उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCRi44/08/59007/2020 संजय पूनिया बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Affordable Housing Sector-22D में फ्लैट We-269/SF बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,47,722//- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता यह भी कहना है कि उनकी यूनिट बिना उनकी सहमति के Baeza से सेक्टर-229 में परिवर्तित कर दी गयी। भवन का मूल्य बढ़ा दिया गया है और क्षेत्रल 29.76 वर्ग मीटर से घटाकर 24 वर्ग मीटर कर दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। . शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में परियोजना के ब्रोशर की आंशिक प्रति, YEIDA को लिखे गये यूनिट सरेन्डर पत्र दिनांक 22.:2.20:7 की प्रति, शपथ पत्र, आवंटन पत्र दिनांक 45.04.204 की प्रति, जमा धनराशि के चालान, YEIDA का पत्र दिनांकित 30.4.20:7, लिखित प्रार्थना पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। ु हम ।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा 29.76 वर्गमीटर के फ्लैट हेतु VEIDA स्कीम BHS 0i में आवंटन फार्म t8655 के माध्यम से 75,000 ,/- रूपये की पंजीकरण धनराशि जमा करते हुए आवेदन किया गया था। दिनांक 45.04.2044 को आवंटन पत्र जारी किया गया। पंजीकरण के मद में 40 प्रतिशत धनराशि 75,000 ,//- रूपये शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गयी थी और 20 प्रतिशत धनराशि 4,44,600/— रूपये आवंटन के मद में जमा किये गये थे। शेष 70 प्रतिशत धनराशि 44 किश्तों में ब्याज सहित विभाजित किया गया था। परियोजना के ब्रोशर के क्लॉज-५-9 के अनुसार 66,400,/- रूपये की अतिरिक्त धनराशि की माँग की गयी थी। क्लॉज-५-9 में यह स्पष्ट रूप से अंकित है कि भवन का मूल्य प्रस्तावित है, जो कि 40 प्रतिशत बढ़ सकता है, जिसका भुगतान आवंटी द्वारा किया जाना है। शिकायतकर्ता को यूनिट WeT-269/SF (29.76 वर्गमीटर) आवंटित की गयी, जिसकी चैक लिस्ट जारी किया जा चुका है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या विपक्षी द्वारा भवन का मूल्य बढ़ाया जा सकता है ? 2. क्‍या विपक्षी द्वारा भवन के सुपर एरिया का क्षेत्रफल घटाया गया है, यदि हाँ तो क्या यह IAT था व इस क्षेत्रफल की किस दर से गणना की जायेगी ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु dea निस्तारण बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा भवन का मूल्य बढ़ाया जा सकता है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.:4.20:7 को माँग पत्र जारी करते हुए 66,.00/— रूपये भवन के बढ़े हुए मूल्य की माँग की गयी है। इस पर विपक्षी द्वारा अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि 66,400 /- रूपये बढ़ी हुई धनराशि ब्रोशर के क्लॉज़-५-9 के अनुसार ahh जा रही है। ५5 3 क्लॉज- V-9 में यह स्पष्ट रूप से अंकित है कि भवन का मूल्य प्रस्तावित है, जो कि 0 प्रतिशत बढ़ सकता है, जिसका भुगतान आवंटी द्वारा किया जाना है। अर्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा दिनांक 30.44.2047 को लीज़ Ste निष्पादन के सम्बन्ध पत्र जारी किया गया है. और उस पत्र के बिन्दु संख्या-3 पर शिकायतकर्ता से भवन की बढ़ी हुई लागत 66,00,/-- रूपये की धनराशि माँगी गयी है.। इस सम्बन्ध में ब्रोशर का क्लॉज़-« 2.3 निम्नलिखित उल्लेखित है :- ° The above price/cost of the Flats are tentative and may vary at the time of handling over possession of the Flats. The variation may be either due to enhancement in the Construction and development cost of the Flats or due to inability on the part of the Authority to pay enhanced land compensation/acquisition cost/ex-gratia as per the order of the Court or by State Government or by the Authority themselves. The Lessee/Allottee do hereby agree and Promise to share the proportionate increase and shall pay such enhancement as demanded by the Authority on or before execution of the Lease Deed. ° Service tax, if applicable, shall be borne by the Allottee(s)

इसके अतिरिक्‍त ब्रोशर के IRR-A के अवलोकन से विदित है कि चार्ट में विभिन्‍न विवरण दिये गये हैं। मुख्य रूप से भवनों के मूल्य के सम्बन्ध में सम्भावित निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा भवन के सुपर एरिया का क्षेत्रफल घटाया गया है, यदि हाँ तो क्या यह SST था व इस क्षेत्रफल की किस दर से गणना की जायेगी ? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। की शिकायतकर्ता का कहना है कि यूनिट का क्षेत्रफल 29.76 वर्ग मीटर से घटाकर 24 वर्ग मीटर कर दिया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि शिकायतकर्ता को यूनिट den—260sF आवंटित की गयी थी, जिसका क्षेत्रफल 29.76 वर्ग मीटर था, जिसंका चैक लिस्ट जारी किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में ब्रोशर का क्लॉज-0 निम्नलिखित उल्लेखित है :- "The area of Multi Storey flat allotted may slightly vary at the time of handing over of the possession. The premium of the Multi Storey flat will proportionately vary due to such variation. If such variation is less than or equal to 0%, no change in location or surrendering the allotment shall be allowed. However, if such variation is more than 0%, the allottee shall have the option of surrendering the allotment and take back entire money deposited by him/her with 4% simple interest."

उपरोक्‍्तानुसार शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का क्षेत्रफल अधिकतम 0 प्रतिशत तक परिवर्तन किया जा सकता है, उस स्थिति में शिकायतकर्ता को यूनिट Best करते हुए अपनी जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त नहीं कर सकता है, परन्तु यदि विपक्षी द्वारा यूनिट का क्षेत्रफल में 40 प्रतिशत से अधिक का परिवर्तन किया जाता है, तो ऐसी दशा में शिकायतकर्ता अपनी यूनिट को सरेन्डर करते हुए विपक्षी से अपनी जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। ब्रोशर के क्लॉज़-0 के अनुसार शिकायतकर्ता के पास यह विकल्प था कि वह अपनी जमा धनराशि 4 प्रतिशत ब्याज के साथ वापिस प्राप्त कर सकता था। इस कम में चैक लिस्ट दिनांकित 30.:7.20:7 जारी होने के बाद दिनांक 22.42.2047 को शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को पत्र लिखकर अपनी यूनिट यह कहते हुए सरेन्डर कर दी गयी कि वह धनराशि देने में असमर्थ हैं और अपने पत्र के साथ शपथ पत्र भी दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि उसके द्वारा मापने पर क्षेत्रफल ai वर्ग मीटर पाया गया, किन्तु इसके समर्थन में कोई साक्ष्य उनके द्वारा प्रस्तुत नहीं किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा वर्ष 20:7 में 29.76 वर्ग मीटर के सम्बन्ध में चैक लिस्ट जारी की गयी है। मूल सरेन्‍डर प्रार्थना पत्र में भी शिकायतकर्ता द्वारा क्षेत्रफल कम होने का उल्लेख नहीं किया गया है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। “Y निस्तारण बिन्दु संख्या-3

बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर Paka किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा 29.76 वर्गमीटर के फ्लैट हेतु YEIDA स्कीम BHS 0 में आवंटन फार्म 48655 के माध्यम से 75,000,/- रूपये की पंजीकरण धनराशि जमा करते हुए आवेदन किया गया था। परियोजना के alee के क्लॉज़-५-9 के अनुसार 66,00,/- रूपये की अतिरिक्त धनराशि की माँग की गयी थी। क्लॉज़--५-9 में यह स्पष्ट रूप से अंकित है कि भवन का मूल्य प्रस्तावित है, जो कि to प्रतिशत बढ़ सकता है, जिसका भुगतान आवंटी द्वारा किया जाना है। शिकायतकर्ता को यूनिट WEN-269/SF (29.76 वर्गमीटर) आवंटित की गयी, जिसका चैक लिस्ट जारी किया जा चुका है। . विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में ओ०सी0 ,“सी0सी० की स्थिति स्पष्ट नहीं की गयी है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। ब्रोशर के अनुसार आवंटन के 4 वर्ष में कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था। इस प्रकार दिनांक 45.0:.20:8 तक कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था। अतः इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है।

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा t8 ()) में प्राविधान है कि :- Section 78 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - x (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or : (20) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (0 में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 4 रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the ww ) x” Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर" के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Ra होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा fe याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल Raced सबअर्बन mofo एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :--

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact Situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this functiun ‘is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 2, 4, 8 and 9. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension _ that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए 'अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के

आंधार पर "2 moulding reliefs by granting interest, compensation to the moulding reliefs by granting interest compensation to_the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit issuing directions for timely completion of project, transit है| accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस' किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wget के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /20:7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly | Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इसके अतिरिक्त रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 2307.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required aN to pass orders. We have already assigned the task to NBCC_ for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond ] year." 'उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल aa | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and al the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their ‘ right for compensation due to undue delay in completion of the project."

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोंजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/2049 “पायनियर ada लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड है 0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.20:9 को आदेश के पृष्ठ संख्या-66 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण oy ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ gary (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vad veri में vara “ऑबजरवेशनस्‌” एवं RI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Revs का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा De iz, ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक seed”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में ewan’ आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि ब्रोशर के अनुसार दिनांक 5.04.20:8 तक कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था और इसी परियोजना के अन्य शिकायतों में हुए wee निरीक्षण आख्या से स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना लगभग 75 से 80 प्रतिशत कर ली गयी है। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपने भवन का कब्जा दिनांक 30.44.2024 तक प्राप्त करें, उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। समस्त परिस्थितियों एवं रेरा के गठन के मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता को आगामी नवम्बर 2024 तक असफल रहते है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को उसकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाए।

शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 45.04.2044 की छायाप्रति दाखिल है और पत्रावली पर दाखिल सेक्टर-48 के ब्रोशर का प्रस्तर-6 निम्नलिखित secre है :- SIT को आवंटित भवन का कब्जा आवंटन पत्र जारी होने के 4 वर्षों के Hae दिया जाना wena है। प्राधिकरण ERT आक्टी को कब्जा दिये जाने की सूचना प्रेषित करने के 60 fer के भीतर कानूनी दस्तावेज,//पद्टा woke Renter POT अनिवार्य होगा/ आवंटी द्वार कानूनी दस्तावेज, Tee Were Fronted कराने में असफल रहने पर # प्रतिशत की दर पर RII You का श्ुयतान आवश्यक करना होग्ा/ कानूनी दस्तावेज के निष्पादन के लिए आंकित तिथि से अधिकतम एक वर्ष की सम्यवृदद्धि की जा सकेगी। अगर इस WRT के ae tt ona कानूनी दस्तावेज निष्पादन कराने में असमर्थ रहता है तो आवंटी को आवंटन निरस्त करते हुए समस्त oar ere को ग्राधषिकरण द्वारा जब्त कर cht जायेगी/” विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में ओ0सी० / Moto की स्थिति स्पष्ट नहीं की गयी है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। ब्रोशर के अनुसार आवंटन के 4 वर्ष में कब्जा दिया जाना प्रस्तावित 5 2 था। इस प्रकार दिनांक 45.04.2048 तक कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था। अतः इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the

admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 46.0:.20I8 से ओ.सी »/सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays dqwn that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter 33

interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable, " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। . रेरा एक्ट की धारा 2(०8) में प्राविधान है कि :-- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/ पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, | DC व4व जिसमें we 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। aq बिन्दु संख्या-3 Prana किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। > 45 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.9.202 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 76.0.20i8 से ओ.सी,सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ॥ 4 (0 # 2 | प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा | विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि xq लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत: विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRY प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.44.2024 तक sitet /सी.सी. सहित कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 30.44.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें| 2 36

5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, -तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार 'होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। . दिनांक :-2 ५ WoW / 2024 oe yee - 0% >| (राजीव कुमार) (eat) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण