| उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-04 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य | | हम Ho | do शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण I. NCRI44/08/0976/209 जी.सी. रुडहोला 2. NCRI44/08/264/20I9 Tal झा एवं जितेन्द्र कुमार झा बनाम Fad एलिगेन्ट इंफ्राकॉन प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता जी.सी. weer के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना ELEGANT VILLE (PHASE- 3) से सम्बन्धित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/08/0976/20i9 जी.सी. रुडोला अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने व परियोजना की मूलभूत सुविधाओं को पूर्ण कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ELEGANT VILLE (PHASE- 3) में यूनिट संख्या-8-603 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 43,4,074/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा अप्रैल, 20i8 में दिया जा चुका है, परन्तु अभी तक यूनिट की रजिस्ट्री नहीं करायी गयी है और न ही परियोजना की मूलभूत सुविधाओं को पूर्ण कराया गया है। जिस कारण ee शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 42.02.2048, जमा धनराशि की wie, गृह ऋण पत्र, कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 04.04.2048, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-छ में यूनिट Wwr-i603 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 42.02.2048 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया, अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में कब्जा दिया जाना था। परियोजना अप्रत्याशित परिस्थितियों के कारण विलम्बित हुई। नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल के निर्देश पर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा भू-जल दोहन पर रोक लगायी गयी, जिससे परियोजना के लिए पानी की सप्लाई का इंतजाम करने में विलंब कारित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। इसके अतिरिक्त ao सर्वोच्च न्यायालय के पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 के तहत सम्पूर्ण दिल्‍ली एन.सी. आर. में बढ़ते प्रदूषण के कारण कस्ट्रक्शन पर रोक लगा दी गयी, जिस पर विपक्षी द्वारा Alo सर्वोच्च न्यायालय के पारित आदेश का अनुपालन करते हुए परियोजना का निर्माण कार्य रोक दिया गया। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, परन्तु afas—i9, महामारी के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित रहा, जिस कारण परियोजना को पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनकी कम्पनी के डायरेक्टर श्री अभय कुमार का वर्ष 208 FY स्वास्थ्य खराब होने के कारण उनके द्वारा श्री अक्षय त्यागी को कम्पनी का डायरेक्टर बनाया गया, जिन्होंने अपनी शक्तियों का गलत इस्तेमाल करते हुए कम्पनी एवं आवंटियों के साथ धोखा किया एवं कुप्रबंध करते हुए कम्पनी को क्षति पहुँचायी, जिस पर श्री अभय कुमार एन.सी.एल.टी. दिल्‍ली पहुँचे, जिसके माध्यम से श्री अक्षय त्यागी को कम्पनी के डायरेक्टर पद से हटाया

फटा 2 गया। विपक्षी द्वारा परियोजना में हुए विलम्ब का यह भी एक कारण है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है टॉवर-8, जिसमें शिकायतकर्ता की यूनिट है, का ओ.सी. शीघ्र प्राप्त करने हेतु प्रयास किया जा रहा है और मार्च, 2022 के अंत तक प्राप्त कर लिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय है 4... क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत सेल डीड निष्पादित करायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा उनकी यूनिट की रजिस्ट्री नहीं करायी जा रही है और न ही अभी तक परियोजना की मूलभूत सुविधाओं को पूर्ण किया गया है। रेरा अधिनियम में प्रोमोटर द्वारा किये जाने वाले कृत्य एवं कर्तव्य के सम्बंध में निम्न प्रावधान दिये गये हैं, जिसे विपक्षी द्वारा पूर्ण किये जाने का दायित्व है:- @ अधिनियम के अध्याय-3 की gRi की उपधारा-(4) में सम्प्रवर्तक के कृत्य और कर्तव्य Functions And Duties of Promoter) दिये गये हैं, जो कि सम्प्रवर्तक द्वारा आवंटियों के संगम के प्रति निर्वहन किये जाने हैं, यह प्रावधान निम्न रूप से उल्लेखित है:- (4) The promoter shall—

(a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be: we Provided that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub-section (3) of section 4, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed. (b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be; (c) be responsible to obtain the lease certificate, where the real estate project is developed on a leasehold land, specifying the period of lease, and certifying that all dues and charges in regard to the leasehold land has been paid, and to make the lease certificate available to the association of allottees;

(d) be responsible for providing and maintaining the essential services, on reasonable charges, till the taking over of the maintenance of the project by the association of the allottees; (e) enable the formation of an association or society or co- operative society, as the case may be, of the allottees, or a federation of the same, under the laws applicable: . Provided that in the absence of local laws, the association of allottees, by whatever name called, shall be formed within a period of three months of the majority of allottees having booked their plot or apartment or building, as the case may be, in the project; (f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 47 of this Act; (g) pay all outgoings until he transfers the physical possession of the real estate project to the allottee or the associations of allottees, as the case may be, which he has collected from the allottees, for the payment of outgoings (including land cost, ground rent, municipal or other local taxes, charges for water or electricity, maintenance charges, including mortgage loan and interest on mortgages or other encumbrances and such other liabilities payable to eM competent authorities, banks and financial institutions, which are related to the project):

Provided that where any promoter fails to pay all or any of the outgoings collected by him from the allottees or any liability, mortgage loan and interest thereon before transferring the real estate project to such allottees, or the association of the allottees, as the case may be, the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay such outgoings and penal charges, if any, to the authority or person to whom they are payable and be liable for the cost of any legal proceedings which may be taken therefor by such authority or person; (h) after he executes an agreement for sale for any apartment, plot or building, as the case may be, not mortgage or create a charge on such apartment, plot or building, as the case may be, and if any such mortgage or charge is made or created then notwithstanding anything contained in any other law for the time being in force, it shall not affect the right and interest of the allottee who has taken or agreed to take such apartment, plot or building, as the case may be;

उपरोक्त अधिनियम की aRei की उपधारा-4(क) में यह प्रावधान दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा अधिनियम, नियम, नियमावली के अन्तर्गत सभी बाध्यताओं, उत्तरदायित्वों और कर्तव्यों का निर्ववन किया जाएगा और आवंटियों के प्रति एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार एवं आवंटियों के संगम के प्रति वह तब तक के लिए उत्तरदायित्व होंगे, जब तक की सम्पूर्ण रूप से सभी अपार्टमेंट, प्लॉट एवं बिल्डिंग का हस्तांतरण समान क्षेत्रों सहित आवंटियों को संगम एवं सक्षम प्राधिकारी को हस्तांतरित न कर दिया जाए। अधिनियम के अध्याय-3 की ai-i7 की उपधारा-(3) एवं उपधारा-(2) में प्रमोटर द्वारा हक का अन्तरण (Transfer of Title) किये जाने के सम्बंध में प्रावधान दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उल्लेखित है:- 7. (0 The promoter shall execute a _ registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within we specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (l), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate.

उपरोक्त अधिनियम की or-i7 की उपधारा-(॥) में यह wer गया है कि प्रमोटर द्वारा आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में एक पंजीकृत हस्तांतरण विलेख सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित निष्पादित करेगा और स्थानीय विधियों के अधीन उपबंधित मंजूर रेखांको के अनुसार विनिर्दिष्ट अवधि के भीतर किसी भू-सम्पदा परियोजना में आवंटियो, को, यथास्थिति, भू-सम्पदा परियोजना, अपार्टमेन्टों या भवनों का, यथास्थिति, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को wars ast or भौतिक कब्जा और उससे सम्बन्धित अन्य हकों के दस्तावेज प्रमोटर द्वारा सौंपा जाएगा। जहां तक शिकायतकर्ता को परियोजना में लिफ्ट, इलेक्ट्रिक कनेक्शन, वाटर सप्लाई, पार्किंग, स्वीमिंग पूल, जैसी सामान्य सुविधाएं उपलब्ध कराये जाने का प्रश्न है, ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता की उपरोक्त मांग उचित प्रतीत होती है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pema किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- er a आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पोर्टल पर: अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री / पंजीकृत सेल ste निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। साथ ही परियोजना की मूलभूत सुविधाओं को भी पूर्ण कराना सुनिश्चित करें। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी. जाए। दिनांक:-- 47/08,/ 2022 WAC Cra aoe

कल्पना मिश्रा (सदस्य) sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण