उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-2 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थिति :- sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य रसीद /साक्ष्य के अनुसार जमा धनराशि रु तिथि अनुबंधानुसार कब्जा | दिये जाने की तिथि बनाम | क्रम शिकायत संख्या - यूनिट न0 | पत्रावली पर उपलब्ध सं0 J. | रटार44/08/70972/202] अर्चना त्यागी | A-602 रु0 46,53,435 / डिलिजंट faesd प्राणलि0 (अंतरिक्ष ग्रुप) शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित किया गया है। 48.04.2043 30 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात्‌ जनवरी 2046 संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Antriksh Valley में यूनिट संख्या A-602 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा Vo 6,53,435/— विपक्षी को भुगतान की गई। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र व एप्लिकेंट लेजर दिनांक 47.02.2024 जिसमें विपक्षी को रु0 76,53,435 भुगतान होना प्रदर्शित है, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। ह । न्णजञ्बच्च्खि

विपक्षी द्वारा आपत्ति दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि रेरा अधिनियम की धारा-24 के अनुसार शिकायत की सुनवाई नहीं किया जा सकता है क्योंकि रेरा अध्यक्ष के साथ कम से कम दो सदस्य होना अनिवार्य है। इस सम्बंध में माननीय पंजाब व हरियाणा उच्च न्यायालय द्वारा सीडब्ल्यूपी 8548/2020 जनता लैण्ड प्रमोटर्स प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का संदर्भ प्रस्तुत करते हुए तर्क दिया गया कि एकल पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार नहीं है। विपक्षी ने यह भी अंकित किया है कि अनुबंध के प्रस्तर Wen 54 व 53 में आर्बिट्रेशन क्लाज होने के कारण पीठ को सुनवाई का क्षेत्राधिकार नहीं है। हरियाणा रेरा के निर्णय के अनुसार जिस प्रोजेक्ट में 40 प्रतिशत से अधिक निर्माण कार्य हो चुका है। वहां पर जमा धनराशि वापस नहीं किया जा सकता है। विपक्षी की परियोजना में afts—-i9 महामारी के कारण भी विलम्बित हुई है। टॉवर अभी निर्माणाधीन है। विपक्षी कम्पनी शिकायतकर्ता को अन्य परियोजना अंतरिक्ष गोल्फ लिंक में टॉवर जी या टॉवर एफ में वैकल्पिक यूनिट देने को तैयार है। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किये गये हैं :- t. क्या अनुबंध में आर्बिट्रेशन क्लॉज होने के कारण इस पीठ को सुनवाई का क्षेत्राधिकार नहीं है? 2. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? 2 Sn

निस्तारण प्रश्न संख्या-4 विपक्षी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि आवंटन में आर्बिट्रेशन का क्लाज है जिसमें शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को दिल्‍ली में निस्तारित किया जाएगा जिस कारण पीठ को इस शिकायत को सुने जाने का क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नहीं है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा एम आर एम.जी.एफ बनाम आफताब सिंह में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- (i) The disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enachments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable. (ii) There are vast domins of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution. (iii) | The subject amendment was meant for a completely different purpose leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court. माननीय उच्च्तम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि या व्यवस्था के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आर्डिट्रेटर द्वारा आर्बिट्रेशन आवंटन के पश्चात भी नहीं किया जा सकता है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नहीं किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है। इस प्रकार विवाद को 3 — |

निस्तारित करने के लिए आर्बिट्रिटर सक्षम नहीं है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आर्बिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगी। उपरोक्त को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तद्नुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि एन. जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 3029,/4985 एम.सी मेहता बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं TER 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह ere है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में afis-i9 महामारी के अतिरिक्त अन्य

en DP eed ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है जिस कारण विपक्षी इस आधार पर लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06. 06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर sey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-3_ प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त vat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 78.0:.20i3 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 30 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जनवरी 2046 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की ओर से भुगतान की गई धनराशि पर कोई आपत्ति नहीं की गई है। जा खछ)

विपक्षी का कहना है कि कोविड-49 के कारण परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित रहा है। विपक्षी ने लिखित आपत्ति में यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि वह शिकायतकर्ता को अन्य परियोजना अंतरिक्ष गोल्फ fae में टॉवर जी या टॉवर एफ में वैकल्पिक यूनिट देने को तैयार है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की मूल आवंटित यूनिट को कब तक उपलब्ध करा दिया जाएगा, इस सम्बंध में कोई तथ्य प्रस्तुत नहीं किया है। पत्रावली पर उपलब्ध कंसीलिएटर की अंतिम आख्या दिनांक 42.2.2022 के अवलोकन से विदित है कि ” विपक्षी का कहना है कि उक्त टॉवर को पूर्ण करने में समय लग जायेगा। यदि शिकायतकर्ता आवंटन क्षेत्रफल से अधिक की प्रापर्टी लेना चाहता है तो अधिक क्षेत्रफल को वर्तमान रेट से आगणित कर दिया जाएगा। इस पर शिकायतकर्ता ने कथन किया कि वह आवंटन क्षेत्रफल से अधिक की प्रापर्टी नहीं ले सकता है परन्तु wager समस्थिति वैकल्पिक प्रापर्टी लेने को तैयार है। उपरोक्त तथ्यों के परिशीलन से विदित है कि शिकायतकर्ता को अनुबधानुसार यूनिट का कब्जा जनवरी 20॥6 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी ने यूनिट का कब्जा कब तक उपलब्ध करा दिया जाएगा परन्तु विपक्षी द्वारा इस सम्बंध में कोई तर्क या साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। इससे स्पष्ट है कि परियोजना करीब 7 वर्ष से अधिक विलम्ब है। चूंकि शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण शिकायतकर्ता को कब्जा के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम eS बनडउ 6

रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter 7 a. titi

interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत water व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर oa(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise 8 a

under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारत है। wat प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए add को MCLR+I5fagid की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |/072+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकातकर्ता को कब्जा के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित मूल यूनिट का कब्जा समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिसम्बर 2023 तक ओ.सी /सी.सी सहित देना सुनिश्चित करें और देय Kr शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 02.02.20:6 से दिनांक 30.04.2047 तक आवंटन पत्र में अंकित ब्याज दर देय होगा तथा उसके पश्चात्‌ दिनांक 07.05.207 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 6,53,435,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की 9 Oo

जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(29)(0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (Aaa और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। She Sas (डा०दीपक स्वरूप WA) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 0