उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 शिकायत संख्या Tae 44 / 08 / 79277 / 202 | संजय रघुवीरलाल भूटानी | 0496 |[2. | WRB 44 / 08 // 79308 // 2024 | अरूण रघुवीरलाल भूटानी बनाम ए.टी.एस रियल्टी प्रा.लि. पता- ए.टी.एस टावर, प्लॉट-46, सैक्टर-435, नोएडा-204305 पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री सुधीर माथुर एवं आशुतोष ओज्ञा, अधिवकक्‍तागण प्रतिवदी :- श्री कपिल खेर, अधिवक्ता परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं तथा शिकायत परियोजना ATS ALLURE गौतमबुद्धनगर से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. प्राधिकार पत्र 2. आवेदन फॉर्म 3. आवंटन पत्र दिनांक 23.44.205 4. एकाउन्ट लेजर ए४०९१ प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये गये है- 4. प्रतिवाद पत्र 2. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश की छायाप्रति 3. वकालतनामा 4. ओ.सी हेतु आवेदन फॉर्म की छायाप्रति दिनांक 28.07.2024 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में अग्रणी परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा

संचालित परियोजना ATS ALLURE गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को vat अंकित धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में दिनांक 30.07.205 को आवेदन किया गया था, जिसके आवंटन पत्र दिनांक 23.:4.205 को निष्पादित किया गया। परिवादी द्वारा सबवेंशन स्कीम के तहत इकाई बुक करायी गयी थी। परिवादी द्वारा पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अनुबन्ध के प्रस्तर-7.2 के अनुसार प्रतिवादी द्वारा 45 माह में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था, परन्तु पूर्ण धनराशि प्राप्त किये जाने के पश्चात्‌ भी प्रतिवादी द्वारा अधिपत्य नहीं उपलब्ध कराया गया है। प्रतिवादी की परियोजना से सम्बंधित मानचित्र स्वीकृति की समयावधि समाप्त हो चुकी है। परिवादी द्वारा जमा धनराशि वापसी के सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की oie का भी उल्लेख किया गया है। परिवादी द्वारा माननीय सुप्रीम कोर्ट द्वारा पारित आदेश का भी उल्लेख करते हुए कहा गया है कि परिवादी अंतहीन समय तक इंतजार नहीं कर सकता है और प्रतिवादी को जमा धनराशि ब्याज सहित वापस fart जाये और साथ ही साथ प्रतिवादी द्वारा are रूपये की क्षतिपूर्ति भी दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। Page 2 (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि "It is submitted that a scheme was floated by the Government Authority known as Residential Townships Scheme, inviting tenders in two-bid system for the allotment of residential township

plots in Sector 22-l) in Yamuna Expressway for a period of 90 years. A consortium of companics i.e. Orris Infrastructure Private Limited, Lusture Infrastructure Private Limited and Kuki Realtors

entered into a Memorandum of Understanding forming a joint venture/consortium company, which subruitted its bid under the said scheme for allotment and the required amount was deposited as earnest money. The bid offered by the said company was accepted and the same was communicated by Authority vide letter dated 30.03.20. An allotment letter dated 6.08.20] was issued in the name of Orris Infrastructure Private Limited. A leasc ceed dated .0.202 was executed in the name of the said company. Vide letter dated 29.05.203, Orris Infrastructure Pvt. Ltd. was granted permission by the Authority to sub lease an area of 409552.55 sq. mtr. out of the total allotted area. After completing due formalitics, a registered sub lease dced dated 2.06.203 was executed by the Authority in favour of the Respondent which was duly registered with the Sub-Registrar. It is further submitted that the actual possession of the entire allotted area was not handed over and continued to be in possession of the tenurc-holders and for the said reason, the Respondent was not been able to carry out any development work. The Respondent wrote several letters to the Authority for giving the possession of the entire plot, and the Respondent draws the attention of this Hon'ble Authority to the letters dated 23.0.20I4, 0.I.20l4, 7.02.204, 05.0.20I5, 5.02.205, 26.03.20I5, 28.0.205, 8..20I5, 04.02.206, 8.02.206, 25.02.206, 04.03.206, 0.06.20l6 23.08.206, and 24.0.207 as were willen by the Respondent to the Authority. The Authority did not accede to the request of the Respondent, and the Respondent thus filed a Writ Petition being WRIT C No. 7609 of 207 in the Hon'bic High Court of Judicature at Allahabad, and

vide the said Writ Petition, besides other reliefs, the Respondent Page 3 sought the issuance of a writ, order or direction in the nature of Mandamus directing the Authority to re-set the completion duration and other timme related obligations of the Respondent in relation to the Plot in question in accordance with the date of actual handing over of all land parcels forming part of the land of the Petitioner. The Weit Petition filed by the Respondent has beer allowed vide judgement dated 28.05.2020, and thus the time period has been extended considering that the Hon'ble Court has held that the action of the Authority was illegal, without jurisdiction and violative of the provisions of law.

In the given facts, the delay is attributable to the Authority and not to the Respondent firstly by not giving the possession of the plot within the given time fraune and thereafter by levying unauthorised and uncalled for charges which were impugned by the Respondent before the Hon'ble High Courl and the same have held illegal and without jurisdiction vide judgement dated 28.05.2020. It is further submitted that such circumstances are not within the control of the Respondent. In any case as per the Agreement, the partics have agreed that the possession shall be subject to the Force Majcture Event as mentioned in Ciausc 7.2 of the said Agreement. The Complainant is aware of the Force Majeure Event and the remedics being exercised by the Respondent. Hence, the Complaint calls for no interference, and should be dismissed outrightly.

3. It is eminent that the world is presently facing an unprecedent pandemic siluation Covid-9 which has disrupted businesses all over the world especially the Real Estate business on a large scale. Further the Govt. of India vide MHA notification 40-3/2020 DM-I (A) dated 24 March 2020 has directed for complete lockdown to combat and prevent the spread of the virus. COVID-209. Due to lockdown no construction work is permitted and therefore the work at the construction site of the Respondent has come to a hall and further even the offices of the Respondent are closed. This Hon'ble Regulatory Authority has recently decided to extend the deadline for completion of real estate projects in the state by six months in view of disruptions caused by the coronavirus discase. The present force majcurc circumstances are again circumstances and is squarcly covered by the 7.2 of the Agreement between the parties. Page 4 In the given circumstances, the present complaint of the Commplainant is pre-mature, and the time period as agrood between the parties has not lapsed, and is still continuing due to the existence of the force majeure circumstances, and the Respondent shall handover the possession of the unit by December 202! provided there are no Further lock downs, and resultart stoppages in work at site.

It is denied that there is delay on part of the Respondent. Due the existence of the force majeure events, which have been informed to the Complainant and are in the knowledge of the per the Complainant, the time period as agrecment has nol expircd, and is continuing. Thus, no penalty for alleged delay should be imposed on the Respondent as per the RERA guidelines or otherwise. It is further submitted that the Complainant did not make timcly payment." उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या 4: क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? बिन्दु संख्या 2: FA force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? बिन्दु संख्या 3 : क्या परिवादीगण जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी है? बिन्दु संख्या 4: क्‍या परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 बिन्दु de- इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध न्रिष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें। \ / iN Page 5

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “tee न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा0 लि० बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on- going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उच्च न्यायालय के आर्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू ert तद्नुसार बिन्दु We निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है। वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि "ऑन TET" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। Page 6 V उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर््जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIJ9I8 है। यह परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु We निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2ः बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना Ee Soca होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है किपरियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, भूमि के वाद, माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.i4.20I6 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के पृष्ठ संख्या-07 के प्रस्तर-7.2 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में उल्लेख किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.20I9 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 /i985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया।मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण कार्य में बुरा प्रभाव पड़ा | माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- _ ०० Page 7

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील de—73029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20l9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to Page 8 poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.::.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2. 20i9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:4.20I9 से दिनांक 09.:2209) एवं 33 दिन 6652). (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक wae बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक. 06.06.2020 को कोविड-49 ;Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09. 2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3: प्रतिवादी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि दिसम्बर 2024 तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा ओ.सी हेतु दिनांक 28.04. Page 9

202 को आवेदन किया जा चुका है। सुनवाई दिनांक 23.03.2022 को प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा अवगत कराया गया कि चारों अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुके है और अधिभोग /पूर्णता प्रमाण पत्र इसी माह सक्षम प्राधिकरण से मिलने की संभावना है। ऐसी स्थिति में परिवादी को शीघ्र जमा धनराशि वापस कर दी जाती है तो उससे परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जिससे जो आवंटी इकाई का कब्जा चाहते उनके हितों पर भी प्रतिकूल असर पड़ेगा। रेरा अधिनियम 20:6 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल wee सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये परिवादी को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744,“ 2047 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained Page 0 loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र

व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वार ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य ‘ep Best”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या- 3 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 4 : परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में दिनांक 30.07.20I5 को आवेदन किया गया था, जिसके आवंटन पत्र दिनांक 23.44.20i5 को निष्पादित किया गया। परिवादी द्वारा सबवेंशन स्कीम के तहत इकाई बुक करायी गयी थी। परिवादी द्वारा पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अनुबन्ध के प्रस्तर-7.2 के अनुसार प्रतिवादी द्वारा 45 माह में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था, परन्तु पूर्ण धनराशि प्राप्त किये जाने के पश्चात्‌ भी प्रतिवादी द्वारा अधिपत्य नहीं उपलब्ध कराया गया है। प्रतिवादी की परियोजना से सम्बंधित मानचित्र स्वीकृति की समयावधि समाप्त हो चुकी है। परिवादी द्वारा जमा धनराशि वापसी के सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की aris का भी उल्लेख किया गया है। परिवादी द्वारा माननीय सुप्रीम कोर्ट द्वारा पारित आदेश का भी उल्लेख करते हुए कहा गया है कि परिवादी अंतहीन समय तक इंतजार नहीं कर सकता है Ts Page i और परिवादी को जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जाये और साथ ही साथ परिवादी द्वारा ang रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 23.(4.205 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या-7 के प्रस्तर-7.2 के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा 42 माह एवं 3 माह की अतिरिक्त अवधि के साथ 45 माह में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था। उक्त अनुबन्ध पत्र दिनांक 23.:4.205 को निष्पादित किया गया है। ऐसी स्थिति में इकाई के अधिपत्य उपलब्ध कराये जाने की तिथि 23.08.2049 होती है।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 24.08.20i9 + 68 दिन (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) sf 34.:0.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। प्रतिवादी हस्ताक्षारित आवंटन/अनुबंध पत्र में निहित मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में अंकित दर से ही शुल्क प्राप्त करने का अधिकारी होगा। इसके अतिरिक्त यदि कोई अन्य सुविधा प्रदान की जाती है तो वह नियमानुसार देय होगी। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 768(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this Page 2

behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि wired द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 207 6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त -_ मात्र ओ.सी./ सी. Page 3 सी अथवा कब्जा किये जाने. तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. \ यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को Page 4 MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक /“विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने,/पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक //विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या-4 निर्णीत की जाती है। जहाँ तक मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय हेतु, प्रतिकर दिलाये जाने का प्रश्न है, तो tw अधिनियम की oi के अनुसार धारा-42,4,8 व ॥9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। जहाँ तक मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय के मद में प्रतिकर दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसका निर्धारण माननीय न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा किया जाना है। अतः शिकायतकर्तागण आवश्यक साक्ष्यों सहित मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय के मद में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपने-अपने वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए waa है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। = Page 5 (क) (ख) (ग) > a. =. आदेश प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ. सी/सी.सी के साथ जून 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में दिनांक 30.0. 209 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MCLR+ % की दर से दण्ड ब्याज / penal interest Weraral द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को भुगतान की जाएगी। अन्य परिवादीगण के प्रकरणों में आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(22)(0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनो पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र,/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादीगण द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर Page 6

पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। प्रतिवादी द्वारा जून 2022 तक इकाई का अधिपत्य न उपलब्ध कराये जाने की स्थिति में जून 2022 के उपरांत 45 दिन में परिवादीगण द्वारा जमा की गयी कुल धनराशि मय ब्याज MCLRH% की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि भुगतान करना सुनिश्चित करेगा। परिवादी जमा की गयी धनराशि के सम्बंध में समस्त अभिलेखीय साक्ष्य लेखा विभाग के समक्ष धनराशि गणना हेतु प्रस्तुत करेंगे। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- a a भानु प्रताप सदस्य Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण NT TT —— Page 7

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 शिकायत संख्या Tae 44 / 08 / 79277 / 202 | संजय रघुवीरलाल भूटानी | 0496 |[2. | WRB 44 / 08 // 79308 // 2024 | अरूण रघुवीरलाल भूटानी बनाम ए.टी.एस रियल्टी प्रा.लि. पता- ए.टी.एस टावर, प्लॉट-46, सैक्टर-435, नोएडा-204305 पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री सुधीर माथुर एवं आशुतोष ओज्ञा, अधिवकक्‍तागण प्रतिवदी :- श्री कपिल खेर, अधिवक्ता परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं तथा शिकायत परियोजना ATS ALLURE गौतमबुद्धनगर से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. प्राधिकार पत्र 2. आवेदन फॉर्म 3. आवंटन पत्र दिनांक 23.44.205 4. एकाउन्ट लेजर ए४०९१ प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये गये है- 4. प्रतिवाद पत्र 2. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश की छायाप्रति 3. वकालतनामा 4. ओ.सी हेतु आवेदन फॉर्म की छायाप्रति दिनांक 28.07.2024 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में अग्रणी परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा

संचालित परियोजना ATS ALLURE गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को vat अंकित धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में दिनांक 30.07.205 को आवेदन किया गया था, जिसके आवंटन पत्र दिनांक 23.:4.205 को निष्पादित किया गया। परिवादी द्वारा सबवेंशन स्कीम के तहत इकाई बुक करायी गयी थी। परिवादी द्वारा पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अनुबन्ध के प्रस्तर-7.2 के अनुसार प्रतिवादी द्वारा 45 माह में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था, परन्तु पूर्ण धनराशि प्राप्त किये जाने के पश्चात्‌ भी प्रतिवादी द्वारा अधिपत्य नहीं उपलब्ध कराया गया है। प्रतिवादी की परियोजना से सम्बंधित मानचित्र स्वीकृति की समयावधि समाप्त हो चुकी है। परिवादी द्वारा जमा धनराशि वापसी के सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की oie का भी उल्लेख किया गया है। परिवादी द्वारा माननीय सुप्रीम कोर्ट द्वारा पारित आदेश का भी उल्लेख करते हुए कहा गया है कि परिवादी अंतहीन समय तक इंतजार नहीं कर सकता है और प्रतिवादी को जमा धनराशि ब्याज सहित वापस fart जाये और साथ ही साथ प्रतिवादी द्वारा are रूपये की क्षतिपूर्ति भी दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। Page 2 (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि "It is submitted that a scheme was floated by the Government Authority known as Residential Townships Scheme, inviting tenders in two-bid system for the allotment of residential township

plots in Sector 22-l) in Yamuna Expressway for a period of 90 years. A consortium of companics i.e. Orris Infrastructure Private Limited, Lusture Infrastructure Private Limited and Kuki Realtors

entered into a Memorandum of Understanding forming a joint venture/consortium company, which subruitted its bid under the said scheme for allotment and the required amount was deposited as earnest money. The bid offered by the said company was accepted and the same was communicated by Authority vide letter dated 30.03.20. An allotment letter dated 6.08.20] was issued in the name of Orris Infrastructure Private Limited. A leasc ceed dated .0.202 was executed in the name of the said company. Vide letter dated 29.05.203, Orris Infrastructure Pvt. Ltd. was granted permission by the Authority to sub lease an area of 409552.55 sq. mtr. out of the total allotted area. After completing due formalitics, a registered sub lease dced dated 2.06.203 was executed by the Authority in favour of the Respondent which was duly registered with the Sub-Registrar. It is further submitted that the actual possession of the entire allotted area was not handed over and continued to be in possession of the tenurc-holders and for the said reason, the Respondent was not been able to carry out any development work. The Respondent wrote several letters to the Authority for giving the possession of the entire plot, and the Respondent draws the attention of this Hon'ble Authority to the letters dated 23.0.20I4, 0.I.20l4, 7.02.204, 05.0.20I5, 5.02.205, 26.03.20I5, 28.0.205, 8..20I5, 04.02.206, 8.02.206, 25.02.206, 04.03.206, 0.06.20l6 23.08.206, and 24.0.207 as were willen by the Respondent to the Authority. The Authority did not accede to the request of the Respondent, and the Respondent thus filed a Writ Petition being WRIT C No. 7609 of 207 in the Hon'bic High Court of Judicature at Allahabad, and

vide the said Writ Petition, besides other reliefs, the Respondent Page 3 sought the issuance of a writ, order or direction in the nature of Mandamus directing the Authority to re-set the completion duration and other timme related obligations of the Respondent in relation to the Plot in question in accordance with the date of actual handing over of all land parcels forming part of the land of the Petitioner. The Weit Petition filed by the Respondent has beer allowed vide judgement dated 28.05.2020, and thus the time period has been extended considering that the Hon'ble Court has held that the action of the Authority was illegal, without jurisdiction and violative of the provisions of law.

In the given facts, the delay is attributable to the Authority and not to the Respondent firstly by not giving the possession of the plot within the given time fraune and thereafter by levying unauthorised and uncalled for charges which were impugned by the Respondent before the Hon'ble High Courl and the same have held illegal and without jurisdiction vide judgement dated 28.05.2020. It is further submitted that such circumstances are not within the control of the Respondent. In any case as per the Agreement, the partics have agreed that the possession shall be subject to the Force Majcture Event as mentioned in Ciausc 7.2 of the said Agreement. The Complainant is aware of the Force Majeure Event and the remedics being exercised by the Respondent. Hence, the Complaint calls for no interference, and should be dismissed outrightly.

3. It is eminent that the world is presently facing an unprecedent pandemic siluation Covid-9 which has disrupted businesses all over the world especially the Real Estate business on a large scale. Further the Govt. of India vide MHA notification 40-3/2020 DM-I (A) dated 24 March 2020 has directed for complete lockdown to combat and prevent the spread of the virus. COVID-209. Due to lockdown no construction work is permitted and therefore the work at the construction site of the Respondent has come to a hall and further even the offices of the Respondent are closed. This Hon'ble Regulatory Authority has recently decided to extend the deadline for completion of real estate projects in the state by six months in view of disruptions caused by the coronavirus discase. The present force majcurc circumstances are again circumstances and is squarcly covered by the 7.2 of the Agreement between the parties. Page 4 In the given circumstances, the present complaint of the Commplainant is pre-mature, and the time period as agrood between the parties has not lapsed, and is still continuing due to the existence of the force majeure circumstances, and the Respondent shall handover the possession of the unit by December 202! provided there are no Further lock downs, and resultart stoppages in work at site.

It is denied that there is delay on part of the Respondent. Due the existence of the force majeure events, which have been informed to the Complainant and are in the knowledge of the per the Complainant, the time period as agrecment has nol expircd, and is continuing. Thus, no penalty for alleged delay should be imposed on the Respondent as per the RERA guidelines or otherwise. It is further submitted that the Complainant did not make timcly payment." उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या 4: क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? बिन्दु संख्या 2: FA force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? बिन्दु संख्या 3 : क्या परिवादीगण जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी है? बिन्दु संख्या 4: क्‍या परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 बिन्दु de- इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध न्रिष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें। \ / iN Page 5

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “tee न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा0 लि० बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on- going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उच्च न्यायालय के आर्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू ert तद्नुसार बिन्दु We निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है। वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि "ऑन TET" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। Page 6 V उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर््जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIJ9I8 है। यह परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु We निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2ः बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना Ee Soca होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है किपरियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, भूमि के वाद, माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.i4.20I6 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के पृष्ठ संख्या-07 के प्रस्तर-7.2 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में उल्लेख किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.20I9 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 /i985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया।मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण कार्य में बुरा प्रभाव पड़ा | माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- _ ०० Page 7

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील de—73029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20l9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to Page 8 poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.::.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2. 20i9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:4.20I9 से दिनांक 09.:2209) एवं 33 दिन 6652). (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक wae बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक. 06.06.2020 को कोविड-49 ;Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09. 2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3: प्रतिवादी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि दिसम्बर 2024 तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा ओ.सी हेतु दिनांक 28.04. Page 9

202 को आवेदन किया जा चुका है। सुनवाई दिनांक 23.03.2022 को प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा अवगत कराया गया कि चारों अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुके है और अधिभोग /पूर्णता प्रमाण पत्र इसी माह सक्षम प्राधिकरण से मिलने की संभावना है। ऐसी स्थिति में परिवादी को शीघ्र जमा धनराशि वापस कर दी जाती है तो उससे परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जिससे जो आवंटी इकाई का कब्जा चाहते उनके हितों पर भी प्रतिकूल असर पड़ेगा। रेरा अधिनियम 20:6 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल wee सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये परिवादी को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744,“ 2047 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained Page 0 loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र

व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वार ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य ‘ep Best”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या- 3 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 4 : परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में दिनांक 30.07.20I5 को आवेदन किया गया था, जिसके आवंटन पत्र दिनांक 23.44.20i5 को निष्पादित किया गया। परिवादी द्वारा सबवेंशन स्कीम के तहत इकाई बुक करायी गयी थी। परिवादी द्वारा पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अनुबन्ध के प्रस्तर-7.2 के अनुसार प्रतिवादी द्वारा 45 माह में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था, परन्तु पूर्ण धनराशि प्राप्त किये जाने के पश्चात्‌ भी प्रतिवादी द्वारा अधिपत्य नहीं उपलब्ध कराया गया है। प्रतिवादी की परियोजना से सम्बंधित मानचित्र स्वीकृति की समयावधि समाप्त हो चुकी है। परिवादी द्वारा जमा धनराशि वापसी के सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की aris का भी उल्लेख किया गया है। परिवादी द्वारा माननीय सुप्रीम कोर्ट द्वारा पारित आदेश का भी उल्लेख करते हुए कहा गया है कि परिवादी अंतहीन समय तक इंतजार नहीं कर सकता है Ts Page i और परिवादी को जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जाये और साथ ही साथ परिवादी द्वारा ang रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 23.(4.205 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या-7 के प्रस्तर-7.2 के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा 42 माह एवं 3 माह की अतिरिक्त अवधि के साथ 45 माह में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था। उक्त अनुबन्ध पत्र दिनांक 23.:4.205 को निष्पादित किया गया है। ऐसी स्थिति में इकाई के अधिपत्य उपलब्ध कराये जाने की तिथि 23.08.2049 होती है।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 24.08.20i9 + 68 दिन (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) sf 34.:0.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। प्रतिवादी हस्ताक्षारित आवंटन/अनुबंध पत्र में निहित मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में अंकित दर से ही शुल्क प्राप्त करने का अधिकारी होगा। इसके अतिरिक्त यदि कोई अन्य सुविधा प्रदान की जाती है तो वह नियमानुसार देय होगी। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 768(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this Page 2

behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि wired द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 207 6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त -_ मात्र ओ.सी./ सी. Page 3 सी अथवा कब्जा किये जाने. तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. \ यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को Page 4 MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक /“विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने,/पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक //विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या-4 निर्णीत की जाती है। जहाँ तक मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय हेतु, प्रतिकर दिलाये जाने का प्रश्न है, तो tw अधिनियम की oi के अनुसार धारा-42,4,8 व ॥9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। जहाँ तक मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय के मद में प्रतिकर दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसका निर्धारण माननीय न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा किया जाना है। अतः शिकायतकर्तागण आवश्यक साक्ष्यों सहित मानसिक उत्पीड़न एवं वाद व्यय के मद में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपने-अपने वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए waa है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। = Page 5 (क) (ख) (ग) > a. =. आदेश प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ. सी/सी.सी के साथ जून 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में दिनांक 30.0. 209 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MCLR+ % की दर से दण्ड ब्याज / penal interest Weraral द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को भुगतान की जाएगी। अन्य परिवादीगण के प्रकरणों में आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(22)(0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनो पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र,/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादीगण द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर Page 6

पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। प्रतिवादी द्वारा जून 2022 तक इकाई का अधिपत्य न उपलब्ध कराये जाने की स्थिति में जून 2022 के उपरांत 45 दिन में परिवादीगण द्वारा जमा की गयी कुल धनराशि मय ब्याज MCLRH% की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि भुगतान करना सुनिश्चित करेगा। परिवादी जमा की गयी धनराशि के सम्बंध में समस्त अभिलेखीय साक्ष्य लेखा विभाग के समक्ष धनराशि गणना हेतु प्रस्तुत करेंगे। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- a a भानु प्रताप सदस्य Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण NT TT —— Page 7