ec | उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-0 श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या : एन.सी.आर44 /08 / 398 / 2049 सुबोध मोदी बनाम हॉट शॉट डेवलपर्स प्राएलि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु प्रस्तुत किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना "E-Square" में यूनिट To CO29ESO6I0 बुक करायी गयी थी, जिसके लिए समय-समय पर fart के आधार पर अंकन 48,43,842,/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी को परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 30.::.20i3 तक पूर्ण कर कब्ज़ा देना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिउत्तर, आवंटन पत्र, भुगतान की wie, आवंटन पत्र दिनांक 22.2.2044 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकातयकर्ता द्वारा उसकी परियोजना "UNESCO" में यूनिट संख्या 6i0 सितम्बर 2044 को बुक की गयी थी। विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी को यह भूमि सभी विबंधनों से मुक्त घोषित करते हुए दी गयी थी, किन्तु उक्त भूमि एन.जी. टी. के आदेश दिनांक 4.8.20:3 से ओखला बर्ड Ve के 40 कि.मी. की परिधि के अन्तर्गत थी, जिस कारण एन.जी.टी. ने निर्माणकार्य बंद कर दिया गया। दिनांक t9. 8.2045 को ओखला बर्ड Vege का विवाद समाप्त हुआ। एन.जी.टी. के आदेश से 25 माह तक निर्माण-कार्य बंद रहा है। इसके अतिरिक्त माननीय एन.जी.टी. ने भू जल दोहन पर रोक लगा दी गयी, जिससे भी निर्माण कार्य बाधित रहा। उसी समय बड़े 2

स्तर पर भूमि अधिग्रहण विवाद हुआ। Tl किसानों द्वारा उक्त अधिग्रहण का विरोध करते हुए माननीय उच्च न्यायालय में याचिका सं० 37443/204 गजराज आदि बनाम उ0प्रएराज्य योजित की गयी, जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को निरस्त किया गया, जिससे परियोजना ger विलेज-4 प्रभावित हुई। उक्त भूमि मूल स्वामियों को वापस हो गयी। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा समूह में याचिकाओं की सुनवाई करते हुए गजराज सिंह बनाम उ0प्रएराज्य आदि में आदेशित किया गया कि जो परियोजना 2024 के मास्टर प्लॉन अन्तर्गत स्वीकृत नही है, उन परियोजना पर कोई निर्माण कार्य नहीं होगा, जिस कारण परियोजना का कार्य बाधित हुआ। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सावित्री देवी बनाम उ0प्रएराज्य आदि में आदेश पारित करते हुए किसानों को 647 प्रतिशत अतिरिक्त मुआवजा देने के लिए आदेशित किया गया। वर्तमान में परियोजना का कार्य पूर्ण है और ओ.सी. के लिए आवेदन किया जा चुका है, जून 209 तक ओ.सी. प्राप्त हो जाने के. उपरान्त आवंटियों को कब्जा दे दिया जायेगा। ऐसे में धनवापसी किया जाना संभव नहीं है। परियोजना में देरी होने से विपक्षी कंपनी को आर्थिक नुकसान उठाना पडता है। विपक्षी के द्वारा कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 24.05.2049 को पज़ेशन ऑफर किया जा चुका है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन far | पक्षकारों के मध्य निम्न बिन्दु विवादित है :- 4. क्या शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी हैं? निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियाजना दिनांक 30.4.2043 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। अतः विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये।

आवंटन पत्र दिनांक 22.2.2044 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को 36 माह एवं 6 माह की ग्रेस अवधि के साथ दिनांक 22.06.20i5 में यूनिट का कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा देने में असमर्थ रहा है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबंधित अवधि के पश्चात शिकायतकर्ता को दिनांक 22.06.20i5 से ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- vee

"Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable, The interest is merely compensation for use of money." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से क्षतिपूर्ति का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त क्षतिपूर्ति अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा क्षतिपूर्ति प्राप्त की गयी है उसी दर से क्षतिपूर्ति देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the (शा

=e case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 728, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (ave 07.05.2046) S पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें tame के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में vated के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9(॥) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट A 5 किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLR+l प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 / 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु vio 4 निस्तारित किया जाता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | - आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी./ सी.सी. सहित दिनांक 30.04.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीकरण Here | 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता दिनांक 22.06.20i5 से ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से अदा करना सुनिश्चित करे। >ः eo es साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ताग को वापस की जाये। 3. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20I6 के धारा 2 (za)(i) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। 4. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेंगे।

दिनांक 02/03 / 2020 जाट (०४२० - (कल्पना मिश्रा) 0 “sy (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण