उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या ॥२८ा२]44/08/59]96/2020 चीनू सिंघल बनाम वेव मेगासिटी सेंटर प्रा लि प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fag कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट संख्या-37) 328 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 2,26,04,400 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 7,93,07,434 /- रूपये का भुगतान किया war | विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 04.08.202 के प्रस्तर-6. 4 के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 04.02.206 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी की परियोजना लगभग 6 वर्ष विलम्बित है और अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वारा माँग के अनुसार सभी धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा बिना सूचना प्रदान किये प्रश्नगत यूनिट के क्षेत्रफल में वृद्धि कर दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 04.08.2042 की प्रति, खाता विवरण, पेमेंट प्लॉन, ऋण अभिलेख आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा किसान आंदोलन को द्रवाक्षतिगत रखते हुए 2072 से 20:7 2७

तक निर्माण पर रोक लगा दी गई निर्माण कार्य पर ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय निर्माण कार्य, aifas—i9 महामारी है। परियोजना से सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा सी.आई.आर.पी. तथा धारा-१0 इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 2046 नियंत्रण के लिए निम प्रदूषण को ध्या लगा दी गयी थी। परियोजना में | भी विलम्ब हुआ जिसके कारण ई थी तथा एन.जी.टी. न्यायालय र प्रतिबन्ध लगाया गया। के अन्तर्गत एन.सी.एल.टी. न्यायालय गयी, जिसमें न्यायालय द्वारा आदेश सुनवाई की 7 यालय के द्वारा प्रदूषण के दिल्‍ली NCR 4 aed हुए यालय द्वारा निर्माण कार्य पर रोक हामारी के फैलने के कारण T अवैधानिक माँग की गयी, लय, नई इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड के अधीन याचिका योजित की धार 43(॥) को दृष्टिगत रखते हुए “कॉर्पोरेट इंसलोवेनकी कार्यवाही मे हुए लेनदेन को “प्रीफरेन्शल टट्रैन्सैक्शन” माना जाएगा। उपरोक्त याचिका के कारण विपक्षी द्वारा जमा धनराशि भुगतान करना रोक दिया गया। अतः विपक्षी द्वारा दिल्‍ली के समक्ष दिनांक 26.40.2024 सुरक्षित कर लिया गया, तथा ere) रेसोल्यूशन प्रोसेस” की को करने के उपरांत अधिनियम एन.सी.एल.टी. में लम्बित याचिका के निस्तारण तक प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है। वाद परियोजना उभयपक्ष के तर्कों आधार पर निम्नलिखित . क्या प्रश्नगत of ग्र क्या परियोजना निस्तारण करना 3. क्‍या पक्षकारों के मध्य सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके बिन्दु विचरित किये गये :- जना का रेरा में पंजीकृत कराया जाना अपेक्षित है ? एन.सी.एल.टी. में लम्बित याचिका के कारण शिकायत का वैधानिक रेरा निक है अथवा नहीं ? के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 5. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 6 बिन्दु सं० 4 के अन्तर्गत इस तथ्य का निर्धारण किया जाना है कि क्या प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट का पंजीकरण विपक्षी द्वारा रेरा में कराया गया है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिवचनों पर आधारित है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि विपक्षी द्वारा इस परियोजना का रेरा में पंजीकरण नहीं कराया गया है, जिसके कम में विपक्षी की परियोजना WMCC- 3D की विवेचना एवं रेरा पोर्टल पर जाँच करायी गयी, जिसमें यह पाया गया कि विपक्षी की परियाजन रेरा में पंजीकृत नहीं करायी गयी है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उन्हें अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना की सुविधायें पूर्ण नहीं और परियोजना विलम्बित है। ऐसे में यह परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में आता है इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:6 के नियम 2() में रेरा के अन्तर्गत ऑनगोईग परियोजना को परिभाषित करते हुए चार अपवाद भी दिये गये हैं, जो कि निम्नवत हैः- (h) "ongoing project” means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these rules:

(i) where services have been handed over to the Local Authority for maintenance. (ii) where common areas and facilities have been handed over to the Association for the Residents’ Welfare Association for maintenance. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed. (iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate. उक्त नियम 2(h)(iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate. के अन्तर्गत प्रश्नगत परियोजना के सभी विकास कार्य अभी पूर्ण नहीं किये गये है और न ही परियोजना पूर्ण है। ऐसे में प्रश्नगत परियोजना को Ww रेरा में पंजीकरण कराये जाना अपेक्षित है। उपरोक्तानुसार परियोजना ऑनगोईग की श्रेणी में है, जिसका रेरा में पंजीकरण कराया जाना आवश्यक है। विपक्षी को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है और न ही परियोजना से संबंधित अभिलेख दाखिल किए गए हैं तथा न ही विपक्षी द्वारा समस्त औपचारिकतायें पूर्ण हीं की गयी है। इससे भी स्पष्ट है कि परियोजना के अभी विकास कार्य कराये जाने अवशेष हैं और विपक्षी द्वारा पूर्णता के सम्बन्ध में विभिन्‍न विभागों से अनापत्ति पत्र प्राप्त नहीं की गयी है। अतः प्रश्नगत परियोजना रेरा के क्षेत्राधिकार में है। उपरोक्तानुसार नापत्ति प्रमाण नुसार से स्पष्ट 3

होता है कि परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया जाना आवश्यक है और विपक्षी द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-3 का उल्लंघन किया गया है। चूंकि प्रश्नगत परियोजना ऑनगाईंग परियोजना की श्रेणी में आता है। इस सम्बंध में भू-सम्पदा विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा-03 को पढ़ा जाना अत्यंत महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से seeker है कि:- REGISTRATION OF REAL ESTATE PROJECT AND REGISTRATION OF REAL ESTATE AGENTS. 3. (I) No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment, or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act: Provided that projects that are ongoing on the date of commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of this Act: Provided further that if the Authority thinks necessary, in the interest of allottees, for projects which are developed beyond the planning area but with the requisite permission of the local authority, it may, by order, direct the promoter of such project to register with the Authority, and the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder, shall apply to such projects from that stage of

registration. (2) Notwithstanding anything contained in sub-section (!), no registration of the real estate project shall be required— > (a) where the area of land proposed to be developed does not exceed five hundred square meters or the number of apartments proposed to be developed does not exceed eight inclusive of all phases: Provided that, if the appropriate Government considers it necessary, it may, reduce the threshold below five hundred square meters or eight apartments, as the case may be, inclusive of all phases, for exemption from registration under this Act; (b) where the promoter has received completion certificate for a real estate project prior to commencement of this Act; (c) for the purpose of renovation or repair or re-development which does not involve marketing, advertising selling or new allotment of any apartment, plot or building, as the case may be, under the real estate project. Explanation—For the purpose of this section, where the real estate project is to be developed in phases, every such phase shall be considered a stand alone real estate project, and the promoter shal! obtain registration under this Act for each phase separately.

इसमें रेरा में रजिस्ट्रेशन किये बिना रियल स्टेट प्रोजेक्ट भू-खण्ड या अपार्टमेन्ट की बुकिंग, विकय व विज्ञापन आदि न करने सम्बंधी प्राविधान है और ऑनगोईग प्रोजेक्ट्स के रजिस्ट्रेशन हेतु स्पष्ट प्राविधान वर्णित है। अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार ऐसे सभी प्रोजेक्ट्स ऑनगाईग परियोजना की श्रेणी में सम्मलित हैं, जिन्हें रेरा आने से पूर्व सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी को प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के सम्बंध में सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। ऐसे में प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट, ऑनगोईग परियोजना होने के कारण इस पर अधिनियम के सभी प्राविधान लागू होगें। Peeve: अधिनियम की धारा-3 में वर्णित प्राविधानों के अनुसार प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट Wr की परिधि में आने से रजिस्ट्रेशन होने योग्य है। विपक्षी अपनी परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराना सुनिश्चित करें। साथ ही विपक्षी को धारा-3 के अधीन रजिस्ट्रीकरण न किये जाने के कारण अधिनियम की धारा-59 के अन्तर्गत दण्ड का भागी है। अधिनियम की धारा-59 में स्पष्ट रूप से उललेखित है किः- 59. () If any promoter contravenes the provisions of section 3, he shall be liable to a penalty which may extend up to ten per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. (2) If any promoter does not comply with the orders, decisions or directions issued under sub-section (I) or continues to violate the provisions of section 3, he shall be punishable with imprisonment for a term which may extend up to three years or with fine which a

may extend up to a further ten per cent. of the estimated cost of the real estate project, or with both. उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि यदि कोई सम्प्रवर्तक धारा-3 के उपबन्धों का उल्लंघन करता है, तो वह ऐसी किसी शास्ति के लिए जो प्राधिकरण द्वारा यथा अवधारित भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत के १0 प्रतिशत तक की हो सकेगी, दायी होगा सचिव, रेरा इस सम्बन्ध में विपक्षी के विरूद्द दण्डात्मक कार्यवाही करते हुए अग्रेस्तर परियोजना wr Rr में पंजीकृत Herd, wer ही तकनीकी सलाहाकार परियोजना के पंजीकरण के सम्बन्ध में आवश्यक कार्यवाही करें। माननीय उच्च न्यायालय, बाम्बे ने रिट पिटीशन कमांक 908 / 2048 “मोहम्मद जैन खान विरूद्ध महाराष्ट्र रियल wee अथॉरिटी व अन्य” के प्रकरण में सुनवाई उपरान्त अपने पारित आदेश दिनांक 34.0720:8 ¥ यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा में अपंजीकृत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के Peg भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्टस के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। अतः प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के विरूद्द प्रस्तुत शिकायत रेरा में सुनवाई योग्य है। तदनुसार बिन्दु vo 4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या--2 बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना एन.सी.एल.टी. में लम्बित याचिका के कारण शिकायत का निस्तारण करना वैधानिक है अथवा नहीं?

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि याचिका संख्या (IB)-97(PB)/202 माननीय एन.सी.एल.टी. न्यायालय, नई दिल्ली द्वारा दिनांक 26.0.2024 को आदेश सुरक्षित कर लिया गया था, जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। उक्त याचिका के आधार पर विपक्षी द्वारा प्रश्गगत शिकायत को पोषणीय न मानते हुए स्थगन के आदेश पारित करने का तथ्य अंकित किया गया है। इस सम्बन्ध में इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 2046 के अन्तर्गत धारा-44 में निम्न प्राविधान है- [4.,.. ([) Subject to provisions of sub-sections (2) and (3), on the insolvency commencement date, the Adjudicating Authority shall by order declare moratorium for prohibiting all of the ? following, namely:— इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड की a-i0 के अन्तर्गत दाखिल याचिका को स्वीकार करते हुए अधिनियम की aia के अन्तर्गत मोरटोरियम के आदेश पारित किये जाने के बाद सम्बन्धित पक्षकारों के, अन्य किसी भी न्यायालय, न्‍्यायाधिकरण, मध्यस्थता पैनल या अन्य प्राधिकरण में किसी भी निर्णय, डिक्री या आदेश के निष्पादन (a) the institution of suits or continuation of pending suits or proceedings against the corporate debtor including execution of any judgment, decree or order inany court of law, tribunal, arbitration panel or other authority; (b) transferring, encumbering, alienating or disposing of by the corporate debtor any of its assets or any legal right or beneficial interest therein;

(c) any action to foreclose, recover or enforce any security interest created bythe corporate debtor in respect of its property including any action under the Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002; (d) the recovery of any property by an owner or lessor where such property isoccupied by or in the possession of the corporate debtor. उपरोक्त प्राविधान से स्पष्ट है कि माननीय एन.सी.एल.टी. न्यायालय द्वारा सहित दाखिल हित कॉर्पोरेट देनदार के खिलाफ लंबित मुकदमों या कार्यवाहीयां स्थगित हो जाएंगी खिल याचिका में मुख्य da एन.सी.एल.टी., नई दिल्‍ली द्वारा मोरटोरियम के आदेश पारित नहीं किया गया है, जिस कारण इन्सॉल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 20:6 की धारा-44(4) के क्लॉज (a), (0), (०), (0) में दिये हुए फोरम एवं न्यायालयों की कार्यवाही पर धारा-44 की रोक लागू नहीं होगी। ऐसे में प्रस्तुत शिकायत का निस्तारण करने पर कोई निषेध नहीं है | यदि मा. एन.सी.एल.टी. द्वारा द्वारा भविष्य मे कोई आदेश पारित किया जाता है तो विधीनुसार कार्यवाही की जाएगी | तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 ya वर्णित स्थिति में उपरोक्त प्राविधान से स्पष्ट है कि "कॉर्पोरेट caer" द्वारा निस्तारित किया जाता है। a) निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या 3 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा gar पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745-6749 / 2024 “ef न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on- going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आब्जवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 *y परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में म्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्‍ली ९८४ में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.4.2049 को निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड-49 के फैलने के कारण विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल

भी विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय न्यायालयों द्वारा आदेशों 20 इस सम्बन्ध में फ्लैट Hal अनुबन्ध के प्रस्तर | का उल्लेख किया गया है| माननीय एन.जी.टी. द्वारा नवम्बर, 20:7 से जनवरी, 48 तक तथा अक्टूबर, 20i89 से दिसम्बर, 20:8 तक तथा अक्टूबर, जनवरी, 2020 तक प्रदूषण के नियंत्रण के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया जिसके कारण विकासकर्ता निर्माण कार्य पूर्ण करने में असमर्थ रहा। मा. न्यायलय द्वारा किसान आन्दोलन को ध्यान में रखते हुए जनवरी, 20i7 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी et) परियोजना में निर्माण कोविड-49 महामारी के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। —5.2 निम्नलिखिल उललेखित है:- For the purposes of the present transaction followed by HSC Allottee(s) Arrangement, "Force Majeure" shall me event or circumstance or a combination of even circumstances, whether occured or likely to occur, satisfies all or any of the following conditions: (a) Materially and adversely affecting the said/ and/or the peformance of an obligation of the deve (b) And are beyond the control of the Developer: (c) And includes (without limitation) subject to satis of the above conditions, the following events circumstance: i. War (whether declared or undeclared), invasion, conflict or act of foreign enemy; an any s and which project oper; faction and/or armed ii, Revolution, riot, insurrection or other civil comotion, act of terrorism or sabotage; iii. Strikes, industrial disputes and/or lockouts interrupting supplies and services to the Project; a and/or

रा पारित 2049 से गया गया, उच्चतम 2042 से जनवरी, UT कार्य, 30 iv. Non-payment of sums due from the al lottee(s) including payment of installment/applicable interest and levies as mentioned herein above on time by any of the allottce(s) of the super premium/premium "Serviced Residences"; v. Change in governmental policy, laws (including any statute, ordinance, rule, regulation, judgement, notification, order, decree, permission, license or approval). including but not limited to, exproportion or compulsory acquisition by any government/noida of any part of the said project or rights therein; vi. Acts of god or events beyond the reasonable control of the developer hich could bnot resonably have been expected, including any effect of he natural elements, including lightning, fire, earthquake, unprecedented rains, lamdslide, subsidence, flood, storm, cyclone, epidemics or plagues or any other similar effect; vii. Any Dispute between the developer and the allottee(s) and/or between the developer and the person, persons association of persons obstructing and creating hurdle in the progress of the development work of the ‘said project’ and/or the Super Premium "Serviced Residences" therein and/or any proceeding initiated in this regard; जा, Any judgement or order of any court of competent Jurisdiction or Government of India or the state government or any local body or statutory authority, made against the developer in any proceedings;

ix. Any other reason which can be construed to be beyond the control of the normal human being: माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील dear 3029 /985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है - With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in अं या furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.| Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 /4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

In the affidavit dated 05.2.20l9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "}2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as pi 2 quoted above. However. conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.209 से दिनांक 4 4.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04. 7.209 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 4.02.2020 तक सॉय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06. 06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि aa शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 07.08.20i2 6 wraesi के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 07.02.20:6 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी की परियोजना लगभग 6 वर्ष विलम्बित है और अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वारा माँग के अनुसार सभी धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा आवंटन o ग्ड पत्र दिनांक 04.08.2042 को जारी किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना से सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा अवैधानिक माँग की गयी, जिसके कारण सी.आई.आर.पी. तथा धारा-40 इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 20i6 के अन्तर्गत एन.सी.एल.टी. न्यायालय, नई दिल्‍ली के समक्ष दिनांक 26.40.2024 को सुनवाई की गयी, जिसमें न्यायालय द्वारा आदेश सुरक्षित कर लिया गया। उपरोक्त याचिका के कारण विपक्षी द्वारा जमा धनराशि भुगतान करना रोक दिया गया। रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-48(॥) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है :- Section 768 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allotiee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, al such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि ae os एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत pS ३4 प्रकरणों में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट dar अनुबन्ध दिनांक 04.082042 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-5.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने की तिथि से 36+6 माह Gre पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। अतः शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि ot.08.20I2 से 36+6 माह (ग्रेस पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 0t.022006 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) +) ap जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /“208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि: "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4Q) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent ~ Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " stat विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.02.20I6+ 68 दिन अर्थात्‌ 09.04. 20i6 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। है nls) जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। WW एक्ट की धारा 2%za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; हु (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any ps 36 part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय »/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय »पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है Be "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को '#८ा२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+| प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धरण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 // 2048 “पायनियर ada as एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.042049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the Statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 20I7 @0.7% S.I. p.a. The Respondent - Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard ys 47 Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair.

SITAR यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2047 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest @0.7% 5... 9.8 ) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8. में यह veered है कि :- अतः: यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40/7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 ,// 2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उलल्‍लेखित किया गया है किः- The National Commission has rightly awarded Interest @0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2] Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 ie. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest.

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.! (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given py 8 cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottce shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rulcs within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20]6, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen-ti-920/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित माना है। On !2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020... eeeseeesesesteteeeees and only on complaint under Section !8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + [%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, QOI 8 eccecseccseerseeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. नियमावली के चित एवं सही अत: TREAT माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को Bl; ह 02 स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया GMCLRHH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Soni गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन

एवं विकास), (विकय »/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है N (os) उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2022 तक ओ. सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 09.04.2046 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(20)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। )/ 20 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 5) 7 / 6% / 2022 Cute ae ' (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण