ene eee een ell उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य = सं0:- NCR44/08/423/20i9 गीता अहूजा || बनाम जय कृष्ण एस्टेट wo feo (अपंजीकृत) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध रजिस्ट्री कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में दुकान सं०-७-26 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 5,50,000/— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 07.06.2042 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वर्ष 2042 से 2049 तक विपक्षी द्वारा बताया गया कि रजिस्ट्री करवा देंगे लेकिन विपक्षी द्वारा सीसी न लेने के कारण उनकी यूनिट की रजिस्ट्री नहीं हो पा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की रसीदें, सम्पर्क विवरण, हस्तांतरण पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि निर्धारित तिथि पर उपस्थित होकर आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना लिखित अभिकथन प्रस्तुत करें। प्रथम सुनवाई दिनांक 20-07-2020 को ae Page 4

जिसमें विपक्षी अनुपस्थित थे, जिसके क्रम में नोटिस जारी करते हुए उन्हें निर्देशित किया गया था कि वह अपना जवाब दाखिल करें, जिसकी एक प्रति शिकायतकर्ता को उपलब्ध करायें। इसके अतिरिक्त विपक्षी की उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस जारी करने के निर्देश दिये गये, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा | सम्यक रूप से विपक्षी की उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस जारी कराते हुए समाचार पत्र में प्रकाशन कराया गया। कोविड-49 को दृष्टिगत रखते हुए Video Conferencing के माध्यम से सुनवाई हेतु विपक्षी को ई-मेल एवं मैसेज के माध्यम से सूचित किया गया था कि वह निर्धारित तिथि पर अपना प्रतिवाद पत्र /लिखित अभिकथन दाखिल करें अन्यथा पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के आधार पर एवं गुण-दोष के आधार पर कार्यवाही करते हुए आदेश पारित कर दिया जायेगा। अंतिम सुनवाई दिनांक 04.08.2020 को नियत की गयी थी, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे और न ही उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल किया गया। विपक्षी को पर्याप्त अवसर दिये जाने पर भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। ऐसे में एक पक्षीय कार्यवाही के अलावा और कोई विकल्प नहीं हैं। शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- . क्या प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट 'रेरा' में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या इस परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार 'रेरा' को है? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री करायी जाये? निस्तारण बिन्दु सं) 4 __

बिन्दु to 4 के अन्तर्गत इस तथ्य का निर्धारण किया जाना है कि क्‍या प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट 'रेरा' में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या इस a की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार रेरा को है ? lV Page 2 | पत्रावली पर प्राधिकरण की तकनीकी टीम की निरीक्षण आख्या दिनांक 49.02.2020 की छायाप्रति उपलब्ध है, जिसके अवलोकन से विदित है कि टॉवर में कार्यों को पूर्ण किया जा चुका है, परन्तु परियोजना का ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं किया गया है और यह परियोजना रेरा की धारा-3 के अन्तर्गत पंजीकरण हेतु योग्य है। इसके अतिरिक्त परियोजना प्रबंधन सलहाकार की आख्या दिनांक 20.02. 2020 की छायाप्रति भी पत्रावली पर उपलब्ध है, जिससे यह विदित है कि परियोजना उ0 प्र0 रेरा में पंजीकरण हेतु योग्य है। उपरोक्त प्राप्त आख्या से यह स्पष्ट है कि परियोजना दिनांक 04.05. 2047 को ऑनगोईंग की श्रेणी में थी। निष्कर्षतः “रेरा अधिनियम” की धारा-3 के अन्तर्गत विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है। ऐसे में gee परियोजना रेरा में पंजीकृत कराया जाना अपेक्षित है। यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना ऑनगोइईंग श्रेणी में है और विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-3 का उल्लंघन किया गया है, जोकि अधिनियम की धारा-59 के अन्तर्गत दण्डनीय है। अतः प्रश्नगत परियोजना रेरा के क्षेत्राधिकार में है। उपरोक्तानुसार से स्पष्ट होता है कि परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया जाना आवश्यक है और विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-3 का उल्लंघन किया गया है। इस सम्बंध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-03 को पढ़ा जाना अत्यंत महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि :-

"REGISTRATION OF राधा, ESTATE PROJECT AND REGISTRATION OF REAL ESTATE AGENTS. qf V = . (I) No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act: Provided that projects that are ongoing on the date of commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for registration of the said. project within a period of three months from the date of commencement of this Act: Provided further that if the Authority thinks necessary, in the interest of allottees, for projects which are developed beyond the planning area but with the requisite permission of the local authority, it may, by order, direct the promoter of such project to register with the Authority, and the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder, shall apply to such projects from that stage of registration. (2) Notwithstanding anything contained in sub-section (l), no registration of the real estate project shall be required—

(a) where the area of land proposed to be developed does not exceed five hundred square meters or the number of apartments proposed to be developed does not exceed eight inclusive of all phases: Provided that, if the appropriate Government considers it necessary, it may, reduce the threshold below five hundred square meters or eight apartments, as the case may be, inclusive of all phases, for exemption from registration under this Act; : Page 4 (0) where the promoter has received completion certificate for a real estate project prior to commencement of this Act; (c) for the purpose of renovation or repair or re- development which does not involve marketing, advertising selling or new allotment of any apartment, plot or building, as the case may be, under the real estate project. Explanation—For the purpose of this section, where the real estate project is to be developed in phases, every such phase shall be considered a stand alone real estate project, and the promoter shall obtain registration under this Act for each phase separately." इसमें रेरा में रजिस्ट्रेशन किये बिना रियल स्टेट प्रोजेक्ट भू-खण्ड या अपार्टमेन्ट की बुकिंग, विकय व विज्ञापन आदि न करने सम्बंधी प्राविधान है और ऑनगोईग प्रोजेक्ट्स के रजिस्ट्रेशन हेतु स्पष्ट प्राविधान वर्णित है। अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार ऐसे सभी प्रोजेक्ट्स ऑनगाईंग परियोजना की श्रेणी में सम्मलित हैं, जिन्हें रेरा आने से पूर्व सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं हुआ है।

विपक्षी को प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के सम्बंध में सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र अभी तक oe प्राप्त नहीं हुआ है। ऐसे में प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट, ऑनगोईग परियोजना होने के कारण इस पर रेरा अधिनियम के सभी प्राविधान लागू होगें। निष्कर्षत: अधिनियम की a3 4 वर्णित प्राविधानों के अनुसार प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट रेरा की परिधि में आने से रजिस्ट्रेशन होने योग्य है। विपक्षी अपनी परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराना सुनिश्चित करें। साथ ही विपक्षी को धारा-3 के अधीन रजिस्ट्रीकरण ने किये जाने के कारण रेरा अधिनियम की धारा-59 के अन्तर्गत प्रमोटर दण्ड का भागी है। रेरा अधिनियम की धारा-59 में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि :- "39. (L) If any promoter contravenes the provisions of section 3, he shall be liable to a penalty which may extend up to ten per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. (2) If any promoter does not comply with the orders, decisions or directions issued under sub-section (l) or continues to violate the provisions of section 3, he shall be punishable with imprisonment for a term which may extend up to three years or with fine which may extend up to a further ten per cent. of the estimated cost of the real estate project, or with both."

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि यदि कोई सम्प्रवर्तक धारा-3 के उपबन्धों का उल्लंघन करता है, तो वह ऐसी किसी शास्ति के लिए जो प्राधिकरण द्वारा यथा अवधारित भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत के 40 प्रतिशत तक की हो सकेगी, दायी होगा। विपक्षी द्वारा तत्समय अर्थात रेरा अधिनियम पूर्ण रूप से लागू होने (दिनांक 04.05.20i7) के बाद परियोजना को रेरा में पंजीकृत न कराये जाने पर सचिव, रेरा अधिनियम के अनुसार अर्थदण्ड अधिरोपित करते हुए आवश्यक कार्यवाही करें। माननीय महाराष्ट्र उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-908 / 2048 “मोहम्मद जैन खान विरुद्ध महाराष्ट्र रियल एस्टेट अथॉरिटी व अन्य” के प्रकरण में सुनवाई उपरान्त अपने पारित आदेश दिनांक 34.07.2048 में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा में अपंजीकृत Raa wee प्रोजेक्ट्स के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्टस के विरुद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है और यह भी स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के रेरा में रजिस्टर्ड न होने मात्र के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत अरवीकार नहीं की जा सकती है। रेरा अधिनियम में अपंजीकृत परियोजना अधिनियम के सभी प्राविधानों से मुक्त नहीं हैं, उदाहरणार्थ अधिनियम की धारा-44 (3) में स्पष्ट किया गया है कि संचारनात्मक त्रुटि के लिए आवंटी को यह भी अधिकार होगा कि वह 5 वर्ष तक के लिए क्षतिपूर्ति हेतु अपना वाद रेरा में दर्ज करा सकेंगे। अतः wiv Page 6 | प्रोजेक्ट के विरूद्द प्रस्तुत शिकायत रेरा में सुनवाई हेतु योग्य है। ऐसे में

Weta परियोजना को Deemed Registered मानते हुए शिकायतकर्ता द्वारा मांगे गये अनुतोष को विचार में रखकर आदेश पारित किया जाना न्यायोचित होगा। तदनुसार बिन्दु to 4 Pena किया जाता है। | निस्तारण बिन्दु Ho 2 बिन्दु सं?-। इस आशय का विचरित किया गया है कि कया विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री करायी जाये? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक उनकी यूनिट की रजिसट्री नहीं करायी गयी है। अतः उनकी यूनिट की रजिस्ट्री करायी जाये। wr अधिनियम की oe की उपधारा-(4)0) में यूनिट की रजिस्ट्री / पंजीकरण / हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराये जाने के सम्बंध में निम्न प्राविधान दिये गये है:- "(f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act;" उपरोक्त प्राविधान के अन्तर्गत प्रमोटर का यह दायित्व है कि वह आवंटि के पक्ष में उनके अपार्टमेंट /यूनिट का हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराये | यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता को उनके यूनिट का कब्जा मिल चुका है। ee eer अजीज ही यह उचित होगा कि विपक्षी दिसम्बर 2020 तक समस्त Page 7 को पूर्ण कराकर शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री /हस्तातंरण विलेख निष्पादित कराये। तद्नुसार बिन्दु सं)-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते $ आदेश

विपक्षी की परियोजना को "Deemed Registered" मानते हुए उन्हें आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 34.42.2020 तक परियोजना की समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण करते हुए सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी / सी.सी प्राप्त कर शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री /सेलडीड पंजीकृत कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, आगामी 3 माह के अन्दर अपनी परियोजना को ker में पंजीकृत कराएं। सचिव, 'रेरा' विपक्षी द्वारा परियोजना को रेरा में पंजीकृत न किये जाने हेतु रेश अधिनियम के अनुसार अर्थदण्ड अधिरोपित करते हुए आवश्यक कार्यवाही करें। इस आदेश की एक प्रति सचिव, रेरा को अग्रस्तर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाए। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम,2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक:- 25,/09 / 2020