E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-20308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--.04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥7८२44/08/79890/202] नसीमुद्दीन बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 04-08-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री एन. बाबर उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ऋषीन्द्र विक्रम सिंह उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 0i-08-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी to दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्षों द्वारा अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट. पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- q So Page | of 7 E-Court

= - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is Page 2 of 7 E-Court empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the

real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 05-02-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-09-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 09-02-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25-02-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। Page 3 of 7

a ERT धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 24-04-2023, दिनांक 30-05-2023, दिनांक 49~04—2024, दिनांक 05--04--2024 एवं दिनांक 0t-08—2024 को की गयी।

विपक्षी द्वारा विस्तृत लिखित प्रार्थना-पत्र तिथि रहित दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट मूल आवंटी श्री सुनील कुमार कौशिक द्वारा प्रार्थी/ शिकायतकर्ता (नसीमुद्दीन) को दिनांक 44—-06—207 को विक्रय की गयी थी। इस सम्बन्ध में ATER FRSA की प्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 49-04-2024 को प्राप्त किया जा चुका है। प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता < योजित प्रश्नगत शिकायत के क्रम में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत अंतिम आदेश, दिनांक 20-09--2022 को पारित किया गया, जिसके अनुपालन में विपक्षी द्वारा ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने के ae wet / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु पत्र प्रेषित किया गया, परन्तु प्रार्थी / शिकायतकर्ता, werd यूनिट का कब्जा प्राप्त करते हुए, लीज़ डीड का निष्पादन कराये जाने में विफल रहा, जिसके उपरान्त भी met / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने तथा लीज़ डीड निष्पादित कराये जाने हेतु आधिकारिक वेबसाइट एवं दैनिक समाचार पत्र, दिनांक 26-06-2023 में प्रकाशन कराया गया। सार्वजनिक नोटिस/पत्र के बावजूद met / शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का भौतिक प्राप्त करने हेतु सम्पर्क नहीं किया गया। इसलिए विपक्षी द्वारा बाध्य होकर, प्रार्थी, शिकायतकर्ता के पक्ष में पत्र, दिनांक 08-04-2024 को प्रेषित करते हुए, यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देश दिये गये और ऐसा न करने पर विपक्षी को उत्तरदायी या जिम्मेदार नहीं ठहराया जा सकता, परन्तु प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं ofa ve निष्पादन की कोई अग्रिम कार्यवाही नहीं की गयी। पत्र, दिनांक 08-04-2024 की प्रति दाखिल की गयी है। देय विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बन्ध में सी.ए. प्रमाण-पत्र दाखिल किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, दिनांक 46-08-2040 की प्रति, ब्रोशर की प्रति, पत्र, दिनांक 44-03-2046 की प्रति, मूल आवंटी सुनील कुमार कौशिक के पक्ष में निष्पादित लीज़ Sts, दिनांक 07-06-2047 एवं कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक 07-06-2047 की प्रति, अंतरण ज्ञापन, दिनांक 44-06-2047 की प्रति, पत्र, दिनांक 08-04-2024 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। met / शिकायतकर्ता द्वारा लिखित जवाब तिथि रहित दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा pend परियोजना, फ्लैट का निरीक्षण करने पर पाया गया कि प्रश्नगत फ्लैट में मूल भूत सुविधायें उपलब्ध नहीं है। इस सम्बन्ध में फोटोग्राफ्स संलग्न Page 4 of 7 Vn 4 E-Court किये गये हैं। पीठ द्वारा IRIs के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-09-2022 का विपक्षी द्वारा अभी तक कोई अनुपालन नहीं किया गया है। प्रश्नगत फ्लैट निवास करने की स्थिति में नहीं है। विपक्षी द्वारा बिना मूल भूत सुविधायें पूर्ण किये vert फ्लैट का कब्जा प्राप्त करने हेतु दवाब बनाया जा रहा है। अतः प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, पीठ ERI IRI-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-09-2022 के अनुपालन में समस्त मूल भूत सुविधाओं सहित प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा एवं देय विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फोटोग्राफ्स, पत्र, दिनांक 08-04-2024 की प्रति दाखिल की गयी है।

मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। ganda शिकायत के सम्बन्ध में पीठ ae oes के अन्तर्गत दिनांक 20-09-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये :- 4विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (नम्ीग्रद्दीन) B फ्लैट संख्या: FF-203, Block-26 की समस्त छुव्धाओं को आवंटन TA/ ARN के TAR पूर्ण कराकर दिनांक 37-70--2022 तक MASA सी. wea कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय RTT Yow WT कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें/ विपक्षी शिकायतकर्ता (न्तीयवदृदीन) को विनांक दिनांक 75-08-2077 से ae / सी सी aver किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि. जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जगा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित Be | ब्याज की यह धनराशि आंतिम TATA की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की धनयाशि देय धनराशि से अधिक होने पर शथिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड aT err रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से [दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए fara ag ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही यदि थिकायतकर्ता का arg अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेशा अधिनियम 2076 की धारा 2(६०)6) के अनुसार यदि WI AT होने के बाद wie ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो at दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेया/ अतः विलस्बित Page 5 of 7 E-Court

S पर शिकायतकर्ता द्वारा थी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होया/ यदि इससे अधिक दर से als धनराशि रेश लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है| तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की TRY की भी TH दर से गणना की जायेगी /.. ” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-09-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-40-2022 तक प्रश्नगत फ्लैट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा विस्तृत लिखित प्रार्थना-पत्र तिथि रहित के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-09-2022 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम sors सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:-

“24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत प्रश्ननत फ्लैट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही ,हेतु Page 6 of 7 E-Court मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 30-0:-2025 को संदर्भित | की जाती है।

सचिव, उ.प्र. RI प्रकरण में आदेश, दिनांक 20--09--2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 25-04-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 20-09-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 47-42-2024. (संजय आर, HSM) अध्यक्ष, रेरा | Page 7 of 7