उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर444 / 08 / 80062 / 2024 संजीव सेठी निवासी- ओ-2004 ग्रेट वैल्यू सरनाम, Vaee-07, नोएडा, गौतम बुद्ध नगर Go YO-20730 शमी परिवादी बनाम समृद्धि रियल्टी होम्स प्रा० लि० निवासी- 438 जागृति एन्क्‍्लेव, feeci—r40092 रेल प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री अभिषेक भारद्वाज, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री विजय गुप्ता, प्रतिनिधि परिवाद : परिवादी संजीव सेठी निवासी- ओ-4004 ग्रेट वैल्यू सरनाम, gaert07, नोएडा, गौतम बुद्ध नगर उ0 प्र0-204304के द्वारा समृद्धि रियल्टी होम्स प्रा० लि० के विरूद्ध रेरा अधिनियम, 2046 की धारा- 34 के अन्तर्गत प्रस्तुत परिवाद संख्या- एनसीआर(44 / 08 / 80062 / 202' संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- प्रतिउत्तर पत्र मांग पत्र अनुबंध पत्र भुगतान विवरण स्वागत पत्र दिनांकित 23.02.2045 खाता विवरण OnARONSA Page प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- प्रतिवाद पत्र 3.2.202 खाता विवरण आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र 28.02.2048 ऑफर ऑफ पजेशन पत्र 08.04.2048 अवशेष धनराशि के सम्बन्ध में प्रेषित अंतिम नोटिस दिनांकित 42. 07.2048 6. आवंटन निरस्तीकरण के सम्बन्ध में प्रेषित नोटिस दिनांकित 23. 03.2049 7. शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य अवशेष धनराशि के सम्बन्ध में ई-मेल संवाद की छायाप्रति 8. प्रतिवादी को प्रेषित नोटिस 44.06.2024 9. परिवादी द्वारा प्रेषित नोटिस 44.06.2024 के जवाब की छायाप्रति 40. टर्मिनेशन लैटर 25.07.2049 44. अनुस्मारक पत्र एवं मांग पत्रों की छायाप्रति aPoNnN Ss

पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कथन है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना "Samridhi Grand Avenue" में इकाई WO-I-404 बुक की गई थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 37,28,434 /- रूपये की बुकिंग धनराशि का भुगतान किया गया। परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य वर्ष 20:8 तक प्रदान किया जाना था परन्तु अभी तक इकाई का अधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है और प्रश्नगत इकाई किसी अन्य को विक्रय की जा चुकी है। अतः परिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि परिवादी द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए गलत तथ्यों को प्रस्तुत कर प्रश्नगत प्राधिकरण के समक्ष योजित किया गया है। परिवादी द्वारा उनकी wed परियोजना "Samridhi Grand Avenue" में आवेदन किया गया था। जिसके अनुक्रम में उभयपक्षों के मध्य अनुबंध पत्र 45.04.2045 को निष्पादित किया गया जिसके प्रस्तर-43.4 के अनुसार इकाई का अधिपत्य अनुबंध निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह में प्रदान किया जाना था। प्रतिवादी द्वारा मूल कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि से पूर्व ही आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र 28.02.208 को सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त किया जा चुका है एवं ऑफर ऑफ पजेशन पत्र परिवादी के पक्ष में दिनांकित 08.04.2048 को जारी किया जा चुका है। परन्तु Page 2

परिवादी द्वारा अंतिम मांग पत्र में उललेखित धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और दिनांक 45.04.208 को प्रतिवादी के समक्ष अपनी इकाई किसी अन्य को विक्रय करने की इच्छा व्यक्त की गयी। परिवादी को अंतिम मांगपत्र 42.07.208 को प्रेषित किया गया जिसके उपरान्त भी परिवादी द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। प्रतिवादी द्वारा अनुबंध पत्र के प्रस्तर-2.4 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि यदि परिवादी द्वारा अनुबंधानुसार अपनी देय अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो वे इकाई की मूल धनराशि का to प्रतिशत धनराशि जब्त करने के अधिकारी हैं। परिवादी द्वारा इकाई के सापेक्ष स्वयं 4,44,270/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है एवं अवशेष धनराशि ऋण के रूप में इंडियाबुल्स हाउसिंग फाइनेंस लि० से ऋण के रूप में प्राप्त की गई थी। आवंटन निरस्तीकरण के उपरान्त परिवादी द्वारा प्रतिवादी के समक्ष इकाई आवंटन yeaa किये जाने का अनुरोध किया गया है, जिसके अनुक्रम में प्रतिवादी द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने एवं वैकल्पिक इकाई or अधिपत्य प्रदान किये जाने का आश्वासन दिया गया, परन्तु उक्त के उपरान्त भी परिवादी द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। उपरोक्त कथन के आधार पर परिवादी का वाद खारिज किया जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रतिवादी द्वारा आने कथन के समर्थन में प्रतिउत्तर पत्र दिनांकित 40.04.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में आवेदन किया गया था जिसके अनुक्रम में उभयपक्षों के मध्य अनुबंध दिनांक 45.04.2045 को निष्पादित किया गया। परिवादी द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष स्वयं 4At270/— रूपये की धनराशि का ४१त।न किया गया है एवं 33,4,(64/—- रूपये इण्डिया बुल्स हाउंसिग फाइनेन्स foo से ऋण के रूप में प्राप्त की गई थी। प्रतिवादी द्वारा जनवरी 202 में इकाई किसी अन्य को विक्रय कर दी गई, जिसके उपरान्त उनके द्वारा इण्डिया बुल्स हाउंसिग फाइनेन्स foo के समक्ष दिनांक 30.04.2024 को ऋण खाता बंद किये जाने हेतु प्रार्थना पत्र प्रेषित किया गया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा बिना बैंक से एन.ओ.सी. प्राप्त किये इकाई किसी अन्य को विक्रय की गई है। उपरोक्त कथन के आधार पर Page 3 इकाई का अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु vers: क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? fe संख्या 2 : क्‍या परिवादी इकाई का अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

निस्तारण बिन्दु संख्या = विन्दु Hea- इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after gelling the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण va सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं Leone Page 4

आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या 4 : परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य वर्ष 2048 तक प्रदान किया जाना था परन्तु अभी तक इकाई का अधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है और प्रश्नगत इकाई किसी अन्य को विक्रय की जा चुकी है। अतः परिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया।

जिस पर प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में इकाई का अधिपत्य प्रदान किये जाने की तिथि से पूर्व ही आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र 28. 02.2048 को सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त किया जा चुका है एवं ऑफर ऑफ पजेशन पत्र परिवादी के पक्ष में दिनांकित 08.04.208 को जारी किया जा चुका है। परिवादी द्वारा अंतिम मांग पत्र में उललेखित धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और दिनांक 45.04.208 को प्रतिवादी के, समक्ष अपनी इकाई किसी अन्य को विक्रय करने की इच्छा व्यक्त की गयी। प्रतिवादी द्वारा अनुबंध पत्र के प्रस्तर-2.4 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि यदि परिवादी द्वारा अनुबंधानुसार अपनी देय अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो वे इकाई की मूल धनराशि का i0 प्रतिशत धनराशि जब्त करने के अधिकारी हैं। परिवादी द्वारा इकाई के सापेक्ष स्वयं 447,270/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है एवं अवशेष धनराशि ऋण के रूप में इंडियाबुल्स हाउसिंग फाइनेंस लि० से ऋण के रूप में प्राप्त की गई थी। परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर अनुबन्ध पत्र दिनांक 45.04.2045 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर -43 के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा 36 एवं 6 माह की अतिरिक्त अवधि के साथ 42 माह अर्थात्‌ दिनांक 45.40.2048 तक इकाई का अधिपत्य प्रदान किया जाना था। प्रतिवादी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में दिनांक 28.02. 2048 को सक्षम प्राधिकरण से आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया Page 5 जा चुका है एवं अंतिम मांग /इकाई का अधिपत्य दिनांक 08.04.208 को परिवादी को ऑफर किया जा चुका है।

स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित नहीं है और ऐसे में परिवादी विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। प्रश्नगत प्रकरण में uRad द्वारा अधिपत्य. एवं विलम्बित अवधि के ब्याज का अनुतोष चाहा गया है, जिस सम्बंध में रेरा अधिनियम की धारा-48 में निम्न प्राविधान उलल्‍लेखित किये गये है:- "]8, () If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottces, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

उपरोक्तानुसार यदि प्रतिवादी करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा। जहां आवंटी परियोजना से बाहर नहीं होना चाहता है, वहां सम्प्रवतक द्वारा उसे अधिपत्य सौंपे जाने तक विलम्ब की प्रति माह के लिए उसे ब्याज दर जोकि विहित की जाए की अदायगी की जायेगी। प्रश्नगत परिवाद में परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर प्रतिवादी द्वारा दाखिल किये गये साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत Page 6 परियोजना के सम्बन्ध में दिनांक 28.02.2048 को सक्षम प्राधिकरण से आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है एवं अंतिम मांग /इकाई का अधिपत्य दिनांक 08.04.208 को परिवादी को ऑफर किया जा चुका है एवं प्रतिवादी, की प्रश्नगत परियोजना विलम्बित परियोजनाओं की श्रेणी में नहीं है और न ही परिवादी किसी प्रकार का विलम्ब ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है।

जहाँ तक प्रश्नगत इकाई का आवंटन निरस्त किये जाने का प्रश्न है परिवादी द्वारा स्वयं अपनी स्वेच्छा से प्रतिवादी के समक्ष इकाई किसी अन्य को विक्रय किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 45.04.2048 को प्रस्तुत किया गया था, प्रतिवादी द्वारा इकाई का आवंटन दिनांक 27.07.2045 को निरस्त किया गया था परन्तु उक्त इकाई के सापेक्ष परिवादी से अवशेष धनराशि निरस्तीकरण पत्र दिनांक 27.07.2045 को प्रेषित किये जाने के उपरान्त भी प्राप्त की गई है। प्रतिवादी द्वारा ऐसा कोई स्पष्ट साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है जिसके अवलोकन से यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा वर्तमान में इकाई का आवंटन निरस्त किया जा चुका है और इकाई किसी अन्य को विक्रय की जा चुकी है अथवा नहीं। परिवादी द्वारा प्रश्नगत परिवाद में इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर प्रतिवादी द्वारा भी अपनी सहमति व्यक्त करते हुए कहा गया है कि वह परिवादी को समकक्ष वैकल्पिक इकाई उपलब्ध कराने हेतु सहमत है। उपरोक्त कथन के आधार पर निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- आदेश 4. प्रतिवादी, परिवादी को आवंटित अथवा समकक्ष वैकल्पिक इकाई का पुरानी दरों पर अधिपत्य ओ.सी /सी.सी के साथ जूलाई 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित Hr | 2. परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(20)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLRH% की दर से अधिक देय नहीं होगा | Page 7

3. प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनो पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादी द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। 4. परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20t6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8