E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई tte-0 (पूर्व में पीठ--0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ]॥२८२।44/08/79684/202] राजेश कुमार बनाम एस.जे.पी. होटल्स एण्ड रिजॉर्ट्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 2(-02-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री अंजली सिंह उपस्थित हुईं तथा विपक्षी /बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के aot को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 24-02-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 4 प्राधिकरण के Heal का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page | of 8 E-Court

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20.6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- "38. (2) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner Page 2 of 8 as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का os प्रतिशत तक dared) लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which

may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। ged प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 5-09-2023 तक पीठ द्वारा ast के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 07-06-2023 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 20-09-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 40-70-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 27-2-2023, दिनांक 06-03-2024, दिनांक 47—05—2024, दिनांक 9--09-2024, दिनांक 29-44-2024 एवं दिनांक 24-02-2025 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन amen, दिनांक 4:-05—2024 एवं दिनांक 48-02-2025 दाखिल करते हुए कहा गया है कि कस्टमर लेज़र, दिनांक Page 3 of 8 E-Court 2-05-2023 के अनुसार मूल अवशेष धनराशि W.44,47,90/— है, साथ ही आज तक अदा न किये गये विलम्ब पैनाल्टी की कुल धनराशि रू.8,96,479,/- है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष, 2022 के बाद प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में कोई और भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी कम्पनी ने कई बार प्रार्थी / शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि का भुगतान करने तथा कब्जे हेतु आवश्यक औपचारिकतायें पूर्ण करने का अनुरोध किया गया, परन्तु प्रार्थी / शिकायतकर्ता, अकाउन्ट सैटेल करने में असफल रहा है तथा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने में कोई रूचि नहीं दिखाई गयी, तदोपरान्त विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र जारी किया गया। प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष का हित उत्पन्न हो चुका है, तो विपक्षी कम्पनी, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में असमर्थ है। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में अधिभोग प्रमाण-पत्र, दिनांक 30-06-2023 को प्राप्त किया जा चुका है। अतः इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा उपर्युक्त अनुपालन आख्या को स्वीकार किये जाने तथा प्रश्नगत यूनिट को निरस्त किये जाने एवं प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को रेरा अधिनियम अथवा अनुबन्ध-पत्र के अनुसार जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु आदेशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कस्टमर लेज़र की प्रति, ओ.सी., दिनांक 30-06-2023 की प्रति दाखिल की गयी है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 20-44-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 07-06-2023 का विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। निरीक्षण आख्या, दिनांक 02-05-2023 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट में निर्माण कार्य अपूर्ण होना पाया गया, जिसमें अपूर्ण प्लास्टर, सीपी फिटिंग एवं पेटिंग का कार्य सम्मिलित हैं और उक्त निरीक्षण sme रेरा पोर्टल पर अपलोडेड है। प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता के कई बार अनुरोध करने के बावजूद विपक्षी, डिमाण्ड नोटिस जारी करने तथा बुक की गयी यूनिट का कब्जा देने में विफल रहा। इसके बजाय, भुगतान की गयी धनराशि को जब्त करने के इरादे से विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक 22-04-2024 को अवैधानिक रूप से यूनिट निरस्तीकरण-पत्र प्रेषित किया गया, जिसके क्रम में पीठ द्वारा अपने आदेश, दिनांक 47-05-2024 के माध्यम से विपक्षी कम्पनी को प्रश्नगत प्रकरण के निस्तारण तक, प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेशित किया गया, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा उक्त आदेश अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया। विपक्षी कम्पनी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से दिनांक 30-06-2023 को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. प्राप्त करने के बावजूद, विपक्षी कम्पनी ने विलम्ब ब्याज को समायोजित करने के बाद अंतिम डिमाण्ड नोटिस जारी करने तथा प्रश्नगत यूनिट का विधिक रूप से कब्जा देने में असफल रहा। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों /अभिकथनों का Page 4 of 8 E-Court

प्रार्थी » शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों /अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 07-06-2023 के अनुपालन में विधिक रूप से प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 45--09-2024, दिनांक 29-0:-2024 की प्रतियाँ तथा यूनिट निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 22-0:-2024 की प्रति दाखिल की गयी है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का were परिशीलन किया। gama शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा apes के अन्तर्गत दिनांक 07-06-2023 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न आदेश पारित किये गयेः- 4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकतगिण की ghey की समस्त छुक्धिओं को अनुबन्ध को अजुसारं पूर्ण कराकर दिनांक 3/-07-2023 तक ae सी सहित कब्जा देना छुनिश्चित करें और थिकायतकतायण से देय स्टास्प yor ग्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना चुनिश्चित करें।

2 विपक्षी: शिकायतकर्ता (eter qa) को दिनांक 20-08-2020 से ae ach प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक थिकायतकर्ता द्वार जमा धनराशि पर MCLR+I WAT ब्याज अदा करना चुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराधि अंतिम भुगतान की धनयाशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनयाशि देय धनराशि से अधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड--7/9 के कारण ort मैज्योर प्रीरियड को दृष्टियत रखते हुए fale 25-03-2020 से विनांक 25-09-2020 तक प्रर्योजना में हुए ora bg ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि wg आतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।/ अन्य थधिकायतकतागिण के ग्रकरणों में आवंटन,/अनुबन्ध के अनुरुप उपरोकतानुसार विलम्ब ब्याज की यणना की जायेगी | 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि eer अधिनियम 2076 की धारा cali) के अनुसार यदि रेय लागू होने के बाद wie ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से yew द्वारा लिया जाता है. तो उसी दर से है Page 5 of 8 है ब्याज ग्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवटी को दिया जायेगा। अतः विलग्बित थुयतान पर थिकरायतकर्ता द्वारा भी ४८7#+। प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से BIS धनराशि रेरा लागू होने के ae aad से fora eg ली गयी है तो विलस्ब्ित अवधि eg ब्याज की धनराशि की भरी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतायिण को यूनिट का भौतिक का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ आवंटन पत्र//अनुबन्ध के अचुरूप अधिरोपित करेगें

5. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतयिण के प्रकरणों में Pah अनुबन्ध//एमओयू के अनुसार ग्री-्ई एमआई का थुयतान करें तथा यदि पूर्व में किसी feed का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने को ब्राद भी थिकायतकतायण द्वारा वित्तीय संस्था को किया गया हो तो उसका समायोजन आंतिम देय धनराशि में करना छुनिश्चित Be] 6. इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में ग्रतिप्रादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 7. इस आदेश का sera yaaa (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धार-69 तथा अन्य चुसयत ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 8. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता & तो थिकायतकतगयिण को यह अधिकार होगा कि eer प्राधिकरण को माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा APT |” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 07-06-2023 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 3:-07-2023 तक vend यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या, दिनांक 44-05-2024 एवं दिनांक 48-.02--2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य,“ प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा aes के Page 6 of 8 Te 7 E-Court

अन्तर्गत पारित a, दिनांक 07-06-2023 के प्रस्तर-04 एवं प्रस्तर-02 व अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम saree सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः: उपरोक्त समस्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 07-06-2023 का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:-

“24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal. For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.”

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 07-06-2023 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री तथा उक्त आदेश के प्रस्तर-05 के अनुसार प्री-ई.एम.आई. के भुगतान की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 28-08-2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 07-06--2023 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 45-08—2025 U पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की Page 7 of 8 E-Court धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी /प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत eisai, दिनांक 07-06-2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. aration अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 30--06--2025. Page 8 of 8