उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम शिकायत संख्या धनराशि स0 I. टारा44/08/34505/2020 चन्द्रजीत यादव 29,8,990 /- 2. टारा44/07/57074/2020 ब्रजेश कुमार 7-602 3,34,694 /- 3. पटारा44/08/58058/2020 C-305 23,50,489 /- 4, |NCRI44/08/58337/2020| संजीव कुमार wat =| D-504 5,3,335 /- 5. | सटारा44/08/58353/2020 अरूण तनेजा [-804 38,99,53/- 6, सटारा44/08/58658/2020 विभव पाण्डेय B-2404 7,09,550/- 7, | NCRI44/09/6094i/2020 | मेनीजा रसूल खान farce वन | 3,77,806/- 8. | NCR44/08/59502/2020 अमित कुमार ८-003 | 29,43,807/- बनाम wel इंफाटेक प्रा.लि. शिकायतकर्ता चन्द्रजीत यादव के साथ 7 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें AMAATRA HOMES परियोजना से सम्बंधित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Yo NCR44/08/54505/2020 चन्द्रजीत यादव अग्रणी वाद रहेगा। (० S$ eee | | | | &£ प्रस्तुत शिकायल प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के Pee कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है ।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना AMAATRA HOMES में यूनिट संख्या- 6-803 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 29,8,990 /- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रतिकर, दो वर्ष का एडवांस मेंटेनेंस शुल्क, क्लब, मीटर, एफ.टी.टी.एच, आर.आई.एफ.डी, वाटर एवं सीवर, विधिक शुल्क, 65 वर्गमीटर की अतिरिक्त शुल्क, विलम्ब हेतु ब्याज की मांग की जा रही है, जोकि अनुचित है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 34.42.2020 को शिकायतकर्ता द्वारा पुनः यह अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में अनुचित मांगे की जा रही हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज एवं अनुचित मांग न किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, ऑफर ऑफ पोजेशन फॉर फिट-आउट, खाता विवरण, मांग पत्र, ऋण विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनकी परियोजना AMAATRA HOMES में शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट संख्या- 6-803 के सापेक्ष आवंटन पत्र/अनुबन्ध पत्र हस्ताक्षरित एवं निष्पादित किया गया था। आवंटन अनुबन्ध के प्रस्तर-45 एवं 46 की शर्तों के अनुसार टावर फाउंडेशन की तिथि से 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ फ्लैट का कब्जा दिया जाना था। टावर- ७ का निर्माण कार्य दिनांक 42.2.2044 को शुरू हुआ तथा अनुबन्ध दिनांक 27.02.20:5 को निष्पादित कराया गया। फोर्स मैज्योर परिस्थितियों के कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। उन्हें पूर्णता हेतु सभी

Se ee ate eae He rah / प्रमाण पत्र जैसे कि- फायर एन.ओ.सी, इलेक्ट्रिकल सेफ्टी एन.ओ.सी, । " / Page 2 = एन.ओ.सी, स्ट्रकक्‍्चरल सर्टिफिकेट, एयरपोर्ट अथॉरिटी ऑफ इंडिया एन.ओ. सी, एस.टी.पी फंग्शनिंग सर्टिफिकेट आदि सहित टावर एफ, जी, एच, एवं आई के ओ.सी /सी.सी हेतु दिनांक 9.09.2049 को आवेदन किया जा चुका है। ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा टावर एफ, जी, एच, आई एवं कॉर्मिशयल का ओ. सी /सी.सी दिनांक 46.04.2020 को जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 07.0.209 को जारी किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 34.2.2020 को इस बात की पुष्टि की गयी कि उन्हें परियोजना का ओससी प्राप्त हो चुका है। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में अनापत्ति प्रमाण पत्रों, माननीय एन.जी.टी के आदेश, कार्यालय आदेश दिनांक 26.09.2079, परियोजना पंजीकरण प्रमाण पत्र, अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 6.0.2020 की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से प्रतिकर, Wax एवं वाटर कनेक्शन आदि के रूप में मांगी जाने वाली धनराशि उचित है? 2... क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3, क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु सं० 4 बिन्दु सं०-। इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से प्रतिकर, वाटर एवं सीवर कनेक्शन आदि के रूप में मांगी जाने वाली धनराशि उचित है ? _———E——————— ane ee —————— a

SS शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रतिकर, दो वर्ष का एडवांस मेंटेनेंस शुल्क, क्लब, मीटर, एफ.टी.टी.एच, आर.आई.एफ.डी, वाटर एवं सीवर, विधिक शुल्क, 65 वर्गमीटर की अतिरिक्त शुल्क, विलम्ब हेतु ब्याज की मांग की जा रही है, जोकि अनुचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि सिविल अपील to 6649-50 // 2048 मैसर्स सुपरटेक लि0 बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा आदेश में यह अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ii Water connection charges, if paid to the concerned Authority, on proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. iii Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. ऐसी दशा में माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश के आलोक में विपक्षी, शिकायतकर्ता से उक्त धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु विपक्षी द्वारा इस सम्बंध में शिकायतकर्ता को उक्त गणना का festa (bifurcation of calculation) प्राप्त कराना होगा, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा कितनी धनराशि इस मद में सम्बंधित विभाग को दी गयी और var देय धनराशि के आधार पर शिकायतकर्ता की यूनिट पर कितना अधिभार उक्त धनराशि का आता है। इस सम्बन्ध में विपक्षी, शिकायतकर्ता को साक्ष्य उपलब्ध कराते हुए अनुपातिक तौर पर धनराशि प्राप्त कर सकते हैं। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह उक्तानुसार शिकायतकर्ता को साक्ष्य उपलब्ध करायें, तदोपरांत शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जाएगा। तदूनुसार बिन्दु Yo— निस्तारित किया जाता है। VV 7 निस्तारण बिन्दु सं0-2

बिन्दु do 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुईं? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण के आदेशों के कारण परियोजना प्रभावित हुई। विपक्षी की अक्षरशः रूप से फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है जिससे यह विदित हो सके कि वास्तव में परियोजना की भूमि पर निर्माण कार्य बाधित था | इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/ 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 4१0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. or फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक की परिस्थितियों को देखते हुए कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। TATA बिन्दु wo 2 निस्तारित किया जाता है। 02 Fs निस्तारण बिन्दु सं0--3

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा टावर एफ, जी, एच, आई एवं कॉर्मिशयल का ओ.सी /सी.सी दिनांक 604.2020 को जारी किया जा चुका है तथा उन्हें परियोजना का ओ.सी प्राप्त हो चुका है। पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांक 27.02.20:5 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-46 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा टावर के फाउंडेशन की तिथि से 42 माह एवं एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह में फ्लैट का कब्जा दिया जाना था। आवंटन पत्र /अनुबन्ध में टावर के फाउंडेशन की तिथि अंकित की नहीं की गयी है। ऐसे में अनुबन्ध “आवंटन पत्र निष्पादन की तिथि से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। उक्त आवंटन पत्र दिनांक 27.0220i5 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षर करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 27.02.2049 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 28.02.20i9 से ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि oe विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced users प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the

registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, Page 6 = case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा sat धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में adel og प्राविधानित है कि:-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: dv यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में at ge 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MciR+H प्रतिशत की व्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था! के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 77.0.208 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48--65 fafar/ie के द्वारा मॉडल Wire की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स tek के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.l Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and VV Page 8 cee EE ST == —$— understands that timely delivery of possession of the | [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on

, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Pena किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ov Page 9 —_— दिनांक 34.03.2024 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 28.02.209 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ध९ए का प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार गणना की जायेगी। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी, शिकायतकर्तागण को किसान प्रतिकर, वाटर एवं सीवर कनेक्शन के मद में मांगी जाने वाली धनराशि का अनुपातिक तौर पर साक्ष्यों सहित विवरण उपलब्ध करायें। तत्पश्चात शिकायतकर्तागण द्वारा भुगतान किया जाएगा। 4. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण से एक वर्ष से अधिक एडवांस Acta शुल्क की मांग नहीं की जायेगी। 5. विपक्षी, शिकायतकर्तागण को सभी मांगों का "Calculation Sheet" उपलब्ध कराएं | 6 विपक्षी, उपरोक्तानुसार संशोधित कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. / सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित करें। YW गाने 0 7. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (ali) के अन्तर्गत यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा Pate किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ]/टा,२+ प्रतिशत है।

8. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित fermi के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का veda भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 06 / 04 / 2024 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण