= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | Uis—04 उपस्थिति:- श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष क्रम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण l. NCRI44/08/58874/2020 नदीम अहमद 2. NCRI44/09/6844/2020 नीरभ दार्गुन बनाम श्री सी प्रॉपर्टीज प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता नदीम अहमद के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना LOTUS ISLE (RESIDENTIAL) से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Ge-NCRI44/08/58874/2020 नदीम अहमद अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना LOTUS ISLE (RESIDENTIAL) में यूनिट संख्या-7-2/203 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत ,63,2,00/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर ,26,74,378 /— रूपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 209 में फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक परियोजना पूर्ण नहीं की गयी है और परियोजना में निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है। ऐसे में वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस चाहते हैं। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। Dy 4

= द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर खाता विवरण, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 30.03.2047, जमा धनराशि की रसीदें, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना LOTUS ISLE का ले-आउट प्लान, मास्टर प्लान नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत किया गया है। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा अन्तरिम आवंटन हेतु दिनांक 47.44.20:4 को आवेदन किया गया, जिसके उपरांत बुकिंग धनराशि के साथ दिनांक 28.04.2045 को टॉवर-2, के 2" फ्लोर पर यूनिट संख्या-203 बुक करायी थी, जिसका सुपर एरिया 484.46 वर्गमीटर है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता के साथ दिनांक 30.03.207 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया है। साथ ही यह भी कहा गया है कि अनुबन्ध के प्रस्तर-4.3 में अनुबन्ध के अनुसार समय पर यूनिट Ee सापेक्ष धनराशि का भुगतान किये जाने का प्रावधान है, जोकि इस प्रकार है। 4.3 "It is hereby agreed by the Parties that time for payment of installments if the essence under this Agreement and that Buyer shall make the timely payments in respect of each installment of the Consideration (as per Payment Plan) and other charges payable under this Agreement in accordance with the timelines indicated therein."

विपक्षी का कहना है कि उक्त प्रस्तर को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता द्वारा धारा-496) भू-सम्पदा रेगुलेशन डेवलपमेन्ट एक्ट, 20:6 का उल्लंघन किया गया है। जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा समयानुसार यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जबकि उन्हें समय-समय पर मांग एवं अनुस्मारक पत्र दिनांक 42.0.2045, दिनांक 48.07.2046, दिनांक 04.42.2046, दिनांक 26.04.207 व दिनांक 27.06.20i7 को भेजे गये। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि के भुगतान में किये गये विलम्ब के ब्याज की कुल धनराशि से 4,93,228.49/— रुपये है। विपक्षी का यह भी कहना है कि ऐसी परिस्थिति में वह शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गयी धनराशि अनुबन्ध के अनुसार कार्यवाही कर जब्त करने का अधिकारी है, जोकि यूनिट की कुल धनराशि का 40 प्रतिशत अंकित है। विपक्षी की परियोजना रेरा' में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण | 2,

क्रमांक UPRERAPRI5S442 = तथा. परियोजना को पूर्ण करने की समय-सीमा 30 सितम्बर, 202 दी गयी है। अनुबन्ध के प्रस्तर 5.4 के अनुसार 42 माह तथा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह में कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि अनुबन्ध के प्रस्तर-5.2 पर जोर देते हुए फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स को परियोजना में हुए विलम्ब का कारण बताया गया है और यह भी कहा गया है कि नवीन ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा प्लॉट का भौतिक कब्जा न दिये जाने एवं कई सटे आदेशों का संज्ञान लेते हुए नोएडा ने अपने पत्र दिनांक 30.2.206 द्वारा 3॥ जनवरी, 2047 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि माननीय रेरा प्राधिकरण के कार्यालय आदेश दिनांक 48.08.2024 को दिल्‍ली एन.सी.आर. में 45 माह का एक्सटेंशन का प्राविधान किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि टॉवर-4 का स्ट्रकक्‍्चरल कार्य 400 प्रतिशत पूर्ण कर लिया गया है तथा टॉवर-2 एवं 3 का 90 प्रतिशत wera कार्य पूर्ण कर लिया गया है, परन्तु wifas—ig9 महामारी से देश में हुए सम्पूर्ण लॉकडाउन के कारण शेष कार्य पूर्ण नहीं किया जा सका। विपक्षी का यह भी कहना है कि लगभग 22 करोड़ की धनराशि आवंटियों से बकाया धनराशि के रूप में प्राप्त करनी शेष है, जिसकी बजह से परियोजना के शेष निर्माण कार्य को पूर्ण करने में बाधा उत्पन्न हो रही है।

aifas—i9 की द्वितीय लहर को दृष्टिगत रखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को अपनी किसी अन्य परियोजना, जोकि पूर्ण कर ली गयी हो, में वैकल्पिक यूनिट का कब्जा दिनांक 32.0:.2022 तक अथवा मूल यूनिट का कब्जा दिनांक 34.03.2022 तक देना सुनिश्चित करें। : विपक्षी द्वारा अपने _ के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल किया गया | शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा किया गया है कि विपक्षी द्वारा दिये गये प्रतिवाद पत्र में कही गयी सभी बातें झूठी एवं बेबुनियाद हैं, जिसमें शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी, परियोजना को पूर्ण किये जाने एवं शिकायतकर्ता से किये गये फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार कब्जा देने में असमर्थ रहे हैं। जिस कारण विपक्षी द्वारा किये गये विलम्ब को शिकायतकर्ता द्वारा बकाया धनराशि के भुगतान में हुए विलम्ब से जोड़ने की कोशिश कर रहे हैं, परन्तु 200 aS द्वारा प्लॉट की कुल कीमत 4,63,42,400/- रुपये के सापेक्ष ,26,7,378 / - रुपये की धनराशि का वर्ष 2004 से ak 2047 तक भुगतान किया गया है, जिससे यह स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार कुल धनराशि का 90 प्रतिशत भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता

का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा “रियल एस्टेट रेगुलेशन एण्ड डेवलमेन्ट" एक्ट, 206 की धारा-43 के प्राविधान का उल्लंघन किया गया है, जिसके अनुसार प्रमोटर फ्लैट /प्लॉट / इमारत की कुल धनराशि का io प्रतिशत से अधिक बिना रजिस्टर्ड WHS के प्राप्त नहीं कर सकता। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा रेरा के अनुसार परियोजना को पूर्ण किये जाने की तिथि सितम्बर, 202 तक दर्शायी गयी है, जोकि झूठी एवं बेबुनियाद है एवं शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। ऐसे में वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस चाहते हैं एवं उनके द्वारा यह भी अनुरोध किया गया है कि विपक्षी को फॉर्स = का लाभ न प्रदान किया जाए, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा यूनिट से सम्बन्धित प्राप्त की गयी धनराशि को उनके द्वारा किसी अन्य परियोजना में निवेश किया जा रहा है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव एवं क्‍या विपक्षी शून्य अवधि का लाभ प्राप्त कर सकता है ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि हां तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु सं0 4

बिन्दु संख्या 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव एवं क्‍या विपक्षी शून्य अवधि का लाभ प्राप्त कर सकता है ? यह वाद बिन्दु > Oy भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (Force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक स्थगन आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। जहां तक विपक्षी की भूमि के “टाइटिल” के विवादों का प्रश्न उठाया गया है, यह सम्बन्धित भू-विक्रेता प्राधिकरण तथा बिल्डर के बीच का प्रश्न है। निश्चय ही यदि भूमि का “टाइटिल” वर्ष 2044 में विवाद ग्रस्त था तो ऐसी स्थिति में वर्ष 2045 में शिकायतकर्ता को विचाराधीन भूमि पर बनने वाले फ्लैट का विक्रय किया जाना उचित न था एवं जहां तक फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स का लाभ दिये जाने का प्रश्न है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय, माननीय उच्च न्यायालय एवं एन.जी.टी. द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया हो। 'रेरा' प्राधिकरण द्वारा कोविड-49 महामारी के कारण विपक्षी को 6 माह का एक्सटेंशन पीरियड दिया जा चुका है। यह भी उल्लेखनीय है कि नवीन ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 34.04.2047 तक की अवधि को शून्य काल घोषित किया गया। अतः विपक्षी का यह तर्क है कि शून्य अवधि का लाभ दिया जाए। विपक्षी का यह तर्क उचित प्रतीत होता है एवं साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा भी इस अवधि में यदि कोई ब्याज देय है, तो वह देय नहीं होगा। वैसे भी os है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहते हैं एवं उनके द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की मांग की गयी है। जिस पर विपक्षी का कहना है कि 'रेरा' के अन्तर्गत परियोजना के पूर्ण होने की तिथि 37.03.202 दी गयी थी, जिसमें उ0प्र0 'रेरा' द्वारा कोविड-49 महामारी के चलते 6 माह का एक्सटेंशन पीरियड दिया गया है और परियोजना के पूर्ण होने की तिथि 'रेरा' के अन्तर्गत 30.09.202 दी गयी है। जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा wae | रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- "Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." \p इस प्रकार क्रेता को यह — है कि यदि oe एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "vo ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल एस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्वों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority < in order to facilitate the growth and promotion of a_ healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent........ (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wa होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस क्रम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बन्ध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, MU ry आधार पर ‘fby moulding reliefs by granting interest, compensation to_the allottees, and issuing directions for timely completion ० project, transit accommodation during completion of project, so_on and so_forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑब्जर्वेशन किया है :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores a with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vad wei में vara “ऑब्जर्वेशन्स” एवं RI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “ager” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक Aes”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। 'रेरा' के गठन के मूल उद्देश्यों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना विधि संगत होगा। ० र 8 WW के गठन के 4 में माननीय. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 23.07.20i9 को परित आदेश के पृष्ठ Wegran के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- 20 It is apparent that RERA intends protection

of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than |0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया हैं कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास » फ्लैट मिल सके | तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project."

उक्त ऑब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये कं हा होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 // 2049 पायनियर ada लैन्ड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

Vad आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देख-रेख में प्रमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ Sar (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। = में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। वर्तमान में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 30.03.2047 के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) सम्मिलित करने के उपरांत 48 माह अर्थात दिनांक 29.03.202 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था ऐसी दशा में परियोजना को अत्यधिक विलम्बित अवधि की श्रेणी में नहीं कहा जा 0

गयी है। ऐसी स्थिति में = होगा कि शिकायतकर्ता अपने फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में धनराशि का निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तदनुसार बिन्दु सं0-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 3 यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 30.03.2047 को निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-5.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) सहित 48 माह में कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 29.03.202 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था। यह स्पष्ट है कि नवीन ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 34.0:.20:7 तक की अवधि को शून्य काल घोषित किया गया। ऐसी स्थिति में शून्य काल की अवधि को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 3.0:.20I7 से 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि (a पीरियड) सहित 48 माह की गणना किया जाना उचित होगा। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता दिनांक 30.04.2020 तक विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी नहीं होगा | यह स्पष्ट है कि परियोजना अत्यधिक विलम्ब की श्रेणी में नहीं है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 30.03.2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant - Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not 2 44 Ea be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के ”नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

F- l8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं तथा 'रेरा' आने से पूर्व विलम्ब के लिए अनुबन्ध के अनुसार ब्याज देय होगा। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है, उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय बॉम्बे द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 6/, 63 and 64 is to be levied 42 on account of 4 of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-78-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: \ 3 eS .. ] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with — all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश | .. उक्त प्रकरण में शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि की मांग के अनुतोष को निरस्त किया जाता है। 2... शिकायतकर्तागण को सुझाव दिया जाता है कि वह अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्तागण को पूर्व में तय दरों पर अपनी परियोजना के किसी अन्य टॉवर में, जोकि पूर्ण कर लिया गया हो, उनकी सहमति से समकक्ष इकाई के वैकल्पिक यूनिट का दिनांक 37.04.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें अथवा मूल इकाई का कब्जा दिनांक 34.03.2022 तक देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 5) 34

विपक्षी, शिकायतकर्ता को = 30.03.202 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८,२+] प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। दूसरे शिकायतकर्ता सौरभ दार्गुन के प्रकरण उनके द्वारा समस्त जमा धनराशि पर दिनांक 34.04.202 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। दिनांक 34.04.2047 तक की अवधि को जीरो पीरियड माना जाए एवं इस अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना न की = | विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी .४८,२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:- 8), /\r-/2024 हि अत atten राजीव कुमार (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 45