उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-63, पीठ-॥ उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत Gea— NCR44/08/57540/2020 देवेन्द्र कुमार बनाम जे.एम. हाउसिंग feo यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। शिकायतकर्ता की शिकायत में पीठ द्वारा दिनांक 42.04.2024 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 37.03.2024 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और cy TT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को अनुबंधित अवधि के पश्चात्‌ से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते. हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी |

3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। शा ु 4. विपक्षी GRIER कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी/सी.सी सहित जारी करना सुनिश्चित करें। दिनांक 06.04.2024 को शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रोमोटर /विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 2.04.2024 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी को दिनांक 45.04.2024 को पत्रांक संख्या-289 /रेरा / अनु0नोटिस / 2024-22 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया कि वे दिनांक 30.04.2024 तक अनुपालन आख्या उपलब्ध कराना सुनिश्चित He | विपक्षी को पुनः दिनांक 26.07.2024 को धारा-38 / 40,/63 के अंतर्गत नोटिस (पत्रांक संख्या-4465 / यू पी.रेरा / 2024-22) के माध्यम से जारी करते हुए उन्हें सूचित किया गया कि वे आदेश दिनांक 42.0:.2024 की अनुपालन आख्या दिनांक 40.08.2024 तक निश्चित रूप से उपलब्ध कराएं।

पत्रावली में धारा-63 के अन्तर्गत दिनांक 07.40.2024, 07.42.2024, 02.09.202 एवं अन्तिम सुनवाई दिनांक 44.44.2022 को की गई। विपक्षी द्वारा पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा दिया जा चुका हो अथवा उनके द्वारा विलम्ब ब्याज की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता को किया गया हो। शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम सुनवाई की तिथि 44.44.2022 को पीठ के समक्ष कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा सम्बन्धित यूनिट का कब्जा प्रदान किया जा चुका है, परन्तु उक्त यूनिट की रजिस्ट्री उनके पक्ष में अभी तक निष्पादित नहीं कराई गई है। धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया 2 गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए | प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में उभयपक्षों के मध्य Wr कनन्‍्सीलिएटर श्री. आर.डी. पालीवाल के समक्ष दिनांक 02.06.2022 को निम्नवत्‌ बिन्दुओ पर सहमति हुई कि:- 4. प्रथम पक्ष द्वितीय पक्ष को परस्पर मांगों को समायोजित करते हुए अंतिम मांग के रूप में धनराशि रु.4,65,338,/ — का भुगतान 20 दिन के अन्दर करना सुनिश्चित करेंगे। 2. उपरोक्त धनराशि का भुगतान होने के उपरान्त द्वितीय पक्ष प्रथम पक्ष को बी.बी.ए में वर्णित समस्त सुविधाओं सहित आवंटित यूनिट का कब्जा 45 दिन के अन्दर देना सुनिश्चित करेंगे | 4. द्वितीय पक्ष आवंटित यूनिट का वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि से मेन्टेनेन्स की धनराशि लागू करेंगे | 5. द्वितीय पक्ष प्रथम पक्ष के हक में नियमानुसार आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री करायेंगे। 6. उपरोक्त बिन्दुओं का अनुपालन होने के उपरान्त उभयपक्षों के मध्य कोई मांग अथवा विवाद शेष नहीं रहेगा |

शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम सुनवाई की तिथि 44.44.2022 को पीठ के समक्ष कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा सम्बन्धित यूनिट का कब्जा प्रदान किया जा चुका है, परन्तु उक्त यूनिट की रजिस्ट्री उनके पक्ष में अभी तक निष्पादित नहीं कराई गई है। स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा धारा-34 के अंतर्गत पारित आदेश दिनांक 42.04.2024 एवं रेरा कन्सीलिएटर श्री. आर.डी. पालीवाल के समक्ष पक्षकारों के मध्य हुई सहमति पर पूर्ण रूप से अनुपालन नहीं किया गया है। वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.03.2023 तक शिकायतकर्ता के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित किये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 42.04.2024 के अनुसार अकाउन्टस्‌ सैटेल कर “कम्पलेन्ट पेज” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 37.03.2023 के उपरान्त सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 42.04.2024 में पारित आदेश पर आख्था प्राप्त न होने की स्थिति में धारा-63 के अन्तर्गत अग्रिम कार्यवाही करना सुनिश्चित करें। दिनांक:- / /2022 ed eA कल्पना मिश्रा (सदस्य) Boro भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण