U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04A E-Court Mr. Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Sl. No. Complaint No. Complainants I NCRI44/I0/62884/2020 Saksham Realty Private Limited 2 NCR44/0/6373/2020 Pozi Infrastructure Private Limited 3 टर44/08/59657/2020 Neeru Gupta | * | NCR44/08/57638/2020 Pradeep Jain Versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Private Limited The complainant Saksham Realty Private Limited along with 03 other complainants have instituted proceedings against the opposite party. The facts of all these complaints are identical and the evidence is identical. All these complaints relate to UCHDPL -- Wave City Plots. Therefore, they are being disposed of by a single decision. Complaint No. -NCRI44/I0/62884/2020 Saksham Realty Private Limited shall be the leading case. The present complaint applications have been instituted by the complainants against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period.

In brief, the complainant states that plot no. 949 was booked by the complainant in the opposite party's project ~UCHDPL- Wave City Plots, for which Rs. 3,70,440/- was paid by the complainant from time to time on an instalment basis. The opposite party was to complete the project and hand over possession to the complainant, but possession has not been handed over by the opposite party till date. The complainant also states that the agreement between the parties was executed in the year 20i2. No construction work has been carried out by the opposite party in the project for the past 8 years. Therefore, the complainant has requested early possession or refund of the deposited amount with interest in Sectors 2, 3, 4 and 5, or possession in Sector-45 along with interest for the delayed period.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण I NCRI44/I0/62884/2020 सक्षम रियलटी प्राईवेट लिमिटेड 2 NCR44/0/6373/2020 पोज़ी इन्फास्ट्रक्चर प्र लिमिटेड 3 टर44/08/59657/2020 नीरू गुप्ता | * | NCR44/08/57638/2020 प्रदीप जैन बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता सक्षम रियलटी प्राईवेट लिमिटेड के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एटम्रा7ण -- ४०८०-।5 Plots से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या -NCRI44/I0/62884/2020 सक्षम रियलटी प्राईवेट लिमिटेड अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना ~UCHDPL- 5०८७०।5 Plots 4 प्लॉट संख्या-949 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर, 95 2

3,70,440/—erad का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध वर्ष 20i2 4 निष्पादित कराया गया है। विपक्षी द्वारा विगत 8 वर्षों से परियोजना में कोई निर्माण कार्य नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा सेक्टर-2, 3, 4 तथा 5 में शीघ्र कब्जा अथवा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है अथवा सेक्टर-45 में कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित प्रार्थना पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि नवम्बर 2005 में प्लॉट बुक किया गया है और बी.एस.पी. की 30 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया गया है। प्लॉट का आवंटन 6 वर्ष बाद फरवरी 20i2 में किया गया है और उनके द्वारा अतिरिक्त बी.एस.पी. की 35 प्रतिशत धनराशि विपक्षी को दी गयी है, उनके द्वारा पेरिफेरल / इन्फास्ट्रक्चर डवलपमेन्ट चार्जेज 850/— रूपये प्रति वर्ग गज़ से 4 किश्तों में भुगतान किया गया है। यू0पी0 रेरा द्वारा दिनांक 08.08.2049 को अधिकतम डवलपमेन्ट चार्जेज़ 448 /- रूपये प्रति वर्ग गज़ की दर नियत की गयी है, परन्तु उनके द्वारा विपक्षी की माँग पर 850,/- रूपये प्रति वर्ग गज़ की दर से भुगतान किया गया है। अतः विपक्षी को पेरिफेरल / इन्फास्ट्रक्चर डवलपमेन्ट चार्जेज़ के मद में किये गये अतिरिक्त भुगतान को वापिस दिलाये जाने अथवा उनकी देय धनराशि में समायोजित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाना चाहिए कि वह कब्जा दिये जाने के समय शिकायतकर्ता से इलैक्ट्रिफिकेशन चार्जेज़ आदि अन्य मदों में अतिरिक्त धनराशि की माँग न करें। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की रसीद, विपक्षी का पत्र दिनांक 2607204 3, लिखित प्रार्थना पत्र दिनांकित 23.42.2020, प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 24.02.2042 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 06.07.2043 को सेक्टर-45 में प्लॉट संख्या-949 श्री राजेश कौशल से खरीदा गया था। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्र्दशन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी | इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रात: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। माननीय 3 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए दिनांक 30.04.2042 को भूमि पर स्थगन लगा दिया था। प्रश्नगत परियोजना की पूर्णता तिथि 29.05.2024 दी गयी है। फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष यह शपथ पत्र दाखिल किया गया है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट को पूर्ण कर दिनांक 29. 05.2024 तक कब्जा दे देगें और यदि वह उक्त निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता के प्लॉट को पूर्ण कर कब्जा नहीं दे पाते हैं, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस कर देगें। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.04.2042, उ0प्र0 शासन का कार्यालय sig दिनांक 40.03.2047, शपथ पत्र दिनांक 24.07.2020 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं —

AT WAM VU के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? 2. क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3. क्या प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि 29.05.2024 से पूर्व पोषणीय नहीं है ? 4. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 5. क्या अनुबन्ध में arisen क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है ? 6. “प्लॉट एलॉटी अरेन्‍्जमेन्ट” दिनांक 24.02.2042 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा माँगी जा सकती है ? 7. परिभाषा के अनुसार क्‍या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा क्‍या “एक्सटरनल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? 8. क्या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में माँग की गयी चार्जेज उचित है ? 9. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? ८ ak निस्तारण बिन्दु संख्या--4 बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,/2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(D(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aide” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। Tega बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या पक्षकारों के मध्य RT लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका dear 2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसके प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से उद्लिखित किया गया है कि — SN "On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature." उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

बिन्दु संख्या 3 इस तथ्य पर विचरित है क्‍या रेरा में दी गयी पूर्णता की अवधि से पूर्व वाद पोषणीय नहीं है ? इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा fe याचिका संख्या- 2737/20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-449 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि:- "Under the provisions of RERA, the promoter is given a facility to revise the date of completion of project and declare the same under Section 4. The RERA does not contemplate rewriting of contract between the flat purchaser and the promoter. The promoter would tender an application for registration with the necessary preparations and requirements in law." उपरोक्त आब्जर्वेशन से यह we है कि रेरा अधिनियम में अपूर्ण परियोजना के पूर्णता हेतु नई तिथि दिये जाने की सुविधा दी गयी है, जिससे कि प्रोमोटर अपनी परियोजना के शेष कार्यों को शीघ्र एवं निर्धारित समयावधि के अन्दर पूर्ण कर लें और यह भी स्पष्ट किया गया है कि पूर्व में किये गये अनुबन्ध का पुर्नलेखन नहीं किया जायेगा। इसके अतिरिक्त में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--3584-3590 / 2020 “मैसर्स इम्पेरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी एवं अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-33 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

33. We may now consider the effect of the registration of the Project under the RERA Act. In the present case the apartments were booked by the Complainants in 20]]- 202 and the Builder Buyer Agreements were entered into in November, 203. As promised, the construction should have been completed in 42 months. The period had expired well before the Project was registered under the provisions of the RERA Act. Merely because the registration under the RERA Act is valid till 3.2.2020 does not mean that the entitlement of the concerned allottees to maintain an action stands deferred. It is relevant to note that even for the purposes of Section 8, the period has to be reckoned in terms of the agreement and not the registration. Condition no. (x) of the letter dated 7..207 also entitles an allottee in same fashion. Therefore, the entitlement of the Complainants must be considered in the light of the terms of the Builder Buyer Agreements and was rightly dealt with by the Commission. ऐसे में विपक्षी का कथन कि प्रश्नगत ae रेरा में दी गयी तिथि 29.05.202 से पूर्व पोषणीय न होने का तर्क बलहीन है। Tague बिन्दु संख्या-3 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। (4 p) उभय पक्ष के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध का प्रस्तर-22 निम्नलिखित उललेखित है :- 22, FORCE MAJEURE

The ALLOTTEE agrees that the Allotment of the 'PLOT' is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non- delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid evet, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Plot' on account of force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensation/interest, etc. from the DEVELOPER. In case of DEVELOPER abandoning the scheme for any reason beyond its control then the DEVELOPER'S liability shall be limitd to the refund of the amount paid by the ALLOTTEE(S) as per the terms of Allotment Letter. It is further categorically understood by the Applicant(s) that the Developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the of the allotment or if the circumstances beyond Developer's control so warrant, the Developer may suspend the scheme for such period as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the Applicant for the period of delay/suspension of

scheme. 9 sag फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में यह बताया गया है कि यदि विलम्ब, जैसे कि विकास हेतु समान उपलब्ध न होना, पानी और बिजली की सुविधायें उपलब्ध न होना, निर्माण एजेन्सी एवं विकासकर्ता के मध्य विवाद होना, आदेश, सरकार की अधिसूचना, दंगा, भूकम्प, के कारण परियोजना में विकास नहीं किया जाता है, तो यह विकासकर्ता का दायित्व होगा कि आवंटन पत्र के नियम के अनुसार आवंटियों को पैसा लौटा दिया जायेगा। फोर्स मैज्योर कारणों की वजह से आवंटन के नियम एवं शर्तों में परिवर्तन किया जा सकता है और यदि var फोर्स मैज्योर विकासकर्ता के नियंत्रण से परे पस्थितियों के कारण स्कीम को निरस्त कर सकता है, जिसके लिए कोई क्षतिपूर्ति देय नहीं होगी। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्‍ली NCR A बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए दिनांक 30.0:.20i2 को भूमि पर स्थगन लगा दिया था। इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत wWe-30/20:6 “ Are कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 29]4 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /207 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या--234 ud प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित ee Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा als 0 आई हो। दिल्‍ली NCR में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 402 दिन (दिनांक 04.44. 2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना भूमि विवाद आदि के कारण विलम्बित हुई है, जो कि विपक्षी के नियंत्रण में नहीं था। इसके अतिरिक्त “कोविड” के प्रभाव के कारण छः माह की अतिरिक्त अवधि सभी परियोजनाओं को अनुमन्य कराई गई है। दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि में दोनों पक्षों द्वारा एक दूसरे को कोई ब्याज देय नहीं होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रेटर के माध्यम से ही Paka fear जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. aes लिमिटेड बनाम आफताब सिंह” 20i8 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- “55. In view of the afore-going discussion, we arrive at the following conclusions: (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable;

(ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution; (iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; (iv) Section 2(3) of the Arbitration Act recognizes schemes under other legislations that make disputes non- arbitrable and माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध है 44

के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन sitet के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य”, (20I6) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत var मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या- 5 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-6 किये गये “प्लॉट एलॉटी sete” दिनांक 2:.0220i2 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा मांगी जा सकती है ? प्रकरण में उठायें गये बिन्दुओं का परीक्षण करने के कम में प्लॉट एलॉटीज़ अरेन्‍्जमेन्ट में विभिन्‍न मदों में धनराशि लिए जाने के प्राविधानों, एक्शटरनल व इन्टरनल SIS Toe के सम्बन्ध में दोनों पक्षों की स्थिति व “इन्टरप्रटेशन”, चार्जेज का ब्रेकअप anfe के सम्बन्ध में दोनों पक्षों के दावे एवं न्‍्यायोचित धनराशि अथवा सिद्धान्त की विवेचना अप्रेक्षित है।

प्लॉट आवंटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 24.02.2042 के अनुसार विभिन्‍न प्रस्तरों में परियोजना एवं उसके नियम एवं शर्तों का उल्लेख किया गया, जो कि निम्नवत हैः- (b) The Developer is developing Hi-Tech Township located on NH-24 near the town Ghaziabad in Uttar Pradesh. by the name of "WAVE CITY". comprising of various, 'PLOT's of different sizes, Row Houses/Flats, Bungalows, High-rise Apartments. schools/Eductional Institutions, Hospitals/Health Centres, Corporate Parks, Commercial and Retail Centres, Hotels/Clubs and Leisure Areas etc. apart from all such areas that would be required for the development of a modern township on a 42 the Scheduled Property ("Said Project") in accordance with sanctioned plans and approvals and as envisaged for a Hi-Tech Township Scheme of the Government Of Uttar Pradesh . उपरोक्त अनुबन्ध के प्रस्तर के अनुसार विकासकर्ता एक हाई-टेक टाऊनशिप "WAVE CITY" नामक परियोजना का विकास कर रहा है, जो कि गाजियाबाद में स्थित और इसमें विभिन्‍न क्षेत्रफल के प्लॉट, भवन, फ्लैट, बंगला, अपार्टमेन्ट, स्कूल, शिक्षण Wea, अस्पताल /स्वाथ्य केन्द्र, कार्पोंट पार्क, व्यावसयिक एवं wear dq, होटल आदि विभिनन क्षेत्रों में विकास कर एक उच्च टाऊनशिप स्वीकृत प्लॉन एवं संस्तुति के आधार पर बनायी जायेगी। . CONSIDERATION FOR SALE OF 'PLOT' AND RIGHTS THERETO .] SALE PRICE

(a) That the ALLOTTEE(s) has applied for the 'PLOT' and the Developer has with the consent of the ALLOTTEE(S) allotted the PLOT no. 949 in Sector 5 admeasuring 200 sq. metres (approx 239.2 sq. yards) @ approx. Rs. 8970 per sq. meter (Rs. 7500 sq. yard) (‘PLOT’) in the layout plan of the "WAVE CITY", situated along NH-24, in and around villages, Sadiqpur/ Khazipur, Naiphal, Bayana, Mehruali, Duriya and Shahpur Bamhaita, Tehsil and Dsitrict Gaziabad, Uttar Pradesh. (b)The agreed price for the 'PLOT' is Rs. 7,94,000 (Rupees Seventeen Lakh Ninty Four Thousand Only) (for short "Consideration") payable by the ALLOTTEE(s) in the mode and manner detailed in Annexure I, annexed herewith. The ALLOTTEE(s) has seen, reviewed and accepted the oayment plan provided in ANNEXURE. (c) The ALLOTTEE(S) shall strictly follow the payment plan and pay the requisite amount by way of upfront or other payment plan opted by him/her/them. ALLOTTEEL(S) for such purpose should be guided by written notices of change of earlier mandate issued by DEVELOPER from time to time. DEVELOPER will 43 record the details of all payments received by it from ALLOTTEE(S) in its records/system as well as in DEVELOPER's copy of this Arrangement. ALLOTTEE(s) is required to keep DEVELOPER'S acknowledgement receipts in safe custody for future references.

(d) That the cost of electric, sewer and water connection is not included in the aforesaid "BSP" of the 'PLOT' and shall be payable by the ALLOTTEK(s) in addition to "BSP" of 'PLOT'. Further, the ALLOTTEE(S) shall pay on demand to the DEVELOPER the amount to be determined at the time of providing electric, sewer and water connection and any other connection of a service which the DEVELOPER may provide from the main lane along the road serving the 'PLOT'. उपरोक्‍तानुसार प्लॉट की विकय धनराशि पर दी गयी सहमति और अधिकारों के बारे में बताया गया जो कि यह है कि प्लॉट की कुल सहमत कीमत 7,94,000 /- रूपये थी और उक्त के प्रस्तर-(०) में यह उल्लेख किया गया है कि प्लॉट की कीमत में बिजली, Wax और पानी आदि कनेक्शन की धनराशि सम्मिलित नहीं है और यह विकासकर्ता की मांग पर कनेक्शन देते समय निर्धारित धनराशि देय होगी। 4.2 PREFERENTIAL LOCATION The ALLOTTEE(S) agrees to pay the preferential location charges @ Rs N/A per sq. yard (approx Rs N/A per sq. meter) as applicable for preferential "PLOT" which is included in the aforementioned sale price (Clause .(b)). उक्तानुसार des स्थल के लिए 0/- रूपये प्रति वर्ग मीटर की दर निर्धारित की गयी है, जो कि var प्लॉट की कीमत 7,94,000/- रूपये में सम्मिलित है। इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रेफरड़ लोकेशन के सम्बन्ध कोई अतिरिक्त धनराशि देय नहीं होगी। इस विषय में विवाद नहीं है। .3 INTERNAL DEVELOPMENT

That the above agreed price of the residential 'PLOT'’ covers development of internal services such as laying of roads, development of parks and landscapes, laying 44 of water lines, laying of sewer lines, laying of internal electrical lines, laying of storm water drain lines and erection of electrical sub-station and to develop necessary civic services essential for a convenient living. vat से यह we है कि अंदरूनी विकास कार्य (INTERNAL DEVELOPMENT) के सम्बन्ध उक्त प्लॉट की धनराशि (7,94,000/— रूपये) में विकास की अंदरूनी सुविधायें जैसे कि रोड का निर्माण करना, पार्कों के विकास, पानी को संचलित करने हेतु लाईन बिछाया जाना, सीवर लाईन, बिजली के अन्दरूनी लाईन्स, वाटर ड्रेन लाईन और बिजली wae एवं मूल भूत सुविधायें जो कि सुविधाजनक जीवन यापन करने के लिए आवश्यक विकास कार्य कराये जाने हेतु सुविधायें var धनराशि में समाविष्ट एवं सम्मिलित है। 4.4 PREMIUM CHARGES The ALLOTTEE(s) recognizes that as per prevailing practise, the developed plots allotted by the Government agencies are generally on lease hold basis and in situation where the land is acquired by the Government under the Hi-Tech Township Ploicy, the same is transferred to the DEVELOPER Company on lease hold basis only. with the result that the buyers of 'PLOT' get lease hold rights in the land and if they choose to get the land converted to freehold, conversion charges are paid by them to the Government.

However, for the benefit of the ALLOTTEE(s) and in order to transfer the free hold rights in the 'PLOT' of land in favour of the ALLOTTEE(s), the DEVELOPER has procured the land directly from the farmers at market price after paying the requisite stamp duty regsitration fees and other charges. In this view of the matter, the DEVELOPER would be charging Premium Charges of 2% of the Sale Price from the ALLOTTEE(s). The ALLOTTEE(s) agrees to pay the Premium Charges as and when demanded by the Developer. The possession of ‘PLOT’ will be handed over only when the Consideration is full, other charges and Premium charges are paid by the ( ALLOTTEE(s). कैट i5 अनुबन्ध के प्रस्तर-4.4 में कन्वर्जन चार्ज के सम्बन्ध में यह बताया गया कि विकसित प्लॉट जो कि सरकारी संस्थाओं द्वारा आवंटित किए जाते हैं वह समान्यतः लीज Ses के आधार पर हैं और उन प्रकरणों में सरकार द्वारा भूमि अधिग्रहण करके हाई-टेक टाऊनशिप नीति के अन्तर्गत करके विकासकर्ता कम्पनी को लीज़ पर देती है। यदि आवंटी उस भूमि पर लीज ses अधिकार को wees में परिवर्तित कराते हैं, तो परिवर्तन शुल्क सरकार को देय होगा। विकासकर्ता द्वारा बताया गया है कि उनके द्वारा क्‍योंकि भूमि किसानों से सीधे मार्केट दर पर ली गयी है व भूमि very डयूटी, पंजीयन शुल्क एवं अन्य चार्ज के उपरान्त ही ली गयी है, ऐसे में विकासकर्ता विकय धनराशि की i2 प्रतिशत की कन्वर्जन चार्ज आवंटी से मांग कर सकता है और प्लॉट का कब्जा उपरोक्त निर्धारित शुल्क प्राप्त किये जाने के बाद दिया जायेगा। इस विषय में कोई विवाद नहीं है। .6 PERIPHERAL/ INFRASTRUCTURAL DEVELOPMENT CHARGES

The ALLOTTEE(S) agrees to pay Peripheral/Infrastructural development charges @ Rs 06.6/-per sq. meter (Rs 850/- per Sq. Yds.). which are not included in the aforementioned sale price . Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of any increase in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of any other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub station. These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand. उक्तानुसार आवंटी द्वारा यह सहमति दी गयी है कि पेरिफेरल /अवस्थापना विकास कार्यों के चार्जेज़ (शुल्क) t0i66 रूपये प्रति वर्ग मीटर (850 प्रति वर्ग गज) उपरोक्त विकय धनराशि (i7,94,000/- रूपये) में सम्मिलित नहीं है और विशेष रूप से यह स्वीकारा एवं समझा जाता है कि :- (क) यह कि पेरिफेरल / अवस्थापना के चार्जेज़ बढ़ने या 46 (ख) सरकार अथवा अन्य किसी वैधानिक प्राधिकरण द्वारा भविष्य में अतिरिक्त area लिये जाने पर

वह प्रो-रेटा / अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटी द्वारा यह भी सहमति दी गयी है कि अनुपातिक तौर पर बाहरी बिजली कार्य External Electrification charges) जिसमें बिजली के संचालन हेतु मेन स्टेशन से सब-स्टेशन में उपयोग किये जाने वाले dace, सिक्‍योरिटी डिपोजिट आदि की धनराशि सम्मिलित है देय होगी, और यह चार्जेज़ विकासकर्ता की मांग पर देय होगी। ऐसे में यह we है कि पेरिफेरल /अवस्थापना विकास हेतु 066 रूपये प्रति वर्ग मीटर (50 प्रति वर्ग wot) आवंटियों द्वारा देय होगी, जो कि vad विकय धनराशि में सम्मिलित नहीं है और यदि इन चाजेैज़ में अथवा सरकार या किसी वैद्यानिक प्राधिकरण द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जाती है, तो अनुपातिक दरों पर देय होगी। 7.7 OTHER CHARGES AS PER HI-TECH TOWNSHIP POLICY

The terms and conditions contained in the MOU entered between the DEVELOPER and the Government of UP and other terms and conditions of Hi-Tech Township Scheme will be applicable on the 'PLOT' of land allotted to the ALLOTTEE(S) and it will be the responsibility of the DEVELOPER to develop this Hi-Tech Township and to hand over the developed land to the ALLOTTEE(S). However, in case of any charges which are chargeable as per the Hi-Tech Township Policy (if any) in the future for infrastructure or any other purpose, if any, then the same shall be proportionately charged to the ALLOTTEE(S) at the rates as may be decided by the Government. The ALLOTTEE(S) shall pay directly, or if paid by the DEVELOPER. then reimburse the DEVELOPER on demand the Government rates, taxes or cesses, taxes or cesses, taxes of all and any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges with regard to, but not limited to state/national highvays, transport, irrigation facilities and power facilities, electricity facilities/requirement, electricity distribution network/system, metro cess etc., whether levied or leviable now or in future on the 'PLOT' forming हे वा a part of the overall development or the built up residential Complex/s and/or the Project(s) constructed within the "Wave City" and/or the said 'PLOT' in isolation, as the case may be, as assessable/applicable from the date of application of the ALLOTTEE(S) and the same shall be borne and paid by the ALLOTTEE(S).

उपरोक्‍तानुसार यह है कि उत्तर प्रदेश सरकार और विपक्षी के मध्य हुए एम. ओ.यू एवं हाई-टेक टाऊनशिप स्कीम के नियम एवं शर्तें जो कि आवंटी को आवंटित प्लॉट पर उक्त के अधीन नियमों के अनुसार विकसित की जायेगी। यदि हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार भविष्य में आधारभूत ढाँचे अथवा अन्य प्रयोजनो के चार्जेज लगाये जाते हैं, तो आवंटियों द्वारा सरकार द्वारा निर्धारित दर पर अनुपातिक रूप से देय होगा। इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कोई ऐसे अतिरिक्त एवं अन्य afer का विवरण नहीं प्रस्तुत किया गया है, जिससे कि विदित हो कि सरकार द्वारा कोई इस प्राविधान के अधीन कोई चार्जेज निर्धारित किये गये हों और वह धनराशि विकासकर्ता द्वारा अभी तक भुगतान की गयी हो। अतः इस सम्बन्ध में विपक्षी अभी कोई अतिरिक्त धनराशि पाने का अधिकारी नहीं है। यदि विपक्षी भविष्य में इस मद कोई अन्य चार्ज सरकार या प्राधिकरण को देता है, तो प्रेंफ ऑफ Gre व प्रो-रेटा शेयर बताकर केता से प्राप्त कर सकते हैं। .9 PAYMENT OF TAXES, CESSES BY THE PLOT OWNER That the stamp duty and the registretion fee incurred in the registration process which is to be paid to the revenue authorities is to be borne by the ALLOTTEE(S) as according to the prevalent law on the date of registration.

Further the ALLOTTEE(S) shall be liable to pay from the date of his/her application the house tax, water tax and sewerage tax and other such taxes or any other future tax or any other fees, cess or taxes of all any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges as and when levied by the Local Authority/Body under the then prevailling law and rules of the land, when such maintenance services will be transferred to the Local Authority/Body. These taxes, fees, cesses etc., shall be paid by the ALLOTTEE(S) irrespective of the fact है 8 whether the maintenance is carried out by the DEVELOPER or its nominees or any other body or association of all or the ALLOTTEE(S) whether levied retrospective or prospective. उपरोकक्‍तानुसार carta, सेस के बारे में यह उल्लेख किया गया है कि स्टाम्प ड्यूटी और पंजीयन शुल्क जो कि पंजीकरण की प्रकिया में राजस्व विभाग / प्राधिकरण को दी जायेगी। वह आवंटियों द्वारा विधि के अनुसार वहन किया जायेगा। इसी कम में आवंटियों द्वारा आवेदन की तिथि से गृहकर, पानीकर, सीवेज कर एवं अन्य cate जो कि स्थनीय निकाय द्वारा लागू विधि के अनुसार देय होगा वह आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर दिया जायेगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। 4. MAINTENANCE CHARGES

a. The Allottee(s) gives its consent to enter into a separate Maintenance Agreement with the DEVELOPER or its nominated maintenance agency as and when demanded by the DEVELOPER or its nominated agency and the ALLOTTEE(S) agrees to abide by all the terms and conditions as laid down in the said Maintenance Agreement. b. That the ALLOTTEE(S) of the 'Plot' unconditionally agrees and undertakes to pay necessary charges, from the date when possession is offered to him/her/them, as determined by the DEVELOPER or its nominated Maintenance Agency towards maintenance of water supply, electricity, patks, open spaces, roads, cleaning and sweeping, street lights, sewr, storm drain etc. and for maintaining various value added services until the services are handed over to the respective government agency(ies) local body. The ALLOTTEE(S) shall deposit with the DEVELOPER a sum as decided by the DEVELOPER by way of interest free security to ensure timely payment of maintenance charges. The said amount shall be payable by the ALLOTTEE(S) and will be paid at the time when possession is offered or sale deed is executed, whichever is earlier. However the maintenance charges shall become payable from the date of offer of possession. 'S Vy, i9

c. In terms of Hi-Tech Township Policy of Uttar Pradesh Government, the Installation of Solid Waste Management Plant [SWMP], Sewer Treatment Plant (STP) and 220 KVA power plants and destribution systems and other mechanical plants and machinery related to external services are being built and maintained by the DEVELOPER or its nominated agency. The ALLOTTEE(s) hereby agrees to pay the upkeep/running maintenance charges for these services and also if at some point of time these installations require replacement, the cost of the same will be proportionately paid by the ALLOTTEE(s) along with other allottees/ occupants with in the WAVE HITECH CITY township. उपरोकतानुसार मेटेनेन्स Yow के बारे में यह कहा गया है कि आवंटी, विकासकर्ता या उसके नामित मेटेनेन्स एजेन्सी से एक अलग मेटेनेन्स अनुबन्ध निष्पादित करेगें और नियम एवं शर्तों का पालन करेगें। आवंटी प्रोसेशन ऑफर करते समय से ही मेटेनेन्स एजेन्सी को पानी सप्लाई, बिजली, पार्क आदि के रखरखाव कार्य हेतु भुगतान करेगा, जब तक वह किसी सरकारी निकाय अथवा स्थनीय निकाय को मेटेनेन्स हस्तांतरित न कर दें। इसी के अतिरिक्त हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अधीन सौलिड वेस्ट मेनेजमेन्ट wife, सीवर dete प्लॉन्ट 220 के.वी.ए पावर स्टेशन है के निर्माण व रखरखाव का उत्तरदायित्व बिल्डर को दिया गया है। उसके भी रखरखाव कार्य हेतु वेव हाई-टेक सिटी टाऊनशिप में निवास कर रहे आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर देय होगी तथा यदि कभी उनके रिप्लेसमेन्ट की आवश्यकता हुई तो प्रो-रेटा शेयर आवंटियो द्वारा देय होगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है।

0. RIGHTS OF DEVELOPER TO RECOVER INCREASED AMOUNT OF COMPENSATION AND /OR CHARGES LEVIED BY THE GOVERNMENT. 0.] The DEVELOPER has acquired land dircetly from the farmers by paying the market price. However there might be certain pieces and parcel of land which may not have been bought by the DEVELOPER. In terms of the policy of the Government for the development of Hi-Tech Township, such piece or parcel of land falling with 20 the approved Detailed Project Report and the sancitioned Detalled Layout Plan is to be acquired by the Government for the DEVELOPER and to be handed over to the DEVELOPER for the development of Hi-Tech Township. Allottee(s) however specifically understands and agrees that in case such land is not acquired for any reason whatsoevr either by negotiations or by State Government as stated above, DEVELOPER shall not be held liable on any account. DEVELOPER as such makes no commitment in respect of acquiring such land and ALLOTTEE(S) being fully aware has applied for alotment of the freehold Plot. उक्त TER के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया गया है कि यह सम्भव है कि कुछ भूमि राज्य सरकार द्वारा अधिग्रहण की जाये तथा क्षतिपूर्ति के बढ़े हुए दर और अन्य चार्ज जो कि सरकार द्वारा लिये जायेगें, तो वे विकासकर्ता द्वारा अनुपातिक रूप से आवंटियों से प्राप्त किया जायेगा। डी.पी.आर के अनुसार अधिकृत यदि कोई भूमि किसी कारण वश अधिग्रहण नहीं की जा सकी, तो उसके लिए विकासकर्ता जिम्मेदार नहीं होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-6 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-7

7. परिभाषा के अनुसार क्‍या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा “एक्सटरनल,/इन्फास्ट्रक्चरल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? इस सम्बन्ध में प्राधिकरण द्वारा शिकायत संख्या-6204842444, एम.एल.गुप्ता बनाम मैसर्स उप्पल ager डेवलपर्स प्राएलि0 में विस्तृत रूप से स्पष्टीकरण रहित निर्णीत किया गया है, जिसमें कि इन्टरनल डवलपमेन्ट और एक्सटरनल डवलपमेन्ट के मध्य अन्तर स्पष्ट किया गया है। अंदरूनी विकास कार्य की विपक्षी की परिभाषा, शिकायतकर्ता का जहाँ प्लॉट है उसी पॉकेट तक सीमित है, किन्तु न तो प्लॉट आवंटी अरेन्‍्जमेन्ट में (पी.ए.ए), न हाई-टेक पॉलिसी में, न उन सब परिभाषा सम्बन्धी उद्धरणों में जो विपक्षी द्वारा दिये गये है, व न ही रेरा अधिनियम में, कहीं भी “पॉकेट” परिभाषित नहीं है एवं स्पष्टयता यह एक “ऑफटर ate” है जो विपक्षी द्वारा अपने अंतिम उत्तर में “इन्वेन्ट” किया Y 27

है। wa विपक्षी द्वारा vara की गयी परिभाषाओं में दो ही स्तर पर विकास परिभाषित है- “area व पेरिफेरल” तथा “sake विकास कार्य |” विकसित प्लॉट की परिभाषा स्पष्टयता पी.ए.ए में दी गयी है तथा वहाँ सभी सिविक एमेनिटीज़ दी जानी हैं ये उसके मूल प्लॉट की कीमत में सम्मिलित है। राज्य सरकार द्वारा हाई-टेक सिटी का लाईसेन्स दिया गया व उन्हीं सुविधाओं पर विचार कर शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट wa किया गया। यदि रेरा आ जाने के बाद विपक्षी द्वारा फेज़वार विकास के सम्बन्ध में परियोजना के अलग-अलग भागों को पंजीकृत भी कराया गया हो, तो वह हाई-टेक सिटी के बाहय एवं आन्तरिक विकास की परिभाषाओं को प्रभावित नहीं करती। स्वयं विपक्षी का यह कहना है कि क्लब सिटी लेवल फेसिलिटी है तथा प्रत्येक सेक्टर (या tine) में नहीं दी जा सकती, इस बात की स्वीकारोक्ति है कि सेक्टर या पॉकेट को यूनिट मानकर बाह्य व आन्तरिक विकास परिभाषित नहीं किया जा सकता। अतः यह स्पष्ट है कि विपक्षी का यह दावा अनुचित है कि पॉकेट या सेक्टर के बाहर का विकास, अवस्थापना /बाहय विकास मद में सम्मिलित है। अतः अवस्थापना / पेरिफेरल विकास में वही मद सम्मिलित होगें, जो सिटी के आन्तरिक विकास मदों के अलावा होगें। स्पष्टयता यदि वेवसिटी की TER को जोड़ने की बाहय / पेरिफफल सड़क बनायी जाती है, मेन पावर स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन तक पावर लाईनस आदि पर व्यय किया जाता है, तो वह पेरिफेरल / अवस्थापना मद में होगा।

यहाँ यह भी विचारणीय है कि अन्य राज्यों कि व्यवस्था में सामान्यतः सिटी लेवल डवलपमेन्ट के बाहर मेन सब-स्टेशन, सीवर ट्रीटमेन्ट, वाटर सप्लाई आदि की व्यवस्था लोकल अथॉरिटीज़ करती है एवं उसके लिए चार्जेज़ लेते है। वर्तमान पी.ए.ए के प्रस्तर-4.6 में भी यह प्राविधान है तथा यदि उक्त प्रस्तरानुसार कोई धनराशि शासन या किसी wat को बाद में दी जाती है, तो प्रूफ ऑफ पेमेन्ट व शिकायतकर्ता का प्रौ-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-8 बिन्दु संख्या-8 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में मांग की गयी चार्जेज उचित है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। 4) 22 विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में चार्जेज के सम्बन्ध में कहा गया कि सभी चार्ज निष्पादित किये गये अनुबन्ध के अनुसार है।

एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-4.3 के अनुसार आन्तरिक विकास कार्यों की परिभाषा में अन्दरूनी लाईन्स तथा सब-स्टेशन सम्मिलित हैं। यह सब-स्टेशन स्थानीय अर्थात्‌ सिटी लेवल के आन्तरिक wwe हैं, किन्तु “एक्सटरनल इलैक्ट्रिफिकेशन” से सम्बन्धित सब-स्टेशन नहीं है। वर्तमान लोड की स्थिति देखते हुए व यह देखते हुए कि हाई-टेक टाऊनशिप के भविष्य के सम्बन्ध में प्रकरण अभी शासन स्तर पर विचाराधीन है व कई वर्ष अनुबन्ध के बाद बीत चुके हैं। वर्तमान समय में उचित होगा यदि 2206५ के केवल एक सब-स्टेशन व मेन सब-स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन की ट्रानमिशन लाईन व सिक्‍यूरिटी डिपोजिट का व्यय प्रोरेटा धनराशि शिकायतकर्ता से ली जाये व इस धनराशि की पृथक एकाउक्टिंग की जाये ताकि यदि इस मद में कोई धनराशि शेष रहती है, तो प्रो-रेटा आधार पर वापिस की जा सके। इलैक्ट्रिसिटी मीटर कनेक्शन ata, गैस कनेक्शन ute, सीवर एवं eH वाटर कनेक्शन चार्जेज़, वाटर कनेक्शन चार्जेज, डाटा एवं वॉइस कनेक्शन Avg के सम्बन्ध में स्पष्ट किया जाता है कि ये कनेक्शन लेते समय वास्तविक व्यय पर आधारित होगी व उक्त धनराशि किसी सक्षम प्राधिकरण या विभाग द्वारा लिये जाने पर उसका साक्ष्य आवंटियों को उपलब्ध कराने के उपरान्त यह धनराशि देय होगी और इसका एडमिन चार्जेज़/सुपरविजन चार्ज माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-940 /20:7 F एन.बी.सी.सी के लिए निर्धारित की गयी 8 प्रतिशत की दर से अधिक नहीं होगा। साथ ही प्रत्येक कनेक्शन का एस्टिमेट अलॉटी को उपलब्ध कराया जायेगा।

मेटेनेन्स के सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा ली गयी मेटेनेन्स चार्ज कब्जा ऑफर की तिथि से लागू होगी। वाटर हारवेस्टिंग ear के सम्बन्ध में होने वाले व्यय व केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी व सुपरविजन,/ एडमिनिस्ट्रेडिव चार्जेज़ 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होगा। कनवेन्स डीड रजिस्ट्रेशन खर्च की धनराशि विधि के अनुरूप स्टाम्प ड्यूटी एवं रजिस्ट्रेशन शुल्क के अनुसार देय होगा। क्लब क्‍योंकि सिटी लेवल फेसिलिटी है। अतः उसकी कैपिटल वैल्यू का भुगतान शिकायतकर्ता करेगें व “सबस्किपशन” क्लब प्रारम्भ होने की तिथि से लागू होगा | 0५ 23 विपक्षी द्वारा किये जा रहे समस्त माँगों का निस्तारण उपरोक्‍तानुसार किया जाता है। इस सम्बन्ध में विपक्षी संशोधित माँग पत्र जारी करेगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-8 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-9 शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष यह शपथ पत्र दाखिल किया गया है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट को पूर्ण कर दिनांक 29.05.2024 तक कब्जा दे देगें |

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 24. 02.20i2 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर-3.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को अपने आवंटित प्लॉट पर भवन का निर्माण कार्य हेतु, सक्षम प्राधिकरण से प्लॉन स्वीकृत कराकर, विपक्षी से कब्जे हेतु सूचना प्राप्त करने की तिथि से 3 वर्ष में निर्माण कराया जाना था एवं प्रस्तर-3.2 के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना भेजे जाने के 30 दिनों में शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करना था, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु सूचना अभी तक नहीं दी गयी है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20:7 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्वर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

“Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract ie. the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the oJ 24 above discussion, which draw us to था irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट का निष्पादन दिनांक 24.02.2042 को किया गया है और रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त परियोजना में निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि 02.4.20:3 दी गयी है और परियोजना की पूर्णता तिथि 30.4.2020 दी गयी है, जिसके उपरान्त रेरा प्राधिकरण द्वारा 6 माह का विस्तारण अर्थात्‌ दिनांक 29.05.2024 तक दिया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना भूमि विवाद आदि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि विपक्षी के नियंत्रण में नहीं था, जिस कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट के निष्पादन की तिथि 24.02.2042 से 4.5 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 24.08.206 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक परियोजना के कब्जे में हो रहे विलम्ब के लिए ब्याज /धनराशि दिलाये जाने का प्रश्न है, तो शिकायतकर्ता को उपरोकतानुसार दिनांक 22.08.206 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to 25 withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ant vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त I | 26 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 /20I8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवारा एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3—8-65 विविध /i6 & द्वारा मॉडल White के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on A unless there is delay or failure due to war, flood, mS) \ Y 27 fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo ta अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-9 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 29.05.2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 22.08.20i6 से ओ.सी /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न sf | अन्य 28 शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप TRIGA गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aza) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत: विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार यदि कोई धनराशि भविष्य में शासन या किसी स्टेच्यूटरी एजेन्सी को दी जाती है, तो प्रूफ ऑफ tre व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। पेरीफेरल / इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट चार्ज 850,/- रूपये प्रति वर्ग गज़ के अनुसार गणना की जायेगी। कन्वर्जन चार्ज अनुबन्ध के प्रस्तर 4.4 में दी गयी है, जो कि भूमि की विकय धनराशि का ॥2 vite होगी और उसी के अनुसार देय होगी। PRA के अनुसार बिजली / वाटर /सीवर आदि के मेन लाईन से कनेक्शन देते समय निर्धारित किये गये ate or भुगतान शिफायतकर्तागण करेगें। इस पिषय में शिकायतकर्णागण को कनेक्शन देते समय विशिष्ट एस्टिमेन्ट (896००॥० Estimate) के साथ धनराशि विपक्षी मांग सकते हैं तथा शिकायतकर्तागण उसके सापेक्ष कार्य पूरा होने के बाद ऑडिटिड अकाउन्टस्‌ मांग सकते है। इन हाउस सुपरविजन wishes asf की धनराशि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एन.बी.सी.सी को रिट याचिका संख्या-940,//2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में aga करायी है (अर्थात्‌ 8 प्रतिशत) उससे अधिक धनराशि नहीं लेगें। यदि भविष्य में अन्य 220 KVA या अधिक के सब-स्टेशन बनाने की आवश्यकता होती है, तो उसकी प्रो-रेटा धनराशि शिकायतकर्तागण से प्राप्त करने का अधिकार विपक्षी को होगा तथा यह प्रस्तर-4.7 में भी प्राविधानित है। इसकी भी पूर्ववत पृथक अकाउटिंग होगी व ‘S > 29 इन हाऊस एडमिन्सिट्रेटिव या सुपर विजन चार्जेज 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होंगें। वाटर हारवेस्टिंग के सम्बन्ध में होने वाले व्यय के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया जाता है कि केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी।

क्लब का एस्टिमेट व प्रो-रेटा शेयर बताते हुए धनराशि मांगी जा सकती है। क्लब की रिकरिंग चार्जेज़, क्लब प्रारम्भ होने या प्लॉट का कब्जा ऑफर होने, जो भी बाद में हो, तभी से प्रारम्भ होगा। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह उपरोकतानुसार कब्जा दिये जाने के समय संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। . परियोजना में शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के रखरखाव का शुल्क कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि से ही देय होगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 22,/04 / 2024 ae ine! oe 0! (राजीव कुमार) हे (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04A E-Court Mr. Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Sl. No. Complaint No. Complainants I NCRI44/I0/62884/2020 Saksham Realty Private Limited 2 NCR44/0/6373/2020 Pozi Infrastructure Private Limited 3 टर44/08/59657/2020 Neeru Gupta | * | NCR44/08/57638/2020 Pradeep Jain Versus Uppal Chadha Hi-Tech Developers Private Limited The complainant Saksham Realty Private Limited along with 03 other complainants have instituted proceedings against the opposite party. The facts of all these complaints are identical and the evidence is identical. All these complaints relate to UCHDPL -- Wave City Plots. Therefore, they are being disposed of by a single decision. Complaint No. -NCRI44/I0/62884/2020 Saksham Realty Private Limited shall be the leading case. The present complaint applications have been instituted by the complainants against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period.

In brief, the complainant states that plot no. 949 was booked by the complainant in the opposite party's project ~UCHDPL- Wave City Plots, for which Rs. 3,70,440/- was paid by the complainant from time to time on an instalment basis. The opposite party was to complete the project and hand over possession to the complainant, but possession has not been handed over by the opposite party till date. The complainant also states that the agreement between the parties was executed in the year 20i2. No construction work has been carried out by the opposite party in the project for the past 8 years. Therefore, the complainant has requested early possession or refund of the deposited amount with interest in Sectors 2, 3, 4 and 5, or possession in Sector-45 along with interest for the delayed period.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण I NCRI44/I0/62884/2020 सक्षम रियलटी प्राईवेट लिमिटेड 2 NCR44/0/6373/2020 पोज़ी इन्फास्ट्रक्चर प्र लिमिटेड 3 टर44/08/59657/2020 नीरू गुप्ता | * | NCR44/08/57638/2020 प्रदीप जैन बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता सक्षम रियलटी प्राईवेट लिमिटेड के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एटम्रा7ण -- ४०८०-।5 Plots से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या -NCRI44/I0/62884/2020 सक्षम रियलटी प्राईवेट लिमिटेड अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना ~UCHDPL- 5०८७०।5 Plots 4 प्लॉट संख्या-949 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर, 95 2

3,70,440/—erad का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध वर्ष 20i2 4 निष्पादित कराया गया है। विपक्षी द्वारा विगत 8 वर्षों से परियोजना में कोई निर्माण कार्य नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा सेक्टर-2, 3, 4 तथा 5 में शीघ्र कब्जा अथवा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है अथवा सेक्टर-45 में कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित प्रार्थना पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि नवम्बर 2005 में प्लॉट बुक किया गया है और बी.एस.पी. की 30 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया गया है। प्लॉट का आवंटन 6 वर्ष बाद फरवरी 20i2 में किया गया है और उनके द्वारा अतिरिक्त बी.एस.पी. की 35 प्रतिशत धनराशि विपक्षी को दी गयी है, उनके द्वारा पेरिफेरल / इन्फास्ट्रक्चर डवलपमेन्ट चार्जेज 850/— रूपये प्रति वर्ग गज़ से 4 किश्तों में भुगतान किया गया है। यू0पी0 रेरा द्वारा दिनांक 08.08.2049 को अधिकतम डवलपमेन्ट चार्जेज़ 448 /- रूपये प्रति वर्ग गज़ की दर नियत की गयी है, परन्तु उनके द्वारा विपक्षी की माँग पर 850,/- रूपये प्रति वर्ग गज़ की दर से भुगतान किया गया है। अतः विपक्षी को पेरिफेरल / इन्फास्ट्रक्चर डवलपमेन्ट चार्जेज़ के मद में किये गये अतिरिक्त भुगतान को वापिस दिलाये जाने अथवा उनकी देय धनराशि में समायोजित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाना चाहिए कि वह कब्जा दिये जाने के समय शिकायतकर्ता से इलैक्ट्रिफिकेशन चार्जेज़ आदि अन्य मदों में अतिरिक्त धनराशि की माँग न करें। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की रसीद, विपक्षी का पत्र दिनांक 2607204 3, लिखित प्रार्थना पत्र दिनांकित 23.42.2020, प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 24.02.2042 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 06.07.2043 को सेक्टर-45 में प्लॉट संख्या-949 श्री राजेश कौशल से खरीदा गया था। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्र्दशन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी | इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रात: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। माननीय 3 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए दिनांक 30.04.2042 को भूमि पर स्थगन लगा दिया था। प्रश्नगत परियोजना की पूर्णता तिथि 29.05.2024 दी गयी है। फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष यह शपथ पत्र दाखिल किया गया है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट को पूर्ण कर दिनांक 29. 05.2024 तक कब्जा दे देगें और यदि वह उक्त निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता के प्लॉट को पूर्ण कर कब्जा नहीं दे पाते हैं, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस कर देगें। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.04.2042, उ0प्र0 शासन का कार्यालय sig दिनांक 40.03.2047, शपथ पत्र दिनांक 24.07.2020 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं —

AT WAM VU के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? 2. क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3. क्या प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि 29.05.2024 से पूर्व पोषणीय नहीं है ? 4. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 5. क्या अनुबन्ध में arisen क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है ? 6. “प्लॉट एलॉटी अरेन्‍्जमेन्ट” दिनांक 24.02.2042 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा माँगी जा सकती है ? 7. परिभाषा के अनुसार क्‍या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा क्‍या “एक्सटरनल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? 8. क्या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में माँग की गयी चार्जेज उचित है ? 9. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? ८ ak निस्तारण बिन्दु संख्या--4 बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,/2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(D(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aide” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। Tega बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या पक्षकारों के मध्य RT लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका dear 2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसके प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से उद्लिखित किया गया है कि — SN "On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature." उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

बिन्दु संख्या 3 इस तथ्य पर विचरित है क्‍या रेरा में दी गयी पूर्णता की अवधि से पूर्व वाद पोषणीय नहीं है ? इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा fe याचिका संख्या- 2737/20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-449 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि:- "Under the provisions of RERA, the promoter is given a facility to revise the date of completion of project and declare the same under Section 4. The RERA does not contemplate rewriting of contract between the flat purchaser and the promoter. The promoter would tender an application for registration with the necessary preparations and requirements in law." उपरोक्त आब्जर्वेशन से यह we है कि रेरा अधिनियम में अपूर्ण परियोजना के पूर्णता हेतु नई तिथि दिये जाने की सुविधा दी गयी है, जिससे कि प्रोमोटर अपनी परियोजना के शेष कार्यों को शीघ्र एवं निर्धारित समयावधि के अन्दर पूर्ण कर लें और यह भी स्पष्ट किया गया है कि पूर्व में किये गये अनुबन्ध का पुर्नलेखन नहीं किया जायेगा। इसके अतिरिक्त में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--3584-3590 / 2020 “मैसर्स इम्पेरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी एवं अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-33 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

33. We may now consider the effect of the registration of the Project under the RERA Act. In the present case the apartments were booked by the Complainants in 20]]- 202 and the Builder Buyer Agreements were entered into in November, 203. As promised, the construction should have been completed in 42 months. The period had expired well before the Project was registered under the provisions of the RERA Act. Merely because the registration under the RERA Act is valid till 3.2.2020 does not mean that the entitlement of the concerned allottees to maintain an action stands deferred. It is relevant to note that even for the purposes of Section 8, the period has to be reckoned in terms of the agreement and not the registration. Condition no. (x) of the letter dated 7..207 also entitles an allottee in same fashion. Therefore, the entitlement of the Complainants must be considered in the light of the terms of the Builder Buyer Agreements and was rightly dealt with by the Commission. ऐसे में विपक्षी का कथन कि प्रश्नगत ae रेरा में दी गयी तिथि 29.05.202 से पूर्व पोषणीय न होने का तर्क बलहीन है। Tague बिन्दु संख्या-3 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। (4 p) उभय पक्ष के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध का प्रस्तर-22 निम्नलिखित उललेखित है :- 22, FORCE MAJEURE

The ALLOTTEE agrees that the Allotment of the 'PLOT' is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non- delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid evet, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Plot' on account of force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensation/interest, etc. from the DEVELOPER. In case of DEVELOPER abandoning the scheme for any reason beyond its control then the DEVELOPER'S liability shall be limitd to the refund of the amount paid by the ALLOTTEE(S) as per the terms of Allotment Letter. It is further categorically understood by the Applicant(s) that the Developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the of the allotment or if the circumstances beyond Developer's control so warrant, the Developer may suspend the scheme for such period as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the Applicant for the period of delay/suspension of

scheme. 9 sag फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में यह बताया गया है कि यदि विलम्ब, जैसे कि विकास हेतु समान उपलब्ध न होना, पानी और बिजली की सुविधायें उपलब्ध न होना, निर्माण एजेन्सी एवं विकासकर्ता के मध्य विवाद होना, आदेश, सरकार की अधिसूचना, दंगा, भूकम्प, के कारण परियोजना में विकास नहीं किया जाता है, तो यह विकासकर्ता का दायित्व होगा कि आवंटन पत्र के नियम के अनुसार आवंटियों को पैसा लौटा दिया जायेगा। फोर्स मैज्योर कारणों की वजह से आवंटन के नियम एवं शर्तों में परिवर्तन किया जा सकता है और यदि var फोर्स मैज्योर विकासकर्ता के नियंत्रण से परे पस्थितियों के कारण स्कीम को निरस्त कर सकता है, जिसके लिए कोई क्षतिपूर्ति देय नहीं होगी। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्‍ली NCR A बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए दिनांक 30.0:.20i2 को भूमि पर स्थगन लगा दिया था। इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत wWe-30/20:6 “ Are कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 29]4 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /207 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या--234 ud प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित ee Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा als 0 आई हो। दिल्‍ली NCR में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 402 दिन (दिनांक 04.44. 2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना भूमि विवाद आदि के कारण विलम्बित हुई है, जो कि विपक्षी के नियंत्रण में नहीं था। इसके अतिरिक्त “कोविड” के प्रभाव के कारण छः माह की अतिरिक्त अवधि सभी परियोजनाओं को अनुमन्य कराई गई है। दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि में दोनों पक्षों द्वारा एक दूसरे को कोई ब्याज देय नहीं होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रेटर के माध्यम से ही Paka fear जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. aes लिमिटेड बनाम आफताब सिंह” 20i8 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- “55. In view of the afore-going discussion, we arrive at the following conclusions: (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable;

(ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution; (iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; (iv) Section 2(3) of the Arbitration Act recognizes schemes under other legislations that make disputes non- arbitrable and माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध है 44

के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन sitet के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य”, (20I6) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत var मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या- 5 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-6 किये गये “प्लॉट एलॉटी sete” दिनांक 2:.0220i2 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा मांगी जा सकती है ? प्रकरण में उठायें गये बिन्दुओं का परीक्षण करने के कम में प्लॉट एलॉटीज़ अरेन्‍्जमेन्ट में विभिन्‍न मदों में धनराशि लिए जाने के प्राविधानों, एक्शटरनल व इन्टरनल SIS Toe के सम्बन्ध में दोनों पक्षों की स्थिति व “इन्टरप्रटेशन”, चार्जेज का ब्रेकअप anfe के सम्बन्ध में दोनों पक्षों के दावे एवं न्‍्यायोचित धनराशि अथवा सिद्धान्त की विवेचना अप्रेक्षित है।

प्लॉट आवंटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 24.02.2042 के अनुसार विभिन्‍न प्रस्तरों में परियोजना एवं उसके नियम एवं शर्तों का उल्लेख किया गया, जो कि निम्नवत हैः- (b) The Developer is developing Hi-Tech Township located on NH-24 near the town Ghaziabad in Uttar Pradesh. by the name of "WAVE CITY". comprising of various, 'PLOT's of different sizes, Row Houses/Flats, Bungalows, High-rise Apartments. schools/Eductional Institutions, Hospitals/Health Centres, Corporate Parks, Commercial and Retail Centres, Hotels/Clubs and Leisure Areas etc. apart from all such areas that would be required for the development of a modern township on a 42 the Scheduled Property ("Said Project") in accordance with sanctioned plans and approvals and as envisaged for a Hi-Tech Township Scheme of the Government Of Uttar Pradesh . उपरोक्त अनुबन्ध के प्रस्तर के अनुसार विकासकर्ता एक हाई-टेक टाऊनशिप "WAVE CITY" नामक परियोजना का विकास कर रहा है, जो कि गाजियाबाद में स्थित और इसमें विभिन्‍न क्षेत्रफल के प्लॉट, भवन, फ्लैट, बंगला, अपार्टमेन्ट, स्कूल, शिक्षण Wea, अस्पताल /स्वाथ्य केन्द्र, कार्पोंट पार्क, व्यावसयिक एवं wear dq, होटल आदि विभिनन क्षेत्रों में विकास कर एक उच्च टाऊनशिप स्वीकृत प्लॉन एवं संस्तुति के आधार पर बनायी जायेगी। . CONSIDERATION FOR SALE OF 'PLOT' AND RIGHTS THERETO .] SALE PRICE

(a) That the ALLOTTEE(s) has applied for the 'PLOT' and the Developer has with the consent of the ALLOTTEE(S) allotted the PLOT no. 949 in Sector 5 admeasuring 200 sq. metres (approx 239.2 sq. yards) @ approx. Rs. 8970 per sq. meter (Rs. 7500 sq. yard) (‘PLOT’) in the layout plan of the "WAVE CITY", situated along NH-24, in and around villages, Sadiqpur/ Khazipur, Naiphal, Bayana, Mehruali, Duriya and Shahpur Bamhaita, Tehsil and Dsitrict Gaziabad, Uttar Pradesh. (b)The agreed price for the 'PLOT' is Rs. 7,94,000 (Rupees Seventeen Lakh Ninty Four Thousand Only) (for short "Consideration") payable by the ALLOTTEE(s) in the mode and manner detailed in Annexure I, annexed herewith. The ALLOTTEE(s) has seen, reviewed and accepted the oayment plan provided in ANNEXURE. (c) The ALLOTTEE(S) shall strictly follow the payment plan and pay the requisite amount by way of upfront or other payment plan opted by him/her/them. ALLOTTEEL(S) for such purpose should be guided by written notices of change of earlier mandate issued by DEVELOPER from time to time. DEVELOPER will 43 record the details of all payments received by it from ALLOTTEE(S) in its records/system as well as in DEVELOPER's copy of this Arrangement. ALLOTTEE(s) is required to keep DEVELOPER'S acknowledgement receipts in safe custody for future references.

(d) That the cost of electric, sewer and water connection is not included in the aforesaid "BSP" of the 'PLOT' and shall be payable by the ALLOTTEK(s) in addition to "BSP" of 'PLOT'. Further, the ALLOTTEE(S) shall pay on demand to the DEVELOPER the amount to be determined at the time of providing electric, sewer and water connection and any other connection of a service which the DEVELOPER may provide from the main lane along the road serving the 'PLOT'. उपरोक्‍तानुसार प्लॉट की विकय धनराशि पर दी गयी सहमति और अधिकारों के बारे में बताया गया जो कि यह है कि प्लॉट की कुल सहमत कीमत 7,94,000 /- रूपये थी और उक्त के प्रस्तर-(०) में यह उल्लेख किया गया है कि प्लॉट की कीमत में बिजली, Wax और पानी आदि कनेक्शन की धनराशि सम्मिलित नहीं है और यह विकासकर्ता की मांग पर कनेक्शन देते समय निर्धारित धनराशि देय होगी। 4.2 PREFERENTIAL LOCATION The ALLOTTEE(S) agrees to pay the preferential location charges @ Rs N/A per sq. yard (approx Rs N/A per sq. meter) as applicable for preferential "PLOT" which is included in the aforementioned sale price (Clause .(b)). उक्तानुसार des स्थल के लिए 0/- रूपये प्रति वर्ग मीटर की दर निर्धारित की गयी है, जो कि var प्लॉट की कीमत 7,94,000/- रूपये में सम्मिलित है। इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रेफरड़ लोकेशन के सम्बन्ध कोई अतिरिक्त धनराशि देय नहीं होगी। इस विषय में विवाद नहीं है। .3 INTERNAL DEVELOPMENT

That the above agreed price of the residential 'PLOT'’ covers development of internal services such as laying of roads, development of parks and landscapes, laying 44 of water lines, laying of sewer lines, laying of internal electrical lines, laying of storm water drain lines and erection of electrical sub-station and to develop necessary civic services essential for a convenient living. vat से यह we है कि अंदरूनी विकास कार्य (INTERNAL DEVELOPMENT) के सम्बन्ध उक्त प्लॉट की धनराशि (7,94,000/— रूपये) में विकास की अंदरूनी सुविधायें जैसे कि रोड का निर्माण करना, पार्कों के विकास, पानी को संचलित करने हेतु लाईन बिछाया जाना, सीवर लाईन, बिजली के अन्दरूनी लाईन्स, वाटर ड्रेन लाईन और बिजली wae एवं मूल भूत सुविधायें जो कि सुविधाजनक जीवन यापन करने के लिए आवश्यक विकास कार्य कराये जाने हेतु सुविधायें var धनराशि में समाविष्ट एवं सम्मिलित है। 4.4 PREMIUM CHARGES The ALLOTTEE(s) recognizes that as per prevailing practise, the developed plots allotted by the Government agencies are generally on lease hold basis and in situation where the land is acquired by the Government under the Hi-Tech Township Ploicy, the same is transferred to the DEVELOPER Company on lease hold basis only. with the result that the buyers of 'PLOT' get lease hold rights in the land and if they choose to get the land converted to freehold, conversion charges are paid by them to the Government.

However, for the benefit of the ALLOTTEE(s) and in order to transfer the free hold rights in the 'PLOT' of land in favour of the ALLOTTEE(s), the DEVELOPER has procured the land directly from the farmers at market price after paying the requisite stamp duty regsitration fees and other charges. In this view of the matter, the DEVELOPER would be charging Premium Charges of 2% of the Sale Price from the ALLOTTEE(s). The ALLOTTEE(s) agrees to pay the Premium Charges as and when demanded by the Developer. The possession of ‘PLOT’ will be handed over only when the Consideration is full, other charges and Premium charges are paid by the ( ALLOTTEE(s). कैट i5 अनुबन्ध के प्रस्तर-4.4 में कन्वर्जन चार्ज के सम्बन्ध में यह बताया गया कि विकसित प्लॉट जो कि सरकारी संस्थाओं द्वारा आवंटित किए जाते हैं वह समान्यतः लीज Ses के आधार पर हैं और उन प्रकरणों में सरकार द्वारा भूमि अधिग्रहण करके हाई-टेक टाऊनशिप नीति के अन्तर्गत करके विकासकर्ता कम्पनी को लीज़ पर देती है। यदि आवंटी उस भूमि पर लीज ses अधिकार को wees में परिवर्तित कराते हैं, तो परिवर्तन शुल्क सरकार को देय होगा। विकासकर्ता द्वारा बताया गया है कि उनके द्वारा क्‍योंकि भूमि किसानों से सीधे मार्केट दर पर ली गयी है व भूमि very डयूटी, पंजीयन शुल्क एवं अन्य चार्ज के उपरान्त ही ली गयी है, ऐसे में विकासकर्ता विकय धनराशि की i2 प्रतिशत की कन्वर्जन चार्ज आवंटी से मांग कर सकता है और प्लॉट का कब्जा उपरोक्त निर्धारित शुल्क प्राप्त किये जाने के बाद दिया जायेगा। इस विषय में कोई विवाद नहीं है। .6 PERIPHERAL/ INFRASTRUCTURAL DEVELOPMENT CHARGES

The ALLOTTEE(S) agrees to pay Peripheral/Infrastructural development charges @ Rs 06.6/-per sq. meter (Rs 850/- per Sq. Yds.). which are not included in the aforementioned sale price . Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of any increase in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of any other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub station. These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand. उक्तानुसार आवंटी द्वारा यह सहमति दी गयी है कि पेरिफेरल /अवस्थापना विकास कार्यों के चार्जेज़ (शुल्क) t0i66 रूपये प्रति वर्ग मीटर (850 प्रति वर्ग गज) उपरोक्त विकय धनराशि (i7,94,000/- रूपये) में सम्मिलित नहीं है और विशेष रूप से यह स्वीकारा एवं समझा जाता है कि :- (क) यह कि पेरिफेरल / अवस्थापना के चार्जेज़ बढ़ने या 46 (ख) सरकार अथवा अन्य किसी वैधानिक प्राधिकरण द्वारा भविष्य में अतिरिक्त area लिये जाने पर

वह प्रो-रेटा / अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटी द्वारा यह भी सहमति दी गयी है कि अनुपातिक तौर पर बाहरी बिजली कार्य External Electrification charges) जिसमें बिजली के संचालन हेतु मेन स्टेशन से सब-स्टेशन में उपयोग किये जाने वाले dace, सिक्‍योरिटी डिपोजिट आदि की धनराशि सम्मिलित है देय होगी, और यह चार्जेज़ विकासकर्ता की मांग पर देय होगी। ऐसे में यह we है कि पेरिफेरल /अवस्थापना विकास हेतु 066 रूपये प्रति वर्ग मीटर (50 प्रति वर्ग wot) आवंटियों द्वारा देय होगी, जो कि vad विकय धनराशि में सम्मिलित नहीं है और यदि इन चाजेैज़ में अथवा सरकार या किसी वैद्यानिक प्राधिकरण द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जाती है, तो अनुपातिक दरों पर देय होगी। 7.7 OTHER CHARGES AS PER HI-TECH TOWNSHIP POLICY

The terms and conditions contained in the MOU entered between the DEVELOPER and the Government of UP and other terms and conditions of Hi-Tech Township Scheme will be applicable on the 'PLOT' of land allotted to the ALLOTTEE(S) and it will be the responsibility of the DEVELOPER to develop this Hi-Tech Township and to hand over the developed land to the ALLOTTEE(S). However, in case of any charges which are chargeable as per the Hi-Tech Township Policy (if any) in the future for infrastructure or any other purpose, if any, then the same shall be proportionately charged to the ALLOTTEE(S) at the rates as may be decided by the Government. The ALLOTTEE(S) shall pay directly, or if paid by the DEVELOPER. then reimburse the DEVELOPER on demand the Government rates, taxes or cesses, taxes or cesses, taxes of all and any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges with regard to, but not limited to state/national highvays, transport, irrigation facilities and power facilities, electricity facilities/requirement, electricity distribution network/system, metro cess etc., whether levied or leviable now or in future on the 'PLOT' forming हे वा a part of the overall development or the built up residential Complex/s and/or the Project(s) constructed within the "Wave City" and/or the said 'PLOT' in isolation, as the case may be, as assessable/applicable from the date of application of the ALLOTTEE(S) and the same shall be borne and paid by the ALLOTTEE(S).

उपरोक्‍तानुसार यह है कि उत्तर प्रदेश सरकार और विपक्षी के मध्य हुए एम. ओ.यू एवं हाई-टेक टाऊनशिप स्कीम के नियम एवं शर्तें जो कि आवंटी को आवंटित प्लॉट पर उक्त के अधीन नियमों के अनुसार विकसित की जायेगी। यदि हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार भविष्य में आधारभूत ढाँचे अथवा अन्य प्रयोजनो के चार्जेज लगाये जाते हैं, तो आवंटियों द्वारा सरकार द्वारा निर्धारित दर पर अनुपातिक रूप से देय होगा। इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कोई ऐसे अतिरिक्त एवं अन्य afer का विवरण नहीं प्रस्तुत किया गया है, जिससे कि विदित हो कि सरकार द्वारा कोई इस प्राविधान के अधीन कोई चार्जेज निर्धारित किये गये हों और वह धनराशि विकासकर्ता द्वारा अभी तक भुगतान की गयी हो। अतः इस सम्बन्ध में विपक्षी अभी कोई अतिरिक्त धनराशि पाने का अधिकारी नहीं है। यदि विपक्षी भविष्य में इस मद कोई अन्य चार्ज सरकार या प्राधिकरण को देता है, तो प्रेंफ ऑफ Gre व प्रो-रेटा शेयर बताकर केता से प्राप्त कर सकते हैं। .9 PAYMENT OF TAXES, CESSES BY THE PLOT OWNER That the stamp duty and the registretion fee incurred in the registration process which is to be paid to the revenue authorities is to be borne by the ALLOTTEE(S) as according to the prevalent law on the date of registration.

Further the ALLOTTEE(S) shall be liable to pay from the date of his/her application the house tax, water tax and sewerage tax and other such taxes or any other future tax or any other fees, cess or taxes of all any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges as and when levied by the Local Authority/Body under the then prevailling law and rules of the land, when such maintenance services will be transferred to the Local Authority/Body. These taxes, fees, cesses etc., shall be paid by the ALLOTTEE(S) irrespective of the fact है 8 whether the maintenance is carried out by the DEVELOPER or its nominees or any other body or association of all or the ALLOTTEE(S) whether levied retrospective or prospective. उपरोकक्‍तानुसार carta, सेस के बारे में यह उल्लेख किया गया है कि स्टाम्प ड्यूटी और पंजीयन शुल्क जो कि पंजीकरण की प्रकिया में राजस्व विभाग / प्राधिकरण को दी जायेगी। वह आवंटियों द्वारा विधि के अनुसार वहन किया जायेगा। इसी कम में आवंटियों द्वारा आवेदन की तिथि से गृहकर, पानीकर, सीवेज कर एवं अन्य cate जो कि स्थनीय निकाय द्वारा लागू विधि के अनुसार देय होगा वह आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर दिया जायेगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। 4. MAINTENANCE CHARGES

a. The Allottee(s) gives its consent to enter into a separate Maintenance Agreement with the DEVELOPER or its nominated maintenance agency as and when demanded by the DEVELOPER or its nominated agency and the ALLOTTEE(S) agrees to abide by all the terms and conditions as laid down in the said Maintenance Agreement. b. That the ALLOTTEE(S) of the 'Plot' unconditionally agrees and undertakes to pay necessary charges, from the date when possession is offered to him/her/them, as determined by the DEVELOPER or its nominated Maintenance Agency towards maintenance of water supply, electricity, patks, open spaces, roads, cleaning and sweeping, street lights, sewr, storm drain etc. and for maintaining various value added services until the services are handed over to the respective government agency(ies) local body. The ALLOTTEE(S) shall deposit with the DEVELOPER a sum as decided by the DEVELOPER by way of interest free security to ensure timely payment of maintenance charges. The said amount shall be payable by the ALLOTTEE(S) and will be paid at the time when possession is offered or sale deed is executed, whichever is earlier. However the maintenance charges shall become payable from the date of offer of possession. 'S Vy, i9

c. In terms of Hi-Tech Township Policy of Uttar Pradesh Government, the Installation of Solid Waste Management Plant [SWMP], Sewer Treatment Plant (STP) and 220 KVA power plants and destribution systems and other mechanical plants and machinery related to external services are being built and maintained by the DEVELOPER or its nominated agency. The ALLOTTEE(s) hereby agrees to pay the upkeep/running maintenance charges for these services and also if at some point of time these installations require replacement, the cost of the same will be proportionately paid by the ALLOTTEE(s) along with other allottees/ occupants with in the WAVE HITECH CITY township. उपरोकतानुसार मेटेनेन्स Yow के बारे में यह कहा गया है कि आवंटी, विकासकर्ता या उसके नामित मेटेनेन्स एजेन्सी से एक अलग मेटेनेन्स अनुबन्ध निष्पादित करेगें और नियम एवं शर्तों का पालन करेगें। आवंटी प्रोसेशन ऑफर करते समय से ही मेटेनेन्स एजेन्सी को पानी सप्लाई, बिजली, पार्क आदि के रखरखाव कार्य हेतु भुगतान करेगा, जब तक वह किसी सरकारी निकाय अथवा स्थनीय निकाय को मेटेनेन्स हस्तांतरित न कर दें। इसी के अतिरिक्त हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अधीन सौलिड वेस्ट मेनेजमेन्ट wife, सीवर dete प्लॉन्ट 220 के.वी.ए पावर स्टेशन है के निर्माण व रखरखाव का उत्तरदायित्व बिल्डर को दिया गया है। उसके भी रखरखाव कार्य हेतु वेव हाई-टेक सिटी टाऊनशिप में निवास कर रहे आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर देय होगी तथा यदि कभी उनके रिप्लेसमेन्ट की आवश्यकता हुई तो प्रो-रेटा शेयर आवंटियो द्वारा देय होगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है।

0. RIGHTS OF DEVELOPER TO RECOVER INCREASED AMOUNT OF COMPENSATION AND /OR CHARGES LEVIED BY THE GOVERNMENT. 0.] The DEVELOPER has acquired land dircetly from the farmers by paying the market price. However there might be certain pieces and parcel of land which may not have been bought by the DEVELOPER. In terms of the policy of the Government for the development of Hi-Tech Township, such piece or parcel of land falling with 20 the approved Detailed Project Report and the sancitioned Detalled Layout Plan is to be acquired by the Government for the DEVELOPER and to be handed over to the DEVELOPER for the development of Hi-Tech Township. Allottee(s) however specifically understands and agrees that in case such land is not acquired for any reason whatsoevr either by negotiations or by State Government as stated above, DEVELOPER shall not be held liable on any account. DEVELOPER as such makes no commitment in respect of acquiring such land and ALLOTTEE(S) being fully aware has applied for alotment of the freehold Plot. उक्त TER के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया गया है कि यह सम्भव है कि कुछ भूमि राज्य सरकार द्वारा अधिग्रहण की जाये तथा क्षतिपूर्ति के बढ़े हुए दर और अन्य चार्ज जो कि सरकार द्वारा लिये जायेगें, तो वे विकासकर्ता द्वारा अनुपातिक रूप से आवंटियों से प्राप्त किया जायेगा। डी.पी.आर के अनुसार अधिकृत यदि कोई भूमि किसी कारण वश अधिग्रहण नहीं की जा सकी, तो उसके लिए विकासकर्ता जिम्मेदार नहीं होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-6 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-7

7. परिभाषा के अनुसार क्‍या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा “एक्सटरनल,/इन्फास्ट्रक्चरल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? इस सम्बन्ध में प्राधिकरण द्वारा शिकायत संख्या-6204842444, एम.एल.गुप्ता बनाम मैसर्स उप्पल ager डेवलपर्स प्राएलि0 में विस्तृत रूप से स्पष्टीकरण रहित निर्णीत किया गया है, जिसमें कि इन्टरनल डवलपमेन्ट और एक्सटरनल डवलपमेन्ट के मध्य अन्तर स्पष्ट किया गया है। अंदरूनी विकास कार्य की विपक्षी की परिभाषा, शिकायतकर्ता का जहाँ प्लॉट है उसी पॉकेट तक सीमित है, किन्तु न तो प्लॉट आवंटी अरेन्‍्जमेन्ट में (पी.ए.ए), न हाई-टेक पॉलिसी में, न उन सब परिभाषा सम्बन्धी उद्धरणों में जो विपक्षी द्वारा दिये गये है, व न ही रेरा अधिनियम में, कहीं भी “पॉकेट” परिभाषित नहीं है एवं स्पष्टयता यह एक “ऑफटर ate” है जो विपक्षी द्वारा अपने अंतिम उत्तर में “इन्वेन्ट” किया Y 27

है। wa विपक्षी द्वारा vara की गयी परिभाषाओं में दो ही स्तर पर विकास परिभाषित है- “area व पेरिफेरल” तथा “sake विकास कार्य |” विकसित प्लॉट की परिभाषा स्पष्टयता पी.ए.ए में दी गयी है तथा वहाँ सभी सिविक एमेनिटीज़ दी जानी हैं ये उसके मूल प्लॉट की कीमत में सम्मिलित है। राज्य सरकार द्वारा हाई-टेक सिटी का लाईसेन्स दिया गया व उन्हीं सुविधाओं पर विचार कर शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट wa किया गया। यदि रेरा आ जाने के बाद विपक्षी द्वारा फेज़वार विकास के सम्बन्ध में परियोजना के अलग-अलग भागों को पंजीकृत भी कराया गया हो, तो वह हाई-टेक सिटी के बाहय एवं आन्तरिक विकास की परिभाषाओं को प्रभावित नहीं करती। स्वयं विपक्षी का यह कहना है कि क्लब सिटी लेवल फेसिलिटी है तथा प्रत्येक सेक्टर (या tine) में नहीं दी जा सकती, इस बात की स्वीकारोक्ति है कि सेक्टर या पॉकेट को यूनिट मानकर बाह्य व आन्तरिक विकास परिभाषित नहीं किया जा सकता। अतः यह स्पष्ट है कि विपक्षी का यह दावा अनुचित है कि पॉकेट या सेक्टर के बाहर का विकास, अवस्थापना /बाहय विकास मद में सम्मिलित है। अतः अवस्थापना / पेरिफेरल विकास में वही मद सम्मिलित होगें, जो सिटी के आन्तरिक विकास मदों के अलावा होगें। स्पष्टयता यदि वेवसिटी की TER को जोड़ने की बाहय / पेरिफफल सड़क बनायी जाती है, मेन पावर स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन तक पावर लाईनस आदि पर व्यय किया जाता है, तो वह पेरिफेरल / अवस्थापना मद में होगा।

यहाँ यह भी विचारणीय है कि अन्य राज्यों कि व्यवस्था में सामान्यतः सिटी लेवल डवलपमेन्ट के बाहर मेन सब-स्टेशन, सीवर ट्रीटमेन्ट, वाटर सप्लाई आदि की व्यवस्था लोकल अथॉरिटीज़ करती है एवं उसके लिए चार्जेज़ लेते है। वर्तमान पी.ए.ए के प्रस्तर-4.6 में भी यह प्राविधान है तथा यदि उक्त प्रस्तरानुसार कोई धनराशि शासन या किसी wat को बाद में दी जाती है, तो प्रूफ ऑफ पेमेन्ट व शिकायतकर्ता का प्रौ-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-8 बिन्दु संख्या-8 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में मांग की गयी चार्जेज उचित है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। 4) 22 विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में चार्जेज के सम्बन्ध में कहा गया कि सभी चार्ज निष्पादित किये गये अनुबन्ध के अनुसार है।

एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-4.3 के अनुसार आन्तरिक विकास कार्यों की परिभाषा में अन्दरूनी लाईन्स तथा सब-स्टेशन सम्मिलित हैं। यह सब-स्टेशन स्थानीय अर्थात्‌ सिटी लेवल के आन्तरिक wwe हैं, किन्तु “एक्सटरनल इलैक्ट्रिफिकेशन” से सम्बन्धित सब-स्टेशन नहीं है। वर्तमान लोड की स्थिति देखते हुए व यह देखते हुए कि हाई-टेक टाऊनशिप के भविष्य के सम्बन्ध में प्रकरण अभी शासन स्तर पर विचाराधीन है व कई वर्ष अनुबन्ध के बाद बीत चुके हैं। वर्तमान समय में उचित होगा यदि 2206५ के केवल एक सब-स्टेशन व मेन सब-स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन की ट्रानमिशन लाईन व सिक्‍यूरिटी डिपोजिट का व्यय प्रोरेटा धनराशि शिकायतकर्ता से ली जाये व इस धनराशि की पृथक एकाउक्टिंग की जाये ताकि यदि इस मद में कोई धनराशि शेष रहती है, तो प्रो-रेटा आधार पर वापिस की जा सके। इलैक्ट्रिसिटी मीटर कनेक्शन ata, गैस कनेक्शन ute, सीवर एवं eH वाटर कनेक्शन चार्जेज़, वाटर कनेक्शन चार्जेज, डाटा एवं वॉइस कनेक्शन Avg के सम्बन्ध में स्पष्ट किया जाता है कि ये कनेक्शन लेते समय वास्तविक व्यय पर आधारित होगी व उक्त धनराशि किसी सक्षम प्राधिकरण या विभाग द्वारा लिये जाने पर उसका साक्ष्य आवंटियों को उपलब्ध कराने के उपरान्त यह धनराशि देय होगी और इसका एडमिन चार्जेज़/सुपरविजन चार्ज माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-940 /20:7 F एन.बी.सी.सी के लिए निर्धारित की गयी 8 प्रतिशत की दर से अधिक नहीं होगा। साथ ही प्रत्येक कनेक्शन का एस्टिमेट अलॉटी को उपलब्ध कराया जायेगा।

मेटेनेन्स के सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा ली गयी मेटेनेन्स चार्ज कब्जा ऑफर की तिथि से लागू होगी। वाटर हारवेस्टिंग ear के सम्बन्ध में होने वाले व्यय व केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी व सुपरविजन,/ एडमिनिस्ट्रेडिव चार्जेज़ 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होगा। कनवेन्स डीड रजिस्ट्रेशन खर्च की धनराशि विधि के अनुरूप स्टाम्प ड्यूटी एवं रजिस्ट्रेशन शुल्क के अनुसार देय होगा। क्लब क्‍योंकि सिटी लेवल फेसिलिटी है। अतः उसकी कैपिटल वैल्यू का भुगतान शिकायतकर्ता करेगें व “सबस्किपशन” क्लब प्रारम्भ होने की तिथि से लागू होगा | 0५ 23 विपक्षी द्वारा किये जा रहे समस्त माँगों का निस्तारण उपरोक्‍तानुसार किया जाता है। इस सम्बन्ध में विपक्षी संशोधित माँग पत्र जारी करेगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-8 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-9 शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष यह शपथ पत्र दाखिल किया गया है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट को पूर्ण कर दिनांक 29.05.2024 तक कब्जा दे देगें |

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 24. 02.20i2 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर-3.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को अपने आवंटित प्लॉट पर भवन का निर्माण कार्य हेतु, सक्षम प्राधिकरण से प्लॉन स्वीकृत कराकर, विपक्षी से कब्जे हेतु सूचना प्राप्त करने की तिथि से 3 वर्ष में निर्माण कराया जाना था एवं प्रस्तर-3.2 के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना भेजे जाने के 30 दिनों में शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करना था, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु सूचना अभी तक नहीं दी गयी है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20:7 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्वर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

“Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract ie. the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the oJ 24 above discussion, which draw us to था irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट का निष्पादन दिनांक 24.02.2042 को किया गया है और रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त परियोजना में निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि 02.4.20:3 दी गयी है और परियोजना की पूर्णता तिथि 30.4.2020 दी गयी है, जिसके उपरान्त रेरा प्राधिकरण द्वारा 6 माह का विस्तारण अर्थात्‌ दिनांक 29.05.2024 तक दिया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना भूमि विवाद आदि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि विपक्षी के नियंत्रण में नहीं था, जिस कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए रेसीडेन्सियल प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट के निष्पादन की तिथि 24.02.2042 से 4.5 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 24.08.206 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक परियोजना के कब्जे में हो रहे विलम्ब के लिए ब्याज /धनराशि दिलाये जाने का प्रश्न है, तो शिकायतकर्ता को उपरोकतानुसार दिनांक 22.08.206 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to 25 withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ant vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त I | 26 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 /20I8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवारा एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3—8-65 विविध /i6 & द्वारा मॉडल White के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on A unless there is delay or failure due to war, flood, mS) \ Y 27 fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo ta अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-9 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 29.05.2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 22.08.20i6 से ओ.सी /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न sf | अन्य 28 शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप TRIGA गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aza) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत: विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार यदि कोई धनराशि भविष्य में शासन या किसी स्टेच्यूटरी एजेन्सी को दी जाती है, तो प्रूफ ऑफ tre व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। पेरीफेरल / इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट चार्ज 850,/- रूपये प्रति वर्ग गज़ के अनुसार गणना की जायेगी। कन्वर्जन चार्ज अनुबन्ध के प्रस्तर 4.4 में दी गयी है, जो कि भूमि की विकय धनराशि का ॥2 vite होगी और उसी के अनुसार देय होगी। PRA के अनुसार बिजली / वाटर /सीवर आदि के मेन लाईन से कनेक्शन देते समय निर्धारित किये गये ate or भुगतान शिफायतकर्तागण करेगें। इस पिषय में शिकायतकर्णागण को कनेक्शन देते समय विशिष्ट एस्टिमेन्ट (896००॥० Estimate) के साथ धनराशि विपक्षी मांग सकते हैं तथा शिकायतकर्तागण उसके सापेक्ष कार्य पूरा होने के बाद ऑडिटिड अकाउन्टस्‌ मांग सकते है। इन हाउस सुपरविजन wishes asf की धनराशि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एन.बी.सी.सी को रिट याचिका संख्या-940,//2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में aga करायी है (अर्थात्‌ 8 प्रतिशत) उससे अधिक धनराशि नहीं लेगें। यदि भविष्य में अन्य 220 KVA या अधिक के सब-स्टेशन बनाने की आवश्यकता होती है, तो उसकी प्रो-रेटा धनराशि शिकायतकर्तागण से प्राप्त करने का अधिकार विपक्षी को होगा तथा यह प्रस्तर-4.7 में भी प्राविधानित है। इसकी भी पूर्ववत पृथक अकाउटिंग होगी व ‘S > 29 इन हाऊस एडमिन्सिट्रेटिव या सुपर विजन चार्जेज 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होंगें। वाटर हारवेस्टिंग के सम्बन्ध में होने वाले व्यय के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया जाता है कि केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी।

क्लब का एस्टिमेट व प्रो-रेटा शेयर बताते हुए धनराशि मांगी जा सकती है। क्लब की रिकरिंग चार्जेज़, क्लब प्रारम्भ होने या प्लॉट का कब्जा ऑफर होने, जो भी बाद में हो, तभी से प्रारम्भ होगा। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह उपरोकतानुसार कब्जा दिये जाने के समय संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। . परियोजना में शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के रखरखाव का शुल्क कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि से ही देय होगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 22,/04 / 2024 ae ine! oe 0! (राजीव कुमार) हे (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण