उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या | eso | ] NCR44/03/563/2020 | श्रीमती बनी त्यागी एवं श्री दीपक त्यागी 2 ॥टर45/06/5472/2020 } संजीव कृष्ण मे 3 NCR44/06/54974/2020 श्री गोविन्द बल्‍लभ Wet 4 टर44/08/5542/2020 दीपक पाठक = 5 NCRI44/07/56530/2020 गोपाल कृष्ण कपूर बनाम मैसर्स पैरामाउन्ट प्रोबिल्ड प्राईवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता श्रीमती बनी त्यागी एवं श्री दीपक त्यागी के साथ 4 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें Paramount Golf Foreste से सम्बन्धित है। अतः: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCR44/03/563/2020 श्रीमती बनी त्यागी एवं श्री दीपक त्यागी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Paramount Golf Foreste में फ्लैट संख्या- P-i502 बुक किया गया, 2

जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 42,76,842,//- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस fear जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र द्विनांक 40.4. 2074, जमा धनराशि की रसीदें, त्रिपक्षीय अनुबन्ध की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Paramount Golf Foreste 4 यूनिट संख्या-//76-904 बुक करायी गयी और बुकिंग के कम में आवंटन पत्र दिनांक 40.44. 2044 को जारी किया गया।

परियोजना के ate, पाईन cad, ए.सी अपार्टमेन्ट के निर्माण एवं समस्त सुविधाओं को पूर्ण करने के उपरान्त wha प्रमाण पत्र हेतु दिनांक 3.:0.20:6 को आवेदन किया जा चुका है, जिसके उपरान्त यूपी.एस.आई.डी.सी. के अवर अभियंता ने परियोजना का निरीक्षण करते हुए परियोजना को रहने योग्य एवं सुरक्षित बताया है, जिस बात को यू.पी.एस.आई.डी.सी. के क्षेत्रीय प्रबन्धक द्वारा जारी किये गये रिपोर्ट दिनांक 73.:4.20:7 में अंकित किया गया है। यू.पी.एस.आई.डी.सी. द्वारा विपक्षी को न ओ.सी. जारी किया और न ही विपक्षी के आवेदन को निरस्त किया। अतः यू0पी0 अपार्टमेन्ट एक्ट, 20i0 की धारा-46) के अनुसार यदि प्राधिकरण द्वारा विपक्षी के आवदेन के 3 माह में सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में सी.सी. जारी किया हुआ डीम्ड माना जायेगा। शिकायतकर्ता को दिनांक 22.06.209 को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र भेजकर अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। अतः प्रश्नगत परियोजना में रेरा को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार नहीं है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 20.42.2074, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 22.06.209, विपक्षी द्वारा यूपी.सी.आई.डी.सी. को लिखे गये पत्र दिनांक 43.0.2046 एवं पत्र दिनांक 28.4.2048, यू.पी.एस.आई.डी.सी. के क्षेत्रीय प्रबन्धक का पत्र दिनांक 23.:4.20:7, यू0पी0 रेरा के कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.2049 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। 3 उभयपक्ष के Tet को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :-

4... क्या प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या इस परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार रेरा को है? 2... क्या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? 3. an शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ, तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? 4 यूपी.एस.आई.डी.सी. में लम्बित प्रकरणों के निस्तारण में विलम्ब के फलस्वरूप यदि कोई अतिरिक्त स्टाम्प देयता होगी, तो उसके भुगतान का उत्तरदायित्व किसका होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 के अन्तर्गत इस तथ्य का निर्धारण किया जाना है कि क्‍या प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या इस परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार रेरा को है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिवचनों पर आधारित है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा के अस्तित्व एवं कियान्वयन में आने से पूर्व पूर्ण हो चुका था, जिस कारण प्रश्नगत परियोजना में ke को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार नहीं है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एक प्रार्थनापत्र की छाय्राप्रति दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि उक्त प्रार्थनापत्र दिनांक 43.0.2046 को थूपी.एस.आई.डी.सी को पूर्णता हेतु आवेदन किया गया है। जिसके उपरान्त यूपी.एस.आई.डी.सी. के अवर अभियंता ने परियोजना का निरीक्षण करते हुए परियोजना को रहने योग्य एवं सुरक्षित बताया है, जिस बात को यूपी.एस.आई.डी.सी. के क्षेत्रीय प्रबन्धक द्वारा जारी किये गये रिपोर्ट दिनांक 23.24. 20:7 में अंकित किया गया है। यूपी.एस.आई.डी.सी. द्वारा विपक्षी को न ओ.सी. जारी किया और न ही विपक्षी के आवेदन को निरस्त किया। अतः यू0पी0 अपार्टमेन्ट एक्ट, 2040 की धारा-46) के अनुसार यदि प्राधिकरण द्वारा विपक्षी के आवदेन के 3 माह में सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में सी.सी. जारी किया हुआ डीम्ड माना जायेगा, उसके बाद दिनांक 28.4.2048 को भी एक पत्र यूपी.एस.आई. डी.सी. को भेजा गया, जिसमें विपक्षी द्वारा अनुमोदन प्राधिकारी को यह सूचित किया गया कि पूर्णता प्रमाण पत्र प्रदान करने के लिए आवेदन दिनांक 43.40.2046 को os 4 अपेक्षित दस्तावेजों के साथ प्रस्तुत किया गया था, उसमें यह भी कहा गया था कि अगर इस पत्र के सात दिनों के भीतर पूर्णता प्रमाण पत्र जारी नहीं किया जाता है, तो विपक्षी goto अपार्टमेन्ट एक्ट, 200 की धारा-46) के अन्तर्गत आवंटियों को कब्जा देना शुरू कर देगा।

इस सम्बन्ध में पूर्व में इस पीठ द्वारा शिकायत संख्या-एन.सी. amei44030623 / 2049 में पारित आदेश में वास्तविक स्थिति स्पष्ट करने के लिए प्राधिकरण की पीठ की ओर से विपक्षी द्वारा यूपी.एस.आई.डी.सी में दिनांक 07.05. 20i7 पूर्व जमा कराये गये सी.सी को जारी किये जाने के लिए आवश्यक समस्त अभिलेखों जैसे कि-फायर सेफ्टी सार्टिफिकेट, लिफ्ट सार्टिफिकेट, जनरेटिंग सेट सार्टिफिकेट, सी.ए एवं इंजीनियर्स सार्टिफिकेट आदि की मांग की गयी थी, जिसमें विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित प्रमाण पत्रों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा टॉवर स्टूडियो अपार्टमेन्ट, पाईन व ओक की अग्निशमन अनापत्तति प्रमाण पत्र दिनांक 24.07.2047, अधिष्ठापित 5 do लिफ्ट का निरीक्षण प्रमाण पत्र दिनांक 07.44.2077, अधिष्ठापित 4 नं. लिफ्ट का निरीक्षण प्रमाण पत्र दिनांक 07.4.20i7, जनरेटर सैट का विद्युत निरीक्षण प्रमाण पत्र दिनांक 27.07. 2048, ट्रान्सफामर्स का प्रथम निरीक्षण प्रमाण पत्र दिनांक 49.06.2045, ट्रान्सफामर्स के उच्च विभव के विद्युत अधिष्ठापन का प्रारम्भिक निरीक्षण दिनांक 44.03.20:6 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी, परन्तु सी.ए एवं इंजीनियर्स सार्टिफिकेट, प्रदूषण विभाग, पर्यावरण विभाग, एयरपोर्ट अथॉरिटी के अनापत््ति प्रमाण पत्र की प्रतियां दाखिल नहीं की गयी है। उपरोक्त प्रमाण पत्रों के प्राप्त होने के उपरान्त प्राधिकरण के पीठासीन अधिकारी के संज्ञान में यह तथ्य प्रकाश में आया कि विपक्षी की परियोजना दिनांक 04.05.2047 से पूर्व पूर्ण नहीं थी और ओ.सी,/सी.सी के मानकों को बिना पूर्ण किये विपक्षी द्वारा यूपी.एस.आई.डी.सी को ah हेतु आवेदन किया गया।

इसके अतिरिक्‍त प्राधिकरण की पीठ की ओर से दिनांक 24.07.20I9 को तकनीकी टीम द्वारा स्थलीय जाँच करायी गयी, जिसकी जाँच आख्या उपलब्ध होने के पश्चात्‌ यह पाया कि परियोजना में कुल 6 clay, जो कि टॉवर-#, 8, ९, 0, OAK, PINE नाम से चिन्हित है एवं विलॉस जो कि t988 मौजूद हैं। claR-OAK के अन्तर्गत चार लिफ्ट मौजूद रहेगें, जिनमें से एक लिफ्ट ही ऑपरेशनल है और शेष लिफ्ट में मकेनिकल कार्य होना बाकी है। cae PINE के अन्तर्गत 7 लिफ्ट का निर्माण कार्य होना है, जिनमें 4 लिफ्ट कार्यरत है व शेष 3 लिफ्ट में कार्य अभी पूर्ण होना बाकी है। टॉवर- », 3, 0, 0 के अन्तर्गत लगभग कार्य पूर्ण है, इन टॉवरों में 2 लिफ्ट में से एक लिफ्ट कार्यरत है व 4 लिफ्ट का कार्य अभी पूर्ण होना बाकी है, टॉवरों के अन्तर्गत अभी फाइनल फिनिशिंग कार्य अभी शेष है। “> oY जहाँ आख्या में निष्कर्ष के रूप में यह पाया गया कि परियोजना के अन्तर्गत अभी निर्माण कार्य जैसे कि लिफ्ट का इंस्टालेशन, फिनिशिंग कार्य आदि होने अभी बाकी है। फायर फाईटिंग के कार्य में अभी स्प्रिंचलर आदि लगाया जाना अभी शेष है व फायर फाईटिंग की एन.ओ.सी कुछ टॉवरों में अभी प्राप्त नहीं की गयी है। परियोजना स्थल पर कार्य बहुत ही धीमी गति से किया जा रहा है। यह भी उल्लेखनीय है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 के नियम 20) में रेरा के अन्तर्गत ऑनगोईंग परियोजना को परिभाषित करते हुए चार अपवाद भी दिये गये हैं, जो कि निम्नवत है:- (h) "ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these rules:

(i) where services have been handed over to the Local Authority for maintenance. (ii) where common areas and facilities have been handed over to the Association for the Residents' Welfare Association for maintenance. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed. (iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate. उक्त नियम 2h\iv) 6 अन्तर्गत प्रश्नगत परियोजना के सभी विकास कार्य अभी पूर्ण नहीं किये गये है और विपक्षी द्वारा बिना सी.री के मानकों पूर्ण किये हुए सी.सी हेतु यूपी.एस.आई.डी.सी को आवेदन किया गया है, जो कि उचित नहीं था। ऐसे में प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराये जाना अपेक्षित है। प्राधिकरण में विपक्षी की परियोजना के सम्बन्ध में जाँच के दौरान यह तथ्य भी प्रकाश में आया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना Golf Foreste के पंजीकरण हेतु पूर्व में आवदेन किया गया था, परन्तु परियोजना को पंजीकृत कराये जाने हेतु आवश्यक अभिलेख एवं औपचारिकतायें पूर्ण न होने के कारण विपक्षी की परियोजना को पंजीकृत करने के अनुरोध को प्राधिकरण द्वारा दिनांक 04.04.2049 को निरस्त कर दिया गया। सी.ए एवं इंजीनियर्स सार्टिफिकेट एवं फायर एन.ओ.सी उपलब्ध नहीं करायी गयी। ऐसे में परियोजना आंशिक रूप से अपूर्ण है, परियोजना का ai

कम्पलीशन /ओबक्यूपेन्सी प्रमाण पत्र भी नहीं लिया गया है। विपक्षी समस्त औपचारिकताओं एवं आवश्यक अभिलेखों को पूर्ण कर परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराना सुनिश्चित करे। इस परियोजना से सम्बन्धित पूर्व प्रकरणों में सचिव, रेरा को अग्रसर कार्यवाही हेतु निर्देश किया गया है। अतः स्पष्टतया प्रश्नगत परियोजना रेरा के क्षेत्राधिकार में है। उपरोक्तानुसार से स्पष्ट होता है कि परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया जाना आवश्यक है और विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-3 का उल्लंघन किया गया है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- 42574 / 2020 ted पैरामाउन्ट प्रोबिल्ड प्राईवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश सरकार एवं 49 अन्य“ में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा मैसर्स पैरामाउन्ट प्रोबिल्ड प्राईवेट लिमिटेड की रिट याचिका को iw 04.:7.2020 को खारिज करते हुए निम्न आदेश दिया गया है :- "8, It is therefore follows that in case of a project where all development works have not been completed, the mere filing of an application with the competent authority for issuance of completion certificate would not bring it out from the purview of ‘ongoing projects’, as defined under Rule 2(h) of the Rules, 20l6. Such projects would accordingly be held to be ‘ongoing proejcts and in terms of the proviso to Section 3() of the Act, 206, the promoter would be liable to make an application to the authority for registration of the said project within the stipulated time period.

9. In the instant case, the findings recorded by the RERA Authority which are based on a consideration of the material evidence on record are to the effect that the development wotks in respect of the projects were not completed. Accordingly, the project cannot be said to be excluded under Rule 2(h). The project has thereafter rightly been held to be an ‘ongoing project’ within the meaning of Rule 2(h). The project has therefore rightly been held to be an ‘ongoing project’ within the meaning of Rule 2(h) and it would require registration under the proviso to Section 3() of the Act, 20I6. Accordingly the matters pertaining thereto would fall within the jurisdiction of the RERA Authority. ०) 7 20. The impugned orders passed by the RERA Authority, therefore cannot be held to be without jurisdiction.” माननीय महाराष्ट्र उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-908 /20:8 “मोहम्मद जैन खान विरूद्ध महाराष्ट्र रियल एस्टेट अथॉरिटी व अन्य” के प्रकरण में सुनवाई उपरान्त अपने पारित आदेश दिनांक 34.07.2048 में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा में अपंजीकृत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के fies भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्टस के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के रेरा में रजिस्टर्ड न होने मात्र के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत अस्वीकार नहीं की जा सकती है।

जाँच आख्या से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना के लिए सक्षम प्राधिकारी यूपी.एस.आई.डी.सी. के समक्ष कम्पलीशन सार्टिफिकेट के लिए आवेदन दिनांक 43.0.2046 को प्रस्तुत कर दिया गया था। यू.पी.एस.आई.डी.सी द्वारा पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु न ही खारिज किया गया है और न ही जारी किया। इस सम्बन्ध में आवंटियों के हितों के संरक्षण तथा रेरा अधिनियम एवं नियमावली में आवंटियों को उन्हें आवंटित इकाईयों का कब्जा सुलभ करवाने के उद्दश्यों के पूर्ति हेतु उ0प्र0 रेरा द्वारा दिनांक 46.09.2049 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए यह कहा गया है कि यदि प्रोमोटर द्वारा विद्युत आपूर्ति, जल आपूर्ति, सीवरेज निस्तारण, जल निकासी तथा आन्तरिक मार्गों से सम्बन्धित कार्यों को पूर्ण करके 4. इलैक्टिकल सेफ्टी सार्टिफिकेट, 2. फायर सेफ्टी सार्टिफिकेट, 3. wana इंजीनियर सार्टिफिकेट तथा 4. लिफ्ट इन्स्टालेशन,/ सेफ्टी सार्टिफिकेट सहित सक्षम प्राधिकारी के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन पत्र प्रस्तुत कर दिया गया हो और सक्षम प्राधिकारी द्वारा प्रोमोटर के आवेदन को सात कार्य दिवस में अस्वीकार करते हुए अपेक्षित संशोधनों सहित आवेदक को 8 कार्य दिवस के अन्दर सूचित नहीं किया गया है, ऐसी दशा में परियोजना (Ss ayes) मानी जाएगी और विपक्षी रजिस्ट्रर्ड सेल-लीज ,/“लीज डीड, सब-लीज Ste निष्पादित करके आवंटियों को कब्जा दे सकते हैं | अतः प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के विरूद्द प्रस्तुत शिकायत रेरा में सुनवाई योग्य होने से विपक्षी की आपत्ति स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु vet Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 OS

बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 22.06.20:9 को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र भेजकर अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein, or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw Jrom the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (0) में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 4 रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@Jany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,// 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबथर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 24 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion 0

of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, /6 and /9. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि sar वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and_issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 ,/ 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. op | C 44 हल Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."" इसके अतिरिक्त रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,//2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.0720I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required | to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building x १2 and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project."

उक्त cera में यह भी we किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 / 2049 “पायनियर ada ces एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न at में 43 उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि गें पूर्ण कराया जा राके। आवंटियों के हितों को रांरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें|

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vad wei में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं RI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Roos का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित Geert डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 22.06.209 को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र भेज दिया गया है। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः 34

शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 22.06.20I9 को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र भेजकर अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 40.44.2044 के कब्जे वाले प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र जारी होने की तिथि से 24 माह में दिया जाना था। इसके अतिरिक्त आवंटन पत्र के प्रस्तर-29 में 4 माह की aque अवधि का भी उल्लेख है। ऐसे में उपरोक्तानुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 40.03.2047 तक कब्जा दिया जाना था। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 44.03.2047 से ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 22.06.209, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल Raced सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment. of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल है i5 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि wed द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,“पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Cvents of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बगाम रजनी गोयल" में मागगीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April ye 46 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। विपक्षी द्वारा यूपी.एस.आई.डी.सी. से ओ.सी./सी.सी. शीघ्र प्राप्त करने हेतु आवश्यक कार्यवाही की जानी चाहिए। उ0प्र0 WI द्वारा दिनांक 76.09.209 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए यह कहा गया है कि यदि प्रोमोटर द्वारा विद्युत आपूर्ति, जल आपूर्ति, सीवरेज निस्तारण, जल निकासी तथा आन्तरिक amt से सम्बन्धित कार्यों को पूर्ण करके सक्षम प्राधिकारी के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन पत्र प्रस्तुत कर दिया गया हो तथा निम्न प्रमाण wa. इलैक्टिकल सेफ्टी सार्टिफिकेट, 2. फायर सेफ्टी सार्टिफिकेट, 3. स्ट्रक्चरल इंजीनियर सार्टिफिकेट तथा 4. लिफ्ट इन्स्टालेशन/सेफ्टी सार्टिफिकेट उपलब्ध हैं। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी (या डीम्ड प्रमाण पत्र मिलने की तिथि) अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-4 विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना के ओक, पाईन टॉवर्स, ए.सी अपार्टमेन्ट के निर्माण एवं समस्त सुविधाओं को पूर्ण करने के उपरान्त पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु दिनांक 43.40.20I6 को आवेदन किया जा चुका है, जिसके उपरान्त यू.पी.एस.आई.डी.सी. के अवर अभियंता ने परियोजना का निरीक्षण करते हुए परियोजना को रहने योग्य एवं सुरक्षित बताया है, जिस बात को यू.पी.एस. आई.डी.सी. के क्षेत्रीय प्रबन्धक द्वारा जारी किये गये रिपोर्ट दिनांक 43.44.20॥7 में अंकित किया गया है। यू.पी.एस.आई.डी.सी. द्वारा विपक्षी को न ओ.सी. जारी किया और न ही विपक्षी के आवेदन को निरस्त किया। अतः यू0पी0 अपार्टमेन्ट एक्ट, 200 की धारा-4(5) के अनुसार यदि प्राधिकरण द्वारा विपक्षी के आवदेन के 3 माह में सी. सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में सी.सी. जारी किया हुआ डीम्ड माना जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी एवं यूपी.एस.आई.डी.सी. के मध्य विवाद चल रहा है, जिसके कारण विपक्षी आवंटियों के पक्ष में रजिस्ट्री कराने के अधिकारी नहीं है। जबकि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में ऐसी कोई 7 स्पेसिफिक समय सीमा नहीं दी गयी है कि यूपी.एस.आई.डी.सी. के समक्ष लम्बित मामले का निस्तारण कब तक कर लिया जायेगा। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “विंग कमाण्डर अरिफुर रहमान खान एवं अलेया सुल्ताना एवं अन्य बनाम डी.एल.एफ. Wat होम्स प्रा0० लि0* एवं अन्य (सिविल अपील सं0-6239 / 2049) में दिनांक 24.08.2020 को कर के भुगतान के सम्बन्ध में महत्वपूर्ण निर्णय दिया गया है :-

45. The two certificates of the Chartered Accountant issued on 26 July 203 and 9 August 20]4 indicate that taxes inclusive of interest have been recovered. According to the appellants, the builder admitted that it had “not properly discharged” his liability towards taxes for a period of thirty-six months between 20-202 and 203- 204 and that tax dues were paid on 25 March 205 together with penalty and interest. Hence, it has been urged that the liability to pay interest which arose on account of the default of the developer in discharging the tax liability on time cannot be fastened upon the buyers. 46 On behalf of the developer it has been submitted that when construction commenced in 2009, there was an absence of clarity on whether works contract tax was liable to be paid in relation to agreements between owners-developers and allottees of apartments where the apartments were to be delivered in future. In 203, this Court delivered its judgment in Larsen and Toubro Limited v State of Karnataka as a result of which the liability towards works contract tax was adjudicated upon. Consequently, while computing the amount payable in the final statements of accounts, the developer passed on the interest burden but not the penalty on a proportionate basis in terms of clause I.0. The allottees were required to pay their proportionate share of the works contract tax in terms of the ABA and the final demand was raised at the time of the offer of possession. 47 The specific conditions contained in the ABA clearly imposed the liability to bear the proportionate share of taxes on the purchasers. Clauses .3 and .0 leave no manner of doubt in regard to the position. The developer has offered an explanation of why

६ 48 as a result of pending litigation, the dues towards works contract tax were not paid earlier. Indeed, if they were paid earlier, the purchasers would have been required to reimburse their proportionate share of (20l4) l SCC 708 taxes earlier as well. No part of the penalty imposed on the developer has been passed on to the purchasers. In view of the terms of the ABA and the explanation which has been submitted by the developer, there is no deficiency of service in regard to the demand of interest payable on the tax which was required to be deposited with the revenue. उपरोक्त विश्लेषण से यह we है कि कर के भुगतान का दायित्व शिकायतकर्ता का होता है, परन्तु यदि किसी कारणवश विकासकर्ता द्वारा टैक्स के सम्बन्ध में अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में विलम्ब किया जाता है, तो उसका उत्तरदायित्व विकासकर्ता है। अतः यूपी.एस.आई.डी.सी. में लम्बित प्रकरणों के निस्तारण में विलम्ब के फलस्वरूप यदि कोई अतिरिक्त स्टाम्प देयता होगी, तो वह विपक्षी द्वारा दी जानी न्यायहित में होगी, क्योंकि इस विलम्ब का उत्तरदायित्व बिल्डर है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.04.2024 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय very शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.03.2047 से ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 22.06.2049 या उत्तर प्रदेश WH पत्र दिनांक 46. 09.2049 के अनुसार सभी वान्छित प्रमाण पत्रों में अंतिम प्रमाण पत्र की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने हु 9 शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aa) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोगोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। . विपक्षी द्वारा यूपी.एस.आई.डी.सी. से अपने सभी प्रकरणों का निस्तारण कराकर, शिकायतकर्तागण की रजिस्ट्री कराने तक यदि कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि पर लागू स्टाम्प देयता में कोई अभिवृद्धि होती है, तो वह अतिरिक्त देयता विपक्षी द्वारा वहन की जायेगी। . इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस

आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। . इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। . यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- | VY [2-/ 2020 Quote न (राजीव कुमार) lel | ~~ (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण