उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 शिकायत संख्या पक्षकार नाम | आवंटन यूनि अनुबंध अनुसार | भुगतान की गयी धनराशि तिथि/ संख्या कब्जा दिये जाने | vo अनुबंध तिथि 6 माह ग्रेस पीरिएड के साथ) एनसीआर444 / 08 / 58042 / 2020 | अमितेश ax | 30.32.2094 &4-404 | 30.06.20i5 रु0 55,32,442 /- मिश्रा व विशाखा झा बनाम रूद्रा बिल्डवेल प्रोजेक्ट प्रा.लि. पता- डी-53, ओखला फेज74 नई दिल्‍ली Stein remo प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री निशांत अवाना, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री मोहित राय अधिवक्ता परिवाद : परिवादी मुकुल कुमार भार्गव द्वारा war बिल्डवेल प्रोजेक्ट ui के विरूद्ध रेश अधिनियम की aprai के अन्तर्गत परिवाद dene Waeilsiei44 /05 // 53648 /2020 संस्थित की गयी है। परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. अनुबंध पत्र 2. जमा की गयी धनराशि की रसीदें प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है-- का oe . प्रतिवादपत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS गौतमबुद्धनगर में Unit No Ai-204 को बुक कराया था जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को wo 55,32,442 /- भुगतान किया। परिवादी ने प्रार्थना पत्र में इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है।

(ख) प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया है कि " That the farmers whom the land was acquired by the Greater Noida Authority for the development of the said housing scheme, has raised the litigation, that continued to intervene and retarded the pace of construction in the period of 203-2046 intermittently till the matter of land acquisition in Noida Extention remained a sub-judice matter. That in spite of getting the possession of the project land, the revisionist could not start the construction due to the agitation by the farmers 20-25 of village bisrakh Jalalpur on the pretext of wrongful aquisition of land, non payment of compensation by the State of UP and due to pendency of court case pertaining to land situated in the aforesaid plot, the respondent in spite of getting official and documentary possession of the land, could not commence the construction. That the Hon'ble National Green Tribunal in 0.8 No 59 of 2042 vide its order dated 4.0.3 considering serious environmental threat relating to underground water wastage —_—|—_—— age 2 and pollution of underground water restrained all the builders of Noida and Greater Noida from extracting any quantity of ground water for the purposes of construction or otherwise.

That the respondent who has already completed most of the construction work and is in the process of handling over the physical possession of the flats to its customers by June- 2024 is under tremedous pressure due to financial constraints to refund the money to the allottees depsite of having completed majority of the constrcution work at before the completion of the date of the completion and issued the No Objection Certificate and Authority Letter. That this Hon'ble UPRERA has decided to extend the deadline for completion of real estate projects in the state by six months in view of disruptions caused by the coronavirus disease. The Hon'ble UPRERA has considered this COVID-29 situation as a force majeure circumstances and have granted time for six months extensions. That the respondent is trying their best to complete and hand over the possession by JUNE 2024. The delay of completing the project is not in the hand of the respondent but due to the Stay of National Green Tribunal passed in the month of August 2024 and not only construction of single project is stopped but more than 04 project has been effected by order of national green tribunals. en ae 3 That it is submitted that is clear force majeure conditions and not only for respondent but also for the Noida and Greater Noida Authority also which has made the allotment subject to all clearance from various departments and the developers are entiled to benefit of Zero period for the period during which

the NGT order in operation. On Okhla Bird Sanctuary. " विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु Wea: क्या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या प्रतिवादी जीरो पीरिएड का लाभ पाने का अधिकारी है? बिन्दु संख्या 3: क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? बिन्दु संख्या 4: क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :-पत्रावली उपलब्ध अनुबंध पत्र दिनांक उ6342994 के अवलोकन से विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य 36 माह तथा अतिरिक्त 6 माह के साथ अर्थात 30.06.20i5 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है —__|—_—_= 4 परन्तु उसका कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके अधिपत्य जून 2024 तक दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है।

प्रतिवादी के अधिवक्ता ने सुनवाई के दौरान मौखिक रूप से यह अवगत कराया कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य जून 2024 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। जबकि परिवादी को इकाई का अधिपत्य जून 2045 तक प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2: प्रतिवादी द्वारा जीरो पीरिएड के सम्बंध में प्रतिवादपत्र में उल्लेख किया गया परन्तु उसके समर्थन में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है जिस कारण प्रतिवादी जीरो पीरिएड का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : जहां तक फोर्स मैज्योर का प्रश्न है तो इस wat में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिंविल अपील Wem—940/20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:- 7747, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 2077-75. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in गा 5

2075 in Savitri Devi v. State of U.P. (2075) 7 SCC 247. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular yillage the acquisition had heen quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 207 to 2075 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि af 200 से वर्ष cots के मध्य निर्माण कार्य पर कोई eer आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 207 से वर्ष 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र ude की बात है, वह निराधार है। एन.जी.टी आदेश के सम्बंध में प्रतिवादी द्वारा जिस आदेश का हवाला दिया गया है उसमें गात्र ग्राउण्ड वाटर न निकालने के लिए था न कि निर्माण कार्य बंद करने के लिए था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 204 से af 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था।

इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,//2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 0 में मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 4 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 30.2.200 को अनुबंध पत्र निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य 6 माह ग्रेस पीरिएड के साथ अर्थात जून 20:5 तक प्राप्त होना था, परन्तु अभी तक परिवादी को उक्त इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है जिस कारण परिवादी अधिपत्य के समय विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046. The Respondent ~ Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over rs क्राणार Page 7 possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking " possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक वादीविलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त वादी मात्र ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकयपटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें TR 9. alii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, hy the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the {Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the — शा within forty-five days of it begoming due." Page 8 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंदी को ४८7२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी McLR+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

wa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 6- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मेई, 20296 के प्रस्तर-6 में Gifas—9 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पंदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। ar दिनांक 5563. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी हैं। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक //विकासकर्ता आवंटी से उक्त. अवधि अर्थात्त 25.03, 2020 से. 25.00.2020 तक का कोई विल्गब ब्याज नहीं प्राप्त करेंगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार परिवादी को उक्त तालिका में अंकित तिथि तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त “| हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना होने के सम्बंध में प्रतिवाद पत्र में एनजीटी के आदेश तथा किसानों द्वारा उक्त भूमि हेतु दायर किये गये वादों का उल्लेख करते हुये कथन किया गया कि इन्हीं कारणों से परियोजना में विलम्ब हुआ है परन्तु vat के सम्बंध में प्रतिवादी द्वारा कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया।

रेरा तकनीकी दल द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण किया गया जिसमें यह पाया गया कि The project have total 44 towers in which tower number 4 is proposed on the club block. Project is divided into A & B block in block A tower Al A2 A3 A4 are constructed and in block B tower Bi 82 83 85 B6 are constructed. In block A that is four towers are at good stage of construction as work of fire fighting lift flooring common area plaster etc has been completed about 70 percent in these towers. Work related to construction in block B that is in six towers is pending at large amount as only structure work of these towers has been completed till date rest any work like plumbing flooring common area lift paint staircase railings balcony railing door frame fire fighting etc is yet to be started i- In block A (4towers) work of basement is completed upto 20 percent.2- Development work like road footpath boundary wall STP club gym swimming pool fire fighting etc has completed about 5 percent till date. 3- In the project about 40 percent units have been booked. 4- Construction material is available in less quantity at project site. 5- It has been observed during site inspection that about 70 labours are working and project work is in progress. 6- Extension not applied in UP RERA but work is in progress at site. 7- Approx 35-40 percent work in entire project has been completed till now. 8- QPR has not been updated on UPRERA.. प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद पत्र में परियोजना पूर्ण होने की तिथि जून 2024 अंकित की गयी है परन्तु wile निरीक्षण आख्या से स्पष्ट है कि परियोजना में मात्र 35 से 40 प्रतिशत निर्माण कार्य किया गया। इसके अतिरिक्त परियोजना स्थल पर निर्माण सामग्री अल्प मात्रा में है जिससे

——e eee होता है कि उक्त परियोजना कार्य निकट भविष्य में Page 0 शीघ्र पूर्ण किये जाने की सम्भावना नहीं है परन्तु सुनवाई के परिवादी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि दिनांक 46.40.2020 को पीठ द्वारा ब्रुटिपूर्ण अंतरिम आदेश पारित किया गया कि परिवादी जमा धनराशि मय ब्याज चाहता है लेकिन परिवादी इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज चाहता है तथा यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र समस्त परिवाद जैसा ही है परन्तु परिवादी के परिवाद से कोई सम्बंध नहीं है। नैसर्गिक न्याय के frei के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि कां ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य (physical possession) ओ.सी /सी.सी के साथ जून 2024 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी परिवादी को विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 07.07.20i5 से दिनांक 30.04.2046 तक क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र (BBA) 4 निर्धारित ब्याज दर के हिसाब से भुगतान करें तत्पश्चात दिनांक 07.05.2086 से ऑसी»सीससी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी ae में हों तक MCLRH% की दर से ब्याज दर देय होगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में | (adjust) किया जायेगा तथा अवशेष बची परिवादी को भुगतान की जाएगी | शरिब86 |

(ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। WI अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (a) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से feaie 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। (ड) प्रंतिवादी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण करने की समय अवधि 34.42.2049 अंकित की गयी है परन्तु दिसम्बर 2049 के बाद प्रतिवादी द्वारा समय विस्तार नहीं कराया गया है। इस सम्बंध में संचिव tr व तकनीकी सलाहकार रेरा, प्रतिवादी के विरूद्ध विधि सम्यक कार्यवाही सुनिश्चित करें। तद्नुसार इस निर्णय की एक-एक प्रति संचिव रेरा व तकनीकी सलाहकार रेरा को प्रेषित की जाए। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20I6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-. / /2020 \. xv) ux ४" | ie) (ary प्रताप सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2