उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-03 परिवाद संख्या : एनसीआर444 /08 / 79579 / 202 stent रानी frarft—9/i47- A, सेक्टर 3, राजेंद्र नगर, साहिबाबाद, गाजियाबाद 204005 बनाम डी.एस.डी होम्स प्राइवेट लिमिटेड पता- प्लॉट न0-सी.पी, जी.एच-05-बी, टेक जोन-।9 ग्रेटर नोएडा, वेस्ट गौतमबुद्धनगर, Yotio | पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- सुश्री मोनालिशा (अधिवक्ता) प्रतिवादी :- श्री आशुतोष ओझा (अधिवक्ता) अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. फ्लैट बायर अनुबन्ध दिनांक 44.06.2044 2. खाता विवरण प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैं- 4. प्रतिवाद पत्र 2. अधिकार पत्र 3. वकालतनामा ए०९8९ १ पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना Novena Green गौतमबुद्धनगर में इकाई संख्या T 6, 503 बुक कराया गया, जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को 25,00,000/— रूपये की धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में वर्ष 2043 में इकाई बुक किया गया थाएवं अनुबंध के अनुसार प्रतिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य वर्ष 20:7 तक दिया जाना था। परियोजना का निर्माण पूर्ण किये जाने में 4 वर्षो से अधिक का विलंब है। अतः प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित होने के कारण परिवादी द्वारा अपनी इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि के ब्याज साथ दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है।

प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि " That the complainant applied for an Apartment/ Flat bearing No. 503 admeasuring 5 sq. ft. in super area situated on Sst Floor in Tower 6 having basic sale price of Rs. 30,36,065/- and total consideration of Rs. 34,08,725/- (applicable taxes shall be charged extra). Bit That subsequent to filing application form for allotment of the said flat, a Flat Buyer's Agreement (Nomenclature as used in the agreement itself) was duly signed and executed between the parties for the Apartment Number 503 on 4.06.204, the copy of said Agreement is already filed by the Complainant online thus is not annexed herewith for the sake of Brevity. That the submission of the complainant that he has paid Rs. 25,00,000/- to the respondent is accepted. That as per clause 25 of the said agreement dated 4.06.20I4 the promoter i.e., the respondent herein has undertaken to endeavour Page 2 (i) (ii) (iii) the completion of construction and development work of the concerned building/Apartment within period of 46 months (inclusive of Grace Period of 6 months) from the date of execution of the agreement or approval of all plan(s) whichever is later, accordingly, the effective date of completion of Project is 25.09.208, which is calculated from the date of Agreement since the agreement was executed post issuance of Sanctioning of Maps which took place on 25..204.

It is humbly submitted that the respondent is a legally compliant and customer centric organisation and was fully committed to deliver the Project even before time committed to its allottees, however, there were several FORCE MAJEURE circumstances prevailing during the course of construction which caused certain purported delay to the said vision of the promoter herein and are provided briefly herein below: That the Hon'ble Supreme Court of India had attached the Project land of Novena Green during the infamous case proceeding of Amrapali Group as the project land was sub leased by Amrapali Centurian Park Private Limited. That the Stay was imposed on construction/development activities on the Project land which resulted in suspension of construction for about 20 months till second half of 209, which served as a major blow on the time bound construction of the Project. That by the time the aforesaid stay ordered by the Hon'ble Supreme Court was lifted it left the Respondent's finances in very poor condition and to overcome it the Respondent was successful in getting a loan sanctioned from M/s ECL Finance Limited (EDELWEISS Group)(an NBFC) with full documentation however due to supervening circumstances, on the end of M/s ECL Finance Limited (EDELWEISS Group) by getting embroiled in the ILFS scam, the amount was never disbursed by the said NBFC which was a huge blow to the Promoter Company which is the Respondent herein.

Demonetisation by the Govt. of India in the year 20l6 was a sudden change in cash flow system of the country which played a Page 3 (iv) (५) major negative role in the market and it directly enhanced the Financial Hardships of the Promoter Company. Demonetisation specifically and directly impacted the (i) Cash Flow of the company from external sources needed for construction related expenditure (ii) Decline of sales due to cash crunch in the market/potential buyers etc. Several Other factors like implementation of GST in the year 20I7 and prevailing market conditions acted negatively towards the development of Project. Closure and slowdown of work due to Covid-l9, Lockdown and low availability of labour. The Construction has been going on regularly in full swing but due to the above intervening circumstances of Covid-l9 and frequent lockdowns. However, the despite of all the hurdles and supervening circumstances as elaborated above the Promoter is positively committed to handover the Project to its allottees in phased manner i.e., completion of Towers l, 2 and 6 of the Project by June, 2022, (The concerned Tower of complainant is covered in Phase-I itself) and Towers 3, 4 and 5 positively by August 2023 subject to unforeseeable circumstances. That the promoter is committed to deliver the project and the development work of the Project on full swing even amidst these challenging times pertaining COVID-9 Pandemic.

That it is hereby submitted that Joint Exercise of Rehabilitation under section 8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20l6, of Project NOVENA GREEN was already started in the Month of February 202] with the Respected Conciliator and Ld. Representatives of Project Management Division of UP-RERA and the Allottees Representatives, andvarious meetings to this effect have already been convened successfully in the Office of Hon'ble Authority and required documents were submitted. It is also submitted that pursuant to the formation of the Association of Allottees on 09.09.202I, the Hon'ble UP-RERA was pleased to pass order under Section 8 read with Section |] and Section 37 of Page 4 the RERA Act, 206 on date 30 September, 202I bearing no. 477/UPRERAPRJ8646/PMD/P.R./ NCR/202-22.

That as per the Rehabilitation order dated 30.09.202! of Hon'ble UP-RERA Phase | of the Project (comprising of towers l, 2 and 6) is to be completed by June 2022 and Phase 2 of the Project comprising of towers 3, 4 and 5) is to be completed by August 2023. It is pertinent to mention herein that the allotted unit of the Complainant Mrs Alka Rani is in Tower 6 which is under Phase | of the Project. As such, the Promoter DSD Homes Private Limited is committed to deliver the possession of the allotted unit by June 2022, subject to Force Majeure. That the Respondent is committed to complete and deliver the said project to its allottees which has been delayed on account of Force Majeure circumstances which unforeseen and thus not attributable to the Promoter. The Promoter is performing its obligations in Rehabilitation exercise of the Project u/s 8 of the Act which is being directly overseen by Hon'ble UP-RERA and Novena Green Allottee Association." उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु tems: क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु wens: परिवादी द्वारा अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में वर्ष 203 में इकाई बुक किया गया थाएवं अनुबंध के अनुसार प्रतिवादी द्वारा इकाई का Jira वर्ष 207 तक दिया जाना था। परियोजना का निर्माण पूर्ण किये जाने में 4 वर्षो से अधिक का विलंब है। अतः प्रतिवादी

की परियोजना विलम्बित होने के कारण परिवादी द्वारा अपनी Page 5 इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि के ब्याज साथ दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। दूसरी ओर प्रतिवादी का कहना है कि परियोजना को पूर्ण किये जाने हेतु रेश अधिनियम की धारा-8 की कार्यवाही प्रचलित है और as per the Rehabilitation order dated 30.09.202] of Hon'ble UP-RERA Phase | of the Project (comprising of towers I, 2 and 6) is to be completed by June 2022 and Phase 2 of the Project comprising of towers 3, 4 and 5) is to be completed by August 2023. It is pertinent to mention herein that the allotted unit of the Complainant Mrs Alka Rani is in Tower 6 which is under Phase | of the Project. As such, the Promoter DSD Homes Private Limited is committed to deliver the possession of the allotted unit by June 2022, subject to Force Majeure. परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट बायर अनुबन्ध दिनांक 44.06.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या-9 के प्रस्तर 25 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध पत्र निष्पादन की तिथि से 40 माह एवं 6 माह की अतिरिक्त अवधि के साथ 46 माह में इकाई का -निर्माण कार्य पूर्ण कर अधिपत्य दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में बिल्डर बायर अनुबन्ध दिनांक 44.06. 2044 को उभयपषक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 24.04.20:8 होती है।

यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 45.04.208 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन V आदि बनाम यूनियन ऑफ Page 6 इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रश्नगत परियोजना NOVENA GREEN जिसका पंजीकरण GeN-UPRERAPRI8646 में सचिव, रेरा द्वारा अधिनियम की धारा- 8/4i/37 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 30.09.2024 के ree rennet < ०७ 3+॥७»आ०७७०००म, Page 7 अवलोकन से विदित है कि #फ्र45$% - / के पूर्णता के सम्बन्ध में WeR-0(k) में निम्न उल्लेख किया गया है :- 0(k). The promoter proposed to complete the Phase I of the project by yunew2022 and Phase 2 of the project by August 2023 and also to meet shortfalls, inf any, in the cash inflows for the project. प्रश्नगत परिवाद प्रतिवादी की परियोजना NOVENA GREEN के PHASE - / से सम्बन्धित है। उपरोक्त आदेश के अनुसार उक्त टॉवर के पूर्णता की तिथि जून 2022 अंकित की गयी है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यह उचित होगा कि सचिव, रेरा द्वारा आदेश दिनांक 30.09.2024 vale संख्या- 477/UPRERAPRJ8646/PMD/P.R. /NCR/202-22 के माध्यम से प्रतिवादी की परियोजना में टावर संख्या- 7,2 & 6 (Phase 7) की पूर्णता हेतु प्रदान की गयी समयावधि जून 2022 एवं टावर संख्या- 3, 4 & 5 (Phase 2) की पूर्णता हेतु प्रदान की गयी समयावधि अगस्त 2023 अंकित है। ऐसे में यह उचित होगा कि परिवादी अपनी यूनिट का अधिपत्य जून 2022 तक प्राप्त He | aa जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Page 8 Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under = any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9. 30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in Page 9 handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ. सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8—3-78-05 विविध /ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के- प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

ए7] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone; earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for Page 0 delivery of possession of (6 [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: O-7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में afas—s9 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया

है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने /पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक /विकासकर्ता आवंटी से var अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु Went निस्तारित किया जाता है। नैसर्गिक न्याय के fart के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍न्‍यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी »सी. सी के साथ जून 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| (ख) प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के सम्बंध में दिनांक 45.04.2048 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MciR+ 7%-F दर से दण्ड ब्याज,/7छ8। interest Widaral द्वारा परिवादी-को भुगतान किया जाएगा। यह 286 ] (ग) धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी।

परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में Ww अधिनियम की धारा 2(29)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनो पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादी द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। परिवादी द्वारा भुगतान में किये. गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। | ( भानु प्रताप al ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2