उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण् T | NCRI44/08/59073/2020 मनोज कुमार 2 NCR44/08/59086/2020 भास्कर शुक्ला बनाम wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता मनोज कुमार क॑ साथ of अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। गंयै हैं। इन सभी शिकायतों -के-तथ्य-समान-है--और-एक के-लथ्य-समान-है--और-एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें La Galaxia से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णण से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या = NCRI44/08/59073/2020 मनोज कुमार अग्रणी वाद रहेगा। शिकायतकर्तागण द्वारा मूल शिकायत जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है, परच्तु दिनांक 20.09.2024 को संशोधन प्रार्थना पत्र पीठ के समक्ष प्रस्तुत कर कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा में विपक्षी की परियोजना La 69458 में 8वें तल पर यूनिट संख्या-0-803 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल मूल्य 23,04,475 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष में शिकायतकर्ता द्वारा 5,23,456 /— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जागे का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना की पूर्णता तिथि 37.42.2078 अंकित की जे 2 गयी थी, जो कि बीत चुकी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 28.08.2042, मांग पत्र की छायाप्रति, त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांकित 30.40.2042 एवं संशोधन प्रार्थना पत्र दिनांकित 20.09.2024 जमा धनराशि की रसीदों की प्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 22.09.2020 दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना La Galaxia रेरा मे पंजीकृत है, जिसके टॉवर-8, 7 एवं G का फिनिशिंग कार्य चल रहा है और जून 2024 तक ओ.सी सहित कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना का निर्माण कार्य रेरा लागू होने से पूर्व शुरू हुआ था, ऐसी स्थिति में रेरा के प्रविधान लागू नहीं होते है। दिनांक 28.08.2042 को अनुबंध निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार परियोजना में देरी के लिए शिकायतकर्ता 5 रूपये प्रति वर्ग फूट प्रति माह की दर से विलम्ब ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है और अनुबंध रेरा लागू होने से पूर्व निष्पादित कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना La Galaxia के टॉवर-0 के 8वें तल पर फ्लैट संख्या-0-803 बुक किया गया, जिसका कब्जा जून 2024 तक दे दिया जायेगा। अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कूल मूल्य 23,0i,475/- रूपये + ब्याज + कर है। शिकायतकर्ता द्वारा 5,23,456 //-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। परिय फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई. जो कि उनके नियंत्रण A

नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना weed के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई। दिनांक 04.44.2049 से 40.44.2049 तक निर्माण कार्य बाधित ver) इसके अतिरिक्त कोविड-49 के कारण भी मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक भी निर्माण कार्य बाधित रहा। विपक्षी, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस करने की स्थिति में नहीं है क्योंकि परियोजना के निर्माण में जमा धनराशि का निवेश किया गया है। उभयपक्ष के det को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- PORT आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे गें नहीं आते हैं ? व क्‍या Wel) क॑ मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? ; 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर कया होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? व क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 / 20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि —

86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature. 87. The important provisions like Section 3 to 9, 40, 59 to 70 and 79 to 80 were notified for operation from | /5/20\7. RERA law was enacted in the year 206. The Central Government did not make any haste to implement these provisions at one and the same time, but the provisions were made applicable thoughtfully and phase-wise. Considering the scheme of RERA, object and purpose for which it is enacted in the larger public interest, we do not find that challenge on the ground that it violates rights of the petitioners under Articles 4 and 9(l)(g) stand to reason. Merely because sale and purchase agreement was entered into by the promoter prior to coming into force of

RERA does not make the application of enactment retrospective in nature. The RERA was passed because it was felt that several promoters had defaulted and such defaults had taken place prior to coming into force of RERA. In the affidavit-in- reply, the UOI had stated that in the State of Maharashtra [2608 ongoing projects have been registered, while 806 new projects have been registered. This figure itself would justify the registration of ongoing projects for regulating the development work of such projects. 256. "Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर रेरा में पंजीकरण के समय एक नई

समय सीमा दे सकता है, किन्तु var समयावधि रेरा के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से sal सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध गें दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन eT" परिये hort निश्चित रूप से Rr अधिनि4+ की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी रपष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरशा के सभी प्राविधान लागू होगें। प्रश्ननत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 का निस्तातरण किया जाता है। “y निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना wee के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई। दिनांक 04.7.20:9 से 0.4. 2049 तक निर्माण कार्य बाधित रहा। इसके अतिरिक्त afas—t9 के कारण भी मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक भी निर्माण कार्य बाधित रहा। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के WAR 9(a) निम्नलिखिल उल्लेखित a

9(a). That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 30 months from the date of signing of agreement which may vary for + six months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided for in this _ Agreement if such performance is prevented, delayed or revented, delayed or hindered by act of God, fire, storm, flood, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat to the allottee. इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या-4430 /206 ” नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- जज

"Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the Opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the Opposite party in Consumer Complaint No.347 of 29]4 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant. "Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the

ss Complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression ‘slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can 2 mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं WER 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "7006 majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई । माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील WeAI-73029 / 985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.47.2079 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct-that-no-demolition and construction activities take_ place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.| Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law.

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ॥[2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control! Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction he scrupulously followed,

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20:9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को werd हुए आंशिक vitae लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 55 विन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 09.:2.20:9) एवं 33 दिन (5652) (दिनांक 40.2. 2049 से दिनांक 4.02.2020 तक Wa 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। अतः उपरोक्त उल्लेखित आदेशों के कम में कुल 68 दिनों में निर्माण प्रभावित रहा। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। JS - इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर दिनांक 28.08.205 तक कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना La Galaxia रेरा में पंजीकृत है, जिसके टॉवर-5, # एवं 6 का फिनिशिंग कार्य चल्ल रहा है और जून 2024 तक ओ.सी सहित कब्जा दे दिया जायेगा। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 28.08.202 के प्रस्तर-9(8) में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- /9(6).. ##द्व the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 30 months from the date of signing of agreement which may vary for + 6 months. अतः उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 28.08.2072 से 30 + 6 He (ra पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 28.08.205 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) a 40 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 28.08.20i5 + 68 दिन अर्थात्‌ 04.4.2045 से ओ.सी / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in ii nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः sated निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता 7 के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) “interest” means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the-interest-payable by. the promoter. to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; यह भी उल्लेखनीय है कि अनुबन्ध के प्रस्तर-9(०) के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में 5//- रुपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा घनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, cote की rete दिनाक 07.05.20i7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र0 आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 07.05.207 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 लागू ET है। इस अधिनियम का प्रवर्तन 42

प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 07.05.20:7 8 पूर्व की अवधि के लिए ers ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 77.0208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wae 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the OO 000 6८5. ७" <-<--+««««-७-+«-व+«--« व +-क+++-++++०«+++++-++----+क---+-++++-++++-+-----+--+ ०.

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी mae 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०७)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। TTR बिन्दु संर्या-8 निस्तारित क्रिया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। ey) 43 आदेश शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुतोष स्वीकार किया जाता है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.77.20i5 से दिनांक 30.04.2047 तक 5/- रूपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 07.05.2077 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय घनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में उपरोक्तानुसार अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियंम, 20i6 की धारा 2(20)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि eq ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 2५ 44 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 2) /7०/2024 Qo Se 24: Jor] (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण