उ0प्र0 भू-सम्पंदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 foe संख्या |... दफन Re नाम आवंटन यूनिट अनुबंध अनुसार | भुगतान की गयी धनराशि तिथि/ संख्या कब्जा दिये जाने | रु0 अनुबंध तिथि की तिथि 36 (42 माह ग्रेस पीरिएड के साथ) wean 44 / 08 / 4457 // 2049 | देवेन्द्र सिंह 03.03.20i5 | 84-4604 | 03.03.20i9 रु0 83,42,746 /— waeiaini44 /08/7458/20i9 | देवेन्द्र सिंह... 34.03.2045 #0३-4605५ | 369209 रूछ 86866 /— waeionei44 / 08 / 4460// 2049 | देवेन्द्र सिंह... | 03.03.2045 A3-705 | 03.03.20i9 BO 74,43,720 /— बनाम wal बिल्डवेल प्रोजेक्ट प्रा.लि. पता- डी--53, ओखला फेज74 नई दिल्‍ली पीठासीन - बलविन्‍न्दर कुमार (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री सुनील के.तिवारी व सिद्धार्थ तिवारी, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री मनीष अरोड़ा व मोहित राय अधिवक्ता परिवाद :- परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें RUDRA PALACE HEIGHTS से सम्बंधित है। अत: उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। ए86 4 परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. अनुबंध पत्र 2. जमा की गयी धनराशि की रसीदें 3. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र दिनांक 44.02.2020 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरणः-

(क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या बुक कराई गयी थी जिसके एवज में उक्त धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। परिवादी द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध की गयी है। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत अतिरिक्त प्रतिवादपत्र के प्रस्तर संख्या 6 में यह कथन किया गया कि ” That the farmers whom the land was acquired by the Greater Noida Authority for the development of the said housing scheme, has raised the litigation, that continued to intervene and retarded the pace of construction in the period of 20i3-2046 intermittently till the matter of land acquisition in Noida Extention remained a sub-judice matter. That in spite of getting the possession of the project land, the revisionist could not start the construction due to the slr ८ Page 2 by the farmers 204-45 of village bisrakh Jalalpur on the pretext of wrongful aquisition of land, non payment of compensation by the State of UP and due to pendency of court case pertaining to land situated in the aforesaid plot, the respondent in spite of getting official and documentary possession of the land, could not commence the construction.

That the petitioner who has already completed most of construction work and is in the process of handing over the physical possession of the flats to its customers by August 2020 is under tremendous pressure due to financial constraints to refund the money to the allottees despite of having completed majority of the construction work. Even the respondent is ready to hand over the project in question till August, 2020 in Phase | and till December 2020 in Phase II. विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु deni: क्‍या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परिवादी द्वारा जमा किया गया धनराशि वापस किया जाना उचित है ? बिन्दु संख्या 3: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का Page 3 निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :-पत्रावली उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई

का कब्जा 36 माह तथा अतिरिक्त 42माह के साथ अर्थात मार्च 2079 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके फेज 4 का कब्जा अगस्त 2020 तथा फेज 2 का कब्जा दिसम्बर 2020 तक दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। रेरा पोर्टल पर प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण होने की तिथि दिसम्बर 2049 अंकित है तथा उसमें कोई समय विस्तार नहीं किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र कोविड महामारी अन्तर्गत लाकडाउन के पूर्व दिनांक 44.02.2020 को प्रस्तुत किया गया था। प्रतिवादी के अधिवक्ता ने सुनवाई के दौरान मौखिक रूप से यह अवगत कराया कि परिवादी को इकाई का कब्जा मार्च 2024 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का कब्जा 36 माह तथा अतिरिक्‍त १2माह के साथ अर्थात मार्च 209 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। रेरा तकनीकी दल द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण किया गया। स्थलीय निरीक्षण आख्या में यह अंकित है कि “The project have total 43 towers in which tower number 2 is proposed on the club block. Project is divided into A & B block in block A tower Al A2 A3 A4 Page 4

constructed and in block 8 tower 8 82 83 B5 B6 are constructed. In block A that is four towers are at good stage of construction as work of fire fighting lift flooring common area plaster etc has been completed about 70 percent in these towers. Work related to construction in block B that is in six towers is pending at large amount as only structure work of these towers has been completed till date rest any work like plumbing flooring common area lift paint staircase railings balcony railing door frame fire fighting etc is yet to be started 4- In block A (4towers) work of basement is completed upto 20 percent.2- Development work like road footpath boundary wan STP club gym swimming pool fire fighting etc has completed about 5 percent till date. 3- In the project about 40 percent units have been booked. 4- Construction material is available in less quantity at project site. 5- It has been observed during site inspection that about 70 labours are working and project work is in progress. 6- Extension not applied in UP RERA but work is in progress at site. 7- Approx 35-40 percent work in entire project has been completed till now. 8- QPR has not been updated on UPRERA. ” प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र कोविड महामारी अन्तर्गत लाकडाउन के पूर्व दिनांक 44.02.2020 को प्रस्तुत किया गया था।

प्रतिवादी के अधिवक्ता ने सुनवाई के दौरान मौखिक रूप से यह अवगत कराया कि परिवादी को इकाई का कब्जा मार्च 2024 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। जिस कारण परिवादी द्वारा जमा धनराशि तुरंत वापस कराया जाना उचित नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिंविल अपील संख्या 744 /20:7 चित्रा शर्मा आंदिं बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim Page 5

directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्यय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “Hasan की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “eH होल्डर्स", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” हर प्रभाव, “प्रस्तावित worm ve" के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि aL Page 6 विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि यदि शिकायतकर्ता को उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस कर दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य केताओं के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो यूनिट का कब्जा चाहते है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3: पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार परिवादी को यूनिट का

कब्जा 42 माह ग्रेस पीरिएड के साथ अर्थात मार्च 2049 तक प्राप्त होना था, परन्तु अभी तक परिवादी को उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिंविंल अपील wo 6649-50 /2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 w 5 SS I Page 7 2 / respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. | उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक वादीविलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त वादी मात्र ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी ert |

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर g.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever.towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: qv Page 8 Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due."

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी MCLR+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जैसा कि सभी oa मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में AAs-t9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यों पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित हैं। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 de परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। तदनुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। नैसर्गिक न्याय के fer के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत i ae Page 9 वादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। (क) (ख) (घ) आदेश प्रतिवादी परिवादी' को आवंटित इकाई का कब्जा (physical possession) ओ.सी /सी.सी के साथ मार्च 2024 तक उपलब्ध करायें।

प्रतिवादी द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर444 / 08 / 4457 / 2049 व एनसीआर(44 / 08 // 4460 ,/ 2049 में दिनांक 04.03.2049 से तथा एनसीआर444 “08 // 458 // 2049 में दिनांक 04.04.2049 से ओसी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद में हो, तक mcir% की दर से देय होगा। ब्याज की इस धनराशि. को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा शेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेश अधिनियम की धारा a(Za)(i) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज McLR+A% की दर से अधिक देय नहीं होगा। alfis—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन cee ना अब 2 gird wad हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.08. Page 0 2020 am वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये faery के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना sad अवधि में नहीं की जाएगी। (ड) प्रतिवादी द्वारा मार्च 2024 तक परिवादी को इकाई का कब्जा न दिये जाने की स्थिति में परिवादी मार्च 2024 के उपरांत जमा धनराशि मय ब्याज वापसी हेतु रेरा के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र होंगे।

(व) प्रतिवादी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण करने की समय अवधि 34.42.2079 अंकित की गयी है परन्तु दिसम्बर 2049 के बाद प्रतिवादी द्वारा समय विस्तार नहीं कराया गया है। इस सम्बंध में तकनीकी सलाहकार रेरा, प्रतिवादी के विरूद्ध विधि सम्यक कार्यवाही सुनिश्चित करें। तद्नुसार इस निर्णय की प्रति तकनीकी सलाहकार रेरा को प्रेषित की जाए। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। दिनांक:-24 /07/2020 (बलविन्दर कुमार) ॥ सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 44