उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या ete ey यूनिट संख्या संख्या ee NCR 44/08/59485/2020 नीरू T-24, 703 | 2 NCRI44/09/6335/2020 हि प्रताप सिंह T-24, 602 | बनाम ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स yo feo शिकायतकर्ता नीरू के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। उपरोक्त दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना La Residentia से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या --NCRI44/08/59485/2020 नीरू अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia में यूनिट संख्या-724-703 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 30,06,750/— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को सितम्बर 2047 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी द्वारा ई-मेल दिनांकित 23.09.2047 के माध्यम से यह अवगत कराया गया कि यूनिट का निर्माण दिसम्बर 2048 तक पूर्ण कर लिया जायेगा, परन्तु दिनांक 28.09.20I8 को ई-मेल के माध्यम से बताया गया कि टॉवर pI 2

नं0-24 का निर्माण कार्य की अवधि सितम्बर 20I9 तक बढ़ा दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायकर्ता द्वारा विपक्षी के M.0.U. का जवाब दाखिल करते हुए कहा. गया है कि वह MOU. का हिस्सा नहीं हैं और उक्त MOU. अवैद्यानिक है। इसलिए जमा धनराशि वापिस दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए जमा धनराशि वापिस. दिलाये जाने एवं 5,00,000 /- रूपये मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 25.05.2024 को शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया हैं कि विपक्षी द्वारा दाखिल किये गये MOU. में वह पक्षकार नहीं है और वह उससे सहमत नहीं हैं। अत: शिकायतकर्ता द्वारा दिसम्बर 2024 तक यूनिट का कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस कम में पीठ द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 05.06.2024 तक अनुतोष संशोधित प्रार्थना पत्र रेरा पोर्टल पर अपलोड करने हेतु निर्देशित किया था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अनुतोष संशोधित प्रार्थना पत्र रेरा पोर्टल पर अपलोड नहीं किया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 28082073, HiT पत्र, एप्लीकेन्ट फाईल, ग्रह ऋण पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांक 23.09.20:3, विपक्षी को लिखे गये पत्र दिनांक 23.40.2048, विपक्षी का पत्र दिनांक 23.09.20:7, रिपेमेन्ट शैड्यूल, प्रत्युत्तर दिनांकित 6.03.2024, लिखित जवाब दिनांकित 20.05.2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा -गया है कि प्राधिकरण द्वारा प्लॉट नं०-0म्-06, क्षेत्रफल 97,226 वर्ग Alex आवंटित किया गया, जिसको बाटते हुए ted ला रेसीडेन्सिया .डेवलपर्स प्रा0 लि० को प्लॉट नं०-0प8-06%, क्षेत्रफल 80026.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया। परियोजना दिनांक 46.03.200 को लॉन्च की गयी et) परियोजना में कुल 39 टॉवर्स है। परियोजना के फेज़- में कुल ie टॉवर्स ae से i8 तक) हैं, जिसमें . 408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 cad का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 085 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है और अवशेष यूनिटों का कब्जा जून 2024 तक दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज़-2 में कुल 4 टॉवर्स (टॉवर-49 से 29 तक) हैं, जिसमें y 3 फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज़-3 में कुल to टॉवर्स (टॉवर-30 से 39 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2024 + 6 माह में कब्जा और सभी सुविधाओं सहित सितम्बर 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा।

परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। दिनांक 9. 07.20 से दिनांक 24.08.2042 तक निर्माण कार्य बन्द रहा। इस अवधि में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष किसानों द्वारा कई रिट याचिकायें योजित की गयी। मार्च 2043 के बाद निर्माण कार्य धीमी गति से शुरू हुआ। मार्च 2044 से at 2003 aw. निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः दिनांक 44.05.2045 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 / 2045 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.0720I9 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा।

शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-प-24 के 7वें तल पर फ्लैट संख्या-प-24-703 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 28.08.2043 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। टॉवर--24 का निर्माण कार्य किये जाने हेतु आवंटियों (जिसमें शिकायतकर्ता सम्मलित है) और विपक्षी के मध्य M.O.U. निष्पादित किया गया है, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा अपने प्रतिनिधियों को आवंटियों से अवशेष धनराशि प्राप्त करने का अधिकार दिया गया है। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखने अथवा दिसम्बर 2024 तक कब्जा दिये जाने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 0 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व aged निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 0५ 3. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बितं अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च -५।4।लय द्वारा रिट याचिका संख्या-2737,/ 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राण्लि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature.

87. The important provisions like Section 3 to 9, 40, 59 to 70 and 79 to 80 were notified for operation from /5/207. RERA law was enacted in the year 206. The Central Government did not make any haste to implement these provisions at one and the same time, but the provisions were made applicable thoughtfully and phase-wise. Considering the scheme of RERA, object and purpose for which it is enacted in the larger public interest, we do not find that challenge on the ground that it violates rights of the petitioners under Articles 4 and 9()(g) stand to reason. Merely because sale and purchase agreement was entered into by the promoter prior to coming into force of RERA does not make the application of enactment retrospective in nature. Thé RERA was passed because it was felt that several promoters had defaulted and such defaults had taken place prior to coming into force of RERA. In the affidavit-in- reply, the UOI had stated that in the State of Maharashtra 2608 ongoing projects have been registered, while 806 new projects have been registered. This figure itself would justify the registration of ongoing projects for regulating the development work of such projects.

89. Legislative power to make law with retrospective effect is well recognized. In the facts, it would not be permissible for the petitioners to os-wp-2737-7 & ors-RERA-JT.doc say that they have vested right in dealing with the completion of the project by leaving the proposed allottees in helpless and miserable condition. In a country like ours, when millions are in search of homes and had to put entire life earnings to purchase a residential house for them, it was compelling obligation on the Government to look into the issues in the larger public interest and if required, make "stringent laws regulating such sectors. We cannot foreseeat—“‘“‘é‘C;;!O!#;#;*;~;~™S situation where helpless allottees had to approach various forums in search of some reliefs here and there and wait for the outcome of the same for indefinite period. The public interest-at large is one of the relevant consideration in determining the constitutional validity of retrospective legislation.

256. "Section 4(2)(l)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." Vs 6

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। उपरोक्त माननीय उच्च wae के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेशा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तदूनुसार बिन्दु den- Penta किया जाता है। | निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या--2 इस-आशय--का-विद्वस्त्र-किया-मया-है-कि-क्या-चास्तव-ें- परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। मार्च 2047 से वर्ष 20:3 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को रिट याचिका संख्या-4506 /20i5 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र० सरकार एवं आदि” में स्वीकृति वी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के WeR-9(a) निम्नलिखिल उल्लेखित हैः- 79०9... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided for in this Agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, fire, storm, flood, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the Possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat to the allottee.

इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा women शिकायत संख्या-4430 / 206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड“ में निर्णय के प्रस्तर 74 में फोर्स मैज्योर gh परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn-Falwar-and-2-Ors;-Vs-- Unitech btd:-and~ other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordiiule Benvh of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. ‘The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, ‘enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील 'संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Luc for such activity. For parbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय . द्वारा सिविल अपील संख्या--940 // 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Serre Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4420I9 से दिनांक 44.02 2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 56+2) (दिनांक 40.42 20:9 से दिनांक 44.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। अतः उपरोक्त उल्लेखित आदेशों के कम में कुल 68 दिनों में निर्माण प्रभावित रहा। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। दिनांक 47.0.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 /8-3-t8- 65 विविध ,/46 के द्वारा मॉडल wie के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoler assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenitics and facilities of the Project in place on मर unless there is delay or failure due to war, flood, drought, Of १0 fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 रो दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएंगा और न ही शिकायतकर्ता के अतिदेय पर कोई era eno लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा सितम्बर 2047 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी द्वारा ई-मेल दिनांकित 23.09.2047 के माध्यम से यह अवगत कराया गया कि यूनिट का निर्माण दिसम्बर 2048 तक पूर्ण कर लिया जायेगा, परन्तु दिनांक 28.09.208 को ई-मैल के माध्यम से बताया गया कि टॉवर नं0-24 का निर्माण कार्य की अवधि सितम्बर 2049 तक बढ़ा दी गयी है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-7-24 के 7वें तल पर फ्लैट संख्या-प-24-703 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 28.08.20i3 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखने अथवा दिसम्बर 202 तक कब्जा दिये जाने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। 44 रेरा एक्ट की धारा ig (4) A प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (8) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the ullotiee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided_that-where—an—allottee—does—net—intend-to withdraw from the project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 28.08.2043 के URR-9(a) में निम्नलिख़ित उल्लेख किया गया है :- 49(9)... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 28.08.20i3 से 42 + 6 माह Ge पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 28.08.2047 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। 2 32 इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा-। — — ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक i7.03.20:7 + 68 दिन अर्थात्‌ 24.05.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय “ERT “नीलकमल Raced सबशर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the 43 possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

wet तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के- लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें OER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the (ermination notice:" ह यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जान। न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |'॥0॥१+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 fra किया जाता है। 9! 44

शिकायतकर्ता (नीरू) ने अपने प्रत्युत्तर में जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने एवं 5,00,000/— रूपये मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया है, परन्तु प्रत्युत्तर में कोई नया अनुतोष नहीं माँगा जा सकता है। प्रत्युत्तर विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन का जवाब होता है। यदि उसे कोई अनुतोष माँगना था, तो वह उसे मूल शिकायत में अंकित करना चाहिए था अन्यथा अनुतोष संशोधित करने हेतु प्रार्थना पत्र दाखिल करना चाहिए था, जो कि शिकायतकर्ता (नीरू) को अवसर देने के बावजूद ऐसा नहीं किया गया। प्रत्युत्तर में उल्लेखित नये अनुतोषों के सम्बन्ध में विचार किया जाना सम्भव नहीं है। जहाँ तक शिकायतकर्ता (नीरू) द्वारा किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसका निर्धारण एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर द्वारा किया जाना है। अतः शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित किराये के मद में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष योजित करने के लिए स्वतन्त्र है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय erg शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 24.05.2047 से ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRII प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग ata अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि ys 45 का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRi प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी |

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्डल-पर-अपलोड-किया-जाये+ यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 28/07/2024 0) न जेट ८ | f a _ (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या ete ey यूनिट संख्या संख्या ee NCR 44/08/59485/2020 नीरू T-24, 703 | 2 NCRI44/09/6335/2020 हि प्रताप सिंह T-24, 602 | बनाम ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स yo feo शिकायतकर्ता नीरू के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। उपरोक्त दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना La Residentia से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या --NCRI44/08/59485/2020 नीरू अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia में यूनिट संख्या-724-703 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 30,06,750/— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को सितम्बर 2047 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी द्वारा ई-मेल दिनांकित 23.09.2047 के माध्यम से यह अवगत कराया गया कि यूनिट का निर्माण दिसम्बर 2048 तक पूर्ण कर लिया जायेगा, परन्तु दिनांक 28.09.20I8 को ई-मेल के माध्यम से बताया गया कि टॉवर pI 2

नं0-24 का निर्माण कार्य की अवधि सितम्बर 20I9 तक बढ़ा दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायकर्ता द्वारा विपक्षी के M.0.U. का जवाब दाखिल करते हुए कहा. गया है कि वह MOU. का हिस्सा नहीं हैं और उक्त MOU. अवैद्यानिक है। इसलिए जमा धनराशि वापिस दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए जमा धनराशि वापिस. दिलाये जाने एवं 5,00,000 /- रूपये मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 25.05.2024 को शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया हैं कि विपक्षी द्वारा दाखिल किये गये MOU. में वह पक्षकार नहीं है और वह उससे सहमत नहीं हैं। अत: शिकायतकर्ता द्वारा दिसम्बर 2024 तक यूनिट का कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस कम में पीठ द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 05.06.2024 तक अनुतोष संशोधित प्रार्थना पत्र रेरा पोर्टल पर अपलोड करने हेतु निर्देशित किया था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अनुतोष संशोधित प्रार्थना पत्र रेरा पोर्टल पर अपलोड नहीं किया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 28082073, HiT पत्र, एप्लीकेन्ट फाईल, ग्रह ऋण पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांक 23.09.20:3, विपक्षी को लिखे गये पत्र दिनांक 23.40.2048, विपक्षी का पत्र दिनांक 23.09.20:7, रिपेमेन्ट शैड्यूल, प्रत्युत्तर दिनांकित 6.03.2024, लिखित जवाब दिनांकित 20.05.2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा -गया है कि प्राधिकरण द्वारा प्लॉट नं०-0म्-06, क्षेत्रफल 97,226 वर्ग Alex आवंटित किया गया, जिसको बाटते हुए ted ला रेसीडेन्सिया .डेवलपर्स प्रा0 लि० को प्लॉट नं०-0प8-06%, क्षेत्रफल 80026.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया। परियोजना दिनांक 46.03.200 को लॉन्च की गयी et) परियोजना में कुल 39 टॉवर्स है। परियोजना के फेज़- में कुल ie टॉवर्स ae से i8 तक) हैं, जिसमें . 408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 cad का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 085 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है और अवशेष यूनिटों का कब्जा जून 2024 तक दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज़-2 में कुल 4 टॉवर्स (टॉवर-49 से 29 तक) हैं, जिसमें y 3 फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज़-3 में कुल to टॉवर्स (टॉवर-30 से 39 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2024 + 6 माह में कब्जा और सभी सुविधाओं सहित सितम्बर 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा।

परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। दिनांक 9. 07.20 से दिनांक 24.08.2042 तक निर्माण कार्य बन्द रहा। इस अवधि में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष किसानों द्वारा कई रिट याचिकायें योजित की गयी। मार्च 2043 के बाद निर्माण कार्य धीमी गति से शुरू हुआ। मार्च 2044 से at 2003 aw. निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः दिनांक 44.05.2045 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 / 2045 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.0720I9 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा।

शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-प-24 के 7वें तल पर फ्लैट संख्या-प-24-703 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 28.08.2043 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। टॉवर--24 का निर्माण कार्य किये जाने हेतु आवंटियों (जिसमें शिकायतकर्ता सम्मलित है) और विपक्षी के मध्य M.O.U. निष्पादित किया गया है, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा अपने प्रतिनिधियों को आवंटियों से अवशेष धनराशि प्राप्त करने का अधिकार दिया गया है। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखने अथवा दिसम्बर 2024 तक कब्जा दिये जाने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 0 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व aged निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 0५ 3. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बितं अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च -५।4।लय द्वारा रिट याचिका संख्या-2737,/ 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राण्लि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature.

87. The important provisions like Section 3 to 9, 40, 59 to 70 and 79 to 80 were notified for operation from /5/207. RERA law was enacted in the year 206. The Central Government did not make any haste to implement these provisions at one and the same time, but the provisions were made applicable thoughtfully and phase-wise. Considering the scheme of RERA, object and purpose for which it is enacted in the larger public interest, we do not find that challenge on the ground that it violates rights of the petitioners under Articles 4 and 9()(g) stand to reason. Merely because sale and purchase agreement was entered into by the promoter prior to coming into force of RERA does not make the application of enactment retrospective in nature. Thé RERA was passed because it was felt that several promoters had defaulted and such defaults had taken place prior to coming into force of RERA. In the affidavit-in- reply, the UOI had stated that in the State of Maharashtra 2608 ongoing projects have been registered, while 806 new projects have been registered. This figure itself would justify the registration of ongoing projects for regulating the development work of such projects.

89. Legislative power to make law with retrospective effect is well recognized. In the facts, it would not be permissible for the petitioners to os-wp-2737-7 & ors-RERA-JT.doc say that they have vested right in dealing with the completion of the project by leaving the proposed allottees in helpless and miserable condition. In a country like ours, when millions are in search of homes and had to put entire life earnings to purchase a residential house for them, it was compelling obligation on the Government to look into the issues in the larger public interest and if required, make "stringent laws regulating such sectors. We cannot foreseeat—“‘“‘é‘C;;!O!#;#;*;~;~™S situation where helpless allottees had to approach various forums in search of some reliefs here and there and wait for the outcome of the same for indefinite period. The public interest-at large is one of the relevant consideration in determining the constitutional validity of retrospective legislation.

256. "Section 4(2)(l)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." Vs 6

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। उपरोक्त माननीय उच्च wae के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेशा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तदूनुसार बिन्दु den- Penta किया जाता है। | निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या--2 इस-आशय--का-विद्वस्त्र-किया-मया-है-कि-क्या-चास्तव-ें- परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। मार्च 2047 से वर्ष 20:3 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को रिट याचिका संख्या-4506 /20i5 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र० सरकार एवं आदि” में स्वीकृति वी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के WeR-9(a) निम्नलिखिल उल्लेखित हैः- 79०9... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided for in this Agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, fire, storm, flood, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the Possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat to the allottee.

इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा women शिकायत संख्या-4430 / 206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड“ में निर्णय के प्रस्तर 74 में फोर्स मैज्योर gh परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn-Falwar-and-2-Ors;-Vs-- Unitech btd:-and~ other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordiiule Benvh of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. ‘The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, ‘enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील 'संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Luc for such activity. For parbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय . द्वारा सिविल अपील संख्या--940 // 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Serre Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4420I9 से दिनांक 44.02 2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 56+2) (दिनांक 40.42 20:9 से दिनांक 44.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। अतः उपरोक्त उल्लेखित आदेशों के कम में कुल 68 दिनों में निर्माण प्रभावित रहा। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। दिनांक 47.0.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 /8-3-t8- 65 विविध ,/46 के द्वारा मॉडल wie के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoler assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenitics and facilities of the Project in place on मर unless there is delay or failure due to war, flood, drought, Of १0 fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 रो दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएंगा और न ही शिकायतकर्ता के अतिदेय पर कोई era eno लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा सितम्बर 2047 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी द्वारा ई-मेल दिनांकित 23.09.2047 के माध्यम से यह अवगत कराया गया कि यूनिट का निर्माण दिसम्बर 2048 तक पूर्ण कर लिया जायेगा, परन्तु दिनांक 28.09.208 को ई-मैल के माध्यम से बताया गया कि टॉवर नं0-24 का निर्माण कार्य की अवधि सितम्बर 2049 तक बढ़ा दी गयी है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-7-24 के 7वें तल पर फ्लैट संख्या-प-24-703 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 28.08.20i3 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखने अथवा दिसम्बर 202 तक कब्जा दिये जाने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। 44 रेरा एक्ट की धारा ig (4) A प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (8) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the ullotiee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided_that-where—an—allottee—does—net—intend-to withdraw from the project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 28.08.2043 के URR-9(a) में निम्नलिख़ित उल्लेख किया गया है :- 49(9)... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 28.08.20i3 से 42 + 6 माह Ge पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 28.08.2047 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। 2 32 इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा-। — — ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक i7.03.20:7 + 68 दिन अर्थात्‌ 24.05.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय “ERT “नीलकमल Raced सबशर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the 43 possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

wet तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के- लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें OER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the (ermination notice:" ह यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जान। न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |'॥0॥१+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 fra किया जाता है। 9! 44

शिकायतकर्ता (नीरू) ने अपने प्रत्युत्तर में जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने एवं 5,00,000/— रूपये मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया है, परन्तु प्रत्युत्तर में कोई नया अनुतोष नहीं माँगा जा सकता है। प्रत्युत्तर विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन का जवाब होता है। यदि उसे कोई अनुतोष माँगना था, तो वह उसे मूल शिकायत में अंकित करना चाहिए था अन्यथा अनुतोष संशोधित करने हेतु प्रार्थना पत्र दाखिल करना चाहिए था, जो कि शिकायतकर्ता (नीरू) को अवसर देने के बावजूद ऐसा नहीं किया गया। प्रत्युत्तर में उल्लेखित नये अनुतोषों के सम्बन्ध में विचार किया जाना सम्भव नहीं है। जहाँ तक शिकायतकर्ता (नीरू) द्वारा किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसका निर्धारण एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर द्वारा किया जाना है। अतः शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित किराये के मद में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष योजित करने के लिए स्वतन्त्र है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय erg शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 24.05.2047 से ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRII प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग ata अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि ys 45 का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRi प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी |

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्डल-पर-अपलोड-किया-जाये+ यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 28/07/2024 0) न जेट ८ | f a _ (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण