उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर444 / 08 / 57500 / 2020 स्वाति अग्रवाल ॥ निवासी- सी-5 काकाटिया अपार्टमेंट, 86 आईपी एक्सटेंशन, पटपड़गंज दिल्ली cr परिवादनी बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. पता- एच-469 सेक्टर 63 नोएडा पीठासीन - arg प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादनी — श्री were सिंह, अधिवक्ता प्रतिवादी — श्री आदित्य सिंह जादोन, अधिवक्ता परिवाद : परिवादनी .स्वाति अग्रवाल निवासी- सी-5 काकाटिया अपार्टमेंट, 86 आईपी एक्सटेंशन, पटपड़गंज दिल्‍ली के द्वारा पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. के विरूद्ध रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या एनसीआर444 / 08 // 57500 ,// 2020 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादनी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4, ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 40.04.2047 2. आवेदन फार्म दिनांक 44.04.2044 3. आवंटन पत्र दिनांक 09.05.2043 a है 4 4. 5 6. जमा की गयी धनराशि की रसीदें . त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांक 09.05.2043 प्रार्थना पत्र दिनांक 28.07.2020 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये गये हैः- 4. 2. 3. 4. 5. प्रतिवादपत्र दिनांक 02.42.2020 आवेदन फार्म दिनांक 44.04.2044 आवंटन पत्र दिनांक 09.05.2043 ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 40.04.2047 अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 23.04.2048 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) (ख)

संक्षेप में परिवादनी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना PANCHSHEEL GREENS-II (Tower-Al to 36, छ to 87) गौतमबुद्धनगर में Unit No A3-702 बुक कराया गया जिसके vat में परिवादनी ने प्रतिवीदी को BO 47,756,385 // भुगतान किया। अतः परिवादनी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि ” That the complainant booked a property bearing No A3- 702 admeasuring 05 sqft in the project namely Panchsheel Greens-ll on 44.04.2044. That the total consideration of the property in question was 7,70,220/-. Page 2 That the pursuant thereto, the complainant was allotted an apartment No A3-702, vide allotment letter & Builder Buyer Agreement dated 09-05-20i3, subject to the terms and conditions for the allotment. That on acceptance of the exclusive offer by complainant, the said apartment was allotted to the complainant under Flexi payment plan, valid up to 60 months.

That it is submitted that as per the terms and conditions of the said agreement, the respondent agreed to complete the construction of the said unit within a period of 60 months from the date of the booking or sanction plan whichever is later, with an additional grace period of 6 months subject to the receipt of requisite building/revised building plans/other approvals and permissions from the concerned authorities in respect of the .said project were obtained and Greater Noida Development Authority grant sanction letter dated 06.03.3023, as such there is no delay in offering of the said apartment. That there is no delay in the project as Offer of Possession has already been given to the complainant on 0.04.207. Page 3 That the respondent company has duly obtained OC from the concerned authority on 23.04.20i8 and the same has been provided to the complainant,. उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या an परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परिवादनी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के | अवलोकन से विदित है कि vat इकाई के लिए परिवादनी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 09.05.20i3 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य बुकिंग तिथि,/मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि से 60 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ दिया जाना था

परन्तु अभी तक परिवादनी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी को दिनांक 23.04.2048 को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया परन्तु प्रतिवादी ने परिवादनी को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने से पूर्व ऑफर ऑफ. पोजेशन दिनांक 40.04.2047 को जारी किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि 06. 03.2043 अंकित की गयी ud उसके समर्थन में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह विदित हो सके कि उक्त तिथि को प्रतिवादी की परियोजना का मानचित्र सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत किया गया। पत्रावली पर उपलब्ध आवेदन फार्म के अवलोकन से विदित है कि परिवादनी ने दिनांक 44.04.2044 को vat इकाई हेतु आवेदन किया था। इस प्रकार आवंटन पत्र में निहित प्राविधान के अनुसार बुकिंग तिथि —__|____x 4 44.04.2044 से 60 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात अक्टूबर 20i6 तक परिवादनी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे परियोजना विलम्ब होने का कारण सिद्ध हो सके। प्रतिवादी को अप्रैल 2048 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ जबकि परिवादनी को अक्टूबर 20i6 में इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित रही | तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिंन्दु संख्या 2 परिवादनी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 09.05.20i3 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य बुकिंग तिथि मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि से 60 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ दिया जाना था परन्तु अभी तक

परिवादनी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी को दिनांक 23.04.2048 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया परन्तु प्रतिवादी ने परिवादनी को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने से पूर्व ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक t0.04.20i7 को जारी किया गया। परियेाजना में हुये विलग्ब के कारण परिवादनी विलम्बित अवधि का ब्याज नवम्बर 2046 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो तक प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section /6(7/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to न Page 5

discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि wired Err sad धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50/20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

‘The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20i6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the es of her own delay in taking possession. ” उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओसी./सी. सी अथवा अधिपत्य किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के wee प्रकरण (Events of 0७४४॥) - परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. a 7 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को १४0२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

qa है कि भारत सरकार के : कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के ue में कोविड--49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 We बढाये जानें की स्वीकृति प्रदान की गयी हैं। इंस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थार्ते 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और a हीं आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेंगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि उक्त इकाई के लिए परिवादनी व प्रैतिवादी के मध्य दिनांक 09.05.203 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार gag कां . अधिपत्य बुकिंग तिथि,मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि से 60 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादनी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआं। प्रतिवादी को दिनांक 23.04.20:8 4 अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया। प्रतिवादी ने परिवादनी _ ऐप ४ को Page 8 अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने से पूर्व ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 40.04.2047 को जारी किया गया।

प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि 06.03.2043 अंकित की गयी परन्तु उसके समर्थन में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह विदित हो सके कि उक्त तिथि को प्रतिवादी की परियोजना का मानचित्र सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत किया गया। प्रतिवादी के इस तथ्य पर कि तलपट मानचित्र की स्वीकृत दिनांक 06.03.2043 को हुई है। इस तर्क पर परिवादनी ने यह कथन किया कि प्रतिवादी को जब तलपट मानचित्र स्वीकृत नहीं था तो वर्ष 204 में इकाई क्‍यों विक्रय की गयी। | पत्रावली पर उपलब्ध आवेदन फार्म के अवलोकन से विदित है कि परिवादनी ने दिनांक 44.04.2044 को उक्त इकाई हेतु आवेदन किया था. इस प्रकार आवंटन पत्र में निहित प्राविधान के अनुसार बुकिंग तिथि 4#04.20 से 60 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात अक्टूबर 2046 तक परिवादनी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे परियोजना विलम्ब होने का कारण सिद्ध हो सके। प्रतिवादी को अप्रैल 2048 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ जबकि परिवादनी को आवंटन के अनुसार अक्टूबर 2046 में इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु परिवादनी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ जिस कारण परिवादनी परियोजना विलम्बित होने के सम्बंध में नवम्बर 206 से विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने _ ८ अधिकारी है। परिवादनी ने सुनवाई के दौरान यह तर्क प्रस्तुत किया कि प्रतिवादी को इकाई के कुल कीमत का 9७6 प्रतिशत धनराशि भुगतान किया जा चुका मात्र 4 प्रतिशत धनराशि भुगतान किया जाना शेष है परन्तु प्रतिवादी ने इस शेष 4 प्रतिशत धनराशि पर is प्रतिशत ब्याज दर लगाया है।

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादनी को इकाई का अधिपत्य वे विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादनी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सीं/सी. सी के साथ अप्रैल 2024 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में परिवादनी को दिनांक 04.4.20i6 से ओसी» सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ओ.सी,सी.सी प्राप्त होने के उपरांत जारी ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद में हो, तक mers की दर से भुगतान करेगा। ब्याज धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) करते हुये शेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादनी को भुगतान की जाएगी। (ग) परिवादनी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादनी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(2.9)0) के अधीन परिवादनी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अंवधि का a 3. मम 0 ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादनी द्वारा ब्याज MCLRH% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (a) परिवादनी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर . पीरियड दिनोक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादनी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। |

\ 4 orm ( भानु प्रताप सिंह ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक:- Page 4