उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या ie alia, टॉवर एवं यूनि संख्या I NCR 44/08/58780/2020 अनिल कुमार अग्रवाल A-403 | 2 ल्‍ लरा44/08/590242020 अनिल कुमार अग्रवाल i A-804 3 NCR 44/08/5883/2020 अनिल कुमार अग्रवाल A-504 4 NCRI44/0/64279/2020 सौरभ dar A-404 5 NCRI44/08/59023/2020 अनिल कुमार अग्रवाल C-504 ST | NCR 44/08/58779/2020 रीना अग्रवाल ८-04 7 अर्पित अग्रवाल घ९२ ]44/08/59064/2020 शी C-20I | बनाम मैसर्स लॉजिक्स इन्फास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता अनिल कुमार अग्रवाल के साथ os अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना Blossom County Phase-4 से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCRI44/08/58780/2020 अनिल कुमार अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। ey 2 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। साथ ही परियोजना में निर्धारित मापदण्डों के अनुसार फ्लैट का कब्जा दिलाने व कब्जे की तिथि निर्धारण का अनुरोध किया गया है। अन्य बिन्दुओं के अतिरिक्त बढ़े क्षेत्रफल के आधार पर अतिरिक्त धनराशि न माँगने, i8 प्रतिशत की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का भी उल्लेख किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा में विपक्षी की परियोजना Blossom County Phase-4 के टॉवर-& में फ्लैट संख्या-403 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 34,72,22,/- रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर दिसम्बर 2042 तक कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 04.0.2044, फ्लैट Bat अनुबन्ध दिनांक 02:2200, इन्डॉस्मेन्ट पत्र दिनांक 48,07.207, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। .

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है, जो कि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो उनफे नियंत्रण में नहीं था। प्रश्नगत परियोजागा में कुल ia टॉवर है, जिरागें कि 44 टॉवरों का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और ओ.सी. प्राप्त की जा चुकी है और वर्तमान में लगभग 4500 परिवार निवास कर रहे हैं। परियोजना के ciR-L aT ' निर्माण कार्य मार्च 2024 तक, टॉवर-[५ का निर्माण कार्य अप्रैल 2024 पक, CRA का निर्माण कार्य मई 2024 तक, टॉवर-0 का निर्माण कार्य जून 2024 तक पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है। परियोजना में निर्माण पूर्ण किये जाने से पूर्व किसी भी आवंटी की जमा धनराशि वापिस करने की स्थिति में परियोजना के पूर्णता पर प्रभाव पड़ेगा। प्रश्नगत परियोजना में एन.जी.टी. आदि आदेश से निर्माण कार्य प्रभावित रहा और विकासकर्ता शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है, जो कि लगभग 2 वर्ष है और यह नोएडा प्राधिकरण द्वारा निर्णीत 77 दिन से विपरीत है। एन.जी.टी. ge Okhla Bird Sanctury के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 44.08. 2043, दिनांक 7.09.20:3, दिनांक 20.08.2043 को पारित किये गये हैं, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. के आदेश दिनांक 44.08.2043 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। vat आदेश को एन.जी.टी. द्वारा है

दिनांक 7.09.2043 में भी नियमित रखा गया। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 28.44.2043 को आदेश पारित करते हुए पूर्व में पारित आदेशों को संशोधित करते हुए उन सभी परियोजनाओं में जो कि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत आती हैं, नोएडा प्राधिकरण को ओ.सी.,/सी.सी. जारी किये जाने पर रोक लगा दी। एन.जी.टी. द्वारा आदेश में निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है कि :- "We make it clear that all the building constrcutions made within 70 km radium of the Okhla Bird Sanctuary or within distance of eco-sensitive zone as may be prescribed by the notification issued by the MoEF shall be subject to the decision of the NBWL is obtained, the authority concerned shall not issue completion certificates to the projects." In respect of construction made or construction to be made because of the clarification made by this Tribunal, we make it clear that any development made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such developments. विपक्षी को आवंटित भूमि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि में आती है। यद्यपि उक्त आदेश में निर्माण कार्य पर रोक नहीं लगायी गयी है, परन्तु एन.जी.टी. द्वारा आदेश में यह कह देने से कि "any developmemt made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such

development." इस प्रन्सिपल ने विपक्षी को निर्माण कार्य करने से रोक दिया, क्योंकि कोई भी विकासकर्ता यह जोखिम नहीं उठायेगा कि वह करोड़ों रूपये निवेश करके निर्माण करे और उक्त निर्माण से उसके पक्ष में कोई equity न बने। Okhla Bird Sanctury की सीमा t00 मीटर की अधिसूचना मंत्रालय द्वारा दिनांक 49.05.2045 को जारी की गयी। वर्ष 2043 में यमुना Ray बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 47.04.203 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर्स को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय में चुनौती दी गयी थी और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 74.06.20:3 को नोएडा प्राधिकरण को “एक्सपर्ट कमेटी रिपोर्ट” दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील में दिनांक 78.0.203 को आदेश पारित किया गया। इस दौरान मामला लम्बित होने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 2043 से रूक war] इसके कारण नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में पानी की सुविधा न होने के कारण एस.टी.पी. से पानी की आपूर्ति की De 4

गयी, परन्तु समुचित सप्लाई देने की क्षमता नहीं थी, जिसके कारण पानी की किल्लत का सामना करना पड़ा, जिसके कारण जनवरी 20:3 S निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। यू0पी0 इन्ड्रस्टियल एक्ट, 4976 की धारा-60)(७) के अनुसार नोएडा प्राधिकरण द्वारा इन्ड्रस्टियल, कॉमर्शियल एवं रेसीडेन्सियल डेवलपर्स को Amentities उपलब्ध करानी हैं और एक्ट की धारा-2(७) परिभाषित है, जिसमें कि वाटर सप्लाई सम्मलित है। अतः यह नोएडा प्राधिकरण की ड्यूटी थी कि वह uninterrupted वाटर सप्लाई की सुविधा दे, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है, जिसके fey विकासकर्ता को penalize नहीं किया जा सकता। समय-समय पर एन.जी.टी. द्वारा स्टोन कशसिंग, fle feet के ऑपरेशन पर रोक लगायी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य की गति प्रभावित हुई। बिल्डर बायर Wire के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह में दिया जाना था और परियोजना का निर्माण कार्य शीघ्र ही पूर्ण कर लिया जायेगा। विपक्षी की कम्पनी इंडियन कम्पनी we के प्राविधानों के अनुसार पंजीकृत है और उसने अपना रियल wee प्रोजेक्ट किसी अन्य "थर्ड पार्टी" को स्थानांतरित नहीं किया है। अतः शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने और परियोजना को पूर्ण किये जाने हेतु 8 माह का समय दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना के निर्माण कार्य की स्थिति सम्बन्धी चार्ट, “ग्रीनपॉलिस वेलफेयर एसोसियेशन बनाम ओरिस इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं गैरार्रा श्री सी शेल्टर्स mo fo" में हरियाणा रेरा द्वारा पारित आदेश दिनांक 23.04.2049, पर्यावरण, वन और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय का नोटिफिकेशन दिनांक 49.08.2045, रेत के सम्बन्ध में न्यूज़ की प्रतिलिपि, एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043, केन्द्रीय भूमि जल बोर्ड, जल संसाधान मंत्रालय द्वारा जारी की गयी पब्लिक नोटिस, “नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार तोगंड़ एवं आदि” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय की रिकॉर्ड प्रीसिडिंग्स दिनांक 74.06.20i3 एवं दिनांक 48.40.2043, सिविल अपील dea-4798/203 “नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार aris एवं आदि“ में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 48.0.2043, भू-जल के प्रयोग के सम्बन्ध में न्यूज़ की प्रतिलिपि, एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 08.4.2076, शपथ पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शपथ पत्र में परियोजना के टॉवर्स LM, & तथा 0 के कमशः मार्च, अप्रैल, मई व जून 202 में पूर्ण किये जाने का उल्लेख है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? > 5 2... क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव ?

4. क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो क्‍या यह aT थी व इस अतिरिक्त क्षेत्रफल की किस दर से गणना की जायेगी ? 5... क्या शिकायतकर्तागण के पक्ष में यूनिट स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है ? 6. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के. अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,//2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)0)(0) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time linc under Section 4(2)()(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के es परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aa" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तदनुसार बिन्दु संख्या 4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या पक्षकारों के मध्य, रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/20I7 “नीलकमल रियलटर्स wards प्राण्लि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसके प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-:

"On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottec under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retrouctive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected. and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature." उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि एन.जी.टी. ert Okhla Bird Sanctury के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 44.08.2043; दिनांक 47.09.2043, दिनांक 20. 08.20:3 को पारित किये गये हैं, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी. टी. के आदेश दिनांक 4.08.2043 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। उक्त आदेश को एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 47.09.2043 में भी नियमित रखा गया। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 28.4.203 को आदेश पारित करते हुए पूर्व में पारित आदेशों को संशोधित करते हुए उन सभी परियोजनाओं में ai. fH Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत आती हैं, नोएडा प्राधिकरण को ओ.सी. /सी.सी. जारी किये जाने पर रोक लगा दी। एन.जी.टी. द्वारा आदेश में निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है कि :- "We make it clear that all the building constrcutions made within 70 km radium of the Okhla Bird Sanctuary or within distance of eco-sensitive zone as may be prescribed by the notification issued by the MoEF shall be subject to the decision of the NBWL is obtained, the authority concerned shall not issue completion certificates to the projects." In respect of construction made or construction to be made because of the clarification made by this Tribunal, we make it clear that any development made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such developments.

विपक्षी को आवंटित भूमि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि में आती है। यद्यपि उक्त आदेश में निर्माण कार्य पर रोक नहीं लगायी गयी है, परन्तु एन.जी.टी. द्वारा आदेश में यह कह देने से कि "any developmemt made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such development." इस प्रन्सिपल ने विपक्षी को निर्माण कार्य करने से रोक दिया, क्‍योंकि कोई भी विकासकर्ता यह जोखिम नहीं उठायेगा कि वह करोड़ों रूपये निवेश करके निर्माण करे और उक्त निर्माण से उसके पक्ष में कोई equity न बने। Okhla Bird ps

Sanctury की सीमा t00 मीटर की अधिसूचना मंत्रालय द्वारा दिनांक 49.05.205 को जारी की गयी। वर्ष 203 में यमुना रिवर बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 44.04.203 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर्स को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय में चुनौती दी गयी थी और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 44.06.2043 को नोएडा प्राधिकरण को “एक्सपर्ट कमेटी रिपोर्ट” दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील में दिनांक 28.20. 2043 को आदेश पारित किया गया। इस दौरान मामला aad होने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 20:3 से रूक गया। इसके कारण नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में पानी की सुविधा न होने के कारण एस.टी.पी. से पानी की आपूर्ति की गयी, परन्तु समुचित सप्लाई देने की क्षमता नहीं थी, जिसके कारण पानी की किल्लत का सामना करना पड़ा, जिसके कारण जनवरी 2043 से निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। यू0पी0 इन्ड्रस्टियल एक्ट, 4976 की धारा-60)(७) के अनुसार नोएडा प्राधिकरण द्वारा इन्ड्रस्टियल, कॉमर्शियल एवं रेसीडेन्सियल डेवलपर्स को Amentities उपलब्ध करानी हैं और एक्ट की mea) परिभाषित है, जिसमें कि वाटर सप्लाई सम्मलित है। अत: यह नोएडा प्राधिकरण की ड्यूटी थी कि वह uninterrupted वाटर सप्लाई की सुविधा दे, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है, जिसके लिए विकासकर्ता को penalize नहीं किया जा सकता| समय-समय पर एन.जी.टी. द्वारा स्टोन कशसिंग, ब्रिक किल्‍न के ऑपरेशन पर रोक लगायी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य की गति प्रभावित हुई।

इस सम्बन्ध में फ्लैट केता अनुबन्ध के प्रस्तर-6.2 निम्नलिखिल उल्लेखित a ह 6.2 The Parties agree and acknowledge that where the completion of the construction of the Apartment and/or the handing over of the possession of the Apartment is delayed by any ‘reasons beyond the control of the Company, including witout limitation Force Majeure (defined hereinafter), then no claim whatsoever by way of any damages/compensation shall be raised against the Company, and the Buyer hereby waives all rights and claims in this regard. Further, where any delay occurs in possession being handed over to the Buyer on account of any of the reasons specified under this Clause 6.2, the Company shall be entitled to a reasonable extension of time of handing over possession of the said Apartment to the Buyer. For the purpose of this Agreement "Force Majeure" shall mean any event or circumstances or a combination of events and circumstances, whether occured or likely to occur, which satisfies all the follwing conditions: i) Materially and adversely affects the Project and/or the performance of an obligation of the Company; and ii) Are beyond the control of the Company; and includes (without limitation), subject to satisfaction of the above conditions, the following events and/or circumstances: a) war (whether declared or undeclared), invasion, armed conflict or act of foreign enemy; b) revolution, riot, insurrection or other civil commotion, act of terrorism or sabotage;

c) strikes, industrial disputes, and/or lockouts and/or interrupting supplies and services to the Project. d) change in govermental policy, laws (including any statute, ordinance, rule, regulation, judgment, notification, order, decree, permission, licence or approval), including but not limited to expropriation or compulsory acquisition by any Government of any part of the Project or rights therein; e) ucts uf God or events beyond the reasonable control of the affected party which could not reasonably have been expected, including any effect of the natural elements, including lighting, fire, earthquake, unprecedented rains, landslide, subsidence, flood, storm, cyclone, epidemics or plagues or any other similar effect; J) any judgement or order of any court of competent Jurisdiction or Government in India made against the Company in any proceedings. इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत WeT-30 /20:6 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के ps Pp १0 WER 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite: party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more reintegrate. Similar pleas to explain the delay in construction ‘were taken by the opposite party in Consumer Complaint No. 347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used along with the words Pe 44 lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20i7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- ह enon Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई। विपक्षी द्वारा कथित परियोजना में निर्माण कार्य पर रोक लगाये जाने पर अपने कथन के समर्थन में पर्यावरण, वन और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय का नोटिफिकेशन दिनांक 49.08.2045 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अन्तर्गत Eco- Sensisitive Zone क्षेत्र में निर्माण कार्य प्रतिबन्धित किया गया है, जिसके एनेग्जर-3 में क्षेत्र की सूची दी गयी है। प्रश्ननत परियोजना सेक्टर-437 गौतमबुद्धनगर की जो कि उक्त सूची में नहीं है। ऐसी स्थिति में विपक्षी की परियोजना Eco- Sensisitive 20॥6 जोन में नहीं आती है। विपक्षी द्वारा रेत के सम्बन्ध जो पत्रावली पर न्‍यूज आर्टिकल दाखिल किये गये है वह अमान्य है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि नोएडा द्वारा 77 दिनों के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, परन्तु इस बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। एन.जी.टी. द्वारा “विकांत कुमार तोगंड़ बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में पारित में आदेश दिनांक 44.0.2043 में निम्नलिखित अब्जर्वेशन दिया है:- Before passing such an order, we may also notice that the guidelines that have been duly notified by the Central Ground Water Authority, Respondent No. 2, Annexure A- I to the application, have been violdated with impunity. Another factor that has to be borne in mind by the Tribunal is that the builders who are raising construction Ys 42

of 20,000 sq. mts and above are required to take environmental clearance under the relevant rules by the SEIAA (competent authority in the State Government). It is stated that, such permissions have been taken on record. In any case, there is nothing on record to show that such permissions have been taken. Resultantly, we have no hesitation in passing ad interim injunction restraining all the Builders in NOIDA and Greater NOIDA from extracting any quantity of underground water for the purposes of contruction or otherwise till the next date of hearing. Respondent No.2, 5, 6 and 7 shall be responsible for strict compliance and ensuring implementation of the interim injunction passed. We make it clear that it shall be their obligation to inform all the builders and even to takenecessary action/steps against the defaulting builders/persons besides bringing the same to the notices of this Tribunal. Stand over to 24th January. उपरोक्त आदेश के कम में केन्द्रीय भूमि जल बोर्ड, जल संसाधान मंत्रालय द्वारा पब्लिक नोटिस जारी करते हुए पर्यावरण संरक्षण अधिनियम, 4986 की प्रदत्त धारा-5 के अन्तर्गत एवं एन.जी.टी द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में निर्माण कार्य के प्रयोग हेतु बिल्डर्स पर भू-जल की निकासी पर रोक लगा दी गयी। var आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गयी; जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा saa अपील को दिनांक 48.40.2043 को खारिज करते हुए निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है :-

While issuing notice by Order dated 4.06.203, we have passed the following order: "In the meantime, the operative portion of the order passed by the National Green Tribunal shall be read so as to infer that the petitioner shall not permit the extraction of ground water in any manner it will not prevent the affected parties from removing the water which may be seeping into the basement or enclosing the foundation of the buildings under construction." As the appeal is preferred against an interim order, we are not inclined to go into the merits of the case in detail. (55) However, till the decision by the National Green Tribunal, our order dated 4.06.203, quoted above, shall remain operative. The Civil Appeal stands disposed of accordingly.

उपरोक्त आदेश के सम्बन्ध में पत्रावली पर दाखिल साक्ष्य के अवलोकन से विदित है कि दिनांक 4.04.2043 से दिनांक 24.04.203 (3 दिन) तक के लिए निर्माण कार्य प्रभावित रहा है। विपक्षी द्वारा एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 08.44.2046 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि 4 सप्ताह अर्थात्‌ दिनांक 08.04.2046 से दिनांक 45.04.2046 तक निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। दिल्ली ८२ में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा t02 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 02+74I3 = 22 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त “कोविड” के प्रभाव के कारण छः माह की अतिरिक्त अवधि सभी परियोजनाओं को aga कराई गई है। दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि में दोनों पक्षों द्वारा एक दूसरे को कोई ब्याज देय नहीं होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Paka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि अंतिम माँग पत्र में क्षेत्रफल बढ़ जाने पर विपक्षी द्वारा धनराशि की माँग नहीं की जानी चाहिए। ह इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के प्रस्तर-6.40 में उललखित है कि :-

The Parties agree and acknowledge that the superarea of the apartment is subject to variation and change to maximum extent of 5%, at the time of the delivery of possession of the apartment to the buyer, and the charges in relation to the same will be payable/adjusted as specified hereinabove. No claim, demand, suit and/or litigation, shall be raised by the buyer in relation to such variation in the superarea and the buyer hereby waives all rights in relation to the same. उक्त अनुबन्ध पर पक्षकारों के हस्ताक्षर है, जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार्य किये गये है। उपरोकतानुसार हे 34 शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है कि अपार्टमेन्ट का सुपर एरिया अधिकतम 5 प्रतिशत तक बढ़ाया जा सकता है और उसकी धनराशि अनुबन्ध में विस्तृत रूप से दी गयी है, जिसके अनुसार गणना की जायेगी। इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या-285 ,// 2048 “ पवन गुप्ता बनाम एक्सपीरियन डेवलपर्स प्रा0 feo” में निर्णय दिनांक 24.08.2020 & weR-i7 में विपक्षी द्वारा यूनिट का क्षेत्रफल बढ़ाये जाने पर निम्न ऑबजर्वेशन किया है :-

"In respect of excess area, the complainant has made a point that without any basis the opposite party sent the demand for excess area and the certificate of the architect was sent to the complainant, which is of a later date. The justification given by the opposite party that on the basis of the internal report of the architect the demand was made for excess area is not acceptable because no such report or any other document has been filed by the opposite party to prove the excess area. Once the original plan is approved by the competent authority, the areas of residential unit as well as of the common spaces and common buildings are specified and super area cannot change until there is change in either the area of the flat or in the area of any of the common buildings or the total area of the project (plot area) is changed. The real test for excess area would be that the opposite party should provide a comparison of the areas of the original approved common spaces and the flats with finally approved common _ spaces/ buildings and the flats. This has not been done. In fact, this is a common practice adopted by majority of builders/developers which is basically an unfair trade practice. This has become a means to extract extra money from the allottees at the time when allottee cannot leave the project as his substantial amount is locked in the project and he is about to take possession. There is no prevailing system when the competent authority which approves the plan issues some kind of certificate in respect of the extra super area at the final stage. There is no harm in communicating and charging for the extra area at the final stage but for the sake of transparency the opposite party must share the actual reason for

45 increase in the super area based on the comparison of the originally approved buildings and finally approved buildings. Basically the idea is that the allottee must know the change in the finally approved lay-out and areas of common spaces and the originally approved lay-out and areas. In my view, until this is done, the opposite party is not entitled to payment of any excess area." माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपरोक्त निर्णय दिये जाने के बाद विपक्षी (एक्सपीरियन डेवलपर्स प्रा0 feo) द्वारा माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष अपील योजित की थी। इस पर दिनांक 42.04.2024 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा पारित किये गये आदेश को सही ठहराते हुए अपील संख्या--3703--3704 / 2020 को खारिज कर दिया गया। इस सम्बन्ध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करके उसे “आर्किटेक्ट” से प्रमाणित कराकर व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगी। Teg बिन्दु संख्या-4 rake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है ?

इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-3409,/2003 "हरियाणा ada डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम दीवान सिंह" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2048 की प्रतिलिपि पत्रावली पर दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-8 में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "One signifact aspect to be noticed is that the respendent is not the allottee who was allotted the plot in 990, but a re- allottee who was re-allotted the plot in April 998. When he was offered possesion of the plot in May 998, he 46 found that a part of it was used for purpose of road. Thereafter, the applicant even offered a alternative plot. The respondent however rushed to the District Forum in 999, hardly within a year of re-allotment. The allegations of inordiante delay, negligence, harassment on the part of the appellant in a complaint filed by a re- allottee, within one year of re-allotment, appears to be hallow and without merit. In this factual background, having regard to the principles laid down in GDA v. Balbir Singh (2004) 5 SCC 65, HUDA v. Darsh Kumar (2005) 9 SCC 449 and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank (2007) 6 SCC 7, the award of interest was not warranted. A re-allottee in 998 cannot obviously be awarded interest from 992 on the amounts paid by the original allottee in 990 on the ground that the original allottee was not offered delivery in 990.

उपरोक्त वाद में विपक्षी द्वारा नये आवंटी को प्लॉट का पुनः आवंटन अप्रैल i998 F किये जाने के बाद, विपक्षी ने नये आवंटी को कब्जा मई 4998 में ऑफर किया, जिसको नये आवंटी द्वारा स्वीकार्य नहीं किया गया, जिसको: देखते हुए विपक्षी ने नये आवंटी को वैकल्पिक प्लॉट का भी ऑफर किया, परन्तु नये आवंटी ने प्लॉट का पुनः आवंटन किये जाने की तिथि से एक वर्ष के भीतर वर्ष 4999 में उपभोक्‍ता फोरम के समक्ष वाद योजित कर दिया और नये आवंटी ने कब्जा प्राप्त किये जाने के लिए प्रतीक्षा नहीं किया, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए यह कहा गया है कि नये आवंटी को स्पष्ट रूप से वर्ष i992 से मूल आवंटी द्वारा भुगतान की गयी धनराशि पर ब्याज नहीं दिया जा सकता है, जिसका कब्जा मूल आवंटी को वर्ष 4990 में नहीं दिया गया। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-2384 / 2003 (सिविल अपील संख्या-2382,/ 2003 एवं सिविल अपील संख्या-3443 ,/ 2003 सहित) "हरियाणा अर्बन डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम राजे राम" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Respondents in the three appeals are not the original allottees. They are re-allottees to whom re-allotment was made by the appellant in the years 994, 997 and 996 resepctively. They were aware, when the plots were re- alloted to them, that there was delay (either in forming पु ॥7

the layout itself or delay in delivering the allotted the plot on account of encroachment etc.). In spite of it, they took re-allotment. Their cases cannot be compared to cases of original allottees who were made to wait for a decade or more for delivery and thus put to mental agony and harassment. They were aware that time for performance was not stipulated as the essence of the allotment of contract and the original allottees had accepted the delay. The appellant offered posession to respondents (re-allottee) and they took possession of the respective plots on 27.6.2002, 2.3.2000 and 3.9.999 respectively. They aproached the District Forum in 997, within a short period from the dates of re-allotment in their favour. They had not paid the full price when they approached the District Forum. In’ the circumstances, having regard to the priniciples laid down by this Court in Ghaziabad Development Authority v. Balbir Singh- 2004 (5) SCC 65, Darsh Kumar (supra) and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank - 2007 (6) SCC 7I], we are of the view that the award of the interest was neither warranted nor justified. इसके अतिरिक्त माननीय NCDRC द्वारा उपभोक्ता वाद संख्या- {702/20i6 "शलभ निगम बनाम ऑरिस इंफ्रास्ट्रक्चर mofo में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :--

24. It is seen that the present complainant is a susequent allottee, who purchased the apartment from the original buyer on 3.08.20I2 and endoresement in the allotment letter was made on 05.09.20I2. In the case of refund, the complaiant shall be entitiled only to get interest from the date when his name was endorsed on the allotment i.e. from 5.9.202 as observed by Hon'ble Supreme Court in Haryana Urban Development Authority vs. Diwas Singh, (200) 4 SCC 770. It has been observed that :- — the award of interest was not warranted. A re-allottee in /998 cannot obviously be awarded interest from 7992 on the amounts paid by the original allottee in 7990 on the है 8 ground that the original allottee was not offered delivery 7990." इसके अतिरिक्त माननीय NCDRC द्वारा उपभोक्ता वाद संख्या- 427 /204 "श्री सतीश कुमार पाण्डेय व अन्य बनाम मैसर्स यूनिटेक लिमिटेड" में पारित आदेश दिनांक 08.06.2045 के प्रस्तर-49 में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

9. For the reasons stated hereinabove, I am of the considered view that the opposite party should handover possession of the apartments booked by the complainants on or before the last date stipulated in the letter of the opposite party dated 27-05-205. In the cases of those complainants who are the initial allottees of the apartments or who acquired the same within one year of the initial allotment, the opposite party should also pay compensation to them in the form of simple interest at the rate of [2% per annum with effect from the date of possession stipulated in the agreement till the date on which the possession is actually handed over to them. The persons who purchased the flats within one year of the initial allotment, ought to be treated at par with the initial allottees, because atleast two more years being still available to the opposite party at the time of purchase by them, they could not have anticipated that the builder will not be able to honour its commitment, as regards the stipulated date of delivery of possession. No separate compensation for the mental agony, harassment and suffering needs to be paid by the opposite party to the complainants. However, in the case of those

eee ।?ःिण अउअते तआयन->>रानसससनस2>2:>:>:>->2- complainants who acquire the flats by way of resale more than one year after the initial allotment, the the opposite party should pay compensation in the form of of simple interest_at the rate of I2% per annum with with effect from three years from the date of the repurchase till the date on which the possession is delivered to them. As in other cases no compensation would be payable for the first three years from the date of initial allotment of the flat. For the interregnum i.e. between three years from the date of initial allotment and three years from the date of repurchase by them, compensation shall be paid by the opposite party at the rate of Rs.5/- per P i9 sq. ft. of the super area in terms of clause 4.c of the buyers agreement. I am awarding lesser compensation to those purchased the flat from the initial allottee more than one year after the date of initial allotment, considering the decision of the Hon’ble Supreme Court in Haryana Urban Development Authority Vs. Raje Ram, AIR 2009 SC 2030. यदि ऐसा कोई साक्ष्य उपलब्ध हो, जिससे स्पष्ट हो कि enodorsement के साथ विपक्षी द्वारा यह कमिटमेन्ट दिया गया है कि अनुबन्ध में विलम्ब सम्बन्धी प्रस्तर पूर्व तिथियों के अनुरूप ही रहेंगे, तो निश्चय ही पूर्ण अवधि के लिए विलम्ब राशि देय होगी अन्यथा sad नजीरों के परिपेक्ष्य F endorsement की तिथि से ही विलम्ब राशि देय होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-6

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर दिसम्बर 20:2 तक कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना विलम्बितः है, जो कि फोर्स मैज्योर grey के कारण विलम्बित हुई, जो उनके नियंत्रण में नहीं था। परियोजना के टॉवर- Lor निर्माण कार्य ari 202 तक, cam का निर्माण कार्य अप्रैल 2024 तक, टॉवर-& का निर्माण कार्य मई 2024 तक, टॉवर-८ का निर्माण कार्य जून 2024 तक पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार यूनिट ol कब्जा 42 माह में दिया जाना था और परियोजना का निर्माण कार्य शीघ्र ही पूर्ण कर लिया जायेगा। पत्रावली पर मैसर्स लॉजिक्स इन्फास्ट्रक्चर प्राणलि0 एवं प्रीत दीप सिंह एवं श्री कुलदीप सिंह के मध्य निष्पादित हुए फ्लैट Sar अनुबन्ध दिनांक 02.42.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने की तिथि से ia+6 माह (ग्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता अनिल कुमार अग्रवाल के पक्ष में दिनांक 44.07.2047 को यूनिट wert की गयी है। पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं है, जिससे स्पष्ट हो कि enodorsement के साथ विपक्षी द्वारा यह कमिटमेन्ट दिया गया है कि विलम्ब सम्बन्धी अनुबन्ध के प्रस्तर पूर्ण तिथियों के अनुरूप रहेंगे। अतः शिकायतकर्ता lan d ( ie. 20

को दिनांक 44.07.20:7 से 48 + 6 माह (ग्रेस पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 4 4.07.2049 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मेज्योर के मद में विपक्षी कुल 22 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-3 में वर्णित है ) ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 72.07.20I9 + 22 दिन अर्थात्‌ 4.97.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,/2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा0/लि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में माननीय उच्च न्यायालय ERT अभिनिर्धारित किया गया है कि —

Section 8(I)(b) lays down that if the Promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid_for his apartment but has not received Possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। 3 27

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 374020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26 में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4G) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " x 22 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.//सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8--3-48-65 ffer/ie arr मॉडल white के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over Possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on 5 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of Possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020- को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी | इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। TAM बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। है 23 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी में अंकित कमांक Wa- से 4 तक के शिकायतकर्तागण के फ्लैट्स की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.05.2024 तक एवं कमाक संख्या-5 से 7 तक के शिकायतकर्तागण के फ्लैट्स की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2024 तक ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को 4.44.209 से ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा - जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अत्तिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध,/एन्डोर्समेन्ट पत्र के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि Wap होने के बाद कोई ब्याज दर add के | डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में U 24 शिकायतकर्तागण के क्षेत्रफल की गणना का आधार “आर्किटिक्ट” से प्रमाणित कराकर शिकायतकर्तागण को स्पष्ट कराने एवं वेबसाईट पर डालने के बाद ही अतिरिक्त क्षेत्रफल की धनराशि प्राप्त करेगें।

इस आदेश की . एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में " गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लधंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | दिनांक :-/ 5 / ०2-/ 2024 “५ =) h Pee See Ty | (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण