उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट Fo | धनराशि रु. /- सं0 ki 2208733! |. दानिश et |S 9.20 2,30,669/- 2. 22087357 बलराम दुर्गाचरण FIR | = FF-63 7,29,34I/- 3. 22087500 आनन्द लक्ष्मी एवं 6D 46,68,293/- सीताराम प्रसाद 4. 22087547 अली मोहम्मद रेशी 9.9 2,55,388/- 5. 52080484 | fe कुमार अनेजा 0l 8,40,000/- 6. 52080485 मनोज ASNT == | ORO00066 | ~—_—-2,00,000/- 7m 92087763 SIO सरोज हाण्डा एवं 7R 8,66,744/- Sto सीमांत हाण्डा 8. 20824230 सुनील प्रताप सिंह 22 2,33,006/- >| 220827394 मनीष शर्मा ]27 32,70,578/- 0. | एटारा 44/08/350/209 केमयनओं प्रभा मे 5-A 26,65,958/- बनाम कॉनसेप्ट होरिजॉन इंफ्रा प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता दानिश रेशी के साथ 9 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें ORIZZONTE S$ iii परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo 2208733i दानिश रेशी अग्रणी वाद रहेगा | प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ORIZZONTE में यूनिट सं०-9.20 को बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 2,30,669 /— रूपये का भुगतान किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 05.02.2048 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा दिये गये yas रिटर्न के sey का भुगतान भी बैंक से प्राप्त नहीं हुआ है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा. धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में एम.ओ.यू. जमा धनराशि की wile, प्रार्थना पत्र, आवंटन-पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। इस पीठ द्वारा पूर्व में दिये गये अधिनिर्णय के उपरांत शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मांगे जाने के सम्बंध में विपक्षी द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता के प्रकरण में पूर्व में सुनवाई के उपरांत अधि-निर्णय / अंतरिम आदेश दिया गया था कि विपक्षी जून 209 तक परियोजना के निर्माण कार्य शुरू कराते हुए आवंटियों को निर्धारित समय सीमा में कब्जा देंगे और शिकायतकर्ता से हुए अनुबन्ध के अनुसार एश्योर्ड रिटर्न अदा करेंगे। विपक्षी द्वारा न ही परियोजना में निर्माण कार्य शूरू किया गया और न ? ही शिकायतकर्ता को wears रिटर्न का भुगतान किया गया है। poo a Page 2 पूर्व में पारित आदेश को पूर्ण करने में असफल रहने पर निम्नवत्‌ बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए धनराशि वापस किये जाने को दृष्टिगत रखते हुए अंतिम आदेश पारित किया जाना उचित प्रतीत होता है।

पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं “ऑनगोईंग” की श्रेणी में है अथवा क्या WI के पूर्व के अनुबन्ध Wr के दायरे में आते हैं ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं क्‍या We के पूर्व के अनुबन्ध 'रेरा' के दायरे में आते हैं ? प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह + पाया गया कि विपक्षी की परियोजना ORIZZONTE रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJ6404 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोईंग प्रोजेक्ट की श्रेणी में और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-:

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time y period stipulated in the agreements for sale entered into : between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. dade Page 3 उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन mea” परियोजनायें निश्चित रूप से रेशर अधिनियम की परिधि में आते है। अतः प्रश्नगत प्रकरण रेरा के क्षेत्राधिकार में है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर एम.ओ.यू. दिनांक 05.02.2045 की प्रति दाखिल है, जिसके पृष्ठ संख्या-2 के प्रस्तर-8 के अनुसार इस अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह में कब्जा दिया जाना था। उक्त अनुबन्ध दिनांक 05.02.2045 को निष्पादित किया गया। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 05.02.2048 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है। प्रकरण में पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश के अनुसार विपक्षी द्वारा जून 2049 से निर्माण कार्य शुरू नहीं कराया गया और न ही शिकायतकर्ता को एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया गया। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित पाने का अधिकारी है। उक्त कब्जे की अवधि तक विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असफल रहा है। इस सबंध में रेशा अधिनियम के or-ia(t) F स्पष्ट रूप से उल्लेखित है कि-: 8. (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or aa Page 4

(0) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. उपरोकतानुसार यदि प्रोमोटर करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमिन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा।

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 05.02.20i8 तक यूनिट का कब्जा देना था, जिसको विपक्षी द्वारा पूर्ण करने का दायित्व था। शिकायकर्ता द्वारा कहा गया कि जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाये। स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया और न ही विपक्षी को इस परियोजना का ओ.सी»सीस, सी प्राप्त हुआ है। अतः शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-48(4)(ए) के अन्तर्गत वह परियोजना से बाहर आने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या-3482,// 2049 कोलकाता बेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राणलि0 बनाम देवाशीष war में स्पष्ट रूप से अभिनिर्धारित किया गया है कि-: Q (८2 Page 5

It would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitely for possession. By 20l6, nearly seven years had elapsed from the date of the agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 206. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayer in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund. In the circumstances, we are of the view that the orders passed by the SCDRC and by the NCDRC for refund of moneys were justified. साथ ही इसी कम में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय के सिविल अपील संख्या-42238 ,// 2048 पायनियर अर्बन es एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्द राघवन में भी अभिनिर्धारित किया गया है कि-:

We see no illegality in the Impugned Order dated 23.0.20I8 passed by the National Commission. The Appellant — Builder failed to fulfill his contractual obligation of obtaining the Occupancy Certificate and offering possession of the flat to the Respondent — Purchaser within the time stipulated in the Agreement, or within a reasonable time thereafter. The Respondent — Flat Purchaser could not be compelled to take possession of the flat, even though it was offered almost 2 years after the grace period under the Agreement expired. During this period, the Respondent — Flat Purchaser had to service a loan that he had obtained for purchasing the flat, by paying Interest @0% to the Bank. In the meanwhile, the Respondent — Flat Purchaser also located an alternate property in Gurugram. In es ५ 7 Page 6 these circumstances, the Respondent — Flat Purchaser was entitled to be granted the relief prayed for i. refund of the entire amount deposited by him with Interest. उपरोक्तानुसार दी गयी विधि व्यवस्था में गृहक़ेता को एक उचित समय तक प्रतीक्षा कराया जा सकता है। पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरान्त भी / शिकायतकर्ता जमा धनराशि पाने का अधिकारी क्‍योंकि अनुबन्ध में दी गयी अवधि के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं मिला है व प्रकरण में अत्यधिक विलम्ब हुआ है। चूंकि परियोजना समय से पूर्ण नहीं की गयी है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता अपनी जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी है।

जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रशन है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स was प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business / as a developer on account of suspension or ह revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay J interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। ew Page 7

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिमाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदानुसार बिन्दु संख्या-2 frenke किया जाता है।

WW के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए न्‍्यायहित में यह उचित होगा कि विपक्षी दिनांक 30.08.2020 तक शिकायतकर्तागण की सहमति से समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट पूर्व में तय दरों पर अपनी किसी अन्य विकसित परियोजना में उपलब्ध कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा दें अन्यथा उसके पश्चात्‌ शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से वापस अदा करें। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 30.08.2020 तक शिकायतकर्तागण की सहमति से समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट पूर्व में eee SG दरों पर अपनी किसी अन्य विकसित परियोजना में द् Wee Page 8 कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, दिनांक 30.08.2020 तक शिकायतकर्तागण को वैकल्पिक यूनिट का कब्जा देने में असफल रहता है, तो वह दिनांक 30.08.2020 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि MCLR+! प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। जिन शिकायतकर्तागण द्वारा vat यूनिट्स के सापेक्ष बैंक ऋण ली गयी है, तो उन स्थितियों में शिकायतकर्तागण का यह दायित्व होगा कि यूनिट्स के सापेक्ष ली गयी बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित fer के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी |

इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत cette होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 26 / 05 / 2020 0067 ( 2 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9