSTAL 36) in Crystal Mall is being agreed to be allotted at Rs. 500- (Rupees Five Thousand One Hundred Only) per sq. ft. of super area. The Investor has paid the amount of Rs. 9,50,925/- (Rupees Nine Lakh Fifty Thousand Nine Hundred Twenty Five Only) Inclusive Service Tax as per annexure A. The DEVELOPER hereby undertakes to pay Investor an Assured Return of 4% p.a. (in case amount received is 50% or more) after deduction of tax at source or any other levies that may be imposed by the government from time to time on the amount so received by Developer, as a committed return till offer for possession or 36 months from the date of 50% payment completion whichever is later. oA Incase 50% payment will not be received within 60days of booking then 36 months shall be counted from the date of booking. In case any post dated cheques installment payment are delayed or any cheque is returned by the bank unpaid /cleared then further monthly assured return shall not be paid and the investor shall also be liable to pay interest @8% p.a. for the delayed period. However, if the payment is made within a period of 30 days then assured return shall be resumed."

guid से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से 50 प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त की जा चुकी है और विपक्षी द्वारा 50 प्रतिशत की धनराशि प्राप्त होने की तिथि t60620:7 से शिकायतकर्ता को एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान कब्जा ऑफर किये जाने या 36 माह, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक किया जाना था। wet a se id अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता i 76.06.20I7 से 36 माह अर्थात दिनांक 46.06.2020 तक या कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक किया जाना था। रेरा अधिनियम की किसी भी प्राविधान के अन्तर्गत एश्योर्ड रिटर्न का उल्लेख नहीं है। एश्योर्ड रिटर्न के सम्बन्ध में उभयपक्ष द्वारा अपनी स्वेच्छा से सहमति प्रदान किया गया था और इसके अनुपालन हेतु उपयुक्त फोरम में, शिकायतकर्ता "Specific Performance of Contract" हेतु वाद दायर कर सकते है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा Ss ओ.सी/सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में यह कहा गया है कि उनके द्वारा सभी अपेक्षित दस्तावेजों के साथ परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उललेखित है :-

An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed QV within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा वांछित प्रमाण पत्रों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है, परन्तु उनके द्वारा ओसी आवेदन के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किये जाने के उपरान्त पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि उनके द्वारा किस तिथि को सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया गया है। साक्ष्यों के अभाव में विपक्षी को डीम्ड ओ. सी/सी.सी का लाभ प्रदान नहीं किया जा सकता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण farq संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 44.06.2046 को विपक्षी की परियोजना में आवेदन किया गया था, जिसके उपरान्त उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध दिनांकित 46.06. 20:7 निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा दिसम्बर 2048 तक अनुग्रह अवधि सहित कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त समयावधि तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक हि 8 24.07.2024 को इंटीमेंशन ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल एम.ओ.यू दिनांकित t6.06.20:7 के पृष्ठ संख्या-03 पर प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार जून 20I8 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ दिसम्बर 20I8 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु den में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- “the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20i6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20i6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा |

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 3t4220I8 + 68 दिन अर्थात्‌ 09.03.209 से ओसी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया न्यायोचित है, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया जिससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि उनके द्वारा ओ. सी हेतु आवेदन किया जा चुका है एवं रेरा कार्यालय आदेश के अनुसार वह ऑफर ऑफ पोजेशन प्रेषित कर सकते है, परन्तु विपक्षी द्वारा पत्रावली पर ओ.सी हेतु आवेदन के सम्बन्ध में कोई भी साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। है जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,”पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to ON 40 MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Prenka किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

t. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2023 तक ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 09.03.2049 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की. यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3, विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(०४)()के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। ye i2 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक LV /o-f / 2022 a) जेट . (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण bd Aa oO