उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-॥ उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत do :- NCR44/08/78920/202 जयंत कुमार मिश्रा बनाम जे.एस.एस बिल्डकॉन प्रा० लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fame जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना NCR MONARCH में यूनिट सं0- प-॥/8-72& बुक की गई थी, जिसकी कुल कीमत 53,64,675 /- रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 53,29,264,/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना स्थल पर- किसी प्रकार का निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है और विपक्षी द्वारा बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। विपक्षी द्वारा मानचित्र में भी परिवर्तन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवेदन पत्र दिनांकित 26.09.206, आंवंटन/अनुबन्ध पत्र 26.09.20I6, ऋण खाता विवरण, त्रिपक्षीय अनुबन्ध 9.0.20:6, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में जवाब दाखिल करते हुए किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए शिकायत प्राधिकरण के समक्ष योजित की गई है। विपक्षी द्वारा अंकित किया गया है कि परियोजना के मूल ले-आउट में परिवर्तन अनुबंध-पत्र में उललेखित प्राविधान के अनुसार है जिसमें स्पष्ट रूप से अंकित है कि उक्त ले-आउट प्लान अनिश्चित है, जोकि सक्षम प्राधिकरण के अनुमोदन के उपरान्त परिवर्तित होने की सम्भावना है। yeaa परियोजना का निर्माण कार्य मार्च 20i6 से अक्टूबर 208 तक AO एन.सी.एल.टी. द्वारा वाद संख्या-073000 / 2046 में पारित आदेश दिनांक 04.03.2046 में विक्रय पर लगाई DST Page

गई रोक के कारण प्रभावित रहा मा0 एन.सी.एल.टी. के उक्त आदेश के कारण आवेदकों की बुकिंग रुक गई और जिन आवंटियों द्वारा इकाई बुक की गई, वे अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान हेतु तैयार नहीं थे, जिसके कारण निर्माण कार्य कथित तौर पर मई 20I6 के अंत तक ठप हो गया और विपक्षी द्वारा केवल फ्लैट खरीदारों से एकत्र किए गए धन से परियोजना का निर्माण किया जा रहा था। मा0 एन.सी.एल. टी. द्वारा दिनांक 3t0820I8 को पारित किया गया। उक्त अवधि में आवंटियों से निर्धारित धनराशि प्राप्त न कर पाने के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित रहा | ग्रेटर नोएडा औद्यौगिक विकास प्राधिकरण किये गये भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध में किसानों द्वारा ao उच्च न्यायालय के समक्ष Re याचिका संख्या-47068 / 2009 हरकरन सिंह बनाम स्टेट ऑफ यूपी. योजित की गई जिसमें मा0 उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश में विपक्षी के पक्ष में निष्पादित लीज डीड रद्द कर दी गई और विपक्षी द्वारा कानूनी और प्रशासनिक कार्यवाही पुन: प्रारम्भ की गई जिसके उपरान्त परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ किया जा सकता है। Alo एनजीटी और माननीय सर्वोच्च द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध, aifte-i9 की वैश्विक महामारी के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित रहा। प्रश्ननत परियोजना के सम्बन्ध में चारों वांछित प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं। परियोजना का 90 प्रतिशत से अधिक निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 37,99,789 /- रूपये का भुगतान किया गया है एवं 39,39,733/— रूपये का भुगतान किया जाना अवशेष है, अवशेष धनराशि के भुगतान के उपरान्त शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा मार्च 2022 तक प्रदान कर दिया जायेगा।

विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में ao एन.सी.एल.टी. द्वारा पारित आदेश, विभिन्‍न पत्रों, माननीय एन.सी.एल.टी के आदेश की छायाप्रतियां ई-मेल के माध्यम से पीठ को उपलब्ध करायी गयी हैं। उभयपक्षों के cat को सुना व पत्नावजी पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? 2. क्या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस ad जाने की मांग करना उचित है ? 3. क्या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? wr Page 2 निस्तारण बिन्दु Wear बिन्दु सं०-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य मार्च 206 से अक्टूबर 208 तक HO एन.सी.एल.टी. द्वारा वाद संख्या-0730५0 ,/ 2046 में पारित आदेश दिनांक 04.03.20I6 F विक्रय पर लगाई गई रोक के कारण प्रभावित रहा mo एन.सी.एल.टी. के उक्त आदेश के कारण आवेदकों की बुकिंग रुक गई और जिन आवंटियों द्वारा इकाई बुक की गई, वे अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान हेतु तैयार नहीं थे, जिसके कारण निर्माण कार्य कथित तौर पर मई 2046 के अंत तक ठप हो गया और विपक्षी द्वारा केवल फ्लैट खरीदारों से एकत्र किए गए धन से परियोजना का निर्माण किया जा रहा था। AO एन.सी.एल. टी. द्वारा दिनांक 37.08.20i8 को पारित किया गया। उक्त अवधि में आवंटियों से निर्धारित धनराशि प्राप्त न कर पाने के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित रहा। ग्रेटर नोएडा औद्यौगिक विकास प्राधिकरण किये गये भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध में किसानों द्वारा Ao उच्च न्यायालय के समक्ष रिट याचिका संख्या-47068 / 2009 हरकरन सिंह बनाम स्टेट ऑफ यूपी. योजित की गई जिसमें मा0 उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश में विपक्षी के पक्ष में निष्पादित लीज डीड रद्द कर दी गई और विपक्षी द्वारा कानूनी और प्रशासनिक कार्यवाही पुनः प्रारभ्भ की गई जिसके उपरान्त परियोजना का निर्माण कार्य प्रारन्‍्भ किया जा सकता है। मा0 एनजीटी और माननीय सर्वोच्च द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध, कोविड-49 की वैश्विक महामारी के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित रहा। आवंटन अनुबन्ध पत्र दिनांकित 29.09.2046 के फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :-

j. Force Majeure Clause: means any event or combination of events or circumstances beyond the control of theCompany which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonableprecaution and/ or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the Company's ability to perform obligations under this Application, which shall include but not be limited to: i Acts of God ie. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters etc. ii. Explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. iii, Strikes or look outs, industrial dispute. iv. Non-availability of cement, steel or other construction material due to strikes of manufacturers, suppliers, a आज रन Page 3 y. transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever. vi. War and hostilities of war, riots, bandh, act of terrorism or civil commotion.

The promulgation or amendment in any law, rules or regulation or the issue of any injunction court order or direction from any government authority that prevents or _ restricts the party/campany from complying with any with other authority or if any other authority or if any competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of neccessary approvals for the said complex/said building of if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the compitant authority(ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or any other Quasi Judicial Body or for any other reason whatsoever. अतः विपक्षी mo एन.सी.एल.टी. के समक्ष प्रकरण लम्बित होने की अवधि दिनांक 04.03.206 से 37.08.20i8 कुल 9१०0 दिनों की अवधि का लाभ प्राप्त करने का अधिकारी है। उपरोक्त अवधि में परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या- Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना स्थल पर किसी प्रकार का निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है और विपक्षी द्वारा बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। विपक्षी द्वारा मानचित्र में भी परिवर्तन किया गया है। अतः शिक।यतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में चारों वांछित प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं। परियोजना का 90 प्रतिशत से अधिक निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 37,99,789 /— रूपये का भुगतान किया गय। है एवं 39,39,733/- रूपये का भुगतान किया जाना अवशेष है, अवशेष धनराशि के Cn Page 4 रे के उपरान्त शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा मार्च 2022 तक प्रदान कर दिया जायेगा।

जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्रावधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is () में प्रावधान है कि :- "Section 78 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार da को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ ” to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder / का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रिगल sete सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... @jany other issue that the \e— et Page 5 a uthority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्रावधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी स्टेक होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल Raced सबअरबन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर-424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 42, 74, 76 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘hy moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर-40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :- ee Page 6

= As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly .........---०* Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ew के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 बिक्रम बटर्जी एवं अन्य बनाग यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 23.07.2049 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- /20 " is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they C— ee मर Page 7

2 get flats within three q period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास, फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के weR-t37 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." vat आब्जर्वेशन में यह भी we किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्ेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। ह

इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 ,/2049 पायनियर ada लैन्ड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part ष्ल्ट Page 8 4 the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य हे कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (२०८३॥०॥४श्ा) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि ॥वंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित oy लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके |

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना fers होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान Be | चूंकि विपक्षी द्वारा की प्रश्ननत परियोजना के सम्बन्ध में चारों वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुके हैं, जिसके अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्णता की ओर है तथा परियोजना के अन्य आवंटी कब्जे हेतु प्रतिक्षारत हैं। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए waa में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता परियोजना पूर्ण होने पर कब्जा लें। उसके बाद वे स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्गाण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहगे की दशा गें शिकायतकर्ता को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.07.2022 तक शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया जाता है, तो उसके ged बाद शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस किया जाना उपयुक्त होगा। निस्तारण बिन्दु सं0-2 Franka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांक 26.09.2046 को निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-23 के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20:7 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि दिनांक 30.06.20i8 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। चूंकि प्रश्नगत QE _ PageY = का निर्माण कार्य दिनांक 04.03.206 से 34.08.20:8 कुल 9१0 दिनों तक mo एन.सी.एल.टी. द्वारा पारित आदेश के कारण परियोजना के निर्माण कार्य बाधित रहा। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि दिनांक 30.06.2048 + 9t0 दिन अर्थात्‌ दिनांक 26.:2.2020 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 27.42.2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन ofa. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह coe है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि wed द्वारा उक्त धगराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पद्‌टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 924i) F wher के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि: >> ता iT << Page 0 = Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20I8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Prana किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं bt Page l4 डे i को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2022 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 27.42.2020 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें । साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड ao एन.सी.एल.टी. द्वारा लगाये गये प्रतिबंध एवं कोविड-49 को दृष्टिगत रखते हुए निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में उल्‍लेखित अवधि में विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (ver Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (ai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि सभी चार्जेस अनुबंध पत्र के प्राविधानों के अनुरूप अधिरोपित करेंगें एवं var अधिरोपित धनराशि के सम्बन्ध में गणना शीट शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.07.2022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 3.07.2022 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि McLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज Go ET Page 2

| सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें एवं यूनिट के सापेक्ष बैंक द्वारा ऋण के माध्यम से प्राप्त की गई धनराशि बैंक को वापस अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- (७५५ / 06/2022 ली 0 मम Karr (कल्पना मिश्रा) \\ ०३-१- (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3