उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत a3 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या:- NCRI44/08/79890/202! नसीमुद्दीन बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण, गौतमबुद्धनगर प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना छाप्च$-77 LOHIYA ENCLAVE, PLOT NO-GH-03A, OMICRON- में फ्लैट संख्या-77-203, Block-26 में बुक कराया गया, जिसकी कुल कीमत 37,97,500 /— रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा 37,9.500,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत फ्लैट दिनांक 46.08.2040 को खरीदा गया और आवंटन पत्र की तिथि से 2 वर्ष के अन्दर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा विगत 9 वर्षों से शारीरिक, आर्थिक और मानसिक रूप से परेशान किया गया। स्वीकृत योजना अनुबन्ध के अनुसार नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान समय किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा देने में विलम्ब किया गया। विपक्षी द्वारा 4 वर्ष पूर्व 90 वर्ष के लिए लीज़ डीड निष्पादित करायी गयी, परनतु अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं 48 प्रतिशत की दर सहित विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लीज़ Ve कराये जाने सम्बन्धी पत्र दिनांकित 45.40.2045, दिनांकित 20.06.2046 की प्रति, पेमेन्ट इन्टीमेशन, che Ste की अपूर्ण की प्रति, आवंटन पत्र दिनांकित 6.08.2040 की प्रति, चेक की YW प्रति, माननीय उच्चतम न्यायालय व अन्य माननीय न्यायालयों द्वारा पारित विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी की ओर से जवाब दिनांकित 28.03.2022दाखिल करते हुए कहा गया है कि मूल आवंटी श्री. सुनील कुमार कौशिक द्वारा बिल्ट अप हाउसिंग स्कीम बी.एच. एस-42, सेक्टर-ईटा-2 में आवेदन संख्या-27659 के माध्यम से पंजीयन धनराशि 4,909,000 /— रूपये का भुगतान करते हुए 86.67 वर्गमीटर के फ्लैट हेतु आवेदन किया गया। ड्रॉ में सफल होने की दशा में आवंटी के पक्ष में 86.67 वर्ग मीटर के भवन GAI—-408TF, ब्लॉक-5, Gaece-ETA-2, ग्रेटर नोएडा का आवंटन पत्र दिनांक 76.08.20i0 को जारी किया गया। आवंटन पत्र के अनुसार आवंटी को 3,98,000 /- रूपये दिनांक 30.09.2040 तक एवं अवशेष धनराशि 5 वर्ष में 40 छमाही किश्तों में भुगतान किया जाना था। ग्राम-मकौड़ा में स्थित परियोजना के सम्बन्ध में माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद में भूमि से सम्बन्धित विवाद लम्बित होने के कारण यूनिट को अन्य सेक्टर में रिएलोकेट किया गया। रिएलोकेशन ड्रॉ पर मूल आवंटी को भवन संख्या-203,फ ब्लॉक-26, WacX-Omicron-], में 420.78 वर्ग मीटर, रिएलोकेशन लेटर दिनांकित 06.09.2044 के माध्यम से आवंटित की गयी। विपक्षी द्वारा मूल आवंटी को war रिएलोकेट यूनिट का कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 44.03.2046 को प्रेषित किया गया, जिसके अनुसार मूल आवंटी को पत्र प्रेषित किये जाने के 6 माह, जो कि दिनांक 48.09.2046 के भीतर कब्जे की औपचारिकताओं को पूर्ण किया जाना था, जिसके उपरान्त दिनांक 07.06.2047 को crt Ste निष्पादित कराते हुए मूल आवंटी द्वारा भवन का कब्जा दिनांक 07.06.2047 को ही प्राप्त किया जा चुका है। मूल आवंटी द्वारा दिनांक 08.06.2047 को प्रश्नगत यूनिट को श्री नसीमुद्दीन (शिकायतकर्ता) के पक्ष में स्थानांतरित किये जाने हेतु पत्र ऑनलाईन के माध्यम से प्रेषित किया गया। मूल आवंटी के vat अनुरोध पर स्थानांतरण से सम्बन्धित औपचारिकताओं को पूर्ण कर विपक्षी द्वारा wea यूनिट श्री नसीमुद्दीन (शिकायतकर्ता) के पक्ष ट्रान्सफर मेमोरेन्डम दिनांकित 44.06.2047 के माध्यम से स्थानांरित कर दी गयी। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता के पक्ष न ही आवंटन पत्र निष्पादित किया गया और न ही शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट के लिए आवेदन किया गया है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में श्री सुनील कुमार कौशिक मूल आवंटी है, जिनके द्वारा यूनिट का कब्जा लेते हुए ब्रोशर के प्रस्तर- FU HS अनुसार che डीड निष्पादित करायी जा चुकी है। रेरा अधिनियम की धारा-2(9) एवं धारा-48 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता प्रश्नगत परियोजना में “एलॉटी” नहीं है। मूल आवंटी द्वारा कब्जा प्राप्त किये जाने की तिथि 07.06.2047 से लगभग 4 वर्ष 2 माह बाद दिनांक 44.08.2024 को शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा vette शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

न 3 विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में मूल आवंटी के पक्ष में जारी एप्लीकेशन फार्म की प्रति, चालान फार्म की प्रति, आवंटन पत्र दिनांकित 46.08.2040 की प्रति, बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में प्रेषित पत्र दिनांकित 06.09.2044 की प्रति, लीज डीड निष्पादित किये जाने के सम्बन्ध में जारी पत्र दिनांकित 44.03.2046 की प्रति, लीज़ Sts दिनांकित 0.06.207, कब्जा पत्र दिनांकित 07.06.207, एप्लीकेशन फॉर ट्रान्‍्सफर रेसीडेन्सियल प्लॉट पत्र की प्रति, gery सम्बन्धी पावती दिनांकित 08.06.2047 की प्रति, ट्रान्सफर मेमोरेन्डम दिनांकित 44.06.2047 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता प्रश्नगत प्रकरण में “एलॉटी” की परिधि में आता है और क्या शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Ge इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता प्रश्नगत प्रकरण में “एलॉटी” की परिधि में आता है और क्या शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि मूल आवंटी द्वारा दिनांक 08.06.2047 को प्रश्नगत यूनिट को श्री नसीमुद्दीन (शिकायतकर्ता) के पक्ष में स्थानांतरित किये जाने हेतु पत्र ऑनलाईन के माध्यम से प्रेषित किया गया। मूल आवंटी के उक्त अनुरोध पर स्थानांतरण से सम्बन्धित औपचारिकताओं को पूर्ण कर विपक्षी द्वारा vert यूनिट श्री नसीमुद्दीन (शिकायतकर्ता) के पक्ष ट्रान्सफर मेमोरेन्डम दिनांकित 74.06.20i7 के माध्यम से स्थानांरित कर दी गयी। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता के पक्ष न ही आवंटन पत्र निष्पादित किया गया और न ही शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट के लिए आवेदन किया गया है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में श्री सुनील कुमार कौशिक मूल आवंटी है, जिनके द्वारा यूनिट का कब्जा लेते हुए ब्रोशर के प्रस्तर- ए एवं पल के aly अनुसार cia डीड निष्पादित करायी जा चुकी है। रेरा अधिनियम की धारा-2(0) एवं धारा-48 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता प्रश्नगत परियोजना में “एलॉटी” नहीं है। मूल आवंटी द्वारा कब्जा प्राप्त किये जाने की तिथि 07.06.2047 से लगभग 4 वर्ष 2 माह बाद दिनांक 44.08.2024 को शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। इस सम्बन्ध में रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(9) में “एलॉटी” की परिभाषा दी गयी है, जो कि निम्न प्रकार है :-

(9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; उपरोक्तानुसार किसी भू-सम्पदा परियोजना के सम्बन्ध में “आबंटिती” से ऐसा कोई व्यक्ति अभिप्रेत है, जिसे संप्रवर्तक द्वारा, यथास्थिति, कोई भू-खंड, अपार्टमेंट या भवन आवंटित, विक्रीत या अन्यथा अंतरित किया गया है और इसके अंतर्गत ऐसा व्यक्ति भी है, जो बाद में उक्त आवंटन को विक्रय, अंतरण के माध्यम से या अन्यथा अर्जित करता है, परन्तु इसके अंतर्गत ऐसा कोई व्यक्ति नहीं है जिसे, यथास्थिति, ऐसा भूखंड, अपार्टमेंट या भवन किराए पर दिया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में मूल आवंटी श्री सुनील कुमार कौशिक द्वारा दिनांक 07.06.2047 को लीज Se निष्पादित कराते हुए भवन का कब्जा प्राप्त करने के उपरान्त दिनांक 08.06.2047 को प्रश्नगत यूनिट को श्री नसीमुद्दीन (शिकायतकर्ता) के पक्ष में स्थानांतरित किये जाने हेतु पत्र ऑनलाईन के माध्यम से प्रेषित किया गया और मूल आवंटी के उक्त अनुरोध पर स्थानांतरण से सम्बन्धित औपचारिकताओं को पूर्ण कर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट श्री नसीमुद्दीन (शिकायतकर्ता) के पक्ष ट्रान्सफर मेमोरेन्डम दिनांकित 44.06.2047 के माध्यम से स्थानांरित कर दी गयी, जिसकी छायाप्रतियाँ पत्रावली . पर उपलब्ध हैं। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत यूनिट पर शिकायतकर्ता (श्री नसीमुद्दीन) का पूर्ण अधिकार प्राप्त है और शिकायतकर्ता प्रश्नगत परियोजना में 'एलॉटी की परिधि में आता है तथा रेरा अधिनियम की aris के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि क ब्याज भी पाने का अधिकारी है। जहाँ तक शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रश्नगत यूनिट ट्रान्सफर के मेमोरेन्डसम दिनांकित 44.06.2047 के माध्यम से स्थानांरित की है, जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। 'इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-3409,/2003 "हरियाणा अर्बन डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम दीवान सिंह" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2048 के प्रस्तर--8 में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"One signifact aspect to be noticed is that the respendent is not the allottee who was allotted the plot in 990, but a re- allottee who was re-allotted the plot in April 998. When he was offered possesion of the plot in May 998, he found that a part of it was used for purpose of road. Thereafter, the applicant even offered a alternative plot. The respondent however rushed to the District Forum in 999, hardly within a year of re-allotment. The allegations of inordiante delay, negligence, harassment on the part of the appellant in a complaint filed by a re-allottee, within one year of re-allotment, appears-to be hallow and without merit. In this factual background, having regard to the principles laid down in GDA v. Balbir Singh (2004) 5 SCC 65, HUDA v. Darsh Kumar (2005) 9 SCC 449 and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank (2007) 6 SCC 7ll, the award of interest was not warranted. A re-allottee in 998 cannot obviously be awarded interest from 992 on the amounts paid by the original allottee in 990 on the ground that the original allottee was not offered delivery in 990. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-2384 / 2003 (सिविल अपील संख्या-2382,//2003 एवं सिविल अपील संख्या-3443 / 2003 सहित) "हरियाणा ada डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम राजे राम" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Respondents in the three appeals are not the original allottees. They are re-allottees to whom re-allotment was made by the appellant in the years 994, 997-and 996 resepctively. They were aware, when the plots were re- alloted to them, that there was delay (either in forming the layout itself or delay in delivering the allotted the plot on account of encroachment etc.). In spite of it, J they took re-allotment. Their cases cannot be compared to cases of original allottees who were made to wait for a decade or more for delivery and thus put to mental agony and harassment. They were aware that time for performance was not stipulated as the essence of the allotment of contract and the original allottees had accepted the delay. The appellant offered posession to respondents (re-allottee) and they took possession of the respective plots on 27.6.2002, 2.3.2000 and 3.9.999 respectively. They aproached the District Forum in 997, within a short period from the dates of re-allotment in their favour. They had not paid the full price when they approached the District Forum. In the circumstances, having regard to the priniciples laid down by this Court in Ghaziabad Development Authority v. Balbir Singh- 2004 (5) SCC 65, Darsh Kumar (supra) and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank - 2007 (6) SCC 7l, we are of the view that the award of the interest was neither warranted nor justified.

इसके अतिरिक्त माननीय NCDRC ER उपभोक्ता वाद den (702/20i6 "शलभ निगम बनाम ऑरिस इंफ्रास्ट्रक्चर प्राणलि0" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 24. It is seen that the present complainant is a susequent allottee, who purchased the apartment from the original buyer on 3.08.202 and endoresement in the allotment letter was made on 05.09.202. In the case of refund, the complaiant shall be entitiled only to get interest from the date when his name was endorsed on the allotment i.e. from 5.9.202 as observed by Hon'ble Supreme Court in Haryana’ Urban Development Authority vs. Diwas Singh, (2040) ॥4 SCC 770. It has been observed that :- Ae the award of interest was not warranted. A re-allottee in 79968 cannot obviously be awarded interest from 7992 on the amounts paid by the original allottee in 7990 on the ground that the original allottee was not offered delivery in 7990." उक्त नजीरों के परिपेक्ष्य A endorsement की तिथि से ही विलम्ब राशि की गणना होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि प्रश्नगत फ्लैट दिनांक 46.08.2040 को खरीदा गया और आवंटन पत्र की तिथि से 2 वर्ष के अन्दर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा विगत 9 वर्षों से शारीरिक, आर्थिक और मानसिक रूप से परेशान किया गया। स्वीकृत योजना अनुबन्ध के अनुसार नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान समय किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा देने में विलम्ब किया गया। विपक्षी द्वारा 4 वर्ष पूर्व 90 वर्ष के लिए लीज़ डीड निष्पादित करायी गयी, परनतु अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं 48 प्रतिशत की दर सहित विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 78 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, -

plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार So को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता के पक्ष में vena यूनिट का एन्डॉस्मिन्ट दिनांक 44.06.2047 की तिथि से ही विलम्ब धनराशि की गणना की जायेगी। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में निस्तारण किया गया है।) पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं है, जिससे स्पष्ट ET fH enodorsement के साथ विपक्षी द्वारा यह कमिटमेन्ट दिया गया है कि विलम्ब सम्बन्धी अनुबन्ध के प्रस्तर पूर्व तिथियों के अनुरूप रहेंगे। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने के प्रश्न पर सिविल अपील सं0 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe:

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " » उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता को दिनांक 45.06.2047 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(2४) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. 0 Explanation.—For the purpose of this clause—

(a) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 77.4020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/“पटटा विलेख के प्रारूप के wee 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी, भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। » i माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेंखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका den-<w-920/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है किः-

On 2.09.20]9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020..............---०««>__«_>_>->-«- and only on complaint under Section l8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate D 2 (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......ssssssesseeenseeess Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः SRI माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के McLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्‍्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,/पंट्टा के लिए करार) नियमावली, 2078 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLRH प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्‌नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिसको न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णीत किया जाना है। अतः: शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित उक्त के मद में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के fae waa है। उपरोक्त egal का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश ue) को आदेशित fear जाता है कि वह शिकायतकर्ता (नम्मीमुद्द्दीन) क़े फ्लैट संख्या-एफ7-203, Block-26 की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.40.2022 तक ओ.सी / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री or | Is 23)

विपक्षी, शिकायतकर्ता (नसीमुद्दीन) को दिनांक दिनांक 45.06.2047 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ॥४2,२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा zai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं .किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें |

दिनांक do JJ 2022 Kes — * Do *' We 4h o% (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण