U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04A Order under [?] Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No.: NCR44/08/7990/202I Himanshu Pandey vs. La Residencia Developers [?] The present complaint petition has been filed by the complainant seeking refund, with interest, of the amount deposited with the opposite party. In brief, the complainant states that he booked unit no. 7-9, 220 in the opposite party's project La Residentia 4, the total price of which was Rs. 53,78,425/-, against which he has paid Rs. 52,24,630/-. As per the agreement, the opposite party promised to complete the project and hand over possession in May 2049, but did not hand over possession of the unit within the stipulated period, although he has already paid 90 per cent of the amount to the opposite party. The opposite party has violated the terms of the agreement. The complainant therefore requests refund of the deposited amount with interest, and compensation. In support of his statement, the complainant has filed a copy of the rejoinder dated 02.2.2024, an affidavit, an application form for allotment-cum-flat buyer dated 09.05.205, receipts of the deposited amount, a letter of sanction, and photocopies of the tripartite agreement.

In its written reply, the opposite party stated that the Authority allotted plot no. 6P-06 [?], area 97,226.62 square metres, and that while dividing it, plot no. 0P-06% [?], area 80026.62 square metres, was allotted to M/s La Residencia Developers Pvt. Ltd. [?]. The project was launched on 46.03.2044. The project has 39 towers in total. In Phase 4 of the project there are 48 towers in total (Tower 4 to 48), with 4,408 units. OC has been obtained for 42 of these towers, and an application for OC for the remaining towers has been made before the Greater Noida Industrial Development Authority. Possession is being given of units in the towers for which OC has been obtained, and at present possession of 4480 units has been given. In Phase 2 there are 44 towers in total (Tower-9 [?] to 29), where finishing work is in progress, and possession will be given within June 2022 + 6 months grace period. In Phase 3 there are 40 towers in total (Tower-30 to 39), where finishing work is in progress; possession of the unit will be given in December 2022 + 6 months grace period, and possession along with all facilities will be given by December 2022.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत amis श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-- NCR44/08/7990/202I हिमांशु पाण्डेय बनाम ला रेजिडेन्सिया डेवलपर्स to feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia 4 यूनिट संख्या-7-9, 220 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 53,78,425 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 52,24,630 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण कर कब्जा मई 2049 में दिये जाने का वचन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया, जबकि उनके द्वारा 90 प्रतिशत धनराशि विपक्षी को किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापस एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दिनांकित 02.2.2024 की प्रति, शपथ पत्र, आवेदन फार्म आवंटन कम फ्लैट बायर Whe दिनांक 09.05.205, जमा धनराशि की रसीदें, लेटर ऑफ सेंग्शन, त्रिपक्षीय अनुबन्ध की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्राधिकरण द्वारा प्लॉट नं०-6प्न-06, क्षेत्रफल 97,226.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसको बाटते ॥ ' 2

हुए मैसर्स ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा0 fo को प्लॉट नं०-0प्त-06%, क्षेत्रफल 80026.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया। परियोजना दिनांक 46.03.2044 को लॉन्च की गयी थी। परियोजना में कुल 39 टॉवर्स है। परियोजना के फेज़-4 में कुल 48 टॉवर्स (टॉवर-4 से 48 तक) हैं, जिसमें 4,408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 4480 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है।परियोजना के फेज़-2 में कुल 44 टॉवर्स (crae-t9 से 29 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और जून 2022 + 6 माह ग्रेस पीरियड में यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज-3 में कुल 40 टॉवर्स (टॉवर-30 से 39 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2022 + 6 माह ग्रेस पीरियड में यूनिट का कब्जा और सभी सुविधाओं सहित दिसम्बर 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा।

परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। दिनांक 49.07.20 से दिनांक 24.08.2042 तक निर्माण कार्य बन्द रहा। इस अवधि में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष किसानों द्वारा कई Re याचिकायें alfa की गयी। मार्च 2043 के बाद निर्माण कार्य धीमी गति से शुरू हुआ। मार्च 2044 से वर्ष 2043 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः दिनांक 44.05.2045 को माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 /205 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र०0 सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.2049 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। विपक्षी कंपनी ने रिट याचिका संख्या 940,/2047 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में एक हस्तक्षेप आवेदन दायर किया, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने कम्पनी ला रेजिडेन्सिया को दिनांक 44.40.2049 के आदेश के माध्यम से किसी भी संपत्ति को अलग करने से रोक. दिया। अत: विगत 44 माह से इसकी पुनर्विक्रय पर रोक के कारण कंपनी, परियोजना पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा है और इसने कंपनी को संकट में डाल दिया है, इस कारण कंपनी का नकदी प्रवाह भी प्रभावित होता है। इस सुस्त कारोबारी माहौल के साथ कंपनी / परियोजना को और अधिक प्रभावित किया है, फिर भी कंपनी निर्माण कार्य NN 3

को प्रारम्भ करने का प्रबंधन कर रही है, निषेधाज्ञा आदेश के कारण निर्माण धीमा हो गया है, अनुपालन बाघा आदेश में विपक्षी ने पहले ही एक हलफनामा दायर किया है। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2022 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा | शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर /ब्लॉक-प-9 के 22वें तल पर फ्लैट संख्या-79-220 बुक कराया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं कोई धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। 36,43,273,/- रूपये की धनराशि का भुगतान बैंक द्वारा ऋण के रूप में दिया गया। फ्लैट की कुल कीमत 53,78,425 /- रूपये + कर आदि थी। अनुबन्ध दिनांक 09.05.2042 के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड दिया जाना था। यदि यूनिट का कब्जा दिये जाने में देरी की जाती है, तो वह अनुबन्ध के प्रस्तर-49(०) के अनुसार क्षतिपूर्ति अदा करेगें। genta टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.07.2048 को भेजा जा चुका है।

माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने इस परियोजना, “ला रेज़िडेन्सिया” में, आम्रपाली समूह की “इक्विटी” होने के आधार पर विपक्षी को 632 फ्लैट सौंपने के निर्देश दिये गये, जिस पर विचार करने के लिए विपक्षी ने माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष एक आवेदन दायर किया है। “ला रेजिडेन्सिया” को स्वतंत्र परियोजना के रूप में मानने और सभी समर्पित किए गए 632 फ्लैटस्‌ के निर्माण एवं भूमि की लागत की एवज़ में उन्हें रु. 445 करोड़ विपक्षी के पक्ष में दिए जाने चाहिए। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा समुचित आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.072049 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया | विपक्षी द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि शिकायतकर्ता का फ्लैट माननीय सर्वोच्च न्यायालय के अधीन 632 यूनिटों में से है अथवा नहीं। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय सिविल अपील संख्या-940,/207 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में आई.ए. *0—6886 / 208, आई.ए. नं०-409882 /2020, आई.ए. नं0--44865 ,/ 2020, आई.ए. नं0-453344 ,// 2049, आई.ए. नं0-420307 /2020, आई.ए. नं0-423299 / 2020 एवं आई.ए. नं0-6397 /202 (लॉ रेसीडेन्सिया प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में) में दिनांक 29.06.2024 को पारित आदेश में उ0प्र0 रेरा को आदेश पारित करने में स्थगन नहीं लगाया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय में प्रकरण लगभग 2 वर्ष विचारार्थ था तथा आम्रपाली ग्रुप के 632 फ्लैटस्‌ के लिए alg ‘ 4 पृथक अनुश्रवण व्यवस्था के अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय के अन्तिम आदेश में वर्तमान प्रमोटर्स द्वारा ही अब परियोजना पूर्ण की जानी है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.07.2048 की प्रति, टैक्स इन्वाईस की प्रति, ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिये गये आवेदन पत्र दिनांक 07.44.2047 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4.... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2... माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या 940/20:7 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में पारित आदेश दिनांक 29.06.202 का प्रभाव माँगे गये अनुतोष पर क्‍या होगा? 3. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wee इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर gece होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। मार्च 204 से वर्ष 203 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततंः: माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 /20i5 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। यद्यपि यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि क्‍या निर्माण पर कोई स्थगनादेश था तथापि प्रस्तुत प्रकरण में अनुबन्ध वर्ष 2047 का है एवं तब तक भूमि सम्बन्धी प्रकरण निर्णीत हो चुके थे।

इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के TRR-9(a) निम्नलिखिल उललेखित है:- 7960... That the Developer shall complete the development/construction of the flat within 42 months oS Jrom the date of signing of agreement which may very for + 6 months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided for in this Agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, fire, storm, flood, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat to the allottee. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wea-73029/4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. 4. , on इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 /4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"!2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20l8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया war) ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4420i9 से दिनांक 09.:2.20:9) एवं 33 दिन (6:2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। अतः उपरोक्त veo आदेशों के कम में कुल 68 दिनों में निर्माण प्रभावित रहा। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। ™ « ds 7 समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त wooo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता के अतिदेय पर कोई era ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या 940/20:7 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में पारित आदेश दिनांक 29.06.2024 का प्रभाव माँगे गये अनुतोष पर क्‍या होगा? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत प्रकरण में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.209 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया, परन्तु विपक्षी द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि शिकायतकर्ता का फ्लैट माननीय सर्वोच्च न्यायालय के अधीन 632 यूनिटों में से है अथवा नहीं ।

माननीय सर्वोच्च न्यायालय सिविल अपील संख्या-940 /20:7 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में आई.ए. नं0-46886 / 208, आई. ए. HO—-t09882 /2020, आई.ए. 40—474865 / 2020, आई.ए. नं0--53344 ,/ 2049, SX. नं0०-420307// 2020, आई.ए. 0-23299/2020 vd andy नं0-6397 /202 (लॉ रेसीडेन्सिया प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में) में दिनांक 29.06.2024 को पारित आदेश में उ0प्र0 Rr को आदेश पारित करने में स्थगन नहीं लगाया है | माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश में आम्रपाली ग्रुप की पूँजी निवेश के सापेक्ष देय 632 फ्लैटस्‌ के लिए पृथक अनुश्रवण व्यवस्था के अतिरिक्त वर्तमान प्रमोटर्स को ही अब परियोजना पूर्ण की जानी है, ऐसा आदेश दिये हैं। विपक्षी अथवा अन्य किसी आवंटी के द्वारा रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अधीन अनुतोष प्राप्त करने से कोई अवरोध हो, Qui कोई साक्ष्य विपक्षी द्वारा प्रस्तुत नहीं किया गया है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत प्रकरण में माननीय सर्वोच्च न्यायालय पारित आदेश का शिकायतकर्ता द्वारा माँगे गये अनुतोष पर कोई विपरीत प्रभाव नहीं पड़ेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। Dy निस्तारण बिन्द्‌ संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण कर कब्जा मई 2049 में दिये जाने का वचन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया, जबकि उनके द्वारा 90 प्रतिशत धनराशि विपक्षी को किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापस एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना के फेज़-4 में कुल 48 टॉवर्स (टॉवर-4 से 48 तक) हैं, जिसमें 4,408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 cad का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 4480 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है। प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.07.2048 को भेजा जा चुका है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से vet जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा aa | रेरा एक्ट की धारा 8 (॥) में प्राविधान है कि :-

Section 78 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give posteusession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or _—— it (0) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, us the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (9) में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent.,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” “५ 0 उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका dee 2737/20:7 “नीलकमल Raced wast प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of Project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 49. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के

आधार पर ‘by _moulding reliefs by granting interest, compensation to_the moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and _ issuing directions for timely completion of project, transit issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। PX 44 रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20i9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 40 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास /फ्लैट मिल we |

तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी we किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का 2 कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 / 2049 “पायनियर ada लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (२९८०७/आंग्चा) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा wa रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे Q « रे 43 पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो te रियलटेक uo लिए बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि” में दिनांक 44.04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न आर्ब्जेवेशन दिया है कि :- 24.4. The issue which now arises is whether the apartment buyers are bound to accept the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Serial Nos. I and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 26.06.2079, after the issuance of Occupation Certificate on 37,05.2079, The Developer is however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27.77.2078 ॥॥/ the date of offer of possession was made to the allottees.

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में vex “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के ”कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज" पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.0720:9 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों को छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके | ak} 44 विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.07.2048 को भेजा जा चुका है।

पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांकित 44.04.2022 के अवलोकन से यह विदित है कि प्रश्नगत परियोजना में लगभग 62 से 65 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण है और परियोजना स्थल पर HARM एवं डवलपमेन्ट वर्क चल रहा है और विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन दिनांक 07.44.2047 को किया जा चुका है। वर्णित स्थिति में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें, उसके बाद यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 09.05.20i5 के WerR-9(a) में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 79०)... That the Developer shall complete the development/construction of the flat within 42 months Srom the date of signing of agreement which may very for + 6 months. अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 09.05.20i5 से 42 + 6 माह (ग्रेस पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 09.05.2049 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह भी विचारणीय है कि प्रकरण दिनांक 23.07.2049 से दिनांक 29.06.2024 के बीच माननीय सर्वोच्च न्यायालय गें विचारणीय रहा। gu दृष्टि रो परियोजना अत्यधिक विलम्बित श्रेणी में नहीं कही जा सकती।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 / 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- ls i5 "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further gricvance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. ‘The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 09.05.209 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 47.07.209 से ओ.सी»सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation, If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay om 36 interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

इसके अतिरिक्त अन्य प्रकरणों के अनुबन्धों के weR-i9(b) में परियोजना के विलम्ब की अवधि में 5/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान रहता है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का प्रवर्तन दिनोक 04.05.2047 को हुआ, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र०0 आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.207 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 aT yada उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 07.05.20i7 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए प्रतिकर की गणना आवंटन पत्र/अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जा सकती थी, परन्तु प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 46.07.209 तक दिया जाना था, जो कि रेरा अधिनियम लागू होने की तिथि 04.05.2047 के बाद की है। अतः दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the > promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; XS 7 (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2or6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |॥0,₹+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 / 2048 “पायनियर अर्बन aes एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन wean” में दिनांक 02.04.2049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the BY 38 statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair.

उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:7 & ert वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest &)0.7% $.. 9.8 ) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्‍्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह उल्लेखित है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @0.7% S.I. p.a. by applying Rule 45 of the Haryana Real. 2l Estate (Regulation And Development) Rules, 2047 from the date of each installment till 05.02.207 ice. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि t0.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्‍याथ।लय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “रूद्रा बिल्डवेल wea प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner MY 9

that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020....................-----०--०--« and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in vicw of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208 0... essesesesseseesees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. है| 20 माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी Wr प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+! प्रतिशत, जो कि we बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदूनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसका निर्धारण एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर द्वारा किया जाना है। अत: शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपने वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष योजित करने के लिए स्व॒तन्त्र है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश lL प्रस्तुत प्रकरण में दी गयी धनराशि के रिफण्ड का अनुतोष स्वीकार नहीं किया जाता है। 2. शिकायतकर्ता यदि कब्जा लेने का निर्णय लेते हैं, तो ऐसी स्थिति में :- (क) विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित फ्लैट का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। (ख) विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 47.07.209 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, ‘any ot = 22

तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRt प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। (ग) विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Acai) के अनुसार यदि WW लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 3, इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 4 यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 27/04 202 हे Ss (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04A Order under [?] Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No.: NCR44/08/7990/202I Himanshu Pandey vs. La Residencia Developers [?] The present complaint petition has been filed by the complainant seeking refund, with interest, of the amount deposited with the opposite party. In brief, the complainant states that he booked unit no. 7-9, 220 in the opposite party's project La Residentia 4, the total price of which was Rs. 53,78,425/-, against which he has paid Rs. 52,24,630/-. As per the agreement, the opposite party promised to complete the project and hand over possession in May 2049, but did not hand over possession of the unit within the stipulated period, although he has already paid 90 per cent of the amount to the opposite party. The opposite party has violated the terms of the agreement. The complainant therefore requests refund of the deposited amount with interest, and compensation. In support of his statement, the complainant has filed a copy of the rejoinder dated 02.2.2024, an affidavit, an application form for allotment-cum-flat buyer dated 09.05.205, receipts of the deposited amount, a letter of sanction, and photocopies of the tripartite agreement.

In its written reply, the opposite party stated that the Authority allotted plot no. 6P-06 [?], area 97,226.62 square metres, and that while dividing it, plot no. 0P-06% [?], area 80026.62 square metres, was allotted to M/s La Residencia Developers Pvt. Ltd. [?]. The project was launched on 46.03.2044. The project has 39 towers in total. In Phase 4 of the project there are 48 towers in total (Tower 4 to 48), with 4,408 units. OC has been obtained for 42 of these towers, and an application for OC for the remaining towers has been made before the Greater Noida Industrial Development Authority. Possession is being given of units in the towers for which OC has been obtained, and at present possession of 4480 units has been given. In Phase 2 there are 44 towers in total (Tower-9 [?] to 29), where finishing work is in progress, and possession will be given within June 2022 + 6 months grace period. In Phase 3 there are 40 towers in total (Tower-30 to 39), where finishing work is in progress; possession of the unit will be given in December 2022 + 6 months grace period, and possession along with all facilities will be given by December 2022.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत amis श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-- NCR44/08/7990/202I हिमांशु पाण्डेय बनाम ला रेजिडेन्सिया डेवलपर्स to feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia 4 यूनिट संख्या-7-9, 220 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 53,78,425 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 52,24,630 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण कर कब्जा मई 2049 में दिये जाने का वचन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया, जबकि उनके द्वारा 90 प्रतिशत धनराशि विपक्षी को किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापस एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दिनांकित 02.2.2024 की प्रति, शपथ पत्र, आवेदन फार्म आवंटन कम फ्लैट बायर Whe दिनांक 09.05.205, जमा धनराशि की रसीदें, लेटर ऑफ सेंग्शन, त्रिपक्षीय अनुबन्ध की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्राधिकरण द्वारा प्लॉट नं०-6प्न-06, क्षेत्रफल 97,226.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसको बाटते ॥ ' 2

हुए मैसर्स ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा0 fo को प्लॉट नं०-0प्त-06%, क्षेत्रफल 80026.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया। परियोजना दिनांक 46.03.2044 को लॉन्च की गयी थी। परियोजना में कुल 39 टॉवर्स है। परियोजना के फेज़-4 में कुल 48 टॉवर्स (टॉवर-4 से 48 तक) हैं, जिसमें 4,408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 4480 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है।परियोजना के फेज़-2 में कुल 44 टॉवर्स (crae-t9 से 29 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और जून 2022 + 6 माह ग्रेस पीरियड में यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज-3 में कुल 40 टॉवर्स (टॉवर-30 से 39 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2022 + 6 माह ग्रेस पीरियड में यूनिट का कब्जा और सभी सुविधाओं सहित दिसम्बर 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा।

परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। दिनांक 49.07.20 से दिनांक 24.08.2042 तक निर्माण कार्य बन्द रहा। इस अवधि में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष किसानों द्वारा कई Re याचिकायें alfa की गयी। मार्च 2043 के बाद निर्माण कार्य धीमी गति से शुरू हुआ। मार्च 2044 से वर्ष 2043 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः दिनांक 44.05.2045 को माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 /205 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र०0 सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.2049 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। विपक्षी कंपनी ने रिट याचिका संख्या 940,/2047 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में एक हस्तक्षेप आवेदन दायर किया, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने कम्पनी ला रेजिडेन्सिया को दिनांक 44.40.2049 के आदेश के माध्यम से किसी भी संपत्ति को अलग करने से रोक. दिया। अत: विगत 44 माह से इसकी पुनर्विक्रय पर रोक के कारण कंपनी, परियोजना पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा है और इसने कंपनी को संकट में डाल दिया है, इस कारण कंपनी का नकदी प्रवाह भी प्रभावित होता है। इस सुस्त कारोबारी माहौल के साथ कंपनी / परियोजना को और अधिक प्रभावित किया है, फिर भी कंपनी निर्माण कार्य NN 3

को प्रारम्भ करने का प्रबंधन कर रही है, निषेधाज्ञा आदेश के कारण निर्माण धीमा हो गया है, अनुपालन बाघा आदेश में विपक्षी ने पहले ही एक हलफनामा दायर किया है। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2022 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा | शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर /ब्लॉक-प-9 के 22वें तल पर फ्लैट संख्या-79-220 बुक कराया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं कोई धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। 36,43,273,/- रूपये की धनराशि का भुगतान बैंक द्वारा ऋण के रूप में दिया गया। फ्लैट की कुल कीमत 53,78,425 /- रूपये + कर आदि थी। अनुबन्ध दिनांक 09.05.2042 के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड दिया जाना था। यदि यूनिट का कब्जा दिये जाने में देरी की जाती है, तो वह अनुबन्ध के प्रस्तर-49(०) के अनुसार क्षतिपूर्ति अदा करेगें। genta टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.07.2048 को भेजा जा चुका है।

माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने इस परियोजना, “ला रेज़िडेन्सिया” में, आम्रपाली समूह की “इक्विटी” होने के आधार पर विपक्षी को 632 फ्लैट सौंपने के निर्देश दिये गये, जिस पर विचार करने के लिए विपक्षी ने माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष एक आवेदन दायर किया है। “ला रेजिडेन्सिया” को स्वतंत्र परियोजना के रूप में मानने और सभी समर्पित किए गए 632 फ्लैटस्‌ के निर्माण एवं भूमि की लागत की एवज़ में उन्हें रु. 445 करोड़ विपक्षी के पक्ष में दिए जाने चाहिए। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा समुचित आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.072049 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया | विपक्षी द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि शिकायतकर्ता का फ्लैट माननीय सर्वोच्च न्यायालय के अधीन 632 यूनिटों में से है अथवा नहीं। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय सिविल अपील संख्या-940,/207 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में आई.ए. *0—6886 / 208, आई.ए. नं०-409882 /2020, आई.ए. नं0--44865 ,/ 2020, आई.ए. नं0-453344 ,// 2049, आई.ए. नं0-420307 /2020, आई.ए. नं0-423299 / 2020 एवं आई.ए. नं0-6397 /202 (लॉ रेसीडेन्सिया प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में) में दिनांक 29.06.2024 को पारित आदेश में उ0प्र0 रेरा को आदेश पारित करने में स्थगन नहीं लगाया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय में प्रकरण लगभग 2 वर्ष विचारार्थ था तथा आम्रपाली ग्रुप के 632 फ्लैटस्‌ के लिए alg ‘ 4 पृथक अनुश्रवण व्यवस्था के अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय के अन्तिम आदेश में वर्तमान प्रमोटर्स द्वारा ही अब परियोजना पूर्ण की जानी है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.07.2048 की प्रति, टैक्स इन्वाईस की प्रति, ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिये गये आवेदन पत्र दिनांक 07.44.2047 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4.... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2... माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या 940/20:7 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में पारित आदेश दिनांक 29.06.202 का प्रभाव माँगे गये अनुतोष पर क्‍या होगा? 3. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wee इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर gece होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। मार्च 204 से वर्ष 203 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततंः: माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 /20i5 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। यद्यपि यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि क्‍या निर्माण पर कोई स्थगनादेश था तथापि प्रस्तुत प्रकरण में अनुबन्ध वर्ष 2047 का है एवं तब तक भूमि सम्बन्धी प्रकरण निर्णीत हो चुके थे।

इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के TRR-9(a) निम्नलिखिल उललेखित है:- 7960... That the Developer shall complete the development/construction of the flat within 42 months oS Jrom the date of signing of agreement which may very for + 6 months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided for in this Agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, fire, storm, flood, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat to the allottee. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wea-73029/4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. 4. , on इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 /4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"!2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20l8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया war) ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4420i9 से दिनांक 09.:2.20:9) एवं 33 दिन (6:2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। अतः उपरोक्त veo आदेशों के कम में कुल 68 दिनों में निर्माण प्रभावित रहा। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। ™ « ds 7 समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त wooo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता के अतिदेय पर कोई era ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या 940/20:7 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में पारित आदेश दिनांक 29.06.2024 का प्रभाव माँगे गये अनुतोष पर क्‍या होगा? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत प्रकरण में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.209 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया, परन्तु विपक्षी द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि शिकायतकर्ता का फ्लैट माननीय सर्वोच्च न्यायालय के अधीन 632 यूनिटों में से है अथवा नहीं ।

माननीय सर्वोच्च न्यायालय सिविल अपील संख्या-940 /20:7 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में आई.ए. नं0-46886 / 208, आई. ए. HO—-t09882 /2020, आई.ए. 40—474865 / 2020, आई.ए. नं0--53344 ,/ 2049, SX. नं0०-420307// 2020, आई.ए. 0-23299/2020 vd andy नं0-6397 /202 (लॉ रेसीडेन्सिया प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में) में दिनांक 29.06.2024 को पारित आदेश में उ0प्र0 Rr को आदेश पारित करने में स्थगन नहीं लगाया है | माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश में आम्रपाली ग्रुप की पूँजी निवेश के सापेक्ष देय 632 फ्लैटस्‌ के लिए पृथक अनुश्रवण व्यवस्था के अतिरिक्त वर्तमान प्रमोटर्स को ही अब परियोजना पूर्ण की जानी है, ऐसा आदेश दिये हैं। विपक्षी अथवा अन्य किसी आवंटी के द्वारा रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अधीन अनुतोष प्राप्त करने से कोई अवरोध हो, Qui कोई साक्ष्य विपक्षी द्वारा प्रस्तुत नहीं किया गया है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत प्रकरण में माननीय सर्वोच्च न्यायालय पारित आदेश का शिकायतकर्ता द्वारा माँगे गये अनुतोष पर कोई विपरीत प्रभाव नहीं पड़ेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। Dy निस्तारण बिन्द्‌ संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण कर कब्जा मई 2049 में दिये जाने का वचन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया, जबकि उनके द्वारा 90 प्रतिशत धनराशि विपक्षी को किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापस एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना के फेज़-4 में कुल 48 टॉवर्स (टॉवर-4 से 48 तक) हैं, जिसमें 4,408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 cad का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 4480 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है। प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.07.2048 को भेजा जा चुका है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से vet जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा aa | रेरा एक्ट की धारा 8 (॥) में प्राविधान है कि :-

Section 78 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give posteusession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or _—— it (0) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, us the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (9) में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent.,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” “५ 0 उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका dee 2737/20:7 “नीलकमल Raced wast प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of Project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 49. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के

आधार पर ‘by _moulding reliefs by granting interest, compensation to_the moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and _ issuing directions for timely completion of project, transit issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। PX 44 रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20i9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 40 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास /फ्लैट मिल we |

तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी we किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का 2 कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 / 2049 “पायनियर ada लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (२९८०७/आंग्चा) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा wa रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे Q « रे 43 पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो te रियलटेक uo लिए बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि” में दिनांक 44.04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न आर्ब्जेवेशन दिया है कि :- 24.4. The issue which now arises is whether the apartment buyers are bound to accept the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Serial Nos. I and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 26.06.2079, after the issuance of Occupation Certificate on 37,05.2079, The Developer is however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27.77.2078 ॥॥/ the date of offer of possession was made to the allottees.

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में vex “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के ”कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज" पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.0720:9 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों को छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके | ak} 44 विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 25.07.2048 को भेजा जा चुका है।

पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांकित 44.04.2022 के अवलोकन से यह विदित है कि प्रश्नगत परियोजना में लगभग 62 से 65 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण है और परियोजना स्थल पर HARM एवं डवलपमेन्ट वर्क चल रहा है और विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन दिनांक 07.44.2047 को किया जा चुका है। वर्णित स्थिति में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें, उसके बाद यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 09.05.20i5 के WerR-9(a) में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 79०)... That the Developer shall complete the development/construction of the flat within 42 months Srom the date of signing of agreement which may very for + 6 months. अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 09.05.20i5 से 42 + 6 माह (ग्रेस पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 09.05.2049 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह भी विचारणीय है कि प्रकरण दिनांक 23.07.2049 से दिनांक 29.06.2024 के बीच माननीय सर्वोच्च न्यायालय गें विचारणीय रहा। gu दृष्टि रो परियोजना अत्यधिक विलम्बित श्रेणी में नहीं कही जा सकती।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 / 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- ls i5 "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further gricvance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. ‘The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 09.05.209 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 47.07.209 से ओ.सी»सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation, If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay om 36 interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

इसके अतिरिक्त अन्य प्रकरणों के अनुबन्धों के weR-i9(b) में परियोजना के विलम्ब की अवधि में 5/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान रहता है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का प्रवर्तन दिनोक 04.05.2047 को हुआ, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र०0 आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.207 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 aT yada उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 07.05.20i7 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए प्रतिकर की गणना आवंटन पत्र/अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जा सकती थी, परन्तु प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 46.07.209 तक दिया जाना था, जो कि रेरा अधिनियम लागू होने की तिथि 04.05.2047 के बाद की है। अतः दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the > promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; XS 7 (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2or6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |॥0,₹+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 / 2048 “पायनियर अर्बन aes एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन wean” में दिनांक 02.04.2049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the BY 38 statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair.

उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:7 & ert वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest &)0.7% $.. 9.8 ) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्‍्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह उल्लेखित है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @0.7% S.I. p.a. by applying Rule 45 of the Haryana Real. 2l Estate (Regulation And Development) Rules, 2047 from the date of each installment till 05.02.207 ice. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि t0.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्‍याथ।लय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “रूद्रा बिल्डवेल wea प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner MY 9

that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020....................-----०--०--« and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in vicw of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208 0... essesesesseseesees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. है| 20 माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी Wr प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+! प्रतिशत, जो कि we बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदूनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसका निर्धारण एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर द्वारा किया जाना है। अत: शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपने वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष योजित करने के लिए स्व॒तन्त्र है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश lL प्रस्तुत प्रकरण में दी गयी धनराशि के रिफण्ड का अनुतोष स्वीकार नहीं किया जाता है। 2. शिकायतकर्ता यदि कब्जा लेने का निर्णय लेते हैं, तो ऐसी स्थिति में :- (क) विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित फ्लैट का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। (ख) विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 47.07.209 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, ‘any ot = 22

तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRt प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। (ग) विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Acai) के अनुसार यदि WW लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 3, इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 4 यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 27/04 202 हे Ss (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण