उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-3 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या | शिकायत संख्या | शिकायतकर्ताण. | ] NCR44/08/7939/202 चंचल भाटिया 2 NCR44/2/87278/202! संदीप कुमार बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर to feo शिकायतकर्ता चंचल भाटिया के साथ 4 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Gaur City Center से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या — NCR44/08/7939/202] चंचल भाटिया अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता (चंचल भाटिया) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur City Center में यूनिट संख्या-0-98 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 74,56948/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 7,48,425 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा कब्जा ऑफर करते हुए धनराशि की माँग की जा रही है, जबकि कार्य अभी अपूर्ण है और न ही विपक्षी द्वार। ५५११० ५रियोजना से सम्बन्धित आवश्यक प्रमाण पत्र एवं एन.ओ.सी. प्राप्त की गयी हैं। रखरखाव शुल्क कार्य पूर्ण होने के बाद अधिरोपित किया जाना चाहिए। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। » 2

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में माँग पत्र, ऑफर फॉर पोजेशन पत्र दिनांकित 03.07.2024 की प्रति, ई-मेल संवाद, एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 04.03.2049 की प्रति, स्वागत पत्र, कस्टमर लेज़र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण की जा चुकी है और शिकायतकर्ता एवं परियोजना के अन्य आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Gaur City Center में कॉमर्शियल यूनिट,/शॉप नं०-0-98 (207 वर्ग फुट) बुक करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में अनुबन्ध दिनांक 04.03.2049 को निष्पादित किया गया। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण WT-UPRERAPRI4780 है। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 34.04.2024 है। भारत सरकार के हाऊसिंग अर्बन के मंत्रालय ने दिनांक 43.05.2020 को aifas—t9 की परिस्थितियाँ मानते हुए 6 माह की अवधि बढ़ा दी है और अब पूर्णता की तिथि 3.072024 हो गयी है। यूपी. रेरा के आदेश दिनांक 60920I9 के अनुसार सभी वांछित प्रमाण पत्रों के साथ प्रश्नगत परियोजना का पार्ट कम्पलीशन /ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 40.06.2024 को किया गया और डीम्ड ओ.सी. a. सी. दिनांकित 28.06.2024 के आधार पर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 03.07.2024 को किया जा चुका है।

दिनांक 25.40.2049 से दिल्ली NCR ¥ पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली NCR में किसानों द्वारा gs जलाये जाने,निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 74.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए wa पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 2049-2020 में दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 6 दिन), दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 24.02.2020 (07 दिन) तक निर्माण कार्य प्रभावित रहा। इसी पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है और कोविड-49 महामारी के कारण भी परियोजना पर विपरीत प्रभाव पड़ा। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 437 दिनों or de पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। Vs

शिकायतकर्ता को दिनांक 03.07.202 को डीम्ड ओ.सी.,/सी.सी. के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 03.07.202 की प्रति, माँग पत्र, सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 / 4985 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण का पत्र दिनांक 44.02.2020, पत्र दिनांक 04.44. 2049 एवं पत्र दिनांक 44.44.209, पत्र दिनांक 04.44.2049, पत्र दिनांक 25.40.2049 आदि पत्रों की प्रतियाँ, पीठ द्वारा पारित आदेश की प्रतियाँ, ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु किये गये ऑनलाईन आवेदन पत्र की प्रति, परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्रों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या के अवलोकन से विदित है कि yet परियोजना के स्वीकृत मानचित्र के अनुसार कुल o. टॉवर है, जिसका विन्यास (B+LG+G+UG+8) है और स्ट्रकक्‍्चर वर्क 400 प्रतिशत, ब्रिक वर्क 45 प्रतिशत, इनर प्लास्टर 45 प्रतिशत, आउटर प्लास्टर 80 प्रतिशत, फायर फाइटिंग 50 प्रतिशत, प्लम्बरिंग 50 प्रतिशत, इलेक्ट्रिक 50 प्रतिशत, फ्लोरिंग 45 प्रतिशत, फिनिशिंग 40 प्रतिशत, कॉमन एरिया 45 प्रतिशत, डेवलपमेन्ट वर्क लगभग यथा रोड़ वर्क 90 प्रतिशत, फुटफाथ वर्क so प्रतिशत, स्ट्रीट लाइट 75 प्रतिशत, रेन वॉटर हार्वेस्टिंग 400 प्रतिशत, सीवर लाइन i000 प्रतिशत, सीवेज ट्रीटमेन्ट wre 50 प्रतिशत, वाटर सप्लाई 50 प्रतिशत तक पूर्ण किया गया है।

प्रश्नगत परियोजना में कुल 46 लिफ्ट का कार्य होना प्रस्तावित है, जिसमें परियोजना में 02 लिफ्ट (5+3) तक प्रस्तावित है, जिसका कार्य पूर्ण हो चुका है तथा 44 लिफ्ट में से 02 सर्विस लिफ्ट बिल्डिंग के दोनों तरफ क्रियाशील है एवं अन्य शेष लिफ्टों में लिफ्ट इन्सटॉलेशन का कार्य होना अभी शेष है और परियोजना में कार्य पूर्ण नहीं हुआ है। परियोजना स्थल पर 45 से 50 लेबर द्वारा निर्माण कार्य किया जा रहा है। परियोजना स्थल पर कन्स्ट्रक्शन मटेरियल उपलब्ध है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि 34.07.2024 से पूर्व पोषणीय नहीं है ? x 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है क्या रेरा में दी गयी पूर्णता की अवधि से पूर्व वाद पोषणीय नहीं है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण WI-UPRERAPRIA780 है। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 37.04.2024 है। भारत सरकार के हाऊसिंग अर्बन के मंत्रालय ने दिनांक 43.05.2020 को aifas—t9 की परिस्थितियाँ मानते हुए 6 माह की अवधि बढ़ा दी है और अब पूर्णता की तिथि 34.07.2024 हो गयी है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fio बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में we रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrucd rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर Bx 5

अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित wy से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें और विपक्षी का कथन कि प्रश्नगत शिकायतें रेरा में दी गयी तिथि 34.07.2024 से पूर्व पोषणीय न होने का तर्क बलहीन है। cage बिन्दु wer निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिनांक 25.40.2049 से facet NCR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली NCR में किसानों द्वारा ds जलाये जाने,निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-3029 // 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक ay निर्भाण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गांते प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 20:9-2020 में दिनांक 26.0.20i9 से दिनांक 30.4020I9 6 दिन), दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 74.02.2020 (02 दिन) तक निर्माण कार्य प्रभावित रहा। पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है और कोविड-49 महामारी के कारण भी परियोजना पर विपरीत प्रभाव पड़ा। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह २८ फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 437 दिनों or de पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-7.4 में फोर्स मैज्योर को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है — Force Majeure Clause:-

7... Schedule for possession of the said [Apartment/Plot/Unit]: The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit] is the essence of the Agreement. The Promoter, based on the approved plans and specifications, assures to handover possession of the [Apartment/Plot/Unit] on 30.09.2020 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Mejeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extention of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit]. provided that such Force Majeure conditions are not of a nature which makes it impossible Jor the contract to be implemented. The Allottee agrees and confirms that, in the event it becomes impossible for the Promoter to implement the project due to Force Majeure Conditions, then this allotment shall stand termintated and the Promoter shall refund to the Allottee the entire amount received by the Promoter from the allotment within 45 days from that date. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as ae the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20I9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

#॥[2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.2049 में 25 दिन (दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.0.2049 तक सौँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.4.2049 में 5 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 08.44.2049 Bs 8

तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02. 2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.::.20I9 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 66:2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Ua 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 2.5+35+33 = 70.5 (7! in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

उपरोक्त बिन्दु के सम्बन्ध में दोनों शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि यूपी. रेरा के आदेश दिनांक 46.09.2049 के अनुसार सभी वांछित प्रमाण पत्रों के wer vera परियोजना का पार्ट कम्पलीशन/ओ:-सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 40.06.2024 को किया गया और डीम्ड ओ.सी. सी. सी. दिनांकित 28.06.2024 के आधार पर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 03.07.2024 को किया जा चुका है और शिकायतकर्ता (संदीप कुमार) के प्रकरण में डीम्ड ओ.सी. दिनांक 28.06.2024 को मानते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 03.07.2024 को ऑफर किया जा चुका है। की इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उललेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided further that if the completion certificate is

not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, व, (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। ddd क॑ पृष्ठ संख्या-2 पर sift weer निम्नवत्‌ उल्लिखित है :- "The Said Land is earmarked for the purpose of building a Group Housing/Commercial Project in accordance with the layout and plans approved by the Competent Authority, comprising 07. Nos. multistoried apartment buildings and as per sanctioned layout, and the said Ds 30 project shall be known as 'Gaur City Center' (Part of the Master Plan Commercial) ("Project"); इसी प्रकार प्रस्तर-0 निम्नवत्‌ है :-

The Allottee had applied for Apartment/Plot/Unit no. 0- 967 2##6670/07568/76-49 dated 27 Jan 2079 and has been allotted (Office Space/Commercial) in WING-B having carpet area of /0.335 sq.mtr. (777.40 square feet) and total area 79.23 sq.mtr. (206.990 square feet) of type Office Cum Shop, on 9th floor in Commercial Space ("Building") along with garage/closed parking no.N/A admeasuring N/A square feet in the 'Gaur City Center'(Part of the Master Plan Commercial), as permissible under the applicable law and of pro rata share in the common areas ("Common Areas") as defined under clause (n) of Section 2 of the Act (hercinafter referred to as the "Apartment/Unit (Shop)" more particularly deseribed in Schedule B and the floor plan of the apartment is annexed hereto and marked as Schedule C);

उपरोक्त के अवलोकन से विदित है कि wean शिकायतकर्तागण की प्रश्नगत यूनिटस्‌ कॉमर्शियल प्रोजेक्ट में है और उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 के प्राविधान कॉमर्शियल प्रोजेक्ट पर लागू नहीं होते है। अत: स्वयं बिल्डर द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ कामर्शियल प्रोजेक्ट में है तथा यह दोनों पक्षों को मान्य है कि इस पर यूपी. अपार्टमेन्ट एक्ट के प्राविधान लागू नहीं होते। अनुबन्ध के उपरोक्त प्रस्तर में स्पष्ट किया गया है कि प्रश्नगत यूनिटस्‌ का सिर्फ कॉमर्शियल उपयोग ही हो सकता है। स्पष्टतया यह निष्कर्ष निकलता है कि “Ses कम्पलीशन” की यूपी. अपार्टमेन्ट एक्ट में दी गई व्यवस्था प्रश्नगत प्रकरणों में लागू नहीं होगी। वर्तमान परियोजना यूपी. रेरा में पंजीकृत है तथा रेरा wae व wee आदि इस पर लागू होते हैं। रेर अधिनियम की धारा-7 के अनुसार इकाई का कब्जा “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” /पार्ट सी.सी. के बाद ही दिया जा सकता है। वर्णित स्थिति में सिविल अपील wer—se4o-50/20i8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के क्रम में शिकायतकर्तागण ओ.सी. /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। aN 4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्ता (चंचल भाटिया) का कहना है कि विपक्षी द्वारा कब्जा ऑफर करते हुए धनराशि की माँग की जा रही है, जबकि कार्य अभी अपूर्ण है और न ही विपक्षी द्वारा प्रश्ननत परियोजना से सम्बन्धित आवश्यक प्रमाण पत्र एवं एन.ओ.सी. प्राप्त की गयी हैं। रखरखाव शुल्क कार्य पूर्ण होने के बाद अधिरोपित किया जाना चाहिए। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण की जा चुकी है और आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को दिनांक 03.07.2024 को डीम्ड ओ.सी./सी.सी. के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 78 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any ather reasan, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: ps १2 Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार ST को यह अधिकार है कि यदि उन्हें whic के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता (चंचल भाटिया) द्वारा एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 04.03.20i9 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि यूनिट का कब्जा दिनांक 30.09.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 74 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,// 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। Is १3 ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.09.2020 + 74 दिन अर्थात्‌ दिनांक .2.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " oe: उपरोक्‍त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2८2४) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of J

34 interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के TER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20 में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की फोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय aq न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “रूद्रा fiesta कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह seated किया गया है कि:- भा 45

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिकां den-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम Sono राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उलल्‍लेखित किया है fr

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020....................... ५०५००. and only on complaint under Section l8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208......ccesssseseeeeseseees Thus power of refund of amount along with interest which has been DE 46 provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्‍्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पदट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश |. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनाक 34.07.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक t4.:22020 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ४८ा॥२+। प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का Os 7 ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता (संदीप कुमार) के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

, विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा Aza) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। . विपक्षी को (संदीप कुमार) के प्रकरण में स्पष्ट किया जाता है कि यदि उनके द्वारा जी.एस.टी के मद में धनराशि किस दर से ली गयी है, “इन्पुट केडिट” क्लेम लिया गया है अथवा नहीं तथा प्रो-रेटा आधार पर शिकायतकर्ता का क्‍या देय अंश था, “चार्टेड अकाउप्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ता को उक्त स्थिति we करें व तद्नुसार यदि आवश्यक हो, तो समायोजन करें | . इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। . इस आदेश का veda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। . यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का mae करा सकेगें। दिनांक Slop / 2022 ae a Deg 659: ve (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण