a भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। ae उपस्थिति — श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम सं० शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट सं० | ५ NCR 44/02/89770/2022 नीलम देवी एवं रितिका | T-5/I803 चौधरी 2, ' NCR44/]0/84385/202 शर्मिला ग्रोवर T-5/I004 3. NCRI44/I/84952/202] संजीव थापा एवं आरती | T-7//803 थापा 4. NCR44/I0/8452/202] | साची कुमार एवं अरूण | T-7/0202 कुमार अम्बेश 5. टार]44/]0/8456/202] अजीत फौजदार प-4/70] po | NCR44/08/7977/202 अल्का रानी T-5/0405 7. NCR 44/09/8299/202 यशपाल कालरा एवं T-I5/03 ज्योति कालरा 8. NCRI44/09/8247/202 मीनांक्षी गुप्ता एवं दीपक | T-i5/0205 गुप्ता 9, NCR 44/07/7809/202 ओमविक इंजीनियर्स प्रा. | T-I/0706 लि. थ्रो संजय अग्रवाल 0. NCRI44/07/77508/202 विनीत सारस्वत T-8/0602 Il. NCR 44/0/87578/2022 ओम वीर सिंह प्‌-8/060] 2. NCR 44/I/85454/202 श कुमार एवं संगीता | T-7//40! सिंह 3, NCR44/03/9539/2022 मोनिका एवं देवयांशी प्‌-5/703 4. NCRI44/2/86398/202 कविता A-4/04 5, NCR 44/09/8709/202 अनुजा नायक T-7/0802 Yo Paget बनाम एस.जे.पी इंफ्राकॉन लिमिटेड शिकायतकर्ता नीलम देवी एवं रितिका चौधरी के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें "Shri Radha Sky Gardens Phase-I" परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं0- NCR44/02/70057/202 पंकज अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा।

प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Shri Radha Sky Gardens Phase-I" में यूनिट Wo— T-5/803 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 42,20,42 ,/“-रुपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 3,72,877/-wya का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2046 में यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कब्जा दिया जाना था, परन्तु उक्त अवधि के 6 वर्ष के उपरान्त भी यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में, आवंटन /अनुबंध पत्र दिनांकित 26.05.2044, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए एवं गलत तथ्यों के आधार पर प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष योजित की गईं है। विपक्षी का कहना है कि Ustad परियोजना "Shri Radha Sky Gardens Phase-I" रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण क्रमांक UA-UPRERAPRI7T482 है, प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। मा0 एन.जी.टी. द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध के कारण परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 206 में दिनांक 08.44.2046 से 6.7. 2046 कुल 8 दिन प्रभावित रहा, वर्ष 2047 में दिनांक t0.44.207 से 47.44. wr \ Page 2

| कुल 8 दिन, वर्ष 2048 में दिनांक 04.44.2048 से 0.44.20i8 कुल 40, वर्ष 209 में दिनांक 26.0.2049 से 30.40.209 04 दिन एवं दिनांक 04.44. 2049 से दिनांक 08.44.2049 कुल 5 दिन, उपरोक्त अवधि में कुल 35 दिन निर्माण कार्य प्रभावित ver) दिल्‍ली ४८४ में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली Ncr में किसानों द्वारा ds जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या--43029 ,/ 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 की वैश्विक महामारी के कारण नवम्बर 2049 से दिसम्बर 2020 निर्माण कार्य प्रभावित रहा है। विपक्षी का यह भी कहना है कि परियोजना में कुल 49 टॉवर हैं जिनमें से फेज-4 के अन्तर्गत टॉवर संख्या-4,2,3,9,42,46,48,49,20 हेतु आधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 08.03.20I9 को प्राप्त किया जा चुका है और परियोजना के फेज-2 अन्तर्गत टॉवर संख्या-4,5,6,7,8,40,44 हेतु अस्थायी आधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 48.03.2049 को प्राप्त किया जा चुका है एवं अधिभोग प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। परियोजना के फेज-3 के अन्तर्गत टॉवर संख्या-44,45,47 में आधिभोग प्रमाण पत्र हेतु दिनांक 25.09.2049 को सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। प्रश्नगत परियोजना की कुल यूनिटों में से 4043 यूनिटों के

आवंटियों के पक्ष में सब-लीज डीड निष्पादित की जा चुकी है और 4048 यूनिटों का भौतिक कब्जा आवंटियों को प्रदान किया जा चुका है। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 0 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या forge majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? — प्र Page 3 a बिन्दु a4 बिन्दु demi इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स oo feo बनाम Soyo राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के setter से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। Taga बिन्दु te निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु were इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय एन.जी.टी. एवं a Page 4 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध एवं कोविड--49 महामारी फैलने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place.

We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.| Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.!2.20!9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ॥]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict O— Page 5

emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 74.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.209 से दिनांक 09.:2.20I9) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 24.02.2020 तक Ua 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण wi परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2046 में यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कब्जा दिया जाना था, परन्तु vat अवधि के 6 वर्ष के उपरान्त भी यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि विपक्षी का यह भी कहना है कि परियोजना में कुल 49 टॉवर हैं जिनमें से फेज-4 के अन्तर्गत टॉवर संख्या-4,2,3,9,2,46,8,49,20 हेतु आधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 08.03.2049 को प्राप्त NZ Page 6

किया जा चुका है और परियोजना के फेज-2 अन्तर्गत टॉवर संख्या-4,5,6,7,8,0,4 हेतु अस्थायी आधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 48.03.2049 को प्राप्त किया जा चुका है एवं अधिभोग प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। परियोजना के फेज-3 के अन्तर्गत टॉवर संख्या-4,45,47 में आधिभोग प्रमाण पत्र हेतु दिनांक 25.09.20:9 को सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। प्रश्नगत परियोजना की कुल यूनिटों में से 4043 यूनिटों के आवंटियों के पक्ष में सब-लीज Ste निष्पादित की जा चुकी है और t048 यूनिटों का भौतिक कब्जा आवंटियों को प्रदान किया जा चुका है पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनाकित 26.05.2044 के प्रस्तर-22 के अनुसार विपक्षी द्वारा फरवरी 206 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ दिनांक 3.08.20i6 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, यदि विपक्षी द्वारा उक्त अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5/- रूपये प्रतिवर्ग फूट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। अनुबन्ध पत्र के अनुसार कब्जा दिनांक 34.08.2046 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 04.09.2046 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. ‘I'he obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल ea Page 7 : पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि gated द्वारा vad धनराशि | उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के wax 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.2(8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:“ यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 a Page 8 & 46@ द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- "7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्तुओं का निरतारण करते हुए निग्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की ace समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 37.08.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. wo कब्जा देना gar करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक o7.09.20i6 से दिनांक 30.04.2047 तक अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-22 के अनुसार 5 रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से एवं दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने Page 9

की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक | परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/ अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2Aza\(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 3,/07,/ 2022 ०, APA (कल्पना मिश्रा) \'2\]\22— (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण nn ___ Page 0