उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति — श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI44/08/5892/2020 _ जय प्रकाश मिश्रा बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "RISE ORGANIC GHAR PHASE-I" में यूनिट सं0- Villa 34 + 722 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 5,00,000,/- रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना AT, WEY विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, मांग पत्र, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता > द्वार उनकी परियोजना में दिनांक 22.08.2048 को आवेदन किया गया था, जिसमें कि शिकायतकर्ता को यूनिट सं0- Villa 34 T2 2 आवंटित किया गया गया था। waa यूनिट के लिए शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग 5,00,000 /— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसे फोरफीट कर लिया गया dv —_—_——_'™T"~e Page} = की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :- 4. क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं “ऑनगोईंग” की श्रेणी में है? 2 क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जाये? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥

बिन्दु संख्या-4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं क्या इस प्रकरण की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को है? प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC GHAR PHASE ॥ रेरा में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJ4403 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोइंग प्रोजेक्ट की श्रेणी में है और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। इस सम्बंध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 / 2047 नीलकमल Raced सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से ७ उल्लिखित किया गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)00)(0) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter (0 prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

| उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के WR का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये | गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की = तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन | गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। अतः | प्रश्नगत प्रकरण रेरा के क्षेत्राधिकार में है। तद्नुसार बिन्दु Wea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 | शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना से बाहर आना चाहता है। - पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में राइज प्रोजेक्ट्स wo लि० द्वारा यूनिट के सोपक्ष शिकायतकर्ता से प्राप्त की गयी धनराशि की रसीदों की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी usa प्रोजेक्ट्स प्रा० feo द्वारा यूनिट आवंटन के सापेक्ष यह धनराशि | प्राप्त की गयी है। ऐसे में शिकायतकर्ता Ar अधिनियम की धारा-2(6) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में आता है, जोकि निम्नवत्‌ प्रावधानित है:-

| (d) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by | the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent- = परिभाषा के अन्तर्गत विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट विक्रय किया गया है, जिसके सापेक्ष धनराशि प्राप्त की गयी है। यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सबंध में रेश अधिनियम के धारा-48() में स्पष्ट रूप से उललेखित है कि :- "8., (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension: or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." उपरोक्‍तानुसार यदि प्रोमोटर करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध WW Page 4 अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चांहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमिन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा। इस अधिनियम की धारा 8.) & में यह भी प्राविधान दिये गये है कि अन्य परिस्थतियों / कारण में भी (or for any other reason) यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है तो वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित प्रमोटर से वापिस पा सकेगा। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता के लिए यह कारण हैकि

उन्हें अभी तक आवंटित यूनिट का कब्जा नहीं मिला है। इस सम्बंध में रेश अधिनियम की धारा-38 की उपधारा-2 के अनुसार नैसंगर्गिक न्याय (Natural justice) को दृष्टिगत रखते हुए समुचित निर्णय लिया जाना न्‍्यायोचित होगा, जोकि निम्नरूप से प्राविधानित हैः- 38. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made there under, the Authority shall have powers to regulate its own procedure ऐसे में उक्त प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक शिकायतकर्ता को जमा धनराशि ब्याज सहित वापस का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the av

= under the Act or for any other = reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 7.:0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली ” 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के ue 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of - the apartment, along with interest at the (० Page 6 ह हा लावा 0 mance |.» ०» ०» | rate = to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.36) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MciR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। - उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अंदर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित अदा करना सुनिश्चित करें। मा इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 03/08 / 2024 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण