उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-4ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 शिकायत संख्या :३0/२44/08/58042/2020 अमितेश चंद्र मिश्रा व विशाखा झा बनाम. wat बिल्डवेल प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. आदेश / दिनांक: 24/08 / 2022 शिकायतकर्ता का वाद धारा-63 के अन्तर्गत वीडियो कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से अधिवक्ता श्री निशांत अवाना उपस्थित हुये। विपक्षी अनुपस्थित | प्रश्नगत प्रकरण आज दिनांक 24.08.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के gat का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:-

#36, (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of ce obligations cast upon the promoters, the allottees and Qn Sec-63 Page | the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (0) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजन। की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्‍्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” Ys Sec-63 Page 2

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और नन्‍्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। कोविड-49 (Corona Virus Disease) की प्रथम dg के प्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा, जिसके क्रम में केन्द्र सरकार द्वारा जारी निर्देशानुसार उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा सुसंगत तथ्यों पर feared दिनांक 06.06.2020 को आदेश पारित करते हुए कोविड-49 (Corona Virus Disease) & प्रभाव के कारण परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि प्रदान की गयी, जिसके उपरान्त कोविड-49 (Corona Virus Disease) की द्वितीय वेव अप्रैल 2024 से प्रभावी होने के कारण भी परियोजनाओं के निर्माण कार्य परप्रतिकूल प्रभाव पड़ा। इसके अतिरिक्त कोविड-49 (Corona Virus Disease) की तृतीय वेव वर्तमान में प्रभावी है, जिससे भी परियोजनाओं को पूर्ण करने में बाधा उत्पन्न हो रही है, जो कि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों की परिभाषा में आती है।

शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 04.02.2024 का अनुपालन नहीं किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 07.42.2024 प्रस्तुत किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा दिनांक 44.42.2024 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 30.i2.202i तक Gat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं किया गया। 2 ‘ Sec-63 Page ccoSCSC*é=“i=“S*S:*s*s:s=“‘s*=*S:sSSS Page तत्पश्चात्‌ प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 06.04. 2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह 45 दिन में उक्त आदेश का अनुपालन करते हुये अनुपालन आख््ा प्रस्तुत करें परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं किया गया। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा दिनांक 44.03.2022, 48.04.2022, 05.05.2022 व 44.07.2022 को सुनवाई की गयी। दिनांक 44.07.2022 को विपक्षी के प्रतिनिधि को निर्देशित किया गया कि अपना जवाब 4१ सप्ताह में रेरा पोर्टल पर अपलोड करें परन्तु विपक्षी ने जवाब पोर्टल अपलोड नहीं किया है।

सुनवाई के दौरान शिकायतकर्ता द्वारा मौखिक रूप से यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि विपक्षी को आवंटित यूनिट के मद में लगभग 90 प्रतिशत से अधिक धनराशि भुगतान किया जा चुका है परन्तु अभी तक विपक्षी ने यूनिट का कब्जा नहीं दिया है। शिकायतकर्ता ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया कि विपक्षी कम्पनी ने कम्पनी का नाम बदल दिया है परन्तु शिकायतकर्ता ने इसके समर्थन में कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं कराया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। पत्रावली पर उपलब्ध परियोजना से सम्बन्धित टॉवर का स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 42.04.2022 के अवलोकन से विदित है कि परियोजना में 60 से 70 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण है। उक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए निम्नवत्‌ आदेश पारित किये जाते है:- 4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता को यथाशीघ्र यूनिट का कब्जा देते हुए, नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 2. रेरा सचिव को भी निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा दिनांक 44.04.2049 को धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। Ys Sec-63 Page 4 3. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष भू-सम्पदा विननियामक प्राधिकरण के नियम 24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश क्रियान्वयन हेतु पत्रावली प्रेषित हो।

“The Uttar Pradesh Real Estate (Regulation and Development) Rules, 206" के नियम 24 के अन्तर्गत यह प्राविधानित है कि 24- "For the purpose of sub- section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain." 4. यदि विपक्षी द्वारा आदेश अपलोड होने की तिथि से शिकायतकर्ता को 3 माह में आवंटित यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा कर आख्या रेरा सचिव के समक्ष उपलब्ध नहीं कराई जाती है तो रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के रामक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। we. a4. 08-7 (राजीव BAR) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर

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