Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष | कम शिकायत संख्या | | | Blossom | टॉवर एवं संख्या County | यूनिट संख्या Phase I | NCRi44/08/79]22/202 | ee | संजय अरोड़ा. ~-~dPhase-4 A-904 | = fo 2 | NCR44/08/79064/202I पीयूष जैन Phase-4 A-60! 7] NCRI44/0/82665/202i | आशीष के शांडिल vad | Phased A-04 | शैलजा शांडिल 4 | NCRI44/0/6836/202! | अमित कुमार vd सुधा | Phase-3 0-406 ठाकुर i) | बनाम मैसर्स लॉजिक्स इन्फ्रास्ट्रक्चर mo fro शिकायतकर्ता संजय अरोड़ा के साथ 64 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं | इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना ‘Blossom County से सम्बन्धित है। अतः: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :— NCRI44/08/7922/202] संजय अरोड़ा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Blossom County Phase-4 में फ्लैट संख्या-«-904 बुक कराया गया था, जिसकी कुल dy 2

कीमत 95,65,000 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 50,82,429 /“-रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 03.0.204 के प्रस्तर-6.4 के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 48 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 03.40.203 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी की परियोजना लगभग 7 वर्ष 40 माह विलम्बित है और अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वारा माँग के अनुसार सभी धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 6.09.2044 को जारी किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 6.09.20 की प्रति, फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 03.0.2044 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 04.42.2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है, जो कि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो उनके नियंत्रण में नहीं था। प्रश्नगत परियोजना में कुल i8 टॉवर है, जिसमें कि 46 टॉवरों का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और ओ.सी. प्राप्त की जा चुकी है और वर्तमान में लगभग 4500 परिवार निवास कर रहे हैं। परियोजना के टॉवर-2 का निर्माण कार्य दिसम्बर 202 पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है और जल्द से जल्द फरवरी 2022 से प्रारम्भ हो रहा है। परियोजना में निर्माण पूर्ण किये जाने से पूर्व किसी भी आवंटी की जमा धनराशि वापिस करने की स्थिति में परियोजना के पूर्णता पर विपरीत प्रभाव पड़ेगा। प्रश्नगत परियोजना में एन.जी.टी. आदि आदेश से निर्माण कार्य प्रभावित रहा और विकासकर्ता शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है, जो कि लगभग 2 वर्ष है और यह नोएडा प्राधिकरण द्वारा निर्णीत 77 दिन से विपरीत है।

एन.जी.टी. द्वारा Okhla Bird Sanctury के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 44.08.2043, दिनांक 47.09.2043, दिनांक 20.08.2043 को पारित किये गये हैं, जिराके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. के आदेश दिनांक 44.08.2043 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। उक्त आदेश को एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 47.09.2043 में भी नियमित रखा गया। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 28.:4.203 को आदेश पारित करते हुए पूर्व में पारित आदेशों को संशोधित करते हुए उन सभी परियोजनाओं में जो कि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत आती हैं, नोएडा प्राधिकरण को ओ.सी.,// सी.सी. जारी किये जाने पर रोक लगा दी। एन.जी.टी. द्वारा आदेश में निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है कि — aK "We make it clear that all the building constrcutions made within 70 km radium of the Okhla Bird Sanctuary or within distance of eco-sensitive zone as may be prescribed by the notification issued by the MoEF shall be subject to the decision of the NBWL is obtained, the authority concerned shall not issue completion certificates to the projects." In respect of construction made or construction to be made because of the clarification made by this Tribunal, we make it clear that any development made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such developments.

विपक्षी को आवंटित भूमि 008 Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि में आती है। यद्यपि उक्त आदेश में निर्माण कार्य पर रोक नहीं लगायी गयी है, परन्तु एन.जी.टी. द्वारा आदेश में यह कह देने से कि "any developmemt made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such development."

इस प्रन्सिपल ने विपक्षी को निर्माण कार्य करने से रोक दिया, क्योंकि कोई भी विकासकर्ता यह जोखिम नहीं उठायेगा कि वह करोड़ों रूपये निवेश करके निर्माण करे और उक्त निर्माण से उसके पक्ष में कोई equity न बने | Okhla Bird Sanctury की सीमा t00 मीटर की अधिसूचना मंत्रालय द्वारा दिनांक 49.05.2045 को जारी की गयी। वर्ष 203 में यमुना रिवर बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 74.0.20i3 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर्स को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय में चुनौती दी गयी थी और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 44.06.2043 को नोएडा प्राधिकरण को “एक्सपर्ट कगेटी रिपोर्ट” दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील में दिनांक 8.:020I3 को आदेश पारित किया गया। इस दौरान मामला लम्बित होने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 2043 से WH गया। इसके कारण नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में पानी की सुविधा न होने के कारण एस.टी.पी. से पानी की आपूर्ति की गयी, परन्तु समुचित सप्लाई देने की क्षमता नहीं थी, जिसके कारण पानी की किल्लत का सामना करना पड़ा, जिसके कारण जनवरी 2043 से निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। यू0पी0 इन्ड्रस्टियल एक्ट, t976 की धारा-60)(७) के अनुसार नोएडा प्राधिकरण द्वारा इन्ड्रस्टियल, कॉमर्शियल एवं रेसीडेन्सियल डेवलपर्स को Amentities उपलब्ध करानी हैं और एक्ट की धारा-2(8) परिभाषित है, जिसमें कि वाटर सप्लाई सम्मलित है। अतः यह नोएडा प्राधिकरण की ड्यूटी थी कि वह uninterrupted वाटर सप्लाई की सुविधा दे, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है, जिसके लिए विकासकर्ता को penalize नहीं किया जा सकता।

a समय-समय पर एन.जी.टी. द्वारा स्टोन कशसिंग, faa fer के ऑपरेशन पर रोक लगायी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य की गति प्रभावित हुई | बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार यूनिट का कब्जा 24 माह में दिया जाना था और परियोजना का निर्माण कार्य शीघ्र ही पूर्ण कर लिया जायेगा। शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 20.4.202 को जारी किया जा चुका है, परन्तु अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि का भुगतान कराये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में टैक्स इन्चाईस, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 20.44.2024, टॉवर-79, 8, F, G, प्र का ओ.सी. दिनांक 29.05.2045, eax, 7, 0, ९, 0 का ओ.सी. दिनांक 06.04.2047, टॉवर--3, JL का अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 45.04.2049, टॉवर-< का अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक ॥7.08.2020, cta-J,N एवं ह का इलैक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांक 40.05.2046, etax-JI एवं ४४ का wera इंजीनियरिंग सर्टिफिकेट दिनांक 44.04.2049, टॉवर-€ का wera इंजीनियरिंग सर्टिफिकेट दिनांक 26.08.2020, ctr-Jl vt N का लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट दिनांक 45.04.2049, ctar-K का लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट दिनांक 26.08.2020, परियोजना का विद्युत प्रमाण पत्र दिनांक 40.05.2046, टॉवर-न, एवं Mol tare इंजीनियरिंग सर्टिफिकेट दिनांक 23.05.2024, tax-L एवं M का अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 08.06.2024, ciax—L एवं M का लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट दिनांक 08.06.2024, यू0पी0 रेरा का कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.2049, परियोजना के निर्माण कार्य की स्थिति सम्बन्धी चार्ट, “ग्रीनपॉलिस वेलफेयर एसोसियेशन बनाम ओरिस इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं मैसर्स श्री-सी शेल्टर्स io feo” में हरियाणा रेरा द्वारा पारित आदेश दिनांक 23.04.2049, पर्यावरण, वन और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय का नोटिफिकेशन दिनांक t9.08.2045, रेत के सम्बन्ध में न्यूज़ की प्रतिलिपि, एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043, केन्द्रीय भूमि जल बोर्ड, जल संसाधान मंत्रालय द्वारा जारी की गयी पब्लिक नोटिस, “नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार aris एवं आदि“ में माननीय सर्वोच्च न्यायालय की रिकॉर्ड प्रोसिडिंग्स दिनांक 44.06.2043 एवं दिनांक 48.40.2043, सिविल अपील संख्या-4798 ,/ 2043 “नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार तोगंड़ एवं आदि” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 48.40.2043, भू-जल के प्रयोग के सम्बन्ध में न्यूज़ की प्रतिलिपि, एन. जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 08.44.2046, शपथ पत्र, डीड ऑफ डिक्लरेशन के साथ संलग्नक एनेग्जर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

उभयपक्ष के cal को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- OS 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु wea बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा कया पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /“ 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on- going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा Ne में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि एन.जी.टी. द्वारा 0ाक्ाब Bird Sanctury के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 44.08.2043, दिनांक 47.09.2043, दिनांक 20. 08.2043 को पारित किये गये हैं, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी. टी. के आदेश दिनांक 44.08.2043 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। vat आदेश को एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 47.09.2043 में भी नियमित रखा गया। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 28.44.2043 को आदेश पारित करते हुए पूर्व में पारित आदेशों को संशोधित करते हुए उन सभी परियोजनाओं में जो कि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत आती हैं, नोएडा प्राधिकरण को ओ.सी. //सी.सी. जारी किये जाने पर रोक लगा at) एन.जी.टी. द्वारा आदेश में निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है कि :- "We make it clear that all the building constrcutions made within 70 km radium of the Okhla Bird Sanctuary or within distance of eca-sensitive zone as may be prescribed by the notification issued by the MoEF shall be subject to the decision of the NBWL is obtained, the authority concerned shall not issue completion certificates to the projects." In respect of construction made or construction to be made because of the clarification made by this Tribunal, we make it clear that any development made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such developments. 4

विपक्षी को आवंटित भूमि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि में आती है। यद्यपि उक्त आदेश में निर्माण कार्य पर रोक नहीं लगायी गयी है, परन्तु एन.जी.टी. द्वारा आदेश में यह कह देने से कि “any developmemt made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such development."

इस प्रन्सिपल ने विपक्षी को निर्माण कार्य करने से रोक दिया, क्‍योंकि कोई भी विकासकर्ता यह जोखिम नहीं उठायेगा कि वह करोड़ों रूपये निवेश करके निर्माण करे और उक्त निर्माण से उसके पक्ष में कोई equity न बने Okhla Bird Sanctury की सीमा too मीटर की अधिसूचना मंत्रालय द्वारा दिनांक 49.05.2045 को जारी की गयी | वर्ष 203 में यमुना Ray बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 44.0.2043 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर्स को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय में चुनौती दी गयी थी और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 44.06.2043 को नोएडा प्राधिकरण को “एक्सपर्ट कमेटी रिपोर्ट” दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील में दिनांक 48.40.2043 को आदेश पारित किया गया। इस दौरान मामला लम्बित होने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 2043 से रूक गया। इसके कारण नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में पानी की सुविधा न होने के कारण एस.टी.पी. से पानी की आपूर्ति की गयी, परन्तु समुचित सप्लाई देने की क्षमता नहीं थी, जिसके कारण पानी की किल्लत का सामना करना पड़ा, जिसके कारण जनवरी 2043 से निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। यू0पी0 इन्ड्रस्टियल एक्ट, 4976 की धारा-60)(०) के अनुसार नोएडा प्राधिकरण द्वारा इन्ड्रस्टियल, कॉमर्शियल एवं रेसीडेन्सियल डेवलपर्स को Amentities उपलब्ध करानी हैं और एक्ट की धारा-2(४) परिभाषित है, जिसमें कि वाटर सप्लाई सम्मलित है। अतः यह नोएडा प्राधिकरण की ड्यूटी थी कि वह uninterrupted वाटर सप्लाई की सुविधा दे, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है, जिसके लिए विकासकर्ता को penalize नहीं किया जा सकता। समय-समय पर एन.जी.ठी. द्वारा स्टोन कशसिंग, ब्रिक for के ऑपरेशन पर रोक लगायी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य की गति प्रभावित हुई।

इस सम्बन्ध में फ्लैट केता अनुबन्ध के प्रस्तर-6.2 निम्नलिखिल उल्लेखित a 6.2 The Parties agree and acknowledge that where the completion of the construction of the Apartment and/or the handing over of the possession of the Apartment is delayed by any reasons beyond the control of the Company, including witout limitation Force Majeure (defined hereinafter), then no claim whatsoever by way of any damages/compensation shall be raised against the ‘ 7 AY Company, and the Buyer hereby waives all rights and claims in this regard. Further, where any delay occurs in possession being handed over to the Buyer on account of any of the reasons specified under this Clause 6.2, the Company shall be entitled to a reasonable extension of time of handing over possession of the said Apartment to the Buyer. For the purpose of this Agreement "Force Majeure" shall mean any event or circumstances or a combination of events and circumstances, whether occured or likely to occur, which satisfies all the follwing conditions: i) Materially and adversely affects the Project and/or the performance of an obligation of the Company; and ii) Are beyond the control of the Company; and includes (without limitation), subject to satisfaction of the above conditions, the following events and/or circumstances: a) war (whether declared or undeclared), invasion, armed conflict or act of foreign enemy; b) revolution, riot, insurrection or other civil commotion, act of terrorism or sabotage;

c) strikes, industrial disputes, and/or lockouts and/or interrupting supplies and services to the Project. d) change in govermental policy, laws (including any statute, ordinance, rule, regulation, judgment, notification, order, decree, permission, licence or approval), including but not limited to expropriation or compulsory acquisition by any Government of any part of the Project or rights therein; e) acts of God or events beyond the reasonable control of the affected party which could not reasonably have been expected, including any effect of the natural elements, including lighting, fire, earthquake, unprecedented rains, landslide, subsidence, flood, storm, cyclone, epidemics or plagues or any other similar effect; Dis DPD any judgement or order of any court of competent Jurisdiction or Government in India made against the Company in any proceedings. विपक्षी द्वारा कथित परियोजना में निर्माण कार्य पर रोक लगाये जाने पर अपने कथन के समर्थन में पर्यावरण, वन और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय का नोटिफिकेशन दिनांक 49.08.2045 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अन्तर्गत Eco- Sensisitive Zone ® क्षेत्र में निर्माण कार्य प्रतिबन्धित किया गया है, जिसके एनेग्जर--3 में क्षेत्र की सूची दी गयी है। प्रश्नगत परियोजना सेक्टर-437 गौतमबुद्धनगर की जो कि उक्त सूची में नहीं है। ऐसी स्थिति में विपक्षी की परियोजना Eco- Sensisitive Zone WA & नहीं आती है।

विपक्षी द्वारा रेत के सम्बन्ध जो पत्रावली पर न्यूज आर्टिकल दाखिल किये गये है वह अमान्य है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि नोएडा द्वारा 77 दिनों के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, परन्तु इस बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। एन.जी.टी. द्वारा “विकांत कुमार तोगंड़ बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में पारित में आदेश दिनांक 4.04.2043 में निम्नलिखित अब्जर्वेशन दिया हैः- Before passing such an order, we may also notice that the guidelines that have been duly notified by the Central Ground Water Authority, Respondent No. 2, Annexure A-I to the application, have been violdated with impunity. Another factor that has to be borne in mind by the Tribunal is that the builders who are raising construction of 20,000 Sq. mts and above are required to take environmental clearance under the relevant rules by the SEIAA (competent authority in the State Government). It is stated that, such permissions have been taken on record. In any case, there is nothing on record to show that such permissions have been taken. Resultantly, we have no hesitation in passing ad interim injunction restraining all the Builders in NOIDA and Greater NOIDA from extracting any quantity of underground water for the purposes of contruction or otherwise till the next date of hearing. Respondent No.2, 5, 6 and 7 shall be responsible for strict compliance and ensuring implementation of the interim injunction passed. We make it clear that it shall be their dy 2 0

obligation to inform all the builders and even to takenecessary action/steps against the defaulting builders/persons besides bringing the same to the notices of this Tribunal. Stand over to 24th January. उपरोक्त आदेश के कम में केन्द्रीय भूमि जल बोर्ड, जल संसाधान मंत्रालय द्वारा पब्लिक नोटिस जारी करते हुए पर्यावरण संरक्षण अधिनियम, 4986 की प्रदत्त धारा-5 के अन्तर्गत एवं एन.जी.टी द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में निर्माण कार्य के प्रयोग हेतु बिल्डर्स पर भू-जल की निकासी पर रोक लगा दी गयी। उक्त आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गयी, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील को दिनांक 8.0.2043 को खारिज करते हुए निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है :- While issuing notice by Order dated 4.06.203, we have passed the following order: "In the meantime, the operative portion of the order passed by the National Green Tribunal shall be read so as to infer that the petitioner shall not permit the extraction of ground water in any manner it will not prevent the affected parties Jrom removing the water which may be seeping into the basement or enclosing the foundation of the buildings under construction." As the appeal is preferred against an interim order, we are not inclined to go into the merits of the case in detail. However, till the decision by the National Green Tribunal, our order dated 4.06.203, quoted above, shall remain operative. The Civil Appeal stands disposed of accordingly.

उपरोक्त आदेश के सम्बन्ध में पत्रावली पर दाखिल साक्ष्य के अवलोकन से विदित है कि दिनांक 44.04.2043 से दिनांक 24.0:.20:3 (3 दिन) तक के लिए निर्माण कार्य प्रभावित रहा है। विपक्षी द्वारा एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 08.44.2046 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि 4 सप्ताह अर्थात्‌ दिनांक 08.04.2046 से दिनांक 45.04.2046 तक निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- A&« 4 With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.

We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.! Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या--43029 /4985 में पारित आदेश दिनांक 09.:2.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05. 2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"l2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on ay १2 construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 24.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Uy 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल (3+7+35+33 = 88 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर aa होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट बायर Wire दिनांकित 03.0.2044 के प्रस्तर-6.4 के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 48 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 03.40.2043 तक यूनिट का 43 कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी की परियोजना लगभग 7 वर्ष t0 माह विलम्बित है और अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वारा माँग के अनुसार सभी धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 46.09.2044 को जारी किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना में कुल 48 टॉवर है, जिसमें कि 46 टॉवरों का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और ओ.सी. प्राप्त की जा चुकी है और वर्तमान में लगभग 4500 परिवार निवास कर रहे हैं। परियोजना के टॉवर-८ का निर्माण कार्य दिसम्बर 2024 पूर्ण किया जाना 32 Bra प्रस्तावित है और Stee से जल्द फरवरी 2022 से प्रारम्भ हो रहा है। शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 20.4.202i को जारी किया जा चुका है, परन्तु अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-8() में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है :- Section 76 (2 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. 2 वश 34 इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 03.40.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-6.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने की तिथि से 48+6 माह (ग्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। अतः शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 03.0.2044 से 48 + 6 माह (ग्रेस पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 03.0.203 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 88 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 03.40.203 + 88 दिन अर्थात्‌ 3.2.20i3 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। VN 45 जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the Possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-6.6 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5,/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-8 दिनाक 0.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.207 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) dy 6 अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 0१.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। रेरा एक्ट की धारा za) में प्राविधान है कि :-

(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"I'he Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" d 2 \ है यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ४टा॥२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 / 208 “पायनियर अर्बन लैन्ड एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.209 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @l0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 207 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest @0.7% 8... 9.9) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा aya किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के TR 8.4 में यह उललेखित है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @I0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. ar 48

अतः: यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal fiesta कस्ट्रक्‍्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (४८ ,२+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20l6, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen-i-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on el i9 07.02.2020................ ...--०५०--०००-० and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 2OI8... ss esesesccsereeeeseeeeeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया SMCLRHI प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,/पद्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर 8 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता (अमित कुमार एवं सुधा ठाकुर) द्वारा मानसिक पीड़ा, दर्द और पीड़ा के मद में 45,00,000,/- रूपये और वाद व्यय हेतु 54,000,/- रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेर अधिनियम की oem के अनुसार धारा-2,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक पीड़ा, दर्द और पीड़ा तथा वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। ie 20 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैट्स की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2022 तक ओ.सी / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.2.2043 से दिनांक 30.04.2047 तक 5/- रूपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी./ सी. सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍क्तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी । विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना 24

5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 02 ,/ ०2. / 2022 ८) जज ee ााक है on: On 22 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण